1、第 - 1 - 页 共 26 页三亚房地产市场研究分析报告创新休闲产业投资投资公司市场开发部2010年 5月第 - 2 - 页 共 26 页目 录第一章：三亚市宏观经济运行环境 .- 2 -一、 城市 GDP发展状况 .- 2 -二、 城市三大产业发展状况 .- 3 -三、 城市居民可支配收入 .- 3 -四、 城市财政收入 .- 3 -五、 城市金融机构运行状况 .- 4 -六、 城市社会消费品零售总额 .- 4 -七、 城市对外贸易经济 .- 4 -八、 城市旅游休闲经济 .- 5 -第二章：三亚市房地产产业运行状况 .- 6 -一、 房地产市场运行经济指标 .- 6 -二、 区域市场 .
2、- 9 -三、 产品市场 .- 18 -四、 客群市场 .- 21 -第 - 3 - 页 共 26 页第一章：三亚市宏观经济运行环境一、 城市 GDP发展状况三亚作为中国唯一热带滨海旅游度假城市，依托中国旅游经济大好的发展契机，凭借独有的自然资源。近年来，三亚市经济发展迅速，基础发展系数加大，经济保持高位运行，城市 GDP均保持 15%以上的增幅高速增长。城市：GDP 单位：亿元年份 2007年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅城市 GDP 122.32 144.31 174.85 22.1% 16.8% 17.2%备注 数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报二、
3、 城市三大产业发展状况基于城市经济良好的运行平台。近几年，第二产业、第三产业经济比重加大，经济贡献率加强，经济产业的发展结构稳步转型。以服务业为拉动，轻工业为助推的经济发展模式基本成型。产业结构及配置整体优化发展。产业发展 单位：亿元年份 2007年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅产业增值第一产业 22.86 25.89 27.34 9.9% 10.1% 7.9%第二产业 48.46 52.03 40.36 34.4% 9.0% 19.7%第三产业 51.00 66.39 107.15 22.0% 23.8% 18.9%产业结构结构比例 22：27：51 21：25
4、：54 16:23:61备注：数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报三、 城市居民可支配收入城市经济的高位运行，经济产业结构优化转型，经济体量储位持续提高，城市居民人均收入大幅增长。近几年，城市居民人均收入以年均 13%增幅快速增长，扩充城市经济活力空间。第 - 4 - 页 共 26 页城市居民可支配收入 单位：元年份 2007年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅城市居民可支配收入 11642 13471 15233 23.6% 15.7% 13.1%备注 数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报四、 城市财政收入经济体量加大，税收政策调剂，在经济高位发展的拉动
5、下，财政收入大幅增长。地方财政收入均以年均 30%以上增长幅度持续增收。年份 2007年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅财政收入 28.61 59.48 78.61 98.6% 107.9% 32.2%备注 数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报五、 城市金融机构运行状况城市居民收入的提高，近年来，城市金融机构存款余额，城乡居民储蓄存款余额大幅增长，金融体系发展稳健。基于城市经济运行平台，依托城市的投资环境，企业利润空间大的驱动，推动投资经济的高速增长。近年来城市的金融贷款明显加快。增长幅度大，增速较快，经济投资特征突出。金融存贷款余额： 单位：亿元年份 200
6、7年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅年末金融机构存款余额 222.88 280.20 478.24 36.2% 25.7% 70.1%年末金融机构贷款余额 93.20 95.33 145.92 22.6% 12.6% 53.1%城乡居民储蓄存款余额 94.73 122.73 170.98 15.2% 29.6% 39.3%备注 数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报第 - 5 - 页 共 26 页六、 城市社会消费品零售总额经济高位运行，居民收入大幅提高，聚集的消费资本活力释放，有效刺激了社会消费需求，推动城市社会消费品零售总额以 20%以上增幅快速增长。社会消
7、费品零售总额： 单位：亿元年份 2007年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅社会消费品零售总额 29.40 38.77 50.90 22.8% 26.5% 25.3%备注 数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报七、 城市对外贸易经济投资、内需、出口作为经济发展的主体支撑，在以投资的带动下，内需的推动下，三亚市对外贸易规模逐步放大。但受 08 年金融危机影响下，09年进出口贸易总额均出现大幅下挫。对外贸易 单位：万美元年份 2007年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅出口总额 5700 6647 4650 39.0% 15.0% -30.0
8、%进口总额 950 1000 80 -47.0% 5.3% -92.0%备注 数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报八、 城市旅游休闲经济凭借城市自身的旅游资源，依靠酒店业、旅游业强势发展，有力推动休闲、旅游经济快速发展。伴随着城市营销活动的推广，城市知名度的提升。近几年三亚市旅游经济均保持大幅增长，年均增幅均保持在 13%以上幅度稳步增长。旅游经济 单位：亿元年份 2007年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅全年旅游收入 80.11 91.05 103.77 22.5% 13.7% 14.0%外汇旅游收入 24407 26207 19497 43.0% 7.4%
9、 -25.7%备注 数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报第 - 6 - 页 共 26 页综述： 借助中国旅游、度假、休闲、养老产业的发展契机，依靠自身独有的自然资源、城市未来规划的战略定位及经济发展的投资预期。近几年，三亚市城市经济发展快速，经济保持高位运行。 以服务业为龙头，工业为助推的经济结构发展模型逐步形成。产业结构优化转型，为城市经济可持续性发展提供后续动力。 经济高位运行，经济体量的加大，地方财政收入、城市居民收入快速增长，城市经济消费能力逐渐释放，城市经济发展配套逐步完善。 城市战略性发展定位，为城市经济注入休闲度假、养老养生产业的发展活性。旅游产业的强势发展，旅游经济保持高
10、幅稳步增长。第 - 7 - 页 共 26 页第二章：三亚市房地产产业运行状况一、 房地产市场运行经济指标(一) 房地产投资开发状况城市化进程加快，城市空间的成长性扩张，三亚市固有资产投资额逐步增强，房地产开发投资比重加大。近几年，三亚市固有资产投资额增幅较快，年平均增幅达 40%以上。城市空间的扩展及城市的改造规划，有力推动了房地产行业的高速发展，其发展年均涨幅达 50%以上。(二) 土地市场发展状况房地产投资引发的投资热潮，拉升土地成交体量及成交均价，随着城市开发用地稀少，近几年，三亚市土地供应体量逐步减少，土地市场供需形势严峻。 ， 土地市场 单位：万平米年份 2007年 2008年 20
11、09年 07年增幅 08年增幅 09年增幅土地供应量 265 240 88 -61.3% -9.4% -63.3%可建面积 146 130 94.62成交均价（万/亩） 156 129 280 95% -17.3% 117%楼面地价(元/) 4233 3571 3899 -15.6% 9.2%备注 数据来源：海南伟业研究机构(三) 商品房市场的开发情况市场投资开发及强势需求，有力推进了商品房施工面积、竣工面积的大幅固定资产投资 单位：亿元年份 2007年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅固定资产投资额 109.77 151.58 211.39 59.9% 38.2%
12、39.5%房地产开发投资 51.37 76.18 97.89 73.2% 48.3% 28.5%房地产投资所占比例 46.8% 50.4% 46.3%备注 数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报第 - 8 - 页 共 26 页上扬，近几年，三亚市商品房施工面积、竣工面积年均增幅保持 20%以上高位发展。市场开发情况 单位：万平米年份 2007年 2006年 2007年 07年增幅 08年增幅 09年增幅商品房施工面积 476.03 400.8 515.79 32.0% 17.1% 28.7%商品房竣工面积 93.83 66.6 119.18 -4.2% 7.9% 79.1%备注 数据来源：
13、三亚市房管局(四) 房地产市场体量的供需态势房地产开发投资热潮的高涨，投资预期前景的看好，以中长期、短期投资、度假、养生养老及自住的市场需求的驱动下，近几年，三亚市商品房整体市场供销体量稳步上涨。受 08年商品房供应体量急剧放大因素使然，商品住房的供需态势显得较为严峻。市场供需 单位：万平米年份 2007年 2008年 2009年 07年增幅 08年增幅 09年增幅商品房供应面积 103.67 187.88 106.74 14.9 % 62.2% -44%商品住房供应面积 92.08 184.77 92.14 11.7 % 68.5 % -51%商品房销售面积 92.97 109.69 127
14、.33 33.9 % 17.6 % 14%商品住房销售面积 88.58 104.49 123.36 34.7 % 17.3 % 16%商品住房结转可售面积 103.80 201.36 171.82 93.9% -15%供需态势 2.2：1 2.9：1 2.4：1备注 数据来源：三亚市房管局(五) 商品房住宅的价格走势近几年三亚市房地产投资比例的加重，市场投资预期的升温，房地产市场发展迅速的态势，刺激投资、度假、养老养生市场需求。在投资、度假及养老三大需求及区位升级市场消费支撑下，近几年，全市商品住房成交均价保持 20%以上的年均增幅上行。 年份项目 2007 2008 2009 08年增幅 0
15、9年增幅商品房成交均价 7451 10159 10512 36.34 % 5%商品住房成交均价 7424 9766 10503 31.53 % 9%备注 数据来源：三亚市房管局第 - 9 - 页 共 26 页(六) 二手房市场的发展走势一手房市场发展的带动，三大市场需求所形成的有效需求。一手房价格空间的上涨幅度过快所引发低物业消费，致使三亚二手房市场发展迅速。市场年均成交量增幅达到 60%以上。成交价格年均涨幅达 46.8%年份 2007 2008 2009 07年增幅 08年增幅 09年增幅二手房成交面积 10.9 13.26 25.25 35.24 22.18 % 90%二手房成交均价 2
16、749 3102 5610 46.53 % 13 % 81%备注 数据来源：三亚市房管局综述： 投资层面：依托旅游、休闲、养老养生产业的发展，房地产投资稳步增长，市场投资信心十足，区域房地产的发展预期高涨。 土地层面：三亚市房地产业发展迅速，土地市场需求强劲，土地供给稀缺，土地供需矛盾突出，致使热点区域土地价格上涨过快。（2007 楼面地价在 8700-8800元/平方米的地块有三宗，2008 年 11430元/平方米的楼面地价一宗，2009 年楼面地价达到 12413元一宗，2010 年 1月成交 3宗土地，楼面地价均在 10000元/以上。 ） 供需层面：三大市场需求积聚成推动市场的发展动
17、力，城市房地产开发投资热潮所形成运营平台，致使市场供需体量同步上涨。伴随城市土地供应的需求，市场供应体量会有所走低，而市场有效需求的持续放大，市场需求体量将稳步增长。 价格层面：旅游、度假、休闲、养老养生产业发展愿景，防通胀的物业保值、增值预期，短期投资游资的推动，商品房市场供给第 - 10 - 页 共 26 页时段的滞后性挤压及城市发展战略规划的引导等，整体推动了商品房价格的持续上扬。二、 区域市场发展状况(一) 三亚湾板块1. 片区概述三亚湾位于三亚市区西部，海岸长度约 17公里，是三亚具一定规模、自然条件良好的旅游度假区，同市区相比，该景区拥有更加良好的海景资源和沙滩。目前已经具备了良好
18、的形象和档次，众多项目已经开发完毕或即将完成开发，目前该片区基本没有可用于开发建设的土地。2. 片区住宅市场发展状况目前在售的项目以中高端物业为主，具有代表项目有泰德白石郡、鲁能三亚湾、金中海蓝钻、克拉码头海居、东和中央海岸、凤凰岛等。该区域项目开发建筑形态主要以高层公寓、产区酒店为主，户型面积集中在 50-90，销售单价集中在 3000040000元/。3. 典型项目凤凰岛项目名称 凤凰岛 区域位置 三亚湾路占地面积 36.5万平米 容积率 1.1 总建筑面积 48万物业类型 住宅、公寓 开盘时间 2010.1 开盘均价 85000元/建筑风格 现代风格 园林风格 东南亚 后期销售均价 70000-90000元/银行按揭 40% 一次性付款 60% 客户来源区域东北地区占到 5%，长三角地区占50%，京津地区占 25%，西南地区占 10%，西北地区占 2%，其他占
