1、湖北省 2015 年房地产估价师制度与政策：商品房预售的概念考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8，该房地产的价格为。A：22500 万元B：237 50 万元C：381 25 万元D：39583 万元E：工业用地的监测点评估价格 2、某宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区
2、房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A27.6B28.2C29.0D29.93、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A180B196C200D300 4、一已知其临街深度 3048 m(即 100 英尺)，临街宽度 15 m 的矩形土地，总价为 100 万元相邻有一临街深度 4572 m(即 150 英尺)，临街宽度 15 m 的矩形，
3、根据“四三二一”法则，其总价为。A：109 万元B：117 万元C：124 万元D：130 万元E：工业用地的监测点评估价格5、某人拥有一套住宅建筑面积为 200m2，整幢建筑物总面积为 8000m2。其房地总价为 8000 万元，其中建筑物总价为 5500 万元。该人占有的土地价值为_万元。A62.5B2500C137.5D200 6、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和_。A区位B面积C价值D经营人 7、根据，债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。A：发行主体的不同B：偿还期限的长短C：利息的不同支付方式D：发行方式E：执行层的组织协调 8、主要是在会计中使用
4、的价值概念是_。A公允价值B买卖价值C保险价值D计税价值 9、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会委托的银行C各个单位D全体职工大会 10、市场定义有六个层次，以下排序正确的是。A：整个市场有效市场 潜在市场合格的有效市场服务市场渗透市场B：潜在市场 整个市场 有效市场合格的有效市场 服务市场渗透市场C：整个市场 潜在市场 有效市场合格的有效市场 渗透市场服务市场D：整个市场潜在市场 有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场E：借款合同11、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报_审批。A建设部B国家文物局C国务院、建设部D
5、建设部、国家文物局 12、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为 3.4 万元，其中支付银行利息 1.5 万元。则张某的这项投资在第4 年的利息备付率是（） 。A1.07B1.47C2.07D3.33 13、关于房屋施工面积的说法，正确的是。A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E：借款合同14、房屋征收
6、实施过程中，违法建筑应由_认定。A征收人B征收主管部门C房地产登记机构D规划行政主管部门 15、某套住宅月有效毛收入为 3000 元，运营费用为有效毛收入的 10，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用 50000 元，在装修前 3 个月内均匀投入，装修完成后放置 3 个月方可使用。若月报酬率为05，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627B：57647C：65548D：65920E：工业用地的监测点评估价格 16、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地
7、方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章 17、 注册房地产估价师管理办法规定，申请人因房地产估价及相关业务以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调 18、缴存住房公积金的工资基数是。A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成E：执行层的组织协调 19、非公物
8、拍卖，收取佣金的比例按照的原则确定。A：同拍卖成交价成正比B：同拍卖成交价成反比C：同拍卖报价成反比D：同拍卖保留价成反比E：执行层的组织协调 20、横道图法用于项目建设阶段的。A：质量控制B：进度控制C：成本控制D：合同管理E：借款合同 21、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是。A：开发-销售模式B：开发 -持有-出租- 出售模式C：购买 -更新改造-出租模式D：购买-更新改造- 出租 -出售模式E：借款合同 22、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是_。A
9、一级资质B一、二级资质C一三级资质D一四级资质23、有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10，则该房地产的收益价格为。A：400 万元B：450 万元C：500 万元D：540 万元E：工业用地的监测点评估价格 24、房产面积测量的精度要求是以_作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差25、城市总体规划的期限一般为年。A：5B：10C：15D：20E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有
10、1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、经济适用住房价格_。A由市(县) 人民政府制定B实行市场调节价C由房地产开发商定价D由政府限定销售价格 2、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有_。A私有住宅转让后用于商业经营的B经济适用住房转让后用于经济适用住房的C同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D按照国务院有关规定出售公有住房的E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于。A：房地产具有开发或再开发潜力B：将预期原理作为理论依据C：正确判断了房地产的最佳开
11、发方式D：正确量化了已经获得的收益和风险E：正确预测了未来开发完成后的房地产价值 4、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs) 的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为 PElTs 具有。A：较高的收益性B：较强的流动性C：直接融资的功能D：抵御通货膨胀影响的功能E：借款合同5、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A：无偿划拨B：协议出让C：挂牌D：拍卖E：招标 6、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网C：给水排水总平面图
12、亦称给水排水外线图D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图E：给水排水总平面图亦称给排水外线图 7、路线价法估价时需要用路线价再配合_计算出待估宗地的价格。A深度百分率B资本化率C收益率D物价指数E其他价格修正率 8、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于。A：有形收益B：无形收益C：正常收益D：实际收益E：广告收益 9、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：债券B：股票C：货币和货币资金D：黄金E：执行层的组织协调 10、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是 6%，自有资本要求的年收益
13、率为 9%，则该类房地产的资本化率为_%。A6B6.9C8.8D911、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括_。A首席代理B买方代理C卖方代理D双重代理 12、关于企业所得税税率，下列说法正确的有_。A企业所得税法定税率 33%B对年应纳税所得额在 3 万以下(含 3 万)的减按 18%的税率征收C对年应纳税所得额在 3 万至 10 万以下(含 10 万)的减按 27%的税率征收D对年应纳税所得额在 3 万以下(含 3 万)的减按 25%的税率征收 13、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008 年 5 月 1 日，经评估，在建工程的市场价值为 8000 万元，其中在建
14、工程拖欠工程款 2000 万元。2009 年 8 月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6800 万元。该项目 2008 年 5 月 1 日估价时点的房地产抵押价值为万元。A：B：6000C：6475D：8000E：执行层的组织协调14、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同 15、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为 1 亿元，其项目资本金应当不低于_万元。A2000B2500C3000D3500 1
15、6、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。A房地产开发全过程B获得土地后到全部工程竣工C从工程开工到全部工程竣工D从工程开工到项目租售完毕 17、房地产开发企业不得采取_的方式销售商品房。A分期付款B收取预售款C收取定金D返本销售 18、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的_。A估价细则B估价原则C估价准则D估价程序 19、按国家规定，征收 10h 基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前 3 年平均年产值为 1000 元亩，征收该耕地的上地补偿费最低为万元。A：50B：90C：100D：150
16、E：执行层的组织协调 20、农用地包括。A：养殖水面B：草地C：耕地D：水利设施用地E：未利用地 21、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的。A：一级市场B：二级市场C：三级市场D：存量市场E：借款合同 22、下列关于强制拆迁，说法正确的是。A：城市房屋拆迁管理条例规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁B：实施强制拆迁必须以裁决为前提C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行23、某笔贷款的季利率为 2，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。A：8B：6 12C：12 62D：824E：借款合同 24、海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。A：海洋生物排放的废物B：航行沿海的船舶排出的废油C：油轮触礁而漏散的原油D：临海工厂排放的废水E：沿海居民抛弃的垃圾25、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是定价法。A：随行就市B：价值C：应战D：挑战E：借款合同
