1、1保险公司参与房地产市场分析一、管理办法的推出继公布保险资金运用管理暂行办法和关于调整保险资金投资政策有关问题的通知后， 近期保监会又公布了股权和不动产投资的细则办法 保险资金投资不动产暂行办法和保险资金投资股权暂行办法。保险资金运用正式进入多品种投资的操作阶段。二、投资范围与禁止投资按照规定，保险资金可以投资的不动产包括：已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)俱全的在建项目；四证加上预售许可证或销售许可证的可转让项目；取得产权证项目以及符合条件的政府土地储备项目。投资不动产暂行办法强调，保险资金投资的不
2、动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效;地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市;管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。此外，投资不动产暂行办法还规定，保险公司不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得投资开发或者销售商业住宅；不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。按照暂行办法规定，保险公司不能直接投资房地产企业的股权，但是可以投资房地产企业某个项目公司的股权。另外，股权暂行办法中还明确，保
3、险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构。两个暂行办法还对投资比例、退出机制、信息披露、风险控制等事项作出了规定。三、业内信息1、新规拓宽了商业不动产投资的空间中国保险公司旗下管理的资产规模约为人民币 4.6 万亿元，并且以每年约20%的速度增长。如果保险公司将全部 10%的额度都投向商业不动产，则投资规模相当于人民币 4,600 亿元，也就是 685 亿美元的潜在需求，而去年的商业不2动产投资总规模才为 170 亿美元。2、可能投
4、向的金融产品通过对人保资产、太保资产等机构的了解，保险机构尚不能投资信托计划，最有可能投资的金融产品是有稳定回报的 RETIS。3、可能引发地产行业的变革开发商采用的是“建筑-销售”的短期模式，而保险公司往往采取长线投资，它们希望一处地产能提供至多 20 年的现金流，这将催生对投资级优质地产的需求。四、 保险机构投资不动产与股权的范围界定和管理细则的对比。表 1:股权和不动产投资范围和分类 投资分类 投资范围不动产投资基础设施类不动产非基础设施类不动产不动产相关金融产品 (1)已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目 (2)已经取得国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许
5、可证、 施工许可证的在建项目 (3)取得国有土地使用权证 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目 (4)取得产权证或者他项权证的项目(5)符合条件的政府土地储备项目。保险资金采用债权 股权或者物权方式投资的不动产仅限于商业不动产、办公不动产与保险业务相关的养老医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。股权投资直接投资股权间接投资股权直接投资股权仅限于保险类企业，非保险类金融企业和与保险业务相关的养老医疗、汽车服务等企业的股权 研股权投资基金。3表 2：股权和不动产投资的管理细则的对比不动产投资 股权投资总则保险资金投资的不动产是指土地建筑物及其它
6、附着于土地上的定着物。境内依法设立和注册登记且未在中国境内证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权(以下简称企业股权) 保险资金可以投资基础设施类不动产非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权(以下简称直接投资股权和间接投资股权) 保险资金投资基础设施类不动产遵照保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法及有关规定。保险机构(一)资产管理部门拥有不少于 8 名具有不动产投资和相关经验的专业人员其中具有 5 年以上相关经验的不少于 3 名具有 3年以上相关经验的不少于 3 名(一)具有清晰的发展战略和市场定位开展重大股权投资的应当具有较强的并购整
7、合能力和跨业管理能力(二)上一会计年度末偿付能力充足率不低于 150%且投资时上季度末偿付能力充足率不低于 150% (二)资产管理部门拥有不少于 5 名具有 3 年以上股权投资和相关经验的专业人员开展重大股权投资的应当拥有熟悉企业经营管理的专业人员(三)上一会计年度盈利净资产不低于 1 亿兀人民币(货币单位下同); (三)上一会计年度末偿付能力充足率不低于 150%且投资时上季度末偿付能力充足率不低于 150% (四)具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金且来源充足稳定；(四)上一会计年度盈利净资产不低于 10 亿元人民币(货币单位以下同); 投资机构 (一)注册资本不低于 1 亿
8、元 (一)注册资本不低于 1 亿元已建立风险准备金制度4(二)管理资产余额不低于 50 亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验(二)具有稳定的管理团队拥有不少于 10 名具有股权投资和相关经验的专业人员已完成退出项目不少于 3 个其中具有 5 年以上相关经验的不少于 2名具有 3 年以上相关经验的不少于 3 名且高级管理人员中具有 8 年以上相关经验的不少于 1 名拥有不少于 3 名熟悉企业运营财务管理项目融资的专业人员(三)拥有不少于 15 名具有不动产投资和相关经验的专业人员其中具有 5 年以上相关经验的不少于 3 名具有 3 年以上相关经验的不少于 4 名 (三)具有丰富的股权投资经验
9、管理资产余额不低于 30 亿元且历史业绩优秀商业信誉良好专业机构(一)熟悉保险资金不动产投资的法律法规政策规定业务流程和交易结构具有承办投资不动产相关服务的经验和能力且商业信誉良好(一)熟悉保险资金投资股权的法律法规政策规定业务流程和交易结构且具有承办股权投资有关服务的经验和能力商业信誉良好(二)与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系 (二)与保险资金投资企业股权的相关当事人不存在关联关系。提供投资咨询服务的机构 (一)专业团队成熟稳定拥有不少于 6 名具有股权投资和相关经验的专业人员其中具有 5 年以上相关经验的不少于 3 名 (二)注册资本不低于 200 万元。投资标的 (一)已经
10、取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目(一)符合国家产业政策具备国家有关部门规定的资质条件(二)已经取得国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证的在建项目(二)股东及高级管理人员诚信记录和商业信誉良好。(三)取得国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目。 (三)产业处于成长期成熟期或者是战略新型产业或者具有明确的上市意向及较高的并购价值。5(四)取得产权证或者他项权证的项目(四)具有市场技术资颜竞争优势和价值提升空间预期能够产生良好的现金回报并有确定的分红制度(五)符合条件的政府土地储备项目。 (五)管理
11、团队的专业知识行业经验和管理能力与其履行的职责相适应研地处直辖市省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市 (六)未涉及重大法律纠纷资产产权完整清晰股权或者所有权不存在法律瑕疵。不动产相关金融产品属于固定收益类的应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定的 AA级或者相当于 AA 级以上的长期信用级别以及合法有效的信用增级安排。(七)与保险公司投资机构和专业机构不存在关联关系监管规定允许且事先报告和披露的除外。投资方式除政府土地储备项目外可以采用债权转股权债权转物权或者股权转物权等方式。保险资金直接投资股权仅限于保险类企业非保险类金融企业和与保险业务相关的养老医疗汽车服务等企业的股权。保
12、险资金采用债权股权或者物权方式投资的不动产仅限于商业不动产办公不动产与保险业务相关的养老医疗汽车服务等不动产及自用性不动产。退出方式包括但不限于企业股权的上市回购协议转让及投资基金的买卖或者清算等。以债权股权物权方式投资的不动产其剩余土地使用年限不得低于 15 年且自投资协议签署之日起5 年内不得转让。保险资金投资企业股权可以采取债权转股权的方式进入也可以采取股权转债权的方式退出。投资比例(一)投资不动产的账面余额不高于本公司上季度末总资产的 10%投资不动产相关金融产品的账面余额不高于本公司上季度末总资产的 3%投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额合计不高于本公司上季度末总资产的 10%
13、。(一)投资未上市企业股权的账面余额不高于本公司上季末总资产的 5%投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额不高于本公司上季末总资产的 4%两项合计不高于本公司上季末总资产的 5%。(二)投资单一不动产投资计划的账面余额不高于该计划发行规模的 50%投资其他不动产相关金融产品的不高于该产品发行规模的 20%。 (二)直接投资股权的账面余额不超过本公司净资产除重大股权投资外投资同一企业股权的账面余额不超过本公司净资产的 30%。投资养老医疗汽车服务等不动产 (三)投资同一投资基金的账面余额不6其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的 30%。超过该基金发行规模的 20%。禁止行为
14、 (一)提供无担保债权融资 不得投资设立或者参股投资机构。(二)以所投资的不动产提供抵押担保 不得投资创业风险投资基金。(三)投资开发或者销售商业住宅(四)直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发) (五)投资设立房地产开发公司或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的应当限期撤销或者转让退出保险资金不得投资不符合国家产业政策不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值高污染、高耗能、未达到国家节能和环保标准、技术附加值较低等企业股权。(六)运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产分中国保监会对发债另有规定的除外; 资
15、金来源保险公司投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产分应当运用资本金(一)实现控股的股权投资分应当运用资本金; 保险公司投资购置自用性不动产的账面余额分不得高于该公司上年末净资产的 50% (二)其他直接投资股权分可以运用资本金或者与投资资产期限相匹配的责任准备金; 保险公司投资的同一不动产分含自用性不动产和投资性不动产的分应当按照本办法规定分分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例分分别核算成本和投资收益并进行会计处理。(三)间接投资股权分可以运用资本金和保险产品的责任准备金人 寿保险公司运用万能、分红和投资连结保险产品的资金分财产保险公司运用非寿险非预定收益投资型保险产品的资金分应当满足产品特性和投资方案的要求; (四)不得运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资企业股权分中国保监会对发债另有规定的除外。
