1、“涵景苑”项目开发策划报告报告说明：通过对蒲州涂田地块及黎明蒲州村三产留地安置房“涵景苑”建设工程的现场调查及资料整理，结合近期温州国民经济尤其是房地产业的发展状况，现将调查结果作如下报告，希望通过此报告的陈述与分析，为“涵景苑”项目开发寻找到新的起点。- 1 -目 录第一章 项目环境分析-4一、宏观经济分析-41、总体经济解析-42、2008 年经济形势的基本特点-4（1）经济持续升温的态势已经扭转向下行通道-4（2）价格涨幅持续升高转为涨幅持续降低-43、2009 年经济形势展望-4（1）消费需求和消费结构升级存在减慢的可能-4（2）价格涨幅持续升高转为涨幅持续降低-5（3）关于稳定经济增
2、长的政策-5（4）稳定经济增长的政策思路-5二、微观经济分析-61、工业经济增长持续回落，对温州市经济发展的拉动力减弱-62、消费保持高位增长-73、投资形势仍趋严峻-74、外贸出口形势严峻-85、财政收入增长继续回落-86、金融机构存贷款增量均创历史新高-97、居民消费价格指数下滑至全年最低水平-10三、微观环境分析-101、总体状况-102、农业和农村建设-113、工业和建筑业-124、固定资产投资-135、国内贸易和对外经济-136、财政和金融-137、城市管理和环境保护-148、科技和教育-14- 2 -9、文化、体育和卫生事业-1510、人口、人民生活及社会保障-16四、周边竞争项目
3、调查-171、金开利花园-172、马鞍池大厦-183、世贸中心大厦-184、高华公寓-195、荷花公寓-206、竞争项目比对-21第二章 项目市场分析-21一、2009 年温州房地产市场分析-211、温州市房地产市场基本状况-21（1）土地市场-21（2）商品房市场-21（3）二手房市场-222、温州商品房市场动态分析-22（1）商品房市场-22（2）二手房市场-253、温州房产市场调查小结-28（1）刚性需求是值得信赖的-28（2）市场回暖尚需时日-28（3）提升素质恰逢时机-28（4）市场发展越发成熟-28二、温州房地产产品调查-291、产权式酒店受关注-292、大小套型各有优势-29三、
4、项目 SWOT 分析-291、项目优势（STRENGTH）分析-29- 3 -（1）区域分析-30（2）自然环境分析-30（3）交通环境分析-30（4）周边配套分析-302、项目劣势（WEAKNESS）分析-313、项目机会点（OPPORTUNITY）分析-314、项目威胁点（THREATEN）分析-32第三章 项目定位研究-32一、项目总定位-32二、项目核心概念制造-32三、推广主题定位-33四、目标市场锁定-331、目标市场概述-332、目标消费群细分-333、市场取向-334、涉及商铺部分-33五、项目品牌塑造及形象包装-341、品牌塑造综述-342、项目形象包装-34第四章 项目产品
5、设计思路-35一、社区规划动态化-35二、建材设备科技化-35三、园林景观特色化-35四、户型设计三维化-36五、物业服务人性化-36- 4 -第一章 项目环境分析一、宏观经济分析1、总体经济解析2008 年是中国经济运行由升转降的一年。这种变化既由于美国经济和世界经济变化的影响，也由于结构调整和发展方式转变的影响，还因为数年来宏观调控政策效果的综合体现。由于中国经济增长潜力巨大，因此只要政策调整适度，经济增长就不会发生深度下调。在此基础上如果能够把握时机，积极推动结构调整和发展方式转变，深化改革，完善社会主义市场经济的体制机制，2009 年中国经济就将走上更为稳健的发展轨道。2、2008 年
6、经济形势的基本特点 （1）经济持续升温的态势已经扭转向下行通道 2008 年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。第一季度 GDP 增长率为 10.6%，上半年为 10.4%，前三个季度为 9.9%，10 月份工业增加值增长率（可比价格）仅为 8.2%。经济持续升温的态势已经扭转，开始进入较快下行通道。（2）价格涨幅持续升高转为涨幅持续降低居民消费价格总水平(CPI)自 5 月份开始同比涨幅持续回落，从 4 月份的 8.5%回落到11 月份的 2.4%；工业品出厂价格指数（PPI）自 9 月份同比涨幅也开
7、始回落，其中 9 月份为 9.1%，较 8 月份回落 1 个百分点；10 月份为 6.6%，较 9 月份回落 2.5 个百分点；11 月份为 2.0%，较 10 月份回落 4.6 个百分点，涨幅创近 31 个月新低。3、2009 年经济形势展望 （1）消费需求和消费结构升级存在减慢的可能受股市走弱影响，居民财产性收入增速减缓；随着企业融资困难增加和劳动工资成本的提高，就业增长也将受到一定影响，并进而影响居民收入增长。考虑到目前买房需求的变化，油价提高和用车条件的变化对家庭买车需求的影响等，应该注意未来消费需求增长放缓、消费结构升级步伐放缓的问题。经济趋冷的苗头，可能会从多方面影响到居民的消-
8、5 -费信心，改变居民的消费预期。这个问题一旦发生，其影响将极为广泛，会从终端需求逐步向上游产业传递，进而导致经济增长出现较长时间的调整。 （2）房地产投资和企业投资存在减慢的可能2008 年，全国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分特大城市房价出现了明显下降。这一变化引起了普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。从当前房地产市场供求关系变化看，预计这一态势会进一步发展。城市房价过快上涨带来了一系列严重问题，必须加以控制，但也要注意大涨之后出现大落的可能。如果仅仅由市场进行调节，预计未来住房市场将继续低迷，加上贷款紧缩等因素影响，估计会有越来越多的房地产企业因现金流断裂
9、而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。由于房地产建设周期比较长，一般在 5 年左右，因此调整一旦开始，预计会持续较长时间。这一情况必然会影响到房地产投资增长。近年来的投资调控，重点控制政府主导的行政性投资，投资增长更多地依靠市场引导的投资。房地产和企业投资是市场引导投资的主体，其中房地产投资占全社会固定资产投资的五分之一，企业投资占全部投资的比重也较大。这些投资增幅下降，预计会对全部投资增长将产生明显影响，因此，2009 年投资增长有明显下降的可能。（3）关于稳定经济增长的政策2007 年以来对总需求采取更为强力的控制措施，特别是通过行政性措施对银行信贷采取额度管理，以及对部分产品价格采取
10、行政管制措施等，主要不是由于资源环境方面问题加剧，而是居民消费价格涨幅明显提高。这些控制信贷进而控制各类需求，控制价格进而影响供给的诸项措施，是导致经济增长回调的重要原因。因此，当前政策调整的主要出发点集中在如何在保持经济增长和控制价格持续上涨方面寻找一个平衡点。当前的主要问题是外需和内需增幅都可能进一步回落，并影响经济增长速度进一步减慢。从供求总量关系格局的发展来看，未来的主要威胁不是价格上涨，而是经济增速放缓。为此，在稳定经济增长和控制价格上涨方面应做出相应的政策调整。稳定经济增长的重点是扩大内需，特别是消费需求；控制价格涨幅的重点是增强企业对成本增大因素的消化融合能力。（4）稳定经济增长
11、的政策思路当前稳定经济增长的重点是稳定需求增长，为此，既要继续巩固近年来宏观调控政策抑制需求过热的累积成效，注意保持政策的连续性和稳定性；也要进行必要的针对性调整，防止需求增长转入持续下调状态。- 6 -第一，促进投资增长。如果期望经济增长率略高于 10%，则当前的投资增幅应当保持稳定，不宜继续降低。为此，一方面应继续巩固已有的政策成效，警惕行政主导的投资反弹；另一方面，应鼓励企业自主、市场引导的投资增长，注意政府投资在重大基础性项目方面的增长。一是对符合规划和政策要求的房地产开发项目予以必要的、合理的信贷支持，防止房地产投资因为资金紧张大幅回落；二是特别注意改善中小企业的融资环境，市场调节资
12、金供求的能力相对地提高，并加大财政担保、贴息方面的支持力度；三是增加财政投资，支持重大基础设施项目建设。 第二，稳定消费增长和消费结构升级。消费需求旺盛，消费结构升级步伐加快，这是新一轮经济较快增长的源动力。针对潜在的问题，应加大促进就业的工作力度，注意扶持劳动密集型产业和中小企业发展，同时大力发展服务业；此外，增加公共教育、卫生服务，扩大覆盖面，加快城市保障性住房建设，提高基本生活保障水平。第三，稳定出口增长。为了解决外贸顺差过大问题以及实现节能减排目标，近两年对出口增长从总量到结构都进行了相应的控制和调整。针对当前的外贸形势，应继续按照节能减排目标控制“两高一资“产品出口，优化出口产品结构
13、，适度减弱总量控制力度。为此，应当稳定人民币汇率，加强对劳动密集型产品出口在退税等方面的政策支持。二、微观经济分析2008 年温州市（项目规划所在地）经济运行情况简析1、工业经济增长持续回落，对温州市经济发展的拉动力减弱一年来，温州市工业经济增长一直呈现回落趋势，1-12 月，全市规模以上工业总产值3631.52 亿元，增长 8.1%，同比回落 13.5 个百分点。累计增长速度从最高的 1-2 月 15%回落的 1-12 月的 8.1%，跌幅达 6.9 个百分点；当月增长速度从最高的 3 月份 14.9%回落到12 月份的-11.1%，跌幅达 26 个百分点。工业企业创利水平继续减弱，并且出现
14、负增长，1-11 月，工业利润总额增长-5.8%。工业品出口继续回落，1-12 月工业出口交货值仅增长1.4%。- 7 -2007 年、2008 年工业总产值增长情况（单位：%）-15-10-505101520252月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008年 当 月2008年 累 计2007年 当 月2007年 累 计2、消费保持高位增长一年来，温州市三大需求中，表现最好的是消费。1-12 月，我市社会消费品零售总额1083 亿元，增长 19.5%，其中当月增长 19.4%。城市、农村消费基本上同步增长，市、县、县以下消费分别累计增长 19.6%、19.4%
15、、19.2%。2007 年、2008 年社会消费品零售总额增长情况（单位：%）10121416182022242月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008年 当 月2008年 累 计2007年 当 月2007年 累 计3、投资形势仍趋严峻1-12 月，全市限额以上固定资产投资完成 655.6 亿元，同比增长 2.3%。工业性投资、基础设施投资持续负增长，房地产投资增长平稳。基础设施投资 203.8 亿元，同比增长-7.3%，比上年同期下降 15.1 个百分点。房地产开发投资 219.4 亿元，同比增长 14%，高于限额以上固定资产投资增长 1.7 个百分点。新
16、开工项目明显不足，全市新开工项目仅 714- 8 -项，同比下降 29%。2007 年、2008 年限额以上固定资产投资增长情况（单位：%）0510152025303540452月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008年 累 计2007年 累 计4、外贸出口形势严峻1-11月，全市外贸出口总额108.3亿美元，增长16.8%；其中当月出口呈现负增长，11月份外贸出口8.1亿美元，增长-4.3%。从出口商品看，我市传统骨干产品出口明显回落，鞋类出口24.8亿美元，增长12.5%，当月增长-4.9%；服装及衣着附件出口11亿美元，增长2%，当月增长-12.6%；
17、眼睛出口5.1亿美元，增长9.2%，当月增长3.9%。机电类出口47.4亿美元，增长23.1%，当月增长-2.3%。2007年、2008年外贸出口增长情况（单位：%）-40-102050801101401701月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008年 当 月2008年 累 计2007年 当 月2007年 累 计5、财政收入增长继续回落1-12 月，全市财政总收入 339.8 亿元，同比增长 15.9%，比上年同期下降 5.7 个百分点。其中，地方财政收入 180.2 亿元，同比增长 14.7%，比上年同期下降 7.2 个百分点。- 9 -财政收入增幅
18、回落主要与经济增长减缓密切相关，目前温州市营业税、企业所得税、契税等重要税种增幅回落均在 10 个百分点以上，而且房地产市场成交量持续下降，企业经济效益下滑，短期内很难出现明显的改变，进而导致房地产税收增长低迷，加上国家不断出台主动减税政策，财政收入随之持续下滑。2007 年、2008 年财政总收入增长情况（单位：%）-1001020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008年 当 月2008年 累 计2007年 当 月2007年 累 计6、金融机构存贷款增量均创历史新高截至 2008 年末，我市金融机构人民币存款余额 4121.8 亿
19、元，增长 22.1%，全年新增745.6 亿元，同比多增 188.6 亿元。人民币贷款余额 3306.1 亿元，增长 21.5%，全年新增 588.9 亿元，同比多增 73.4 亿元存款市场出现两个显著特征：一是储蓄存款明显增长，存款余额达到 2085 亿元，全年新增 447 亿元，同比多增 285.3 亿元。二是定期存款明显增加，企业存款和储蓄存款中定期存款增加 399.1 亿元，同比多增 282 亿元。贷款市场平稳增长，实现投放节奏和投放结构的双优化。其中全年短期个人消费贷款新增 117.5 亿元，同比增 55.1 亿元，增幅达 55.7%。2007 年、2008 年金融机构存贷款增长情况（单位：%）
