1、 房地产三级市场培训手册第一章：入门篇. 关于二手房. 中介公司在二手房交易中的作用. 南宁市房地产市场的发展概述. 公司以及整个中介行业的简单介绍. 第二章：基础篇. 第一节 二手房交易流程. 第二节 二手房过户费用. 第三节 公司服务费的收取标准. 第四节 专业名词解释. 第五节 建筑术语. 第六节 如何办理银行按揭. 第七节 房地产交易的其他形式. 第三章：基本礼仪要求. 第一节 公关礼仪. 第二节 电话礼仪. 第三节 接待礼仪. 第四章：法律意识篇. 二手房交易的几个核心问题及解答建议. 法律规定的买卖双方的权利、义务. 签订了无效合同应如何处理. 中介公司所签订的居间合同、委托合同、
2、行纪合同的责任区分：. 房产交易中常见纠纷的发生原因：. 在日常工作中，应注意的事项和禁止的行为：. 第一章：入门篇关于二手房二手房并不都是旧房或者住过的房屋，我们说凡是经过权属登记后进行二次交易的房子就是二手房了（也叫存量房） ，因此二手房可以是旧房也可以是新房。在发达国家，存量房的交易量往往大于增量房（一手房）的交易量，因为在发展成熟的城市里可开发的增量房较为有限，而存量房才是满足住房需求的最大来源。该比例在发达国家甚至达到 6：1，我国的上海约为 1：1 的幅度。中介公司在二手房交易中的作用二手房交易有着价值高、程序多、时间长的特点，交易的过程中会有着各种各样的意外风险和变故。对于卖方来
3、说，最大的风险在于，能不能及时拿到售房款？如果房屋交易意外终止，能不能及时收回产权？同样，买方的风险主要在于，产权能否顺利过户？房屋交易过程中是否会产生别的纠纷？怎样保证房屋的验收没有问题？如果房屋交易意外终止，能否及时收回房款？如果通过中介公司办理，其最大的好处就是安全、省心。俗话说“隔行如隔山” ，中介公司对房地产过户业务的办理有着十分丰富的经验和专业能力，能为买卖双方省去好多的意想不到的麻烦。更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够站在公正的立场上，利用自己的经验有预见性的规避风险，这为买卖双方的交易安全起着十分重要的作用，保证双方的利益不受损害。缺点是目前在南宁市的中介行业，还存在
4、着如行业尚未规范、公司规模和员工素质的良莠不齐等等。如果委托不正规的中介公司可能会造成损失。如果不通过中介公司，自己交易最大的好处就是省钱，不需要缴纳中介费，而且自己亲自办理，让人放心。但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多，很容易忽略一些细节，结果产生一系列不必要的折腾或纠纷，甚至是经济损失。我们经常接到类似的客户，先前是自己通过各种途径看好了房屋，经过简单的咨询后决定自行办理，可就是在他们办理的中途，又回来委托我们办理了。这样的原因是多种多样的，比如流程不熟的、付款意见分歧的、过户中途发现风险的，甚至是已经出现难以弥补的情况等等。本来自行办理是让自己放心的，结果反而变得不放心了。所以自行
5、办理缺点是需要牵扯太多的时间，而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障。如果买方是按揭贷款的，手续更多更杂，而且银行大多要求申请 人提供中介公司做为担保才会受理业务。南宁市房地产市场的发展概述从目前南宁市房地产市场情况分析，青秀区房市仍占据着首位，其他区域虽也凭借东盟、区划调整、配套建设等有利因素大力发展，但在短期内仍无法动摇青秀区的领导位置。当前南宁楼市的焦点区域主要集中在青秀区的凤岭版块，这主要得益于东盟商务区的开发建设及南博会的顺利发展；而另一焦点则在于五象新区，这是政府近期所提出的最新规划，受政府政策的影响，使得五象新区一经出现即吸引了大量的关注。但，五象新区尚处于起步阶段，升值潜力
6、或许很大，可在开发热度上仍无法与凤岭区相提并论，还需要接受市场的考验。公司以及整个中介行业的简单介绍目前南宁市的大中型房地产中介公司除了本公司以外还有合富辉煌、美林置换、宝资嘉、阳光居易以及一些小型房地产中介公司和一些家政公司。根据从绿城人居网所得到的数据，在营业网点的数量上合富辉煌就达到了 9 个之多，并且还有今年内扩张到 20 个网点的计划。 （目前各中介公司网点数详细见下表）中介名称 合富辉煌 宝资嘉 美林置换 冠联地产 阳光居易营业网点数（个）9 6 7 6 3由于合富辉煌和宝资嘉这两个公司除了二手房行业还涉足到一手房的销售，在知名度及实力方面都比较大，并且由于他们涉足有一手房的业务，
7、在二手房房源及客户资源上也会有相对的优势。因此，怎样扩展房源和寻找意向客户，促成成交，就成了房地产中介公司竞争中最主要的一个方面。另外，由于目前南宁市的一手房销售价格不断上涨，在一定程度上会带动南宁市二手房市场的发展。冠联公司简介南宁市冠联房地产策划代理有限公司，源起珠三角，根植南宁本土文化，致力打造南国楼市。公司创始人在深圳知名代理商和国土部门从事过房地产销售、策划和管理工作。曾于 2002 年对南宁市场做过专题考察，2003 年决定开辟南宁房地产代理市场业务。基于对南宁市场的良好预期，最终成立了立足于本土的南宁冠联地产。 冠联地产拥有经验丰富的策划、销售和市场研究人员，骨干均来自于深圳和南
8、宁知名地产开发或代理公司，有过骄人业绩，尤其对市场操作认识深刻，经验丰富。冠联地产的目标是整合各种营销资源，为发展商提供最符合市场需要的经典策划方案和全程代理服务。截至 2006 年我司销售代理的项目有广西亿利达投资有限公司开发的“亿利达商业广场”、广西畅旺房地产开发公司开发的“ 都市物语”、南宁市房地产开发有限公司开发的“海茵国际花城 ”等，在市场上形成良好的口碑，真正为开发企业解决销售难题，极快地回笼资金。公司现正在积极筹备市中心的一个高层项目的销售代理工作，目前正在做项目销售前期工作，预期将会在今年下半年正式面向市场。冠联公司整合企业的资源优势，新业务不断的增加，特别是二手楼房屋置换在中
9、介同行取得骄人的业绩，二手楼的网点触角延伸到南宁市各个城区（即永华分行一、二部、新竹分行、嘉园分行、五矿大厦分行、青山分行等等） 。冠联公司秉持诚信、热情、专业、快捷的服务意识，创造了良好的社会效应和经济效益。公司二手楼房屋置换主要特色业务： 房屋转让 垫资解押 房屋租赁 代办权证 抵押贷款 代办评估冠联地产公司经营理念公司理念：安广厦，德天下，勤于市，智则达！公司愿景：冠盖地产精英，联通南国楼市。服务精神：至善至美、客户至上、服务第一。第二章：基础篇第一节 二手房交易流程我市的二手房交易常分为有房产证和尚无房产证的两种，这两种的操作流程和所需的费用都是不一样的，我们在此一一介绍：一、已有房产
10、证的房产交易流程前提： 看房洽谈签约1、如所交易的房产尚欠有银行贷款的，由卖方向银行提交结清申请2、银行同意后，卖方一次性将剩余贷款支付给银行3、凭银行的结清资料，到房产局申请注销抵押登记（抵押注销完成后，或者没有抵押和贷款的房产交易时，从以下开始）4、测绘、查档5、交易双方带身份证、房产证以及相关证件进行过户登记6、20 个工作日即可以领取新房产证7、如买方需要办理贷款的，用新房产证办理抵押登记8、抵押登记完成后的几个工作日内，银行放款9、交易双方进行房、款的交接，交易完成关于流程的的解释：1、只要是有银行贷款的房子，交易前必须把银行的贷款结清，并把抵押登记注销后方可办理过户手续。很多南宁市
11、民从网络或其他途径了解到北京、上海等大城市的“转按揭”后，误认为：只要买方接着卖方向银行偿还贷款，或者直接把银行的借款人名字改为买方的名字即可。事实上，银行贷款直接涉及的关系包括所抵押的房屋、房屋产权人、房屋的还款人和银行、房产局以及保险公司等关系，所涉及的法律也有抵押法、担保法、保险法、和个人财产等等错综复杂的关系。南宁市的银行贷款业务中，还没有类似的做法。向银行申请多长的时间，银行才同意还款？不同的银行有不同的规定，南宁的多数银行都要求提前一个星期作出申请，个别的要求一个月，极少数也可以 7 天之内不等。此外，提前还款收取违约金吗？这将取决于原房主与银行所签订的借款合同的约定，据我们此前所
12、操作的业务中，大多数不收取违约金，少数收取的也只是 1-2 个月的利息而已。2、在还清银行的贷款之后，一个星期左右可领取结清资料，接着办理抵押登记注销手续，因为有抵押的房产属于权利受限的房产，是不可以过户的。此时再反过来思考前面的还款程序，其实就是为了实现把抵押注销,从而使交易房产没有权属限制。（在还清贷款的同时，原房主跟保险公司的关系也可以终止，所交纳的保险费可按比例退回）3、抵押登记和抵押注销都是需要 8 个工作日。消除抵押纪录后，该房产的权利就不再受限了（没有别的权属限制的话） 。接着进行查档，查档就是为了从房产局的档案里证实没有权属限制，查档结果是过户时必备的文件。测绘：包括测量、绘图
13、、制图、晒图等工作，目的是为了制作新房产证上的户型图。4、在做完以上工作之后，交易双方当事人带身份证、房产证、有的还需要户口本和结婚证（建议都带上并复印好） 、查档结果、测绘结果、过户申请表、完税证明、三份未签字的买卖契约等资料，在房产局工作人员的前面签字、盖手印、上交上述资料，然后房产局出具受理凭据。 （有共有人的和有委托的还有其他要求）5、在领取新的房产证时，要带上受理单和买方的身份证原件，所有买方到场（也可委托） 。如果买方不需要贷款的话，双方进行款项和房产的交割后整个交易结束。 6、买方需要贷款的，在进行上述工作的同时可着手银行方面的申请工作。如银行已经同意放贷的，那么买方就需要拿新房
14、产证作抵押，抵押完成后的 3 个工作日，银行即可放款。7、贷款所需的条件，我们将在后面的章节中详细介绍。二、没有办理房产证的房产（期房）过户流程： 首先，未办理房产证的房产是一种特殊形式的二手房，类似房产的权属转移并非象前面所述的有证房产的交易，而是走一条退房、再买的途径。 （我国房地产法律第三十七条规定，没有依法取得房屋所有权证的房地产是不能买卖交易的）其中的原因在于：很多购买了一手商品房的业主，因为出国、工作调动等原因，需要处理手上的无证房产时，只能以单方违约的方式向开发商退房，并无奈的承受高额的违约金。但是很多人性化的开发商本着自由协商、自愿协调的原则，他们为了减轻退房人的违约负担，以及
15、减轻自身再出售所退回房产时的麻烦，开发商允许退房人在退房时负责物色好新 的购买人，并由开发商在退房人退房时，当场将该退回的房产以原来一样的价格、一样的条件出售给新的购买人。因这样的方式减轻了开发商在处理该被退房产时的手续，因此开发商也相应的减免了退房人的违约金额，而新的购买人也可以买到想买的房子，可谓皆大欢喜。于是，这种方式就成为了当前南宁市常见的处理无证房产的方式。我们称之为“ 合同更名 ”。2、因“合同更名 ”的基本途径是退房，所以出卖人必须把开发商与其签定的所有合同全部收回给开发商。为了实现该目的，就需要做以下事情： A 把贷款还清拿回在银行的合同；B 注销抵押 拿回在房产局抵押的合同；
16、C 撤销备案 拿回在房产局交易科备案的合同。这样加上原房主手上的和开发商手上的所有合同都退回给开发商之后，开发商当场向新的买受人开具新的购房合同并作备案。如果新的买受人不需要办理贷款的话，交易到此圆满结束。有贷款的则需要办理抵押登记。“合同更名”的流程如下：1、看房洽谈征求开发商意见，确认是否可以更名，更名费用多少2、原房产有银行贷款的，由本人向银行提交还清申请3、银行同意后，一次性将剩余贷款支付给银行4、凭银行的结清证明，到房产局申请注销抵押登记5、抵押注销完成后，再请开发商协助撤消原合同备案6、撤备案后，开发商收回与原购房人签订合同及票据7、开发商与新购买人签订购房合同并办理备案登记8、如
17、新购买人需贷款的，将新合同或备案证明办抵押登记9、抵押登记完成后的几个工作日内，银行放款10、新旧买房人进行房款的交接，交易完成关于该流程的解释1、还款的程序如前所述。 2、抵押登记的注销和重设都是 8 个工作日。3、撤消备案和重新备案的时间为 12 个工作日。第二节 二手房过户费用有房产证的交易费用：收费名称 标准 备 注 或 举 例制图、晒图 45 元/本 房产局收，手写发票评估费 评估价的 0.5% 只有贷款的才需要评估，由评估公司收转让手续费 6 元/平米 房产局收，打印发票查档费 60 元 房产局收，开具的是服务业发票契税 1.5%或 3% 税局征收，出具完税证明，详见注解个税、营业
18、税 % 有证交易时税局征收，详见注解印花税 5 元/本 南宁市采用的是定额，印在房产证上登记费 80 元 房产局收，打印发票工本费 10 元 房产局收，打印发票保险费 贷款时保险公司收，出具的保单给银行抵押登记费 140 元 房产局收，其中查档费 60 元、登记费 80 元其他 如中介服务费、加急费、垫资服务和公证费等，协商或按规定注解：1、如果是旧的小本房产证的，测绘费需加 0.5 元/平米，自建私房的需加 1.36 元/ 平米。2、根据我市现行的规定，契税、个人所得税和营业税按以下标准征收（都只限于有房产证的交易）：首先了解几个关键词：A、 “购买时间 ”：即购房时签订合同的时间，或以房产
19、证附记栏内记载的时间为准,而不是发证的时间。(如:19*年*月*日向*购买。 ）B、 “普通住宅” 和“ 非普通住宅”：面积小于 144 平米的，设计用途为住宅的是普通住宅，大于等于 144 平方米的设计用途为住宅的，为非普通住宅。 1） 、购入时间不足五年的“普通住宅” ：须交 5.65的营业税 2的个人所得税1.5的契税；约合为房价的 9.15。2）购入时间不足五年的“非普通住宅” ：须交 5.65的营业税2的个人所得税1的土地增值税3的契税；约合为房价的 11.65。3）购入时间已满五年的“普通住宅” ：须交 2的个人所得税 1.5的契税；约合为房价的 3.5。4）购入时间已满五年的“非
20、普通住宅” ：须交（转让价购入价）差额的 5.65营业税2的个人所得税3的契税。5）继承所得的房产，再转让时全额征收 5.65营业税。6）受赠所得的房产，再转让时全额征收 5.65营业税以及 20的个人所得税。7）没有房产证的房产（期房）更名时，因为属于退房行为而不属于买卖交易行为，他只须向开发商支付退房违约金（或更名费） ，而不适征个税、营业税；而且房产局方面收取的费用极少，但开发商会收取一定的更名手续费（该费用无标准而且大多数无票据，可能受 0 元，也可能收 10000 元甚至更高，只要他们不超过照购房合同上约定的违约金的额度，开发商都有理由。最坏的是开发商可以拒绝更名，那就意味无法进行以
21、上操作，要么直接退房，要么等办出房产证后才能买卖） 。新购买人跟开发商签订购房合同后，须按照规定缴纳契税（原房主已经交纳的按规定退回） ，需要贷款的同样要交保险、交抵押登记费。 第三节 公司服务费的收取标准A、交易服务费：成交价的 1 。B、如需按揭贷款的，另收贷款额的 1。C、如果房产原来的贷款未结清的、并需要公司垫资帮助解押的，公司将收取垫资额4的费用，并且可能还须加急、公证等费用。D、房产局方面的加急费：按照不同的加急项目和不同的完成时间，有比较悬殊的收费：300-1500 元不等。第四节 专业名词解释1、房地产：是房产和地产的总称，是土地以及土地上的建筑物和构筑物构成的；房地产也称不动
22、产。房产：房屋的社会形态，主要是指在法律上有明确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地产：并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设用地。土地：是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房屋：是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人居住或其他用途的建筑物。构筑物：是指除了房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。2、房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性（不
23、可毁灭性） ；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。3、房地产所具有的特点A、价值大、集约化的商品 B、价格差别比较大 C、市场需求弹性大D、安全性、保值性的商品 E、具有一般商品的流通过程4、开发商：策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司，具有开发资质，设计和工程要有一定的人数，但不一定有资金。发展商：商业叫法，有资金但不一定有资质，拍卖地块，拍卖成功成为项目公司，项目完毕即结束。建筑商：负责建设房地产项目的市政工程，基础工程及土建装修工程的建设商。中介代理：指房地产交易、转让、抵押、租赁等活动提供信息、咨询、代理或策划的有偿服务。5、房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，其中房屋建设所说的房屋是指土地上的房屋、建筑物和构筑物。6、房地产交易：包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。7、房地产转让
