1、12010 年上半年娄底市房地产市场商品房供应充足，销售量较去年同期大幅增长，房价继续上扬。二手房交易市场活跃，交易量骤增，二手房营业税持续大幅增长。保障性住房建设工作快速推进，受益群众数量继续扩大。一、房地产市场运行情况（一）全市房地产开发投资规模情况全市房地产开发投资、商品房施工面积、新开工面积、房屋竣工面积和房屋销售面积均增长迅速（包括各县市）。上半年全市完成房地产开发投资 13.3 亿元，与去年同期相比增长 30%；房屋施工面积 458 万平方米，同比增长 42%；商品房销售面积 69.3 万平方米，同比增长 85.9%。第二季度完成房地产开发投资 8.17 亿元，同比增长 22.8%
2、，环比增长 59.3%。其中完成商品住宅投资 5.4 亿元，完成商业营业用房投资 1.27亿元。新开工面积 84.48 万平方米 ，同比增长 127%，环比增长 88%；房屋竣工面积 13.04 万平方米，同比增长 47%，环比增长 124%。商品房销售面积 45.56 万平方米，同比增长 80%，环比增长 91%。（二） 市本级商品房供销两旺1、新建商品房批准预售面积再创新高。上半年市房地产管理局批准新建商品房预售面积 58.27 万平方米，与去年上半年 33.62 万平方米相比增长 73%。第二季度批准新建商品房预售面积达 58.27 万平方米，其中：批准住宅预2售面积为 53.47 万平
3、方米, 批准非住宅预售面积为 4.8 万平方米。第一季度新建商品房批准预售面积为零，与去年第四季度批准预售面积 50 万平方米的历史最高点形成巨大反差。本季 58.27万平方米的新建商品房批准预售面积不但与上季度形成巨大反差,还不断攀升再创新高,在曲线图上形成了一个深 V 态势。这主要是由于一方面受优惠信贷、税收政策到期的影响，2009 年 12 月份已经释放了一部分购房需求；另一方面，2009年 12 月份以来国家一系列新的宏观调控政策的出台，使开发商和购房者都选择了观望态度，致使今年一季度市场供应锐减，成交规模降低。第二季度，两会顺利闭幕后，房地产宏观政策局势和调控效果逐渐明朗，开发商和购
4、房者的信心倍增，房地产开发投资迅速增长，市场交易活跃，供应量得到充分释放，故本季度批准预售面积再创历史新高。10.2220.39 23.3758.2746028.4421.22 12.423.5650.81010203040506070单 位 ： 万 平 方 米批 准 预 售 面 积 10.22 20.39 23.37 28.44 21.22 12.4 23.56 50.81 0 58.27462008年一 季 度2008年二 季 度2008年三 季 度2008年四 季 度2009年一 季 度2009年二 季 度2009年三 季 度2009年四 季 度2010年一 季 度2010年二 季 度图
5、：2007 年至 2010 年批准预售面积表2、商品房销售量骤增上半年市本级商品房销售面积 69.3 万平方米，销售金额 14.43亿元，同比分别增长 85.9%和 130%。第二季度新建商品房销售面积 26.01 万平方米，同比增长 59%，环比增长 159%，其中：住宅销售面积 25.96 万平方米，同比增长 61%，环比增长197.69%；商业营业用房销售面积 0.0692 万平方米，同比减少 78%，环比减少 92%。本季度商品房销售面积与上季度相比，数值骤增将近 3 倍。其中南苑上和、龙泰上品、格林春天等大型项目销售火爆，分别占总销售面积的 33.8%、16.2%和 4.1%。22.
6、280.770.7910.930.666.860.276.90.210.80.2316.070.3415.340.6118.521.538.721.32 25.950.0605101520253007年四 季度08年一 季度08年二 季度08年三 季度08年四 季度09年一 季度09年二 季度09年三 季度09年四 季度10年一 季度10年二 季度单 位 ： 万 平 方 米非 住 宅 销 售 面 积住 宅 销 售 面 积图：2007 年至 2010 年新建商品房销售面积情况表3、商品住房价格持续升势第二季度，新建商品住房均价为 2554 元/平方米，同比上涨 36%，涨 幅比上季增大 7 个百
7、分点；环比上涨 17%,涨幅比上季增加 16.2 个百分点。高层住宅均价为 2620 元/平方米，同比上涨 30%，涨幅比上季缩小 4 个百分点；环比上涨 7.1%,涨幅比上季扩大 4.1 个百分点。多层住宅均价为 1919 元/平方米，同比上涨 27 %，涨幅比上季扩大 16 个百分点；环比上涨 17%。涨幅比上季扩大 23.8 个百分点.4本季高层住宅销售均价为 2620 元/平方米，与去年同期2023 元/平方米相比上 涨 597 多元/ 平方米，与上季 2446 元/ 平方米相比略有增涨。龙泰上品、君临天厦、皇城御园等高层住宅项目地理位置优越，具有良好的公共设施和交通便利条件，受到购房
8、者们的青睐，售价在 3200 元/平方米以上，对全市高层住宅均价的拉动较大。多层住宅方面，众一桂府凭借其高档住宅的定位和优良的建筑品质，多层住宅售价突破了 3500 元/平方米，大汉精品建材城、格林春天的售价也在 2000 元/平方米以上，因此本季度我市多层住宅均价较上季度有了 287 元/平方米的增涨。1900 1950 1940 1936 182420232326 2375244626201460 1548 1490 1473 1466 150612421750163219191650 1720 1671 1651 16901875 19662166 2184255410001200140
9、0160018002000220024002600280008年 1季 度 08年 2季 度 08年 3季 度 08年 4季 度 09年 1季 度 09年 2季 度 09年 3季 度 09年 4季 度 10年 1季 度 10年 2季 度单 位 ： 元 /平 方 米高 层 住 房 均 价多 层 住 房 均 价商 品 住 房 均 价图：2007 年至 2010 年商品住房销售价格4、累计可售面积总量继续增加至 2010 年第二季度末，商品房累计可售面积达 146.84 万平方米，同比增长 70%，环比增长 28%；其中：住宅累计可售面积 96.24 万平方米，同比增长 55%，环比增长 40%，；
10、商业营业用房累计可售面积 26.39 万平方米，同比增长 31.4%，环比增长520.8%。本季商品房供应再创新高，季末商品房累计可售面积持续增长，供需比例为 5.64：1。5、居民对小面积户型的青睐度有所提高第二季度，不同户型新建商品住宅销售面积段的数据显示，120-144 平方米的户型面积占整个住宅销售面积的 37.09%，比上季减少 6.61 个百分点；144-180 平方米的户型面积占31.06%，比上季增加 6.44 个百分点；90-120 平方米的户型面积占 13.01%，比上季增加 2.23 个百分比；大于 180 平方米的户型面积占 2.16%，比上季减少 9.89 个百分点；
11、小于 90 平方米的户型占 16.68%,比上季增加 8.27 个百分点，较上季 8.41%的占重比，本季小于 90 平方米户型的占重比翻了一番。90-120 ,13.01%144-180 ,31.06%大 于 180 ,2.16%小 于 90 ,16.68%120-144 ,37.09%图：不同户型住房销售面积情况不同户型新建商品住宅销售套数的数据显示，144-180 平方米、大于 180 平方米和 120-144 平方米的户型销售套数分别占整个销售套数的 19.41%、0.76%和 30.43%，比上季分别减少0.28、7.2 和 12.71 个百分点； 90-120 平方米的户型占 12
12、.99%，6比上季增加 0.6 个百分点；小于 90 平方米的户型占 36.4%,比上季增加 19.59 个百分点，由上季的 16.81%一跃成为占重比的首位。144-180 ,19.41%大 于 180 ,0.76%小 于 90 ,36.40%90-120 ,12.99%120-144 ,30.43%图：不同户型住房销售套数情况（三）市本级二手房交易量急剧上升市房地产管理局的统计数据显示，2010 年上半年，市本级二手房销售面积 27.02 万平方米，成交 1543 件，同比分别增长217%和 95.8%。第二季度二手房成交面积为 20.85 万平方米，同比增长 302%，环比增长 237%
13、；成交件数 988 件，同比增长90%，环比增 长 78%。因涟钢企业改制,交易面积超过 10 万平米，使本季度二手房成交量与去年同期相比，继续保持大幅增长势头，成交面积增加三倍以上。7万 平 方 米4.06 3.18 2.74 3.14 3.33 5.18 5.956.75 6.1720.850510152025成 交 面 积 4.06 3.18 2.74 3.14 3.33 5.18 5.95 6.75 6.17 20.8508年一 季 08年二 季 08年三 季 08年四 季 09年一 季 09年二 季 09年三 季 09年四 季 10年一 季 10年二 季图：2007 年至 2010
14、年二手房交易面积情况在新建商品房价格居高不下，达不到购房者降价预期的情况下，很多急于购房的消费者将目光转向了地理位置优越、性价比高、社区成熟、配套完善的二手房，是二手房成交量连续大幅增长的内在因素。（四）市本级契税、营业税协征情况1、上半年娄底市房地产管理局协征房地产交易契税 1546.3万元，与去年同期 2098 万元相比减少 26.3%。第二季度协征房地产交易契税 957.31 万元，同比减少 49.5%,环比增长 62%。因去年第二季度契税征缴数额为历史最高水平 1898 万元，基数较大，因此今年上半年和第二季度的契税征缴数额与去年同期相比均呈负增长。2、二手房营业税同比持续大幅增长上半
15、年协征二手房营业税 336.8 万元，与去年同期 53.2 万元相比增长 533%。第二季度协征二手房营业税 231.75 万元，同8比增长 526%，环比增长 120%。因今年第二季度二手房交易量增幅较大，同时受国家取消税收优惠政策的影响，二手房营业税继续保持快速增长的态势。本季度二手房营业税比去年同期增长了 4.89 倍，比上个季度翻了一番。16.2 37130 117.4 105105 105231.7535050100150200250二 手 房 营 业 税 16.2 37 130 117.4 105 105 105 231.75409年 一季 度09年 二季 度09年 三季 度09年
16、 四季 度10年 一季 度10年 一季 度10年 一季 度10年 二季 度图：2008 年至 2010 年二手房营业税征收情况（五）保障性住房建设规模继续扩大1、廉租住房项目进展情况。2010 年我市立项的新增中央预算内投资新建廉租住房项目 14 个，总建筑面积 345195.8 平方米，7396 套，计划投资 38530 万元。目前，市本级城西二期项目、大屋二期项目正在进行土石方平整，另两个项目正在抓紧办理报批报建手续；双峰县城西廉租房住宅小区三期、四期项目正进行场地平整施工。另两个项目正在进行施工准备；新化县西河项目主体已建至一层，另两个项目也即将开工建设；涟源市四个项目正在进行规划图纸设
17、计和招投标的前期准备工作；冷水江市申报项目正在进行土地平整。2、经济适用住房项目进展情况。目前，市本级大屋经济适9用住房项目已主体建至第二层；各县市经济适用住房项目均已开工建设。3、棚户区改造项目进展情况。2010 年省下达我市棚户区改造目标任务为 6283 套，其中：城市棚户区改造 4767 套，国有工矿棚户区改造 1516 套。目前，各县市棚户区改造项目正在进行立项和前期准备工作。二、市本级权属登记业务情况上半年市房地产管理局共完成房屋权属登记面积 232 万平方米，同比减少 0.83%，登记件数 8045 件，同比减少 2.34%。（一）不同登记类型总业务量比较1、不同类型登记面积统计0
18、20406080单 位 ： 万 平 方 米初 始 登 记 26.03 73.89 39.59 48.14 31.44 46.46 69.01 31 29 63转 移 登 记 21.77 44.88 35.99 47.52 37.74 37.41 29.16 34.2 31 35变 更 登 记 1.26 4.96 1.41 0.69 1 4.99 2.38 2 2 1他 项 登 记 15.76 22.05 15.97 29.86 36 38.9 29.22 28.74 41 3008年 一 季度08年 二 季度08年 三 季度08年 四 季度09年 一 季度09年 二 季度09年 三 季度09年
19、 四 季度10年 一 季度10年 二 季度图：房屋权属登记面积表第二季度初始登记面积大幅增长，但抵押登记面积略有下降。初始登记面积 63 万平方米，同比增长 35.6%，环比增长 117%；转移登记面积 35 万平方米，同比减少 6%，环比增长 13%；抵押登记面积 30 万平方米，同比减少 23%，环比减少 27%。2、不同类型登记件数统计1001000200030004000单 位 ： 件初 始 登 记 334 349 381 301 361 402 263 347 248 468转 移 登 记 2061 3701 3191 3639 3105 3477 2424 2910 2837 21
20、86变 更 登 记 66 146 85 70 37 131 75 71 57 53他 项 登 记 1074 1566 1096 1017 1192 1796 1377 892 1075 112108年 一 季度08年 二 季度08年 三 季度08年 四 季度09年 一 季度09年 二 季度09年 三 季度09年 四 季度10年 一 季度10年 二 季度图：房屋权属登记件数表（二）房地产抵押登记情况第二季度办理抵押登记 1121 件，同比减少 37.6%，环比增长 4.3%；抵押登记面积 30 万平方米，同比减少 22.9%，环比减少 26.8%；抵押金额 5.36 亿元，同比增长 5.1%，环
21、比减少 2.5%。第二季度受国家信贷政策影响，抵押登记面积和抵押金额环比均有所减少。0246810单 位 ： 亿 元其 中 ： 住 房 1.31 1.16 0.76 0.63 1.04 0.96 1.79 2.45 3.3 2.4 2.9 2.9 2.77抵 押 登 记 金 额 4.7 2.9 3.46 3.46 4.23 3.66 4.1913 5.25 5.1 3.96 4.38 5.5 5.3607年 二季 度07年 三季 度07年 四季 度08年 一季 度08年 二季 度08年 三季 度08年 四季 度09年 一季 度09年 二季 度09年 三季 度09年 四季 度10年 一季 度10年 二季 度图：2007 年至 2010 年抵押登记金额情况三、市本级房地产市场特征1、商品房供应增长迅速，可售面积总量过大，市场供需比
