1、柏德来商业城周边调查分析,招商部 2010年度市场调查汇总,调查说明,调查范围以柏德来商业城为中心，步行515分钟内的商业、住宅区、学校、写字楼的分布情况；具体包括东风路以南、人民路以西、龙津路以北、周门路以东的大致范围.调查内容住宅：人口数量、主要居住人口特征、交易情况写字楼：规模、主要租户、租赁情况商业：大型商业项目、街铺的分布、租金、租赁情况学校及其它：分布情况调查目的详细了解周边商业、写字楼、住宅的分布情况，了解目标商圈内的主要居住人群和商业分布情况；了解竞争对手；对柏德来商业城今后的招商拓展方向提供参考；指导公关宣传活动的推广方向。,广州各大商圈分布图,天河城商圈,江南西商圈,英雄广
2、场商圈,康王路商圈,上下九商圈,环市路商圈,北京路商圈,柏德来商业城辐射图,固定居民：30万人在校中小学生：3.5万人旅游客：30-40万/月,柏德来商业城,一、人流统计,柏德来商业城人流情况,一、人流统计,统计结果周一至周五，商场每天总的人流量为1.6万左右，周六日人流稍有上升，为2万左右；周一至周五，进入商场的人流最多的是地铁入口，约10000人次/日，其次是五区小食入口，有3000人次/日；其它则都差不多，约2000人次/日；周六日，地铁入口、15入口、16入口的人流有比较大的增加，比平日增加1000-2500人次/日；其它入口则人流比往日稍有增加；,一、人流统计,建议由于平时或周六日都
3、只有1/4-1/5的地铁客会进入商城，因此建议加强地铁口的宣传，增加与各媒体之间的合作，来吸引更多的地铁客或跨区消费客群；目前陈家祠广场的旅游客人流的吸引力不够，如果在陈家祠广场入口处多做宣传及包装，将陈家祠旅游客的人流吸引下来消费，对商场各方面都有帮助，或者通过举办大量的现场活动来增加对周边人群的凝聚力。,二、住宅市场分析,1、分布情况2、特点分析3、居住人群分析,1、分布情况,1、分布情况,1、分布情况,、特点分析,区域内有大量的廉租政府公房或私宅，楼龄大都超过20年，主要分布在龙津路、光复路、逢源路一带；楼龄在10-15年的主要分布在中山七路、西华路、荔湾路、康王路，大概有2万户，居住人
4、口约6万人；居住年龄不超过10年的楼盘主要分布在中山八路、康王路一带，有40个楼盘，26409户，居住人群达10万人；区域目前以低于15年的楼龄为主，分布集中，规模都比较小；荔湾区旧城改造工作政府已提上议程，随着已经明确了的恩宁路、逢源路的改造，将带动整个旧荔湾区的旧城改造工作，区域内将会出现更多小规模的新住宅小区。,、居住人群分析,低保阶层主要居住在政府公房或私宅；未来几年内将大大减少。工厂职工、回迁户、教师为中等收入阶层，主要居住在各种大院、旧社区区域内烟厂、纺织厂等旧工厂的职工。公务员、单位职工、私营业主大厦、单体楼或环境比较好的小区康王路、荔湾路集中了大量税局、财局、司法、公安等机构的
5、职工宿舍。港澳人士、外籍人士主要集中在高档大厦和小区里，如万科金色康园、新光城市广场、富力广场外籍人士以中东商人为主,区域居民以工厂职工、政府公务员和私营业主为主。,三、商业项目市场分析,1、大型商业项目分析分布情况个案分析越富广场、环球广场、新光城市广场、东浚荔景苑商场、新大新、动感小西关 万科商业、和业广场、金利壹号、动漫广场、地王广场等总结2、街铺,1、周边商业项目分析分布情况,荔景商场2000年开业经营面积4万,动感小西关2005年开业经营面积5万,新大新2004年开业经营面积1.3万,新光城市广场2004年开业经营面积5万,龙锦大厦2008年开业经营面积约2万,西门口广场2008年开
6、业经营面积约3万,创兴广场98年开业经营面积1.4万,越富广场2000年开业经营面积8000,万科商业未开业,金利壹号未开业,和业广场未开业,柏德来商业城,1、周边商业项目分析个案分析,项目概况位于人民北路，临近东风路；由-1/F3/F组成，总共60008000；2000年左右开业，主要经营服饰、动漫、饰品、影音，是广州较早经营这类商品的商场；地理位置优越，周边中小学多达十几所；同时距离中六电脑城非常近，可以共享不少学生消费群；项目定位为“广州市潮流动漫文化产品的潮圣地和发源地”。租赁情况,越富广场,、周边商业项目分析个案分析,项目概况位于人民北路，与越富广场相临，总面积在1.4万左右，由-1
7、/F至4/F组成；主要针对本写字楼白领和周边社区居民，开业之初主要经营百货、书城，目前则引进了苏宁、屈臣氏、健身会等大型品牌连锁店，走社区消费路线。,创兴广场,、周边商业项目分析个案分析,项目概况位于康王中路，距离柏德来商业城100米，商业经营面积5万，分北区和南区两部分；定位为广州西城区中高档次的现代区域型时尚休闲购物中心，为西城区居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域型购物中心，引导西城区的时尚消费潮流；经营时间5年左右，目前主要经营业态有大型超市、时尚百货、大型电器卖场、大型娱乐餐饮等；目标消费人群在18-40岁之间的，主要面对区域内的高消费居民。,新光城市广场,、大型商业项目
8、分析个案分析,功能分布,新光城市广场,北区,南区,、周边商业项目分析个案分析,租赁情况新光百货采取扣点形式，根据品牌情况在23%-27%之间，同时有20000元的入场费，管理费30元/；新光百货目前引进了近百个男女服饰、化妆品、运动用品方面的知名品牌。独立店铺（南区）300-600元/月，居区域同类型铺的租金之首。,新光城市广场,、周边商业项目分析个案分析,项目概况位于东风西路与康王北路交界处，前身是广州著名的夜场“Yeath”。目前项目由广州康创投资有限公司投资开发，以红酒、雪茄、咖啡为主经营，轩尼诗、马爹利展示中心已率先进驻，在售为1-3层。项目四楼引入国外顶端酒类中心独有的带保险概念的2
9、4小时恒温红酒私家酒窖及全方位酒类品鉴交易服务系统，务求成为广州首家酒类银行概念的顶端酒类旗舰商业中心。,金利壹号广场,商场租赁条件,商场租赁条件,、周边商业项目分析个案分析,项目概况和业广场 和业广场商场为荔湾首个高级时尚商场，集饮食、娱乐、休闲、购物于一体的综合式商场。金逸国际电影城、荔海御苑酒家、浦发银行等商家率先进驻，抢占商机。项目整体单一产权，只租不售，由发展商广东泰记和天投资有限公司独资经营、建设，并聘请国际物业管理公司：第一太平戴维斯做物业管理顾问。,和业广场,商场租赁条件,、周边商业项目分析个案分析,“星域商场”项目概况：万科星域商场为荔湾首个高级时尚商场，集饮食、娱乐、休闲、
10、购物于一体的综合式商场。项目整体单一产权，暂时只售，由发展商香港铂誉投资，经营、策划运营，项目位于康王路，可连接陈家祠地铁站。,万科星域广场,商场租赁条件,分布情况分布相对零散，各商业项目之间都有一定的距离；商业项目规模都比较小，大部分是群楼底商发展起来，对外辐射能力有限，如创兴广场、越富广场、和业广场、荔景商场等；经营情况都是社区型商业项目，主要经营大型餐饮、超市、康体美容、日常生活用品等，为附近的老城区居民提供生活配套服务或日常生活消费；难以吸引跨区消费群体，目前宣传推广最多的是新光城市广场，新光的宣传效果比较理想；由于有巨大的固定居民作支撑，因此区域商业的发展一直处于比较温和的状态。租赁
11、情况区域商铺租金平均在100-300元/月/之间；租金最高的是专业市场，铺租高达300-800元/月/，主要集中在中山八路；周边商业项目的出租率基本达到90%以上，经营稳定，极少放租。,、周边商业项目总结,、街铺分布情况,、街铺分布情况,分析主要经营中低档餐饮和中低档服饰，及干洗、饼屋、维修等以民生配套为主商业；经营时间都超过10年，发展比较成熟，分布在大街小巷，为居民提供了便利的生活服务；租金在200-300元/之间；经营比较稳定，很少放租，如果放租，则会收取不菲的顶手费。,、街铺分析,四、周边其它,1、学校2、大型市政建设3、肉菜市场、超市,1、学校,1、学校,周边有中小学15间，在校生在3.5万人次左右。,2、市政建设项目,荔湾区大型市政建设都位于柏德来附近，甚至比邻。,3、肉菜市场、超市,柏德来周边肉菜市场多达9个，大型超市才4个，区域内的商业发展程度比较低。,招商部主管 副总经理审批 调研日期,多谢观赏,柏德来商业城招商部,
