1、XX市XX项目 可行性研究报告,XX公司 XX年XX月,第一部分： 项目概况 1.1 项目综述 1.2 具体位置 1.3 出让条件 1.4 合作要点 1.5 土地四至照片 1.6 地块周边环境 第二部分： 土地属性 2.1 区域属性 2.2 配套设施 2.3 交通条件 2.4 景观环境 2.5 规划设计条件 2.6 土地开发条件 2.7 改善空间 2.8 土地属性分析结论 第三部分： 市场分析 3.1 城市基本指标 3.2 板块市场量与价 3.3 板块参考楼盘 3.4 板块市场存量与去化 3.5 市场分析结论,主要内容,第四部分： 项目定位4.1 SWOT分析与定位策略4.2 项目客户定位4.
2、3 项目产品定位4.4 项目价格定位 第五部分： 规划设计 5.1 土地价值分析 5.2 总平面图 5.3 SU模型 5.4 分期开发图 5.5 展示区分析 5.6 产品类型分区图 5.7 景观价值分析图 5.8 指标汇总表 第六部分： 投资分析 6.1土地竞价力的核心 6.2 项目建安成本 6.3 工程与销售时间进度 6.4 经济测算主表 6.5 现金流分析 6.6 敏感性分析 6.7 项目综合分析结论,第一部分：项目概况（发展部）1.1 项目综述 1.2 具体位置 1.3 出让条件 1.4 合作要点 1.5 土地四至照片 1.6 地块周边环境,目录,本项目区位图,1.1 项目综述,项目综述
3、：城市核心区中等规模高容积率的江景住宅项目。（说明：用一句话概况项目性质、位置、规模、容积率、其他显著特点。）,说明：1.采用覆盖范围较广的平面地图，标记项目所处的片区、以及与城市其他主要片区之间的位置关系； 2.标明项目距城市核心的距离及行车时间,2KM,商业中心,5,说明：采用卫星地图，大小以能够勾画出地块轮廓为宜，标出项目周边主要道路及标志性建筑，并标注项目离高速公路入口的距离。,项目位于青秀区柳沙半岛、国宾馆以西，北侧离邕江500米，南侧离邕江2公里。（说明：简要描述项目的位置，可采用与主要道路、标志性建筑相对位置关系的方式描述。）,1.2 具体位置,6,1.3出让条件,说明：仅针对招
4、拍挂项目。,7,1.4 合作要点,说明：仅针对收购合作及联合竞买项目。,8,地块现状基本平整,地块北面荒地（规划为公园）,地块西面华阳路现状,地块南面规划开通的美的大道,地块南面沙僚、长旺农庄,地块西北面华阳桥现状,地块南面荷岳路,地块东面规划路现状,1.5 地块四至照片,说明：此页着重以地块为中心，提供四至的现状照片、地块内部照片。并对每张照片进行简要批注，须直接地表明优势与劣势（如有）。,3、地块南面北湖二路两边住宅样貌,2、地块东北面孝德湖公园现状,2,3,4,6,7,8,4、地块南面状元路两侧景观,7、地块西北面罗村街道图书馆外观,6、地块西面北湖一路商街华润万家,8、地块西北面在建罗
5、村实验幼儿园,5,目标地块,9,1.6 地块周边环境,说明：此页着重表达人气状况与环境。指地块周边1Km范围内，值得显示的公园、楼盘、学校、写字楼、工厂等。,第二部分：土地属性分析（发展部）2.1 区域属性 2.2 配套设施 2.3 交通条件 2.4 景观环境 2.5 规划设计条件 2.6 土地开发条件 2.7 改善空间 2.8 土地属性分析结论,10,目录,2.1 区域属性,说明：采用城市地图的形式说明项目所处片区的传统和现状城市角色和功能定位，如：行政文化中心、商业中心、商务中心、产住综合区、传统豪宅区、新兴居住区、科教文化区、旅游度假区等。,地块所处沙头角组团一直以来就是盐田区的行政文化
6、中心。（说明：简要描述地块所处片区的城市角色）,12,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,项目位置,16,17,18,19,2KM,21,22,23,24,26,27,25,0.8 KM,说明：在卫星地图上分类标示出地块周边合理范围（一般半径1-2km内）内配套设施，包括商业生活配套（肉菜市场、生鲜超市、商场、酒店）、文体休闲配套（文化设施、体育设施、公园）、教育配套（幼儿园、小学、中学）、医疗配套（医院、保健机构、健康养生机构）。,1-2km内：地块周边配套设施丰富齐全，高端商业多，且有多个市政绿化公园，配套小学和中学均为市级名校； 500m内：紧邻项目的周边功
7、能比较混杂，生活便利，但未形成良好的居住氛围：紧邻美凯龙，农副批发市场，学校和医院步行范围内可到达。,2.2 配套设施,项目周边配套（1-2km内）,项目周边配套（500m内）,说明：1、简要说明地块的通达性：标出地块通往城市主要片区的道路，主要公交站点，轨道交通路线和站点；2、应分析现状市政道路路宽、几车道；规划道路、桥梁、轨道要注明建成时间；3、要说明主要人流车流方向，主要人流从哪里来到哪里去（帮助确定主入口及分期）；4、说明有无公交站点，写明公交线的数量和通往的方向。,浐 灞 大 道,地铁3号 线( 规 划 中）,北 辰 路,二 环 北 路 东 段,广 安 路,太 元 路,西 潼 高 速
8、,太 华 路,site,辛 家 庙 立 交 桥,位于北辰路和北二环的交叉点，地块道路通达性好，紧邻北辰路和北二环路，3号线将在本项目规划站点 ;,近立交桥,项目西临西北农批市场，将对项目形象提升产生较大影响；项目紧邻高架桥，噪音、光污染较大；容积率较高，将对住宅舒适度产生影响。,地 铁 四 号 线 （ 规 划 中 ）,2.3 交通条件,大南山远景,说明：通过照片展示，说明需要特别强调的景观资源。包括自然山水、城市景观等。或者特别不利的污染源（如空气、噪声等）。,景观：地块拥有优越的山海景观资源。往东眺后海湾、红树林、及滨海公园景观；东南远望深圳湾海面；西望大南山。东、南、西三面的视野均比较开阔
9、，视距较远。 噪音：地块北面的东滨路是城市干道，车流较大、车速较快，有一定的噪音。,2.4 景观环境,地块东南侧可远眺海景,15,2.5 规划设计条件,说明：采用表格的形式列出地块规划设计条件，附用地红线图。,规划设计条件评价（简要评价规划设计条件对产品设计的正面或负面影响。 ）,16,2.6 土地开发条件,说明：用表格分析土地现状对开发时间、成本产生了什么样的重大影响。,2.7 改善空间（1）区域定位变化,说明：改善空间主要是针对前面土地属性的六个方面，分析其可以改善的空间，挖掘土地的潜在价值。重点在于前面四个方面，有就写，没有就略。 第（1）小点是从城市总体发展规划角度，分析地块所处片区在
10、未来城市发展中所扮演的城市角色变化，从而导致片区价值变化。,地块所处的员村片区已规划为广州国际金融城，将成为珠江新城之后广州新的商务金融核心区，片区价值有无限上升潜力。广州金融城发展定位：国内领先的金融聚集区； 岭南特色的中央活力区； 国内一流的生态理想城； 新型城市化最佳实践区。,广州金融城建设规模： 规划区总建筑面积478.6万平米，可出让建筑总面积395.2万平米（含地下商业39.7万平米），规划居住人口2.4万人.,项目所在地,广州金融城规划效果图：,项目所在地,2.7 改善空间：（2）配套改善,说明：改善空间主要是针对前面土地属性的六个方面，分析其可以改善的空间，挖掘土地的潜在价值。
11、重点在于前面四个方面，有就写，没有就略。 第（2）小点是从城市土地利用规划和建设规划角度，分析地块周边配套的改善空间。,商业区,居住区,外高桥保税区,项目所在地,商业配套建设规划：地块所在居住区的北部规划建设80万平方米的商业配套设施，有时尚主题商业、总部办公基地、五星级生态酒店、服务式公寓和环湖餐饮娱乐，商业生活配套未来会有极大的提升。商业业态分布：生态商务区 46万平方米；特色商业区 25万平方米；度假休闲区 8.7万平方米。,2.7 改善空间：（3）交通改善,说明：改善空间主要是针对前面土地属性的六个方面，分析其可以改善的空间，挖掘土地的潜在价值。重点在于前面四个方面，有就写，没有就略。
12、 第（3）小点是从城市交通规划角度，分析地块交通条件的改善空间。,3条隧道正在建设： 港城路隧道：预计2013年10月竣工； 洲海路隧道：预计2014年竣工； 东靖路隧道：预计2015年竣工。,2条轨道交通正在建设： 轨道交通10号线在港城路与6号线交汇，2014年底通车；轨道交通12号线在巨峰路与6号线交汇，2014年通车。,项目所在地,地块周边有3条过江隧道和2条过江轨道交通线正在建设，计划在2014年建成，地块通往市区的交通便捷性将会极大提升。,2.7 改善空间：（4）景观环境,说明：改善空间主要是针对前面土地属性的六个方面，分析其可以改善的空间，挖掘土地的潜在价值。重点在于前面四个方面
13、，有就写，没有就略。 第（4）小点是分析地块景观环境的改善空间。,项目所在外高桥森林板块内规划有森兰文化体育园林区， 是调节城市环境、确保中心城生态质量的大型生态和体育休闲公园。 体育园林区占地面积约246万平方米，规划有74万平方米绿化园林，140万平方米体育公园，32万平方米森兰湖，森兰板块项目绿化用地所占比例高达70%，即将成为上海城市中的“生态氧吧”。 公园建成之后，地块的景观环境和空气质量会有较大的提升。,项目所在地,森兰文化体育园林区规划效果图,说明：各用1-2句话简要总结最符合地块属性各方面的特点； （针对土地属性分析小结归纳的土地特点，反应了土地的价值，指向土地适合开发的产品，
14、支撑项目定位。）,2.8 土地属性分析结论,第三部分：市场分析（营销、发展）3.1 城市基本指标 3.2 板块市场量与价 3.3 板块参考楼盘 3.4 板块市场存量与去化 3.5 市场分析结论,22,目录,23,城市发展动态：重大城市活动的开展情况； 重大政府人事变动； 重大政策变动； 其他可能会影响到房地产市场以及本项目的重大信息。,城市经济基本信息：,说明：1.简要说明城市的全市经济指标、房地产市场指标，形成总体的大概印象； 2.城市发展动态主要说明该城市是否有重大城市活动，或重大政策等可能影响房地产市场的信息，如果没有可省略：如上海世博会的开办对世博会周边房地产市场的拉动作用。,3.1.
15、1 城市基本指标,24,草 海,3.1.2 城市空间分析,说明：1. 以城市总图说明项目位置、板块之间位置关系、各板块核心属性 2.说明城市的发展方向 。,项目所在地,城市今年近年主要发展方向,老城中心，基本无土地,以工业区为主,空港物流为主,山地水面多，旅游,3.2.1 板块市场地图,说明：定义本项目所在板块范围。与周边板块的相对位置及范围，一般采用市场公认的板块； 需标注周边各板块目前商品住宅价格区间。,项目所在地,说明：分析本项目周边板块的市场特点、价格范围、优劣势、发展前景。,3.2.2 板块市场特点,*板块商品住宅市场走势分析,说明：用图表示本项目所在板块同类型物业（以商品住宅为例）
16、供求量及价格走势情况，并用文字简要表述； 分别以年度和月度为单位，年度走势图3-5年，月度走势图需12月以上。,3.2.3 板块商品房市场容量,近一年*板块商品住宅新增供应量较为紧张，月度新增供应大部分维持在5万平方米以下，2012年新增供应尤为紧张； 近一年*板块商品住宅成交量一直稳定，反应了区域市场需求仍大量存在。,*板块为品牌开发商聚集的区域，在售房企如仁恒、保利等品牌房企，本案所处区域房地产划分为河西南部片区，在售项目少，主要在售为海峡城。 周边项目产品类型以高层为主，在售产品价格处全市较高水平，主力价格区间1.75-2.5万元。,说明：列举板块内竞争楼盘（3-8个）的主要信息、户型、
17、售价、去化量与存量，并进行重点总结； 在地图上标识竞争楼盘的位置及主要信息（见后页）。,3.2.4 板块楼盘价格水平,29,1.仁恒江湾城 销售均价：* 发展商：*,本项目,项目周边楼盘分布图,2.海峡城 销售均价：* 发展商：*,3.和府奥园 销售均价：* 发展商：*,4.中海凤凰熙岸 销售均价：* 发展商：*,5.星雨华府 销售均价：* 发展商：*,6.华润悦府 销售均价：* 发展商：*,3.2.5 板块楼盘价格示意图,2km,说明：在地图上标识楼盘的位置及主要信息；标注距离范围，半径一般为1-3km。,30,说明：用图分别表示项目所在板块同物业类型土地市场（以商品住宅为例）供求走势情况，
18、并用文字简要表述； 分别以年度和月度为单位，年度走势图3-5年，月度走势图需12月以上。,*板块商品住宅用地供求走势分析,3.2.6 板块土地市场成交量,商品住宅用地供应及成交规模大：2012年全年成交*万，楼面地价约为*元/ 。一般有90/70的户型比例限制、搭建3%-5%的公租房或廉租房、公建中的中小学建好后归政府所有。 由于城市中心的土地越来越稀缺，本板块是未来土地主要供应方向。,*板块,楼面地价（元/ ),近年项目周边住宅类土地成交情况,3.2.7 板块成交地价水平,说明：列举近几年本项目周边的成交地块信息（须用地性质相同，位置靠近、成交时间接近的成交地块优先列举）； 需特别说明的重要
19、信息可在“备注”中表示，如与政府勾地的条件； 在地图上标识地块的位置及主要信息（见后页）。,32,3,5,4,普君北路,朝安,桂城,南桂路,魁奇路,目标地块,2,季华路,佛山一环,桂澜路,南海大道,依云上城,1,7,6,8,5.发展商：佛山粤裕 楼面地价：1916 建筑面积：14.65 出让时间：2011-01 （商住用地）,4.发展商：雅居乐 楼面地价：7122 建筑面积：7.37 出让时间：2010-12 （商住用地）,3.发展商：绿地 楼面地价：1153 建筑面积：38.08 出让时间：2012-09 （商住用地）,6.发展商：长信地产 楼面地价：4596 建筑面积：25.78 出让时间
20、：2010-12 （商住用地）,7.发展商：越秀城建 楼面地价：6767 建筑面积：20.18 出让时间：2010-09 （商住用地）,8.发展商：万科 楼面地价：4333 建筑面积：34.08 出让时间：2011-09 （商住用地）,1.发展商：星星地产 楼面地价：1985 建筑面积：27.9 出让时间：2012-10 （商住用地）,2.发展商：星星地产 楼面地价：1991 建筑面积：28.78 出让时间：2011-08 （商住用地）,3.2.8 周边成交地块分布图,2km,说明：在地图上标识地块的位置及主要信息；标注距离范围，半径一般为1-3km。,3.3.1 参考楼盘1【仁恒江湾城】：产
21、品类型,说明：选取2-3个热销楼盘项目，分别从产品、近一年每月的供销走势图、客户定位三方面进行简要描述。,户型配比：,供销情况：项目2012年累计上市308套（约4.9万），成交873套（约13万），月均成交73套（约1.1万），成交均价22613/；项目成交量价趋势稳定，由于下半年在售房源有限，价格持续走高，预计2013年成交价格持续稳定趋势发展。2013年1月成交38套，成交均价24451元/。 量价趋势：三期稳定出货，大户型、高总价产品使得单价保持现有水平。 后期预判：项目一期售罄、二期住宅基本售罄，三期规划确定，预计2013年下半年推出，约19万方。,说明：对竞品项目的供销情况、量价走
22、势进行分析。,3.3.2 参考楼盘1【仁恒江湾城】：供求量价,山景,配套便利,交通便捷,升值潜力,精装修,区域发展,万科品牌,价格,赠送面积,物业服务,园林景观,客户关注点分析,目标客户特征,客户关注点排序,调查发现，客户关注最多的是有学校和生活配套、交通方便，或将成为客户最大的置业因素。关注点排序依次为：配套便利交通便捷升值潜力/精装修区域发展万科品牌价格/赠送面积物业服务园林景观山景,根据对*项目客户分析推断出本项目目标客户特征： 以改善需求、多改为主，分别占48%、31%； 年龄集中在41-50岁之间，占比31%； 职业以个体户、公务员、银行、事业单位研究所为主； 家庭结构主要为小两口、
23、后小太阳； 客户主要来自建邺区、鼓楼区。,说明：对项目的目标客户结构（年龄、行业、家庭结构、置业目的）以及客户关注点进行分析。,3.3.3 参考楼盘1【仁恒江湾城】：客户分析,3.4.1 板块市场去化预测表,板块存量与去化表,说明：统计在售楼盘、在建未售项目的可售存量和将要出让地块（1-2年内）的容量，并预测每半年的去化量及半年末的存量。1. 表中蓝色数字为各项目存量的初始化值，存量在项目开始去化前半年开始计数。 2.假设土地出让后一年开始销售。本模版的当前时间为2012.8。 3. 去化量统一用负数表示。,本项目销售期,开盘,*板块未来商品住宅存量预测趋势,备注：（假设本项目2012年8月获
24、得地块，出让后一年即2013.8开始销售，销售时间为两年）,本项目开盘时市场存量为55万平米,本项目去化完毕,3.4.2 板块市场存量预测,说明：汇总上两页中板块内在售楼盘、在建未售地块、将供应地块未来几年的每半年末的存量和。 （图中每个柱子表示板块内每半年末的市场存量值，数据由前两页表格的存量值加总获得）。,*板块商品住宅价格走势预测,本项目销售区间,3.5 市场分析结论,说明：根据市场调控预期、城市或区域规划、板块内产品的销售价格趋势，以及目前和未来的供求关系，预测板块商品住宅的价格走势。,价格走势,市场分析结论,第四部分 项目定位（营销）4.1 项目定位策略4.2 项目客户定位4.3 项
25、目产品定位4.4 项目价格定位,39,目录,4.1 项目定位,本项目将兼顾招商品牌形象展示与快速回现并实现利润双重目标，争取实现项目滚动开发,考量因素一： 本区域政府期望打造昆明最高端的房地产板块，这一定性为区域未来的高收入人群属性奠定基础,考量因素二： 根据房地产人士访谈，本区域在昆明本地人认知中不存在区域陌生抗性，具备作为第一居所的前提,考量因素三： 根据项目周边未来与万科中海的竞合关系，项目不能单纯追求高总价和高形象，提升性价比是项目走量的关键,项目的核心竞争力梳理： 以产品面积区间的舒适为设计标准，回现产品不设计超大面积产品 以园林景观的精心打造为特色，产品设计体现与滇池资源的西山和水
26、资源关联 产品价格设计注重高性价比，提升项目的销售速度,定位策略分析,项目定位针对性满足刚需一族“一步到位”需求的高性价比首置项目,项目发展策略：借势华府对区域市场的培育、以万科品牌整合营销，迎合市场扶持刚需置业政策；提供经济居家户型并营造产品品质及形象展示，形成项目高性价比认知，达到快速销售回现的开发目的,4.1 项目定位,说明：1、需对项目定位进行描述；2、需要一段话总结项目开发策略；3、配合展现项目特征的意向图片。,4.2 客户定位,客置业目的：,客户职业：,客户来源：,塘厦本地人,10%,周边镇区新莞人,30%,深圳,塘厦新莞人,53%,33%,自住,20%,自住兼投资,47%,投资,
27、22%,公务员,18%,企业中高管,20%,教师、医生等事业单位,企业主,12%,个体工商户,9%,贸易、生意人,7%,银行,3%,公司白领,客户年龄：,60以上,2%,50-59,47%,20-29,30%,30-39,40-49,竞品客户分析,说明：1、对竞品客户进行总结分析；2、分析包括：来源地、年龄层次、置业目的及职业特征四个维度。,目标客户特征,客户关注点排序,调查发现，客户关注最多的是有学校和生活配套、交通方便，或将成为客户最大的置业因素。关注点排序依次为：配套便利交通便捷升值潜力/精装修区域发展万科品牌价格/赠送面积物业服务园林景观山景,根据对金地博登湖客户分析推断出本项目目标客
28、户特征： 由于限购令深圳客增多，占38%，多购买中小户型，以投资为主，但自住客明显增多； 年龄集中在30-49岁之间，占比77%； 职业以公务员、企业中高管、事业单位、个体工商户为主，少量企业主购买叠拼别墅。,山景,配套便利,交通便捷,升值潜力,精装修,区域发展,万科品牌,价格,赠送面积,物业服务,园林景观,目标客户关注点分析,塘厦新莞人,清溪、凤岗等周边镇区新莞人,深圳,38%,塘厦本地人,目标客户来源,50-59,40-49,30-39,20-29,7%,2%,60以上,目标客户年龄,目标客户特征及其关注点,4.2 客户定位,说明：1、通过竞品分析对本项目目标客户进行锁定；2、对目标客户关
29、注点进行分析并排序。,结合项目的地理位置及区域的市场情况、根据土地属性，本项目定位为具有自然资源、舒适、宜居的万科G2类高品质居住项目。,4.2 客户定位,说明：根据本项目的特征，对本项目目标客户进行分类，分别从客户来源、年龄、置业及家庭结构进行描述，并分析客户关注的价值点和对应产品； （可直接匹配相对应的公司标准化产品线，如fit系列，love系列，hope系列，dream系列，mixed系列，care系列，enjoy系列）。,产品定位： 1、定性分析：通过控制面积来控制总价，形成产品面积梯度。 2、定量分析：住宅单户总价在200万左右，主力户型100、150、220。,(1) 住宅产品面积
30、建议：（1）首改产品：创意2+1房控制在120内；（2）再改产品：舒适三房控制在150-170；（3）高端改善：阔绰四房控制在220左右。,(2) 配套商业面积建议： （1）办公底商：超市5000，其余分割销售40-300； （2）独栋商业：300-600。,点评：1、需对项目定位进行描述； 2、需对产品定位及产品配比指标进行说明。,4.3 产品定位,说明：可直接匹配相对应的公司标准化产品线，如fit系列，love系列，hope系列，dream系列，mixed系列，care系列，enjoy系列。,HOPE产品系主力产品面积区间分布与产品价值点建议,4.3 产品定位,说明：1、根据产品给出梯户比
31、建议；2、对不同产品提出入市时间的建议以及去化速度的预估；3、对不同产品的竞争情况进行分析。,4.4 价格定位,通过与主要参考楼盘对比，本项目住宅毛坯房源售价为11183元/，考虑到项目2013-2014年入市，但产品附加值(密度较高及赠送面积少)，售价调整为11000元/。,修正1-趋势判断15%,根据城市及区域近5年房价增长率、可对比城市价格评价、城市房地产政策预估,修正2-角色定位5%,在公司战略层面上的定位，以及项目竞争姿态：跟随型、挑战型、领先型,4.4 价格定位,所占城市及板块近5年房价增幅走势,本项目价格定位,现时入市成交价 = 市场比较价格趋势判断角色定位=#元/平米,5.1
32、土地价值分析 5.2 总平面图 5.3 SU模型 5.4 分期开发图 5.5 展示区分析 5.6 产品类型分区图 5.7 景观价值分析图 5.8 指标汇总表,说明：以前面宗地分析结论为基础： 1.强排方案： 根据用地价值分析，强排方案并计算指标。目的： 对产品建议指标进行初步评估测算； 规划结构探讨 2.规划结构分析： 进行规划结构的多方案比较 目的：在分析的基础上确定规划结构草案： 点式/板式、围合/行列、高层/小高层。 主入口、商业等需确定下一步规划设计深化方向。,第五部分 规划设计（产品管理中心）,综上分析，得出：,紧邻道路与立交桥，受噪声及汽车尾气污染干扰；临近北二商圈及北侧美凯龙商圈
33、,形成连续的二环商圈的商业界面。适于建设办公商业建筑。,在地块内侧可以免受噪声及汽车尾气的干扰；西侧农贸市场及学校等设施便于居民生活。适于建设居住建筑。,农批市场,价值一般区域,价值最高区域,价值最低区域,靠近区域边界及主要道路，受噪音干扰及尾气污染影响较大；,拥有小区中心绿化景观，受周边不利因素影响小,靠近农批市场，人流车流混杂；且近主要道路，受噪音干扰及尾气污染影响较大；,价值一般区域,价值最高区域,价值最低区域,说明：宗地分析一定要有土地价值分析的结论； 需对商业和住宅土地价值进行区分，并对住宅土地价值进行分级划分。,高层 住宅,北二环,5.1 土地价值分析,说明：总图深度不用太高，但必
34、须能对反映出产品分布情况，并需注明各类产品指标情况。,5.2 总平面图,说明：1、强排方案要以分析结论为基础，不要轻易否定前期对宗地分析的结论2、牢记强排方案的目的：对产品建议指标进行初步评估测算；规划结构探讨3、注意时间节奏（一般强排方案7天左右）。,5.3 SU模型,一期,二期,办公塔楼先行开发打造意库品牌，树立地标性城市形象，提升项目市场知名度；商业持续开发完成片区配套，形成城市活力中心；住宅后续开发提供办公配套并汇集商业人流。,点评：1、需进行项目分期分析； 2、需列明项目分期各期指标。,5.4 分期开发图,景观展示区,展示中心,说明：1、需对展示中心、景观展示区范围、停车场范围、主要
35、人流车流流线进行分析； 2、需对展示中心建筑单体进行分析（临时或永久）。,停车场,展示中心车行流线,展示中心人行流线,5.5 展示区分析图,90户型,110-125户型,125户型,说明：1、需对住宅产品类型进行分类；2、商业建筑需单独进行分析。,90-110户型,5.6 产品类型分区图, 方案为居住区内规划有大尺度花园，住宅视线、景观、自然通风效果良好；, 办公楼和住宅设计为百米高层，在同等规划指标下，用最小建筑占地面积换取更大面积的完整花园绿地，提高社区绿化率；, 写字楼沿主干道排布，充分利用沿街的形象展示性；住宅沿用地内侧排布，有效规避噪音、光污染和尾气污染；,居住区内实行人车分流，保障
36、社区居民健康安全的出行；, 将用我们成熟的绿色相关技术，为居民打造健康环保、自然和谐的低碳社区。,说明：对设计理念的景观考虑进行解析，体现设计如何实现产品价值最大化,5.7 景观价值分析图,说明：1、指标简单、明确；2、如指标不明确，表格中填“/”。,5.8 产品指标图,第六部分 投资分析6.1土地竞价力的核心（从项目定位与设计角度对项目定位与产品设计小结） 6.2 项目建安成本 6.3 工程与销售时间进度 6.4 经济测算主表 6.5 现金流分析 6.6 敏感性分析 6.7 项目综合分析结论,58,（成本管理部/运营管理中心/发展部）,59,6.2 建安成本分析,此表来自测算表的”建筑成本主
37、表”，由成本管理部提供。 要求：说明26项价格定义,是否包含精装修等。,60,6.3 工程与销售时间进度,此表来自测算表的”工程与销售时间进度”表，由运营管理中心提供，要注明每一期的具体开工、竣工日期和销售进度比例。与项目的内部收益率和周转率相关。,61,6.4 经济测算主表 （招拍挂项目）,此表来自测算表的”经济测算主表”。 并对项目的成本利润率、IRR及周转率作出简要说明。,62,6.4 经济测算主表（收购项目）,此表来自测算表的”经济测算主表”。 并对我司的成本利润率、IRR及周转率作出简要说明。,63,满足公司收益要求，即项目成本利润率15%，内部收益率18%时的季度累计现金流（计息）
38、示意图,资金峰值 276212,回收期 3.5年,总净利润 74918,6.5 项目现金流分析（招拍挂项目）,来自测算模板的 ”现金流(内部收益率18%且成本利润率15%)”,64,满足公司收益要求，即我司成本利润率15%，内部收益率18%时的季度累计现金流（计息）示意图,资金峰值 281744,回收期 3.0年,总净利润 54375,6.5 我司现金流分析（收购项目 ）,来自测算模板的 ”现金流(内部收益率18%且成本利润率15%)”,65,6.6 敏感性分析（招拍挂项目）,以测算主表中项目公司内部收益率18%，且成本利润率15%的情况为基准，进行内部收益率、成本利润率对可售楼面地价和综合销
39、售均价的敏感性分析，并简要说明。 试算出项目的盈亏平衡销售均价。,来自测算模板的 ”敏感性分析”,66,6.6 敏感性分析（收购项目）,以测算主表中我司内部收益率18%，且成本利润率15%的情况为基准，进行内部收益率、成本利润率对可售楼面地价和综合销售均价的敏感性分析，并简要说明。 试算出我司的盈亏平衡销售均价。,来自测算模板的 ”敏感性分析”,67,6.7 项目结论及信息汇总表,说明：1. 包括投资新设公司、股权收购、增资扩股等； 2. 仅需在收购项目中填写，其中要依据评估报告而定，一般在上会时尚不能确定，可不填写；3. 旧改项目的地价指土地成本。,综合建议与结论：,建议公司按全项目总地价*
40、万元（折合容积率楼面价*元/平方米）授权价参与本地块竞买。,从市场竞争看：惠东滨海线从2011年供应爆发至今，竞争已经进入白热化阶段，7个在售项目，8个待售项目，总体供应量超过5000万平米！做为纯粹的滨海度假投资物业来看，市场供给量远远大于现阶段的市场需求；同时，深圳大鹏半岛的开发将形成对整个惠东滨海线的潜在竞争与客户截流； 从客户拓展看：目前深圳客户是惠东滨海线的绝对主力，占比达到70-80%；少量的东莞、惠州、汕头等粤东客户以及北京、东北等地客户。广州客户受阳江等粤西区域滨海线开发的吸引，不会成为本区域的主要客户群。目前，整个区域面临着客户群不断萎缩的困局，向全国进行营销推广成为碧桂园、中航、金融街等开发商的主要客户拓展渠道； 从项目开发看：需要做到“3个必备+3个提升”，即必备五星级酒店、必备旅游设施、必备精装修，以及提升规划建筑方案、提升服务附加值、提升全国客户拓展途径； 从工程建设看：需要对开发成本有充分的预估，包括7通1平、海滩地基成本与地下室成本、景观绿化成本等； 从策划销售看：做为滨海度假物业，营销推广费占总销售额的比例要提高到6-8%，项目销售代理费用远高于深圳市区水平，达到3-4%的比例。,示意：招商双月湾项目,6.8 项目风险提示（可略）,说明：如项目存在比较大的市场风险、开发条件等方面的风险时，可进行风险分析与提示。,
