1、宁波鄞州区姜山镇地块,2013年1月,目录,地块位置宁波鄞州区南郊,地块位置位于鄞州南部新城和姜山镇政府之间，距离南部商务区约3公里，距离鄞州区政府约4公里，距离万达广场约5公里，距离姜山镇政府约500米,南部新城,姜山镇政府,万达,南部商务区,指标、红线图,规划图,现状图,内部及周边环境内部基本平整，周边除一安置房外，基本为空旷的农田,保利星海屿,西：天童南路,1,2,南：北大南路为断头路,3,西：有一米高差,内部：农田,4,注意点：1、现状河道约10米宽，需自行先挖河道后，再填埋现有河道。2、地块红线内北侧有一条小路，通往村庄，路边有10KV低压线（由村镇建设公司负责搬迁）3、地块有约1米
2、左右的高差，需大量回填土4、合同交地时间：4月30日，现状交地。村镇建设公司主任口头答应短期内净地交付,5,6,现状河道,北侧通往村庄的小路和10KV低压线,姜山镇配套1公里范围内基本生活配套相对完善，公交车6站到南部商务区,鄞州配套5公里范围内可享高端配套,目录,姜山镇：区域中心镇向都市卫星城，发展方向为接轨南部新城,姜山镇总体规划,姜山镇功能划分,姜山镇位于宁波南郊，距离中心城区公里，常住人口万人，省级中心镇，鄞州区新城区副中心和鄞州工业新城 地块南侧未来有欧尚超市（姜山镇政府反馈）,鄞州区南部新城,南部商务区,鄞州区南部商务区：预计将有万白领入住办公,占地1000亩，总建筑面积约300万
3、平方米，总投资近200亿元，全部建成后预计将有6万白领入驻办公。 2010年11月16日，南部商务区正式开园，以总部经济、国际贸易、科技创意、服务外包等作为产业发展方向，目标成为浙江省乃至长三角最具活力的高端商务经济集聚区之一。 一期建筑面积130万平方米，共38幢大楼，企业开发30幢，已交付使用25幢，其中，228米的商会国贸中心是目前宁波市已建建筑中的“第一高楼”。截止2012年3月底，一期共入驻企业685家，已有逾万人在园区内办公，按已交付楼宇计算入住率达到49.55%，杉杉大厦、中基商务大厦等入驻率已接近100%，共有10幢大楼入驻率超过50%。 二期位于一期东南侧，建筑面积50万平方
4、米，共有17幢大楼，16家开发单位已全部动工，进入地下室施工阶段。 三期位于一期西侧，建筑面积45万平方米。目前第一批招商已确定12家开发企业，目前开始动工建设，其中区外企业11家，3家为外资企业，有3幢专业性特色大楼。特别是引进了新加坡曼哈顿资源集团，拟建造高度为268米的中国区域总部，成为鄞州新地标。 南部商务区四期为门户区，位于一期南侧，建筑面积35万平方米,目前正在进行规划方案设计深化完善。,目录,一、地块条件分析 二、市场分析 三、客户分析 四、项目定位建议,近年宁波市六区土地供求走势,土地出让：近年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供应量在490万左右； 土地成交：受经济环境、调控
5、政策影响，近年来市区土地成交呈下降趋势，年均成交量420万左右； 供需比系数：近年市区土地供需比在1.17左右；,2008-2011年宁波市区土地供求情况,本案,教育配套,医疗配套,10分钟直达万达商圈,5分钟直达鄞南商务区 （15幢写字楼）,地块周边配套情况,地块条件分析SWOT分析,1、内部有河流穿过，需要自负成本进行改造。 2、田地和道路有高差，需要填平。,1、地块方正 2、内部没有居民，无需拆迁,1、一街之隔是安置房，已建成未交付 2、北侧和高架相距1km，有些许噪音,1、2km内有成熟的教育配套和医疗配套 2、紧邻交通要道，5km直达政府、商圈、鄞南商务区 3、向北连接鄞州区核心生活
6、圈，向西可达鄞南生活圈,一、地块条件分析 二、市场分析 三、客户分析 四、项目定位建议,供应量：近年来，市区住宅供应较平稳，年均供应量在335万左右； 成交量：受调控政策影响，近年来市区住宅成交呈下降趋势，年均成交量205万左右； 供需比系数：近年市区住宅供求比在1.7左右； 成交价格：2010年，住宅成交价格创历年新高，之后受住宅成交下降影响，成交价格略微下调，2011年市区住宅成交价格为14514元/ ；,近年宁波市六区住宅供求走势,近年宁波市六区住宅价格走势,2008-2011宁波市区住宅供求情况,2012年1-9月宁波市六区住宅成交面积分布,2012年1-9月宁波市六区住宅成交走势,成
7、交量：近期住宅月均成交约20万，7月达市场峰值；预计市区全年住宅成交量在240万左右，较上年有较大幅度上涨；开发商以价换量市场效应得以显现； 成交价：近期住宅成交价格呈先抑后扬态势，5月达市场谷值，市场成交均价12670元/ ，低于上年平均水平； 成交面积：住宅成交面积集中于91-120与121-150；近期刚性首置及改善性需求得到有效释放，对楼市健康运营起到有效支撑；,2012年1-9月宁波市六区成交走势和面积分布,2011.09-2012.09宁波市各区住宅成交分布（万 ）,在市各区住宅成交量分布中，鄞州区位居第一，成交量达85.4万方 ; 其次为镇海区 , 成交量为53.1万(骆驼、庄市
8、占了较大比例） , 北仑区成交量为38.5万，位居第三 ; 郊区楼盘由于价格较低、面积适中，很受刚性需求客户亲睐，成为市场成交主力；,鄞州区成为成交主力,周边高层竞品地图,9500元/,8000元/,13000-17000元/,中海雍城世家,开盘时间：最早2008年，持续加推 入住时间：2012-12 占地面积 198044平方米 建筑面积 477806平方米 容 积 率：2.00概况：已售5年，销售额50亿，已售2000套以上价格：08-10年均价19000左右，11-12年均价16000-14800左右，别墅23000左右。 市调时报价17000-19000,外环内竞品，直线距离姜山镇地块
9、3公里，价格在该版块内具有代表性。,君悦龙庭,开盘时间 2012年5月5日 入住时间 2013-06 房 源 当期户数295户 占地面积 28391平方米 建筑面积 60055平方米 容 积 率 1.60已售271套，去化率91%，已售均价8631.45元。,外环外同纬度竞品，直线距离姜山镇地块5.6公里，但是位置没有姜山镇地块优越。,二手房,3km内二手房的价格普遍在13000以上，且未含税。而且多层的售价要显著高于小高层的售价，差价大约在500-1000，可见该区域内对多层的认可度相当高。,周边高层竞品总结,1、周边3km范围内无新盘竞品，3km以外的竞品分化明显，在绕城高速以内的楼盘均价
10、在13000以上，在绕城高速以外的楼盘均价在10000以下，约9000左右。2、往市区方向距离3km内的二手房参考价为13000-16000，其中格兰春天的二手房（90左右）单价约15000，总价约130万（未含税）。二手安置房的单价约13000，总价约120万（未含税）。,周边联排竞品地图,雅戈尔香湖湾,雅戈尔 都市华庭,光大 江湾府第,中海 雍城世家,姜山镇 地块,3km,2.5km,14km,鄞州核心区,东钱湖风景区,姜山镇,光大江湾府第,联排别墅面积216-260平方，按揭享92折，送车库（位），地下室、下沉庭院，优惠后23810元/起。 （总价500万以上）一共推出18套六联，去化1
11、套（中间套）。含高层在内的整盘均价是14039元。,中海雍城世家,08年推出106套，10年推出16套，均已售罄 面积约250 08年均价19673.78 元 10年均价23821.35 元,雅戈尔香湖湾,联排别墅面积为250-270左右，350万/套起,单价15000元/左右。公开94折，一次性付款9折。 推出240套，已售178套，去化74%，已售均价13438元。 电话咨询：送地下室90平方，无露台。,雅戈尔都市华庭(二手房),地上3层，面积263,半地下室，一边是全地上车库，一边是半地上空间（不计容，约60平米算赠送） 搜房及中介报价475-620万/套，单价1.8-2.2万，未含税费
12、。,周边联排总结,周边竞品中联排的体量较小 外环内单价在23000左右，外环外单价在18000左右，折合到包含地下室面积的单价大约为17000和14000,一、地块条件分析 二、市场分析 三、客户分析 四、项目定位建议,客户分析,1、配套：靠近姜山医院、首南医院和姜山中小学（2km），周边有姜山镇的全部配套，公交车2辆，10站可达万达，6-8站可达鄞南商务区。符合刚需客群的配套要求。 2、辐射：周边居民中需要首置或首改的客户。 3、北拉：紧邻天童南路主干道，可以通过低价吸引部分鄞州区工作的市民，尤其是在鄞南商务区工作的人群。外环内的二手房总价在130万左右，通过总价控制吸引总价在100万左右的
13、潜在客户。 4、南拓：鄞州区下辖17个镇，姜山镇则是连接鄞南新城和其他乡镇的重要枢纽。因此可以将南部许多乡镇居民中考虑到宁波置业的人纳入我们的目标客群，吸引他们的理由是总价低和离老家更近。,一、地块条件分析 二、市场分析 三、客户分析 四、项目定位建议,本地块项目定位建议,客户分析： 乡镇和周边首置或首改的居民 总价上从鄞南新城外溢的客户 景瑞产品线建议：立面风格参照常州望府，以与区域内产品立面、品质匹配 物业形态建议联排、高层,销售周期及预期售价建议,定位8898/118的高层，联排（边套235中间套205） 可研时点联排边套16500中间套14500，2013年11月1日开盘，开盘价边套17160中间套15080，折合地上售价边套24462中间套22436。 可研时点价格高层12500，2014年4月1日开盘。 去化周期6个季度，联排月均去化6套，高层月均去化56套。价格增长率6-8%。,目录,姜山镇地块强排总图方案,1、用地面积：69693 2、可售面积： 123020 其中：高层87816、联排32315 、商业 2795 3、容积率：1.8 4、地库总面积：21790 5、停车：高层住宅按0.8辆/户叠加1.5辆/户6、户型配比：1015户,方案风险提示,经济技术指标,
