1、西安市房地产市场分析报告之普通住宅第一篇：房地产业发展现状1 中国房地产发展状况近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。为适应市场经济的发展，中国从建国以来延续了几十年的福利分房制度应该革，几十年一成不变的城市面貌需要改观；为招商引资，适当的工业区、开发区需要建设，中国二十年的发展成果也需要得到体现。但问题是这种发展给广大人民群众带来的收益是大于、等于甚或小于给他们所失去的东西呢？实事却是：一边是因为建房征地大批无地农民沦为无产者，
2、面对动辄上万元 1 平方米的天价且日日见涨的房价只好“望楼兴叹”的城市平民；另一边却是大量被廉价甚至无偿征用的土地建成的楼房大量闲置，所谓的开发区、工业区却因为招不了商、引不了资而荒草丛生。从宏观经济可持续发展角度讲，中国经济长期持续发展基本上是靠贸易和基础设施的巨额投资推动的，对外资的依存度较高，在全球经济一体化的过程中，很容易受到外部因素的影响。从外国的成功经济发展经验来看，具有决定性意义的内部需求效应恰恰是我们的软肋，内需拉动对 GDP 增长贡献率较低也是不争的实事，从这个角度讲，持续高涨的房价不但扰乱了房产市场的正常供求关系，更严重的是抑制了其他商品市场的健康成长，客观上加剧了经济发展
3、格局的扭曲。对于中国房地产市场的种种非正常现象，国人关注度日高，地产界、政府和主管官员、学界人士“仁者见仁，智者见智” ，角度不同，解读的观点自然不同。客观的说，导致中国房地产市场畸形发展的根源既有历史因素，也有现实原因。从投资地产的各个主体看，国家有国家的大算盘，地方政府有自己的小九九，商人则直接以追求高额利润为己任。他们的说法不能说不对，但未必是全面而客观的，未免会带有主观因素。要弄懂中国的房地产市场，首先需要从现状说起。1.1 中国房地产业之怪现状怪现状 1：旁观者清，当局者迷。让我们先从外国人的视角看中国的房地产。中国房地产价格的暴涨令一些西方媒体的记者也大跌眼镜，德国报纸称北京、上海
4、房价已经远远高于欧美很多同类城市，考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。据德国之声报道说，中国的房地产有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩；二是与物价指数脱钩；三是与居民收入水平的提高脱钩。德国平均月收入与每平方米房价比是 1：2。而在中国平均收入与每平方米房价比是 1：0.2，二者差距高达 10 倍。怪现状 2：在本轮持续大幅增长的过程中最让人看不懂的地方就是：一方面房价快速攀升，自 2006年国六条发布以来，政府调控政策步步为营、招招逼近；一面却是房价涨涨不息。中国国家发改委、国家统计局 2007 年 3 月 19 日发表的调查结果显示，今年 2 月份全国 70 个大中城市新建商品
5、住房销售价格同比涨幅虽下降了 0.2 个百分点，但依然高达 5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近 10%；另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下，2006 年 4 月 25 日由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰2006 年房地产蓝皮书指出，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下。国家统计局公布的“国房景气指数”表明， 截至 2006 年 7 月底，全国商品房空置面积为 1.21 亿平方米，同比增长 14.4%。业内人士甚至从以上种种迹象分析认为这是泡沫膨胀的标志。怪现状 3：正当人们纷纷惊呼中国正面临房产泡沫的同时，令人不解的
6、是不但投机者和买房者热情不减，而且出现了和近期韩国社会出现的房地产“越买越贵，越贵越买”的畸形投资热潮。1.2 房价持续上涨及房价虚高分析针对房地产市场种种不良现状，中央政府连续出台各类宏观调控政策，先是各部委单独出台各类措施，及至后来“国八条”以及“国六条” ，试图最大限度稳定房价。可见，不论是政府还是个人对于中国房价的“虚高”已经形成“共识” 。( 一) 地方政府及其官员和中央政府权益博弈的结果。这被认为是导致房价非理性上涨的主要原因。自 1993 年引入分税制以来，中央和地方的财政关系一直未理顺，中央回收了收入权，但支出任务没有明确。省及以下地方政府要提供重要的社会支持和几乎所有的公共服
7、务，许多地方尤其是财政状况较差的地方政府难以支撑，不得不将利润丰厚的房地产业作为主导产业来发展，通过上项目，一方面通过出售土地和地产税收可以大大增加地方财税，缓解巨大的财政压力；另一方面也不排除个别不法官员借项目立项、土地审批等诸环节获取超额私利的可能。( 二) 片面的政绩观以及传统的官员升迁制度。现阶段，中国社会发展过程中，地方官员面临政治、经济双重考验，在发展经济，维持社会稳定，提供公共产品和服务的同时，还面临来自上级政府、地方人大选举和地域间竞争的压力。在片面强调经济发展观点的误导下，盲目将政绩考核与 GDP 的成长挂钩，GDP 的增长百分点成了决定官员升迁考试合格答卷的评判标准。而房地
8、产业天生具有的“短平快”的特点正好迎合了某些地方官员们的需要，向上级要项目，要政策，向国有银行要贷款就成了他们成功升迁的“为官秘技” 。( 三) 土地市场的非市场化效应。从市场化进程看，国内生产资料市场发育尚不完善，存在相当程度的垄断因素，最典型的莫过于土地市场，表现在流转渠道不畅，供需结构失衡，无完善市场定价机制。其根源在于我国特殊的土地征用制度，国家拥有城市用地支配权，地方政府实际上掌握了供给权，形成了土地单一供给渠道，也便拥有了市场定价的主导权。在房改实行前，其弊端并未显露，一旦商品房市场形成，住房需求猛增，土地价格上涨，政府只需付出极少的安置费便获得土地的永久支配权，有时甚至成了“免费
9、午餐” 。因此，在这样畸形发育的地产市场中，政府成了最大的受益者，巨额垄断利润的刺激推动地方政府的非理性投资和一轮赛过一轮的房地产狂潮。( 四) 银行系统的大量无节制放贷行为。相对于其他投资领域，房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征，一般情况下银行都乐于向房地产商投放贷款。在现行银行体制下，大多数银行实际上属于国有企业，一方面和政府捆绑在一起，并给予政府很大的授信额度，政府用来搞开发；另一方面银行出于自身利益的考虑，为了早日上市，需要降低呆坏账百分比，便盲目追求信贷规模和市场份额，积极向投资商、个人购房者放贷，有时甚至忽视对企业或个人的资信审查、跟踪调查，客观上加大了金融风险
10、存在的可能性。( 五) 开发商的高额垄断利润刺激。近几年，随着建筑市场日趋规范，承包方在保证工程质量和进度的前提下，往往只能确保正常利润，有时为了确保市场份额甚至降至零利润，而开发商在供不应求的建筑承包领域相对于承包方拥有卖方优势，在招标过程中往往以最低报价中标为手段，竞相压价，从而获得高额垄断利润；其次，从房产销售市场的定价规则来看，地产市场类视于寡头垄断市场，少数人合谋比照定价；同时，在地产市场存在单向定价现象，很少存在讨价换价，房地产商具有先出价优势，这种定价方式造成定价的结果有利于卖者。( 六) 投机商的投机行为。由于房地产销售市场特定的优势吸引了大量囤积居奇、奇货可居者的投机行为。金
11、融数据显示，2004 年住房消费信贷增长 35%以上，总额 4700 亿元；2005 年住房消费信贷增长仅仅增长 15.8%，个人消费信贷为 2600 亿元，是 2004 年的一半；2006 年第一季度统计数据显示，平均增长降至 7.3%，仅为 256 亿元。相对于国内住房个人消费信贷下降的趋势，商品房空置率却一直居高不下，价格快速攀升，这说明了国内房价非正常上涨并不是完全由供需矛盾决定的，确实存在人为操纵因素。1.3 理性面对中国房地产业中国的房地产业是土地市场不完善和政治体制改革滞后的必然结果，其种种怪现状试图单纯用经济的、行政干预或宏观调控的手段是无济于事的，试图在短时间内取得显著的成效
12、也是不切实际的。在这点上，从中央政府在“国八条”的降低房价到“国六条”的稳定房价的态度转变可窥见一斑，实际上稳定房价也不太现实，在规范的、完全的市场化的地产市场，按照国际经验，在经济持续增长过程中，理性的房价上涨只要维持在正常的房价收入比上都是可以接受的，也是允许的。对于广大的理性消费者来说，也许这就是最完美和最乐于接受的结局，但这同样需要等待。2 房地产业未来竞争策略分析 通过对房地产业现状的剖析和行业未来的前瞻性分析，可以推断，该行业未来竞争所遵循的竞争策略如下：2.1 企业合作与产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径 战略联盟与合并或兼并是有区别的。战略联盟是企业之间达成的
13、既超出正常交易，但又达不到合并程度的长期协议，它所强调的是伙伴之间的全面相容性，重视的是彼此间某些资源的共同运用。市场准入规则与开发成本的提高淘汰了一批资金实力不足的开发商，也促使开发商积极谋求联合，以合资、合作或资产重组的方式在市场上寻求新的立足点。以上市公司为主体的大公司、大集团通过联合购并、重组，能够实现超常规的资源汇聚、资产增值和资本扩张。以往开发主要通过子公司操作的经营模式将逐步被合资、合作等多种方式代替。2.2 品牌化经营是企业发展的必由之路 未来的市场竞争就是品牌的竞争。据一项关于对居民消费与市场品牌的调查表明，无论是居民日常消费品市场还是耐用消费品市场，其集中程度均很高，前十名
14、品牌的占有率之和一般在 70一 80左右。由此可见，消费者已从单纯注重消费商品的物质效用向物质功能外的其他效用转变，部分消费者已进入“品牌消费”阶段。房地产开发项目在空间上的不可移动性使得它在营销上与一般商品不同。房地产开发企业必须把项目和企业形象、声誉结合起来吸引消费者。信誉卓著、企业形象良好的开发商，其开发项目有极大的感召力。2.3 提高顾客满意度是企业竞争的关键所在 与家电等行业不同，房地产业没有垄断性的核心竞争力，房地产企业无法凭据自身的核心技术优势来赢取产品的优势。因此对于企业来说，关注顾客的终身价值，以最有效的途径来满足顾客期望，获得顾客满意和企业获利的均衡，谁就会立于不败之地。当
15、然，获得顾客满意需要房地产开发企业具备创新和把握市场的能力。只有使用新的经营管理手段，开发新的建筑产品并提高产品的附加值，在及时了解需求动向的基础上，寻找市场供给与需求的最佳结合点，才能真正的提高顾客的满意度。2.4 人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源 在知识经济时代，人力资本增值能力高于非知识资本，而组织文化，包括企业的价值观、理念和行为规范，又对企业的发展提供强有力的支持。一个现代企业在竞争中兴衰存亡，越来越取决于其所拥有的知识资本和组织文化等战略资源的存量和有效的制度安排能力。2.5 价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径 房地产行业发展规范化，专业化特征日益明显
16、。在房地产开发价值链的企业集群中，开发商位于价值链的顶端。单个企业难以在整个价值链的各个环节都做得最优。从价值链的角度来参与竞争，加强链上各经济主体的管理与协调尤为重要。以价值活动、效用体系、运营体系三维共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实现业主价值最大化与企业生存发展的有力保障。 第二篇：西安房地产业的宏观环境1 宏观经济1.1 经济环境2010 年上半年，西安市经济总体呈现“经济较快增长、效益明显好转、结构调整加快、物价温和上涨、民生不断改善”的发展态势。初步核算，上半年，全市生产总值 1372.44 亿元，按可比价格计算，同比增长 16.8%，比上年同期提高 3.5 个百分点，高于全国
17、 5.7 个百分点，与全省持平。2010 年上半年，西安经济总体运行保持平稳向好、加快发展的良好趋势，市场物价平稳增长，居民消费价格同比累计上涨2.5%，涨幅比去年同期扩大 3.3 个百分点。1.2 工业增速逐月回落 企业效益明显好转今年以来，随着工业企业生产经营逐步好转，工业生产增速保持较快增长，上半年，全市规模以上工业增加值 401.3 亿元。受上年同期基数抬升的影响，工业呈现高开稳走、逐月微落的态势，但增速仍高于以往正常年份的同期速度。1.3 固定资产投资较快增长 房地产市场发展放缓在国家加强对固定资产投资调控，逐步收缩信贷投放规模的政策作用下，全市固定资产投资较上年同期有所回落，但增速
18、仍然较快。全市上半年完成全社会固定资产投资 1596.84 亿元，比上年同期增长29.0%，增幅同比回落 12.7 个百分点，比一季度提高 3.9 个百分点。1.4 居民收入稳步增长上半年，全市地方财政一般预算收入累计增幅连续 6 个月在 30%以上，收入规模达到 121.80 亿元，同期首次突破 100 亿元，同比增长 33.5%，较上年同期提高 13.7 个百分点，保持了稳定的回升势头。随着经济整体稳步回升，改善民生各项政策落实到位，带动居民收入稳步增长，上半年，全市城镇居民人均可支配收入 11078 元，同比增长 15.2%，农民人均现金收入 4046 元，同比增长 16.4%。2 政策
19、法规 时间 政策名称 颁布部 门 主要内容及影响4.3西安市物业管理条例省十一届人大常委会第 13 次会议本次新条例在监管方面有两个突出的亮点，第一个就是将物业管理行政监管各部门的职权明晰化、具体化，“两级政府，一级管理”。街道办事处、乡镇人民政府共同担负起组织指导辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作，监督其依法履行职责，调解处理纠纷。而且还提出物业管理协会的监督职能。4.3关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见市城改办根据我市城中村改造进程，市城改办适时进行工作重心转移，确定今年工作重点由“大拆迁”转向“大建设”，继而实现“大回迁”，做到抓整村拆除与安置房建设并重。3 月 31
20、日，市城改办专门召开 2010 年城改回迁安置工作动员会，并下发了关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见。4.4四大国有银行均取消首套房贷 7 折优惠中国农业银行总行中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从 4 月 1 日起，将首套房贷款利率由 7 折调高至 8 折。至此，四大国有银行均已调整了利率 7 折优惠政策。 4.11部分城市二套房首付须达60%中国银行业监督委员会在 4 月 11 日上午召开的“全球金融监管的新格局”论坛上，中国银行业监督委员会主席刘明康表示，现在很多热钱或者投机会进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。但是首套房一般都是比较安全的，因此必须要把一
21、套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。他表示，我们一定要关注首付。首套房首付 30%，第二套房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。4.14贷款买二套房首付不得低于50%国务院常务会议国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍； 对贷
22、款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4.22新的房贷政策房屋数量成为认定标准银监会银监会银行业监管一部主任杨家才 21 日解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。4.27享受经适房者禁购二套房 住建部26 日，住建部有关负责人表示将加强经适房管理。据悉，已享受经适房的家庭，再购买其他住房须办理退出手续或补交价款取得完全产权；买卖、出租经适房须供住房保障部门出具的书面意见；违规出售、出租、闲置、出借经适房，按照规定收回，并取消 5 年内再次申购资格。住房
23、城乡建设部有关负责人 26 日说，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房城乡建设部日前发出通知，加强经济适用住房管理。4.29将农民工纳入经济适用房范围住建部国务院昨日向十一届全国人大常委会第十四次会议作关于转移农村劳动力、保障农民工权益工作情况的报告。在平等享受公共服务方面，农民工子女受教育、住房保障以及户籍成为日益突出的问题。4.29违规出租出售经济适用房将被收回住建部住房和城乡建设部 26 日对外公布关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。该通
24、知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。5.4加强对房地产开发企业购地和融资的监管国务院通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。5.5明确廉租房违规转租或出借将被收回住房和城乡建设部、民政部、财政部针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实
25、，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。5.4“小产权房“清理整治方案提上日程14 部委中国国土资源部执法监察局局长李建勤 4 日公开表示，当前，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。对于全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理。目前国土部等十四部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。 5.5进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，西安市政府从加快保障性住房建设、增
26、加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出 16 条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求5.1监控房屋预售款住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门据报道，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。5.1 存款准备金率中国人民银行中国人民银行决定,从 2010 年 5 月 10 日起，上调存款类金融机构人民
27、币存款准备金率 0.5 个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。5.26关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局日前下发关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关问题。6.17关于加快发展公共租赁住房的指导意见七部门 近日，由住建部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式发布。公共租赁住房应向外来务工者开放; 投资者可转让公租房; 租赁合同期满可续租; 拖欠租金从工资中扣3 规划建设时间 主题 主要内容及影响4.1今年可实现产值 20 亿我省最大风电产业项目首批风力发电机组下线昨日，
28、我省目前最大的风电产业项目西安金风科技在经开区泾渭新城隆重举行开业典礼，同时，该企业第一批风力发电机组正式下线。 4.1今年我市重点项目漂亮开局一季度 330 个项目实现投资 186 亿元 计划新开工项目逾半数开建为历年最好记者昨日从市发改委获悉，我市重点项目建设推进迅速，进展总体良好。一季度 330 个重点项目已实现投资 186.3 亿元，占年度投资计划的 23%。80 个新开工项目中，有 42 个已经开工，创历年新高。4.13西安未来 10 年每年 3000 亿搞城建4 月 9 日，西洽会上，西安市以及各区县分别举行项目推介和集中签约，不但签约项目多，而且大单不少，超过 10 亿元的项目随
29、处可见。西安分团：40 个项目拿下 470 亿元,灞桥：单个项目投资达 100 亿元,临潼：47 个项目签约引资 164 亿.4.18今年住宅供地 18 万公顷保障房等用地超过 70%保障性住房用地为 24000 多公顷，与去年相比增加一倍多，经济适用房用地与去年实际供地相比增加 79%，廉租房用地与去年实际供地相比增加 4.7 倍。 5.7西安大兴新区 25 个重点项目集中开工5 月 6 日上午，西安大兴新区总投资近 80 亿元的西安国际商贸基地等 25 个重点项目集中开工，这是我市大力推进城市建设、加快发展方式转变、建设国际化大都市的又一重要举措。5.18我省房地产市场专项检查全面展开建设
30、厅于 2010 年 5 月 17 日至 26 日组织有关人员对全省 10 个设区市和杨凌示范区就落实国务院、省政府关于促进房地产发展和房地产市场监管等情况进行专项检查。6.13 外来人口市民化可实施居住证制度要为外来人口的“市民化”留出充分余地，应当借鉴广东、上海等地的做法，采取“积极渐进，梯度赋权”的户籍制度改革思路。近年来，上海、广东等地实施了“居住证”制度，外来人口凭居住证享有一些基本权利，在领取居住证和缴纳社会保险费达到一定年限，且满足其他附加条件后可申请常住户口，进而享有更多权利。6.2 国土部掀土地违法清查风暴 官员问责将启动核心提示：7 月，国土部将组织督察组赴地方检查;8 月召
31、开集体约谈会，重点约谈违法用地严重的城市政府负责人;9 月组织验收评估工作，根据检查结果，启动问责工作。6.2 全国累计建成节能建筑面积逾 40 亿平方米记者 20 日从此间举行的“2010 年内地与香港建筑业论坛”获悉，“十一五”期间，全国建筑节能的各项工作取得积极成效，截至目前，累计建成节能建筑面积逾 40 亿平方米，一些地方试点生态城建设也取得实质性进展。6.22 西安力争 2015 年 建成国家一流创新型城市昨日，市政府常务会议通过了西安国家创新型城市试点工作实施方案。我市将以建设统筹科技资源改革示范基地为统领，实践“知识-技术-产业”的发展模式，力争成为国家一流创新型城市。6.3 西
32、安 11 座公园将整体改造 城市公园将变“绿海”今年至明年，西安市将对 11 个公园进行整体改造。通过对基础设施、服务设施的建设与改造，以及绿量的增强，让一个个公园变成漂亮的“绿海”。此外，全市其余 43 座公园也将陆续改造。本轮植绿重点对市区内的 11 个公园实施整体改造。这 11 个公园为兴庆宫公园、长乐公园、革命公园、莲湖公园、纺织公园、丰庆公园、经二路公园、中山门公园、土门街心公园、劳动公园、儿童公园。4 热点动态 时间 主题 主要内容及影响4.1金融机构入驻西安浐灞最高可补 1000 万西安市对入驻西安金融商务区并在区域内正常运营的金融机构给予多项财政优惠支持。其中，金融机构总部迁入
33、西安金融商务区的，最高可获西安财政补助 1000 万元。4.4将有近万户家庭可购买到经适房今年一季度，我市经济适用房新开工面积 57.92 万平方米，若按每套住房 60 平方米面积计算，则可向市场提供约近 1 万套经济适用房，这意味着又将有近 1 万户家庭可以购买到经济适用房了。4.2四月楼市风暴席卷古城 春季西安住博会大幕将启经市政府批准由市城乡建设委员会、市规划局、市住房保障和房屋管理局、西安日报社、西安市城中村（棚户区）改造办公室、西安市会展业发展办公室等单位联合主办，由西安市房产交易管理中心、西安曲江千秋文化传播有限公司、西安市房地产超级市场有限公司共同承办的“2010 春季西安住宅及
34、建筑科技产业博览会”将于 4 月 1619 日在曲江国际会展中心盛大启幕。4.7900 多亿元项目“找婆家”高新技术、旅游等五大主导产业上会参展第十四届西洽会西安分团筹备工作新闻发布会上获悉，目前西安分团各项筹备工作进展顺利，基本就绪，在本次西洽会上，我市选定的重点招商项目达 220 个，总投资 974.8 亿元。4.82010 寻找大西安宜居精品项目推介会 5 月 20日举行由宜居中国宜居大西安组委会发起，陕西房地产研究会、西安房地产信息网协同举办，宜迅传媒承办，众多主流媒体机构参与的大型“寻找大西安宜居精品项目推介会，将于 5 月 20 日在陕西省体育场隆重举行。4.13西安高新区西洽会揽
35、金370 亿本届西洽会，西安高新区签约的 38 个项目全是高新技术产业项目和创新型服务业项目，总引资额达 370.3 亿元，其中外资项目总投资 10.06 亿美元。4.15陕西设立“质量管理奖”获奖企业可获百万重奖昨日，记者从省政府召开的 2009 年陕西名牌产品生产企业表彰大会上获悉，我省今年设立“陕西省质量管理奖”，2010 年度申报成功的每家企业将获得 100 万元奖金。4.15灞桥今年招商引资创历史新高今年以来，灞桥区招商引资工作捷报频传。目前全区已成交内外资项目 38 个，总投资约 38084 亿元人民币。其中外资项目 4 个，合同总额约 20036 亿元；内资项目 34 个，合同总
36、额 3608 亿元，创该区历史新高。4.21西安交易团成交 1.57亿美元,新产品占到参展产品总数的半数以上昨日，第 107 届广交会一期落下帷幕。截至 18 日，我市交易团累计成交 1.57 亿美元，比上届增长 21.07%，其中民营企业成为绝对主力。5.5中国国土资源部公开 18起土地违法典型案件中国国土资源部 4 日向社会公布了依法严肃查处、公开挂牌督办的 18 起土地违法典型案件。5.6西安住房均价突破 6000元今年国家出台系列调控政策，对许多一线城市房价影响立竿见影。昨天记者从西安市房管局获悉，4 月份我市商品住房均价突破6000 元大关。专家表示西安房价稳中有升，不会大起大落，国
37、家调控新政影响有限。5.1西安收紧异地购房房贷 部分刚需受影响近日西安各大银行已经开始对“异地购房”的贷款客户采取行动，执行严格的限制措施，不能提供年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的，将不能取得购房贷款。 5.11针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。5.17西安住房公积金管理中心关于发行住房公积金联名卡的通告为进一步完善西安地区住房公积金
38、管理体系，不断提升服务水平，维护缴存职工合法权益，根据国务院住房公积金管理条例、西安市住房公积金管理条例和西安市住房公积金联名卡管理办法（试行），西安住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与委托银行将于近期联合向住房公积金缴存人发行住房公积金联名卡5.24西安房地产市场 17 年房价走势查询系统西安房地产信息网作为西安房地产市场研究的领军者，重磅推出“西安 17 年房价走势查询系统”。西安房地产信息网依照本系统，通过对西安房地产市场的发展和演变进行梳理，将 17 年来西安房地产市场发展历程从房价走势方面分为相对稳定、初现上涨、持续上涨和快速上涨四个阶段，希望能够通过它总结市场发展规律，预测市
39、场发展动态，重现西安房地产市场 17 年间的发展脉络。6.1西安楼市调控“16 条”新政今起实施今天，被称为西安楼市调控“16 条”新政的进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见将正式实施。该意见主要在加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等方面提出了具体措施，以促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。6.4 房产税呼之欲出西安暂无开征计划“房产税”可能开征的消息，近日再次成为人们关注的焦点。记者昨日从市地税部门获悉，西安“房产税”政策目前暂未出台。6.8 5 月全国住宅用地成交面积环比下降 13%受调控政策影响，开发企业普遍调低拿地预期，5
40、月份全国住宅用地成交继续低迷。中国指数研究院 7 日公布的报告显示，5 月份全国 70 个重点城市住宅用地成交 188 宗，环比减少 14%，同比减少11%；成交土地面积 1347 万平方米，环比减少 13%，同比增加11%。6.12 房价涨幅 14 个月来首次回落 “拐点”或现国家统计局昨公布的最新数据显示，楼市调控效果初步显现，全国 70 个大中城市房价今年 5 月份同比涨幅 14 个月以来首次回落，而且环比涨幅也创下 14 个月新低。广州房价同比上涨 8%，环比回落 0.4%。6.12 16 家房企未按时填报“信用档案” 资质将被处理为了规范房地产市场秩序、促进房地产业健康发展，建立和完
41、善西安房地产行业信用档案是加强房地产行业管理的重要措施。今年 4 月 20 日，住房和城乡建设部在关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知中，再次强调要加强房地产信用管理，指出“信用档案应当作为考核企业资质的依据”。6.12 70 城市房价涨幅首次回落 西安涨幅高于全国水平5 月份，西安房价同比涨 14%，商品住房均价 5750 元/平方米，比4 月便宜了 290 元。全国 70 个大中城市房价同比涨幅 14 个月来首次回落，楼市调控新政作用开始显现。6.15 房价大规模调整步伐逼近拐点出现三个信号房市调控雷声不断，房价下跌看似雨点不大，实则暗潮涌动。近期出现的一系列信息
42、尤其让房价拐点显现，房价大规模调整的步伐近了。首先是房价先行指标纷纷回落。其次，政策方仍有弹药。第三，开发商护盘行为开始松动。6.16 西安房屋租赁价格环比上涨 4.23%记者从房屋主管部门了解到，楼市新政实施后，西安市房屋租赁价格环比上涨了 4.23%。第三篇：西安市房地产市场概况1 西安房地产市场现状应该说，从 2007 年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点“。当然这个“拐点“只是此轮短周期的“拐点“，而不是我国房地产长周期的“拐点“。从房市的运行层面来看，我国房市目
43、前的现状包括以下几个方面：1.1 泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007 年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007 年四季度开始下调。其中深圳房价在 2007 年 11 月环比下跌 13.5%，此后逐步下跌，至 2008 年 5 月，新建商品住宅均价 11014 元/平米，回落至 2007 年初的水平，与 2007 年 10 月高峰期的 17350 元/平米相比，下跌了 36%；而且据业内人士预测，深
44、圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年 3 月，商品住宅均价为 9316 元/平米，与 2007 年 10 月相比，下跌了 19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从 08 年 6 月下半月的 17258 元下滑到 13207 元，环比下滑了 23.5%。而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约 40%，基本回到了 2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年 5 月份，全国 70 个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落 0.6 和 1.5 个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。1.2 成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年 1 月至 5 月，上海月平均成交面积为 83 万平方米，而 2007 年月均
