1、重庆鼎科物业管理有限公司 文件编号：DK-GC-2011版本号：B 修改状态：审核中 生效日期：2011年11月1日工 作 手 册 （工程维修部）编制： 唐世虎 审 核： 批准： 实施日期： 版 本： B 受控状态： 内部 修订状态： 审核中 受 控 号： 003 目 录序号文件名称编 码页 码一组织架构组织架构GC-01二部门职责GC-02三岗位说明书GC-0301工程维修部经理岗位说明书GC-03-0102工程维修部班长岗位说明书GC-03-0203工程维修部装修管理员岗位说明书GC-03-0304工程维修部空调维修工岗位说明书GC-03-0405工程维修部弱电维修员岗位说明书GC-03-
2、0506工程维修部电梯维修工岗位说明书GC-03-0607工程维修部设备运行工岗位说明书GC-03-07四管理制度GC-0401配电房管理制度GC-04-0102发电机房管理制度GC-04-0203水泵房管理制度GC-04-0304电梯机房管理制度GC-04-0405值班管理制度GC-04-0506安全防火制度GC-04-0607空调制冷设备房管理制度GC-04-07五作业流程及规程GC-0501避雷系统保养GC-05-0102低压配电柜的保养GC-05-0203对讲、报警系统的保养GC-05-0304风机的保养GC-05-0405干式变压器的保养GC-05-0506水泵定期保养规程GC-05
3、-0607车场管理系统的保养GC-05-0708防盗监视系统的保养GC-05-0809柴油发电机组保养规程GC-06-09序号文件名称编 码页 码10中央空调操作标准作业规程GC-05-1011消防设施管理规定GC-05-1112上门服务标准作业规程GC-05-1213供配电设备设施安全操作标准作业规程GC-05-1314电梯困人救援作业文件GC-05-1415水池、水箱的清洗规程GC-05-15六质量记录（附表样）GC-0601电梯困人救人记录 GC0102、级设备保养记录 GC0203、级设备保养检查记录 GC0304级设备保养、检查记录 级设备保养、检查记录 GC0405报废设备、器件清
4、单GC0506动火申请表GC0607工作联系函GC0708管道通水试验记录GC0809设备（机具）报废单GC0910设备（机具）购置申请表 GC1011设备（机具）外委维修申请表 GC1112设备维修记录 GC1213违章施工整改通知书GC1314儿童乐园和休闲健身设施日检表GC1415安全整改意见GC1516安防系统故障处理登记表 GC1617定期安全检查表GC1718发电机运行记录 GC1819机电设备统计表 GC1920配电房巡查记录GC2021设备保养计划表 GC2122水泵房巡查记录 GC2223 水池、水箱清洗记录 GC2324整改通知登记表GC2425维修值班记录表GC2526装
5、修房检查日报表GC2627房屋维修综合检查表GC27组织架构GC-01工程维修部经理/主管维修班长维修工（电梯维修、空调维修、强弱电维修、设备运行、土建维修、装修管理）部门职责GC-02一、设备设施管理1、设备运行管理(1)负责对设施设备的运行进行巡视监控.(2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理(3)负责对设备设施机房的管理2、设备维护管理(1)负责设施设备的维护保养计划的制定(2)负责对设施设备的日常保养(3)负责对设施设备的日常维修(4)负责对设施设备突发故障的抢修二、物业接管验收与交付管理1、前期介入(1)负责对工程安装的跟进(2)负责对工程设计施工提出建议2、物业接管验收(1)
6、负责对物业实物形态的验收(2)负责跟进工程遗留问题整改(3)负责设施、设备资料档案的接管验收3、物业交付(1)负责协助业主进行物业验收(2)负责协调工程遗留问题整改三、维修服务1、有偿维修服务(1)负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）(2)负责实施维修操作(3)负责对有偿服务项目的回访2、共有部分的维修(1)负责实施维修操作(2)负责对维修效果、工程质量的回访 、验证3、工程遗留问题的处理(1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理(2)负责对处理结果回访的回访、验证四、内部事务管理1、安全管理(1)负责设备设施安全管理(2)负责员工作业安全管理(3)工作质量管理(4)负责服务
7、规范的管理(5)负责服务技能的管理(6)负责维修工程质量管理(7)负责员工劳动纪律的管理2、培训管理(1)负责本部门培训计划的制定(2)负责入职员工的培训(3)负责组织专业基础知识的培训3、成本控制(1)负责提出控制本部门成本的具体方案(2)负责执行成本控制方案4、业绩考核(1)负责对本部门员工进行业绩评定(2)负责提出考评建议5、档案资料管理(1)负责工程档案资料的分类保管(2)负责本部门质量记录的保管五、装修管理1、负责装修方案的审理(1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理(2)负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理(3)负责向业主提出合理的建议2、装修过程的管理(1)负责业主装修过程
8、中对影响楼宇本体结构方面控制(2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制GC-03 岗位说明书工程维修部经理岗位说明书GC-03-01岗位名称工程维修部经理岗位编号GC002所属部门物业公司直属上级物业公司经理职责：一、设备设施管理：1、负责设备运行管理2、负责设备维护管理；3、负责设施设备的维护保养计划的审定4、负责外委设备的维护维修的跟进二、物业接管验收与交付管理：1、负责物管前期介入对工程安装的跟进管理2、负责对工程设计施工提出建议3、负责小区物业的接管验收管理4、负责对工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）5、负责物业交付中工程遗留问题的整改跟进6、协同客户中心共同完成物业
9、交付验收工作三、维修服务：1、负责对有偿维修服务的管理2、负责对公共部分的维修管理3、负责对维修效果、工程质量的回访 、验证4、负责对委托整改的工程遗留问题的处理四、装修管理：1、负责装修方案审定工作的监督管理2、负责装修过程的管理3、负责方案中对水、电、气线路安装规范审理工作的监督管理五、内部事务管理：1、负责本部门培训计划的制定2、负责工程档案资料的分类保管3、负责本部门工作质量管理及质量记录的保管任职要求：1、45岁以下，大专以上学历，中级以上职称，具有5年以上高挡小区部门管理工作经验。2、有设备安装维修管理或土建维修工作经验，有较强的沟通能力和协调能力。能熟练使用电脑及相关办公软件。3
10、、优秀者条件可以适当放宽工程维修部班长岗位说明书GC-03-02岗位名称工程维修部班长岗位编号GC003所属部门工程维修部直属上级工程维修部经理职责：一、负责制定维护保养实施计划二、负责各项维修任务的实施管理三、负责对维修效果、工程质量的回访 、验证四、负责带领本班人员对委托整改的工程遗留问题的处理五、负责维修人员劳动纪律及岗位责任制管理六、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理七、负责本班组工作质量管理及业务技术把关八、负责本班组设备的检修记录、技术档案的建立和保管九、负责协助管理处组织专业技能培训及综合素质培训十、负责本班组业绩考评及考评结果的实施十一、负责班组安全作业管理
11、十二、负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行十三、完成上级交办的其它工作任职要求：1、具有高中以上文化，2、熟悉小区各项设备的运行、保养。3、具有良好的思想品德和工作态度，有班组管理工作经验。工程维修部装修管理员岗位说明书GC-03-03岗位名称装修管理员岗位编号GC004所属部门工程维修部直属上级工程维修部班长职责：一、负责业主自装修房的装修方案及图纸审定工作二、负责维护大楼整体结构，确保装修水、电、气、排污系统的安装符合规范三、负责自装修过程中的监理工作，对违反审定方案、违规操作坚决制止四、负责装修工程的验收，对不合格装修提出书面意见及整改方案五、认真作好工作记录对
12、违规操作提出处罚意见并监督实施六、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度七、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量八、负责完成上级领导交办的其它工作任职要求：1、具有高中以上文化，有两年以上工作经验。2、具有一定的服务和沟通意识。3、了解土建、水、电、等装修相关知识工程维修部空调维修工岗位说明书GC-03-04岗位名称空调维修工岗位编号GC005所属部门工程维修部直属上级工程维修部班长职责：一、 负责小区、大厦空调系统的运行、维护管理；二、 负责空调各项性能指标在规定的标准值范围内；三、负责空调及附属设备的维修保养和故障检修工作；四、坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗；五、负责处
13、理空调运行中发生的异常情况；六、认真作好空调运行、维护、检修及另部件消耗记录；七、自觉学习专业知识，提高业务技能，确保空调系统高效、节能安全运行；八、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度；九、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量；十、负责完成上级领导交办的其它工作；任职要求：1、具有高中以上文化。2、熟悉空调系统的运行、维修。3、具有良好的合作意识。工程维修部强弱电维修员岗位说明书GC-03-05岗位名称强弱电维修员岗位编号GC006所属部门工程维修部直属上级工程维修部班长职责：一、负责强弱电系统设施设备的维护工作二、负责强弱电系统设备的检修、安装、调试工作三、负责协助其他工种完
14、成设备设施检修任务四、负责维修工作质量确保设备设施维修合格五、负责完成临时检修工作和上级下达的其它任务六、负责完成维修工作记录及零部件消耗记录七、自觉学习专业知识，提高业务技能，做到安全生产八、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度九、自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量任职要求：1、具有高中以上文化。2、有良好的服务意识、合作意识。3、具有专业的强弱电基础，热爱学习。工程维修部电梯维修工岗位说明书GC-03-06岗位名称电梯维修工岗位编号GC007所属部门工程维修部直属上级工程维修部班长职责：一、负责小区内所有电梯的运行及维护管理，确保其正常运行二、负责电梯及附属设备的维修
15、保养和故障检修工作三、坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗四、负责电梯运行中发生的异常情况处理五、负责完成维修工作记录及另部件消耗记录六、自觉学习专业知识，提高业务技能，确保电梯安全运行七、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度八、自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量九、完成上级交办的其它工作任职要求：1、具有特种作业上岗证。2、具有高中以上文化。3、有团队合做意识。工程维修部设备运行工岗位说明书GC-03-07岗位名称设备运行工岗位编号GC008所属部门工程维修部直属上级工程维修部班长职责：一、负责对设施设备的运行、操作二、负责处理设备设施运行中发生的异常情况三、负责对设
16、施设备的日常维护管理四、负责前期介入中相关设施设备的检查验收工作五、参与物业的接管、验收与交付工作六、负责本班组设备的维护、操作记录的填写七、 负责设施、设备及机房的清洁卫生八、 协助部门建立设备技术档案九、 配合班组完成对客服务工作十、 完成上级交办的其它工作任职要求：1、具有高中以上文化。2、熟悉小区设施设备的运行、操作。3、具有良好的敬业精神。GC-04 管理制度配电房管理制度GC-04-01 为贯彻安全第一的方针，确保所属辖区供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。1.0 负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备技术性能和有关安全措施。2.0
17、 配送电建立小时运行值班制度，对变配电装置每4小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报管理处、并通知分包方。2.0.1 配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。3.0 配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。 4.0 变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。5
18、.0 须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。6.0 停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。7.0 配电房内设备及线路变更，要经管理处同意；重大变更，要上报公司领导批准。8.0 配电房室温不可超过40摄氏度。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处许可方可进入。10.0 加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。发电机房管理制度GC-04-021.0 非维修班人员须经物业公司同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机
19、房其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。2.0 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。3.0 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。4.0 配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。5.0每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。6.0发电机油箱内储备小时满负荷用油量。7.0发电机实行操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员不得操作。8.0机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。9.0机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。10.0发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行
20、，发生意外伤害。水泵房管理制度GC-04-03 水泵房是提供住户生活、大厦/小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作将直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1.0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程维修部负责使用管理，作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。2.0 水管员须由持有“健康证”的人员担任。3.0 水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批准。4.0 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。5.0 生
21、活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。6.0 消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。7.0 泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。8.0 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。9.0 水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。10.0水管员按规定定期取水送区卫生监督所进行水质检查化验
22、，化验结果交管理处存档。11.0各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助工程维修部作好水量平衡测试。12.0严禁非火灾情况使用市政消防水。电梯机房管理制度GC-04-041. 0 电梯机房应配备足够的 灭火设施。2. 0 非电梯管理人员未经管理处的批准不得随意进入电梯机房。3. 0 电梯设备的操作、维护由取得了特种设备作业证的专职人员进行，无特种作业证的维修人员严禁对电梯进行操作、维护。4. 0 用电梯前应将电梯运行数次，确认无异常现象后方可投入运行。5. 0 经常保持轿箱、层门及乘客可见部分的清洁。6. 0 机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在
23、540C范围内，相对湿度85%（在25C）。7. 0 厅门开启钥匙（三角钥匙）由专人保管，使有关人员熟知其使用方法。8. 0 每年依照有关部门规定，主动提出年检。9. 0 电梯停用一段时间后，必须先进行检查和试运行后方可正式投入使用。10.0 发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。积极配合电梯维保单位作好强制性的维保工作。值班管理制度GC-04-05 1.0 目的对值班人员的岗位职责进行规范，保持运行值班的连续性，明确各种特殊情况的汇报和责任人。2.0适用范围物业公司各管理处工程维修部员工3.0 管理内容3.1 值班人员岗位职责3.1.1 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离
24、岗，按规定定期巡视设备运行情况，并做好维修值班记录或专业值班记录。3.1.2 密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。3.1.3 值班人员接到派工单时应及时安排维修。3.2 交接班规定3.2.1 接班人员必须做到：-查看上一班记录，听取上一班值班人员的设备运行介绍。-检查用具、工具，并在交接班记录本上签名。-检查设备运行状况。3.2.2 下列任何情况都不得进行交接班：上一班运行情况未交代清楚。接班人员醉酒而部长未安排其它接班人员。主要设备的故障未处理完。3.2.3 交班人员工作在维修值班记录上填写设备异常和事故处理情况及上级指示。作好值班室、设备的清洁工作。
25、向接班人员逐项交接班中使用过的各处记录，并会同接班人员巡查运行设备。3.2.4 接班人员工作认真听取交接人员的交待，并进行主要的检查和巡视，掌握运行情况，了解正在进行的检修情况，查阅各种工作票，查阅各种记录本。检查设备钥匙、工具柜、检查值班室及设备的清洁情况。巡查中发生疑问，应及时向交班人员查问清楚。3.2.5 交班人员办清交班手续,接班人员检查完毕后,接班人员应在维修值班记录上签字。3.3 各种特殊情况的汇报和知晓人3.3.1 下列情况应立即报告工程维修部长或专业责任人。设备因故需要临时停止运行、影响运行或停水、停电的。运行设备出现故障但不影响运行或不造成停水、停电的。运行人员短时间暂离岗位
26、。加班、换班、补休、病假。3.3.2 下列情况必须报告管理处主任。重点设备需进行停机检修。系统运行方式改变。重要设备的主要零部件更换。工程维修部长病、事、休假。4.0 相关记录4.1 维修值班记录表4.2 派工单安全防火制度GC-04-061.0 目的 加强安全防火意识并规范其行为。2.0 适用范围物业公司各管理处所辖区域。3.0 管理内容3.1 全体物业工程维修人员必须加强安全防范意识，自觉遵守执行国家的安全法规。3.2 全体物业工程维修人员都是义务消防员，必须自觉遵守执行中华人民共和国消防法。3.3 未经物业工程维修部部长批准，外来人员（参观、访问、施工）禁止进入监控中心、配电室、电梯机房
27、等工作要地。经批准进入人员必须控制在规定的时间及范围之内。3.4 各专业负责人必须每两个月对所属范围进行安全检查并在定期安全检查表上如实记录，发现不安全因素及时发出安全整改意见责成其进行整改。3.5 工程维修部长在安排工作时必须根据工作性质和内容制定切实的安全作业防范措施。3.6 各重要房间钥匙不得随意配置，机房、工作房及工具间无人时，门窗必须锁好，无关人员不得借用钥匙。3.7 重要的工具、材料要专人保管，领用时作好登记。3.8 维修工作中使用易燃材料时应由专人负责管理，并采取相应的防火灭火措施。3.9 在配电房、电梯机房动火作业时，必须办理动火申请后方可进行施工，施工前排除易燃物品，施工后认
28、真检查，确认无火种后方可离开作业场所。3.10 任何人员都不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或跑、冒、滴、漏应及时报告工程部经理。3.11 所有物业工程维修人员须加强消防、防火意识，一旦发现火情必须及时报告，并采取正确灭火措施扑灭火灾。4.0 相关记录4.1 动火申请4.2 定期安全检查表4.3 安全整改意见空调制冷设备房日常管理制度GC-04-07 空调设备房是大楼空调系统的控制中心，为保证空调设备的安全、高效运行特下规定 1.1 空调制冷机房的全部设备必须由指定专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止操作。 1.2 非操作人员必须经分公司办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 1.3
29、室内保持良好的清洁卫生、通风和照明并严禁烟火。 1.4 做好运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。 1.5 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，冷水机组每月擦洗一次。GC-05 作业文件及规程避雷系统保养GC-05-0110 目的：保证避雷系统外观良好，能正常使用，在雷击时能保证大厦的安全。20 保养周期：每年至少保养一次。30 内容：31 检查接地是否良好，并用ZC-8接地摇表测接地电阻，R1。32 检查避雷线有无损坏、变形、锈蚀。33 检查避雷线过变形缝处是否损坏。34 检查网格有无损坏、变形、锈蚀
30、。35 检查支撑点、搭接点焊接处是否良好，并进行防腐处理（刷银粉）。36 检查避雷针针体是否垂直，有无锈蚀。若有锈蚀，即打磨并刷银粉，若锈蚀严重，请更换。37 检查断线卡螺栓是否松动锈蚀，若有锈蚀，更换螺栓；检查压接面是否紧密、可靠，是否氧化，若不紧密、氧化，先清理氧化层，然后在压接面处垫上锡板，最后上紧螺栓。4. 0 相关记录41 房屋维修综合检查表低压配电柜的保养GC-05-02 10 目的：确保低压配电柜的正常、安全运行。20 范围：低压配电柜每年总体检查、保养。30 职责：31 全面认真地检修配电柜内的全部设备。32 以最少的停电时间完成检修。40 内容及步骤：41 检修前必须经得公司
31、总经理的批准。42 检修前一天应告知客户服务中心通知业主停电时间。43 检修时应从变压器低压侧开始。配电柜断电后，清洁柜中灰尘，检查母线及引下线连接是否良好，接头点有无发热变色，检查电缆头、接线桩头是否牢固可靠，检查接地线有无锈蚀，接线桩头是否紧固。所有二次回路接线连接可靠，绝缘符合要求。431 检查抽屉式开关时，抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠。检查抽屉柜上的自动空气开关操作机构是否到位，接线螺丝是否紧固。清除接触器触头表面及四周的污物，检查接触器触头接触是否完好，如触头接触不良，必要时可稍微修锉触头表面，如触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3）即应更换触头。电源指示仪表、
32、指示灯完好。432 检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用10mm2以上的一根导线逐个把电容器对地进行放电后，外观检查壳体良好，无渗漏油现象，若电容器外壳膨胀，应及时处理，更换放电装置、控制电路的接线螺丝及接地装置。合闸后进行指示部分及自动补偿部分的调试。433 受电柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查触头接触是否良好，必要时修锉触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形和脱落。44 变电柜的检修：441 操作前应按下列步骤进行：逐个断开低压侧的负荷，断开高压
33、侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，并在开关柜把手上挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，然后用10mm2以上导线短接母排并挂接地线，紧固母排螺丝。442 检修操作步骤：母排接触处重新擦净，并涂上电力复合脂，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距连接处有无异常，检查电流、电压、互感器的二次绕组接线端子连接的可靠性。443 送电前的检查测试：拆除所有接地线、短接线，检查工作现场是否遗留工具，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器高压侧断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧受电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。50
34、注意事项：51检修过程中必须设专人监护。52 工作前必须验电。53 检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并操作。54 检修中应详细了解哪些线路是双线供电。55 检修母排时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。6. 0 相关文件及记录6. 1 、级设备保养记录对讲、报警系统的保养GC-05-0310 目的：保障系统良好运行，便于来访客人与住户联系、访问及住户报警求援。20 职责：21 工程维修部维修人员负责保养。22 维修班、安保队员或客户服务中心负责接受住户对讲故障的登记及解答住户使用方法的询问。30 范围：系统内主机、线路、楼层解码器、住户室内分机等。40 内容：41 办公室可根据住户
35、的故障登记，当天通知专人进行检查维修。42 保养人每半年检查访客对讲主机及值班室管理主机、楼层解码器等各部件工作是否正常，测试机箱电源电压是否符合设计要求，紧固所有端子连线。43 清扫箱内外积尘，检查引出线路是否固定可靠。44 保养后，维修班逐个单元核对，确保系统畅通，住户满意。50 注意事项：51 非指定维修保养人员不得拨动解码器的编码开关。52 非指定维修保养人员不得动主机箱开盖检测箱内任何元件。53 清洁工清洁墙壁时，注意防止水进入访客主机箱内。60 相关文件及记录61 、 级设备保养记录风机的保养 GC-05-041.0 目的：确保风机手动、自动的正常运转。2.0 内容：2.1 电机的
36、维修、保养。2.2 风机、风阀的维修保养。2.3 电气回路的维修、保养。3.0 步骤：3.1 断开主电源，挂上“禁止合闸”标志牌，检查电机接地线是否良好。3.2 紧固各部分螺丝及联轴。3.3 检测电动机的绝缘电阻是否符合规定，检查主回路触点。若触头严重烧蚀(触头点磨损至原厚度的13)，应更换触头。3.4 调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。3.5 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。3.6 清洁电机及风轮、过滤器及机壳内部。对于油漆脱落处应补刷。3.7 向转动部位填加润滑油，以保证联轴节及轴承的灵活性及稳定性。3.8 检查调节阀机械开闭动作是否可靠、灵活，开闭角度标志清晰。3.
37、9 手动开机检查指示灯及电压、电流表工作是否正常，风机各部件运转有无异声，三相电流值是否平衡。3.10 全面检查各遥控点控制箱内元件是否正常。3.11 连续三次开停机，检查各点遥控是否正确可靠。3.12试运转二小时，观测电机轴承温度、电机温度升高是否正常。确保风机运转正常。每半年进行一次定期保养，每月由消防管理人员开机操作检查一次并作记录。4.0 相关文件及记录4.1 、级设备保养记录干式变压器的保养GC-05-051. 0 目的：确保检修后变压器的正常运行。20 内容21 范围211 处于运行或停运的变压器每年例行保养一次。212 待投运的变压器在投运前预先保养一次。22 步骤：221 投入
38、备用变压器，断开检修的变压器低压侧断路器，取下控制电源的操作保险，在开关把手处悬挂“禁止合闸”标志牌。222 断开检修变压器高压侧的断路器，合上接地开关，对变压器进行充分放电后，锁住高压柜，在开关把手处悬挂“禁止合闸”标志牌。223 干式变压器的保养，首先清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫片、瓷套管有无破裂、放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。224 检查母线接触面是否保持清洁，接触面应除去氧化层并涂以电力复合脂。225 检查变压器的接地是否良好，地线是否腐蚀，腐蚀严重的应更换。226 紧固引线端子、销子、接地螺丝、连线母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，或用细平锉
39、轻锉接触面，或更换弹簧垫圈、螺丝，直至接触良好。227 清洁变压器周围及配件上的灰尘，检查消防设施及通风系统是否良好。228 断开高压侧的接地开关，并锁好高压开关节栉，用2500V摇表测定绝缘电阻。并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的70%，若不合格应及时上报处理。229 再次合上高压侧的接地开关，让变压器进行放电。2210 检查变压室及变压器有无遗留工具，撤离现场。2211 接上低压侧断路器控制电源操作保险，重新挂上“禁止合闸”标志牌，防止向变压器反送电。2212 断开高压侧接地开关，再次检查变压器现场及低压侧的控制线，无误后，合上变压器高压侧断路器，让变压器试运行取下高压侧标志牌。2213 详细做好保养试运行记录。30 安全注意事项： 31 摇测绝缘电阻必须两人进行。32 在未对变压器进行充放电前，严禁触摸。33 防止向变压器反送电及变压器向运行中的母排送电。34 保养人应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行操作。35 严禁误合闸。40 相关记录41 、级设备保养记录水泵定期保养规程GC-05-061.0 目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。2.0 适用范围物业公司所管理范围内的水泵。3.0 管理内容3.1 生活水泵每月进行一次一般性检查保养，记录在级设备保养记录上，每半年进行一次全面保养，记录在级设备保养记录上。3.2 消防水泵和喷淋水泵每
