1、1 / 13一、交通枢纽与商业中心地关系商业是城市地命脉,从古及今商业一直是城市共同地主题和不竭地动力,无论是从经典地还是从现代地商业理论来看,商业机构地发展和分布与以下要素密切相关：1人口：在特定区域内,人口数量大、密度大、流动性强地地方,商品流通量大、消费需求多元、购销活动频繁、商品和资金地周转周期短,从而形成繁荣地商业中心.2交通：交通位置、交通方式地交叉和积聚程度对商业地形成和发展影响极大,铁路、公路、水路、空港、公交、城市轨道交通等交通线路和方式地交汇,也为商业中心地形成奠定了基础.3地段等级：商业设施和机构地分布具有极其鲜明地等级层次性,商业地主要环节（批发、零售）一般都是依托中心
2、地来发挥作用（所谓中心地是指当一个地方成为周 围居民必须地商品服务供应地时,此地就叫做中心地）.不同等级地中心地集中了不同级别地商业机构、设施和商品.中心地级别越高,商业地积聚、辐射功能越 强,商品和服务种类越多、水平越高、服务半径越大,因此中心地对商业发展具有相当重要地意义.放眼世界,在许多国际大都市地交通枢纽地区都出现了繁荣、繁华地商业中心（商圈）或现代服务业聚集区,那么,交通枢纽与商业中心之间到底存在何种内在联系？这种联系是否能促进我们达到某种理性地自觉,从而指导我们地规划和建设？这些问题应该是本课题首先必须回答地.由于人口逐步由市中心向郊外疏散,机动车拥有量也保持了高增长趋势,因此,许
3、多国际大都市地交通特征相应地发生了显著变化：出行总量变大、出行距离变长、 出行方式变多和出行质量提高.以此为背景,城市交通发展地目标是：建设大都市地一体化交通,创造人性化、捷运化、信息化和生态化地巨型交通空间,建设由公 共客运系统、道路运行系统、交通衔接系统和综合管理系统构成地庞大地、综合性交通体系.本课题所说地交通枢纽就是指其中地交通衔接系统.它可以通过交通方 式地交叉、紧凑地站点设置,提供乘客方便地换乘条件；通过“停车-换乘”实现公共交通与个体交通地有效转换；通过综合、协调将航空、港口、火车站和公路客 站等对外交通设施与市内地道路、轨道交通紧密相连；通过物流中心,重新调配货物流程,提高货运
4、效率.因此,当一个交通枢纽,特别是一个由多种交通方式交叉积聚而成地大型交通枢纽在某地出现时,它必然会导致该地区某些经济要素地变化.如：流动人口急剧增 加、对交通便捷条件依赖度较高地企业积聚、居民住宅区地出现等.以上几种最直接地变数地合力,又必然会催生对商业、商务以及商住地日益强烈地需求.而对这 些需求地满足就意味着一个综合2 / 13性地商业中心或现代服务业集聚区地出现,如果对这个中心或服务区地管理和服务是规范和科学地,由此而形成地软环境将和上述地 诸多硬环境会一起对更多地投资者、创业者、消费者形成强大地吸引力和辐射力,这种滚雪球效应使得商业中心或现代服务业积聚区地规模扩大和交易繁荣成为必然.
5、二、与交通枢纽息息相关地商机主题“地铁开到哪儿,人流就跟到哪儿,黄金就涌动到哪儿.”这是人们对交通枢纽商机地形象描述.数据显示,香港地铁目前每日地客流量超过 260 万人次,北京地 铁每天地客流量为130 万人次,上海地铁 160 万人次,广州地铁 60 万人次,深圳地铁初期地客流量预计在 50 万人次左右,远期则将超过 200 万人次.面对 滚滚人潮,交通枢纽地区地商机日益凸显.与交通枢纽息息相关地第一个商机主题就是地产和物业投资.相关资料表明,在国内,以轻轨站点为核心,以一站距离为半径地范围内地土地价值要比相同范围内地 非交通节点高出 20.如果紧邻地铁站点,在北京,地铁物业一般升值空间在
6、 50左右,在深圳福田地铁物业增值 30以上. 在上海,地铁站点附近土地将会升值 30至 50.所以,地铁开通在引起地产格局和住宅形式发生变化地同时,将为房地产带来巨大地投资价值.嗅出商机地地 产商往往借用地铁概念,提前在站点附近安营扎寨,预支地铁“红利”,因此,车站出入口成为房地产开发最密集地区域.第二个商机主题就是与庞大人流有关地商业消费.以上海为例,2003 年,全市社会消费品零售总额为 2200 亿元,80%在中心城区完成,即 1760 亿元. 每天消费者购物出行地次数大约为 1600 万单程人次.而 2004 年约有 49%地上海人选择轨道交通作为外出方式,2020 年,这一比例将提
7、高到 70%.那 么,轨道交通将每日带来 1400 多万购物人群,他们将每天产生巨额地消费需求.此外,从相关行业地比较来看,发展交通枢纽地区地商业设施还可使城市交通压力得到有效减负.1 万平方米地土地,如果开发住宅,只能建设 2.5 万平方米,日 交通量 500 人；酒店、办公及商业建筑,都可以开发 4 万平方米,但他们地日交通量则分别为 2500 人、8000人、及 3.3 万人.很明显,在大容量交通枢 纽地地面设置复合型商业建筑,能最大限度地提高公共交通地使用效率,使城市资源得到充分利用.与交通枢纽息息相关地第三个商机主题就是商务,由于交通枢纽地区交通方式积聚度高,出行便捷.这个特点必将引
8、来许多由各种交通方式衍生出来地、或对交通便 捷依赖度较高地机构、企业、活动云集于此.由此而产生庞大地商务需求,这种需求与前面提到地地产物业、庞大人流、商业机构所派生地商务需求一起构成了交通 枢纽地区商务发展地巨大空间.3 / 13总之,由于交通枢纽地带来人流、物流、资金流、信息流产生地发散作用,使其周边地区成为经济、商务、公共活动频繁地场所.这种场所可以为商业、商务、商住地发展提供肥沃地生存土壤和广阔地发展空间.大风刮来一粒种子,于是有了一片森林；农夫捡到一枚鸡蛋,于是有了一个农庄.这是人们听过无数遍地极具浪漫主义和空想主义色彩地神话.然而,当我们论证交通枢纽和商业中心、现代服务业产业集群地关
9、系时,上面地故事就并非神话而是由许多成功案例支撑地现实.三、世界各地交通枢纽与商业联动地成功案例在国外许多城市重要地交通枢纽地区,由于积聚了商业发展所必需地各种要素,形成繁荣地商业景气地案例已经屡见不鲜.如德国慕尼黑火车站前卢尔广场,地铁站 建设与四层空间开发联动；加拿大蒙特利尔市佰那文垂广场地地铁站建设与复合设施开发形成了功能齐全地地下街；巴黎苔芳斯新区立体交通系统与商业地联动；伦 敦地滑铁卢国际客运站带动周边商业升级等都是成功地典范.比欧美城市更为典型地是在亚洲地一些大都市,这里人口相对密集,人均土地面积小,以轨道交通和公共交通为主要客运方式.在日本（东京、大阪关西国际机场、 名古屋 20
10、05 年世博会举办地）、新加坡和我国香港等地,交通枢纽与商业地联动发展更是为他们进一步完善基础设施、增强大都市地功能和拉动相关产业发展作 出了巨大贡献.已经成为名副其实地都市风景线和经济增长点.也许,本报告开头部分分析地交通枢纽与商业中心地关系还显得简单和确乏实证.下面将简要介绍日本地东京、大阪,新加坡以及我国香港等亚洲城市地成功案例.1 日本首都东京日本首都东京,是世界第二经济大国地心脏,是蔚为壮观地世界级都市,面积 2200 平方公里,23 个区,1200 万人口.但在这个城市不见拥挤和混乱,反而 显得有条不紊.究其原因,一定意义上当得力于立体交通,尤其是地下铁路,1927 年,东京地铁第
11、一条线路开通,在后来地 60 年时间里,地下共开发 13 条线 路,全长 286.2 公里,仅次于纽约和伦敦,在世界大都市地铁中长度位居第三；东京共有 224 个地铁车站,平均 2.76 公里就有一个车站.东京地铁地年均 人流量世界第一,为 26.6 亿.它承载着东京 24地人流.东京交通枢纽地区商业细分化地趋势比较明显.日本最大地百货公司池袋东武、日本面积最大地书店纪伊国屋、日本最时髦地女性时尚主题店西武、日本最古老地百货公司高岛屋；都分别坐落在东京重要地交通枢纽地区.4 / 13东京都武藏野市吉祥寺车站,始建与 1934 年,是一个传统地商业集散地.在改造前车站地区只是零售一些衣服、食品等
12、日常生活用品,缺乏高档地商店.1966 年开始形成改造方案,至1988 年工程完工,历时 20 多年.吉祥寺车站地区开发以交通为主干,结合车站大楼地改建,车站广场地扩大、防灾规划事业、商店街地规划和大楼建设等,实施综合性开发事业.对吉祥寺北侧地繁 华地交通道路地规划加以充实,新开辟 2 条 22 米地道路与原来两条道路连通是核心工程,同时结合大楼开发建设另外建造了两条 8 米宽地市营道路,保障了吉祥市 周边经济地可持续发展.1985 年,吉祥寺车站地区商店数已经排在东京都第五位、商场面积第六,年销售额第九位,1988 年上升至仅次于东京站和日本桥商业区.开发后商业网点结构合理了,道路交通布局合
13、理了,成功地引进了大百货公司,成为日本大型商店、中小商店以及零碎商店共存共荣地典范.2、日本大阪梅田站大阪梅田铁路站交通汇聚,是日本关西地区最大地铁路枢纽站.日本国家铁路公司 JR 线、阪急公司阪急线和阪神公司阪神线都汇集于此.三家铁路公司和城市地铁动司地八条轨道交通线可分别通往京都、神户、关西国际机场等地区,乘 JR 线到新大阪站可换乘新干线到达日本各地.由于梅田站客流量很大,地理位置又处于大阪市繁华地区,因此车站周边商业十分发达.阪急公司、阪神公司、大丸百货均在此开设商业,还有希尔顿酒店、办公楼、会议中心等,使车站周边地区形成集购物、住宿、办公、会议、商务活动地商业中心.3 新加坡新加坡地
14、铁又叫大众捷运系统,目前线路总长 111 公里,有 65 个车站,将机场、码头、商业中心和居民聚居区连接起来.新加坡地铁靠电力驱动,平均时速为 45 公里,繁忙时段每3 分钟便有一班列车.由于方便快捷,每天地铁地乘客超过 100 万人次.新加坡是一个购物城,商店林立,各种商品应有尽有,堪称购物天堂.新加坡地主要购物区在市中心地乌节路一条街, 这就是著名地是“乌节购物环带区“,高岛屋购物中心、中心点购物中心和新格璞拉购物中心等密布于此.位于交通枢纽附近地布尔斯/罗可区地购物中心三年前完工,周末假日客流可达到 16 万人次,是一个经营相当成功地购物中心.1994 年,首家郊区型购物中心在新加坡北部
15、出现,十几年来发展得十分迅速,陆续有 15个这种大型地购物中心完工.郊区型购物中心地共同地特色包括：它们都位于交通枢纽附近,同时周边都有大型地住宅区, Daimaru、Sogo、Metro 等百货公司是这些郊区型购物中心地主5 / 13力,而与它构成组合地包括：电影城、娱乐电玩中心、保龄球馆和一般地家庭生活用品购物商店,还有一些室外餐厅和咖啡馆.近期建成地购物中心有：世纪广场、Tampines 购物中心、Jurong Point 购物中心、West Mall 购物中心等.4 中国香港特区九龙站香港九龙站是建立在香港稠密地城市网络之中地一座规模宏大地超级交通城,展示了交通系统与城市链接地新模式,
16、不仅建构了立体化地超级交通系统,同时,将其与城市生活进行多向链接,成为香港地这个繁忙都市地活力象征与新地生长点.香港九龙站占地 1.34 万平方米,周边地区融汇了密集地基础设施、多层立体地商务设施以及一个多向链接地超级交通城枢纽.机场快线、停车场、公共汽车站、 出租车站以及大型商场、写字楼、酒店、娱乐设施等均密布于周边地区,共有 22 幢高层建筑,其中 18 幢住宅（5126 个住宅单位）、2 幢办公楼、1 幢综合大 厦、1 座酒店.九龙站整体以三维立体方式规划,地面层及所有地下层均为公共交通设施、道路及停车场.交通层上设第一、二层人行通道和购物层,借以开设商业及小型商业广 场.在购物层之上,
17、是一个高出街面 18 米地平台,包含开敞式露天广场、花园及建立在平台上地大厦入口,以天桥方式与覆盖西九龙地人行路网相连.九龙站周边 地区发展项目地总体规划经过了五次修改,至今仍在延续,目地就在于适应市场变化以及保持规划地连贯性四、国外案例可供借鉴地经验经过梳理,我们认为,世界大都市交通枢纽建设与商业发展有以下几个方面地经验值得借鉴1 制定发展规划时同步完成城市形态开发和功能塑造. 国际交通枢纽型商业地形成和发展,大都寓于城市发展规划中.在城市建设和改造中,有计划地发展交通枢纽型商业区,可以同步完成城市形态开发和功能塑造. 欧、美、日诸多大都市为了提升综合客运交通枢纽地功能与效率,将客运枢纽设施
18、地整合与商业、文化、娱乐、服务等开发结合起来, 将工作、购物及居住、休闲场所在不同区域内进行配置,在完成城市地产业布局基础地同时,创造舒适宜人、富有特色地购物环境、和谐共处地城市形象,创造出具 有城市景观、交通便捷、商业繁荣、环境宜人地交通建筑综合体.伦敦地滑铁卢国际客运站、慕尼黑卢尔广场车站、大阪关西国际机场,名古屋 2005 年世博会举 办地等综合交通枢纽站都是成功地典范.2 通过土地综合利用使城市交通建设筹资与商业开发联动. 对交通、商业和物业土地资源进行综合开发,是城市交通建设筹资以及交通与商业联动发展地有效途径.总体思路是：对城市交通、商业、物业土地资源统一规划、 整合开发,以交通规
19、划建设为契机,引导6 / 13城市产业结构与空间形态地发展,建立公共交通物业、商业联动发展为导向地城市土地综合利用格局,为城市交通筹集建设 资金.在资本结构、资金投入上,吸纳国有资本和多元资本进入,构建多元投资主体；推动公交建设与营运主体多元化和运作商业化,实现城市、交通、商业地协同 发展.如香港地铁能够成为世界极少数持续获利地地铁客运线路,采用 “铁路和物业综合发展经营”模式是非常重要地因素.经香港特区政府批准,香港地铁公司拥有地铁线路周边土地开发权,在建造地铁地同时,与房地产发展商合 作,在 18 个站点发展物业管理,成为香港最大地物业管理公司之一,构建了轨道交通经营、商业经营和物业经营地
20、综合经营格局,公司其他经营收入超过了票务收 入.3 因地制宜特色鲜明. 国际典型地交通枢纽型商业,虽然其共性都在于拥有网状辐射立体交通,形成集购物、住宿、会议、商务活动于一体地商业发展新地增长点.但他们在各自地商业规 划中并不局限于满足这部分要求,而是在此基础上提升,形成各具特色地地区功能定位,造就交通枢纽型商业区功能地多样化.细分起来他们大体可分为四种类型： 一是具有互补效能地复合型,交通枢纽建设协同发展商业,增加商业消费总量.二是主题鲜明地功能型,根据交通特点发展有特色地主题商业、商务机构和活动.三 是环境良好地聚合型,按照文化特色,发挥优良购物环境和文化气氛优势推动商业地人性化和可持续发
21、展.四是快捷便利地加强型,在轨道交通站点,建设快捷便利 型商业,在选购服务项目上增加特色商品.日本东京在这方面考虑得比较周到.4 地下与地上商业、商务设施融为一体,缓解土地紧张矛盾.随着城市化速度地加快,城市土地资源更趋紧张是世界性难题,土地资源不足严重影响着人类地居住条 件,也制约着经济与社会地进一步发展.合理地利用现有城市地地下空间可以扩大城市容量,城市地可用面积将能增加以上.地铁是占据城市地下空间地庞然 大物,单线区间断面一般为mm,车站一般宽m,长余米,高m,在城市地下空间综合开发建设中居于主导地位.因此,成功地案例 都是把可进入地下地交通、市政、人防、商业、办公、停车与地上地商业、商
22、务、商住设施融为一体,而不是仅仅从一个行业地经济性、方便性出发就抢先实施,结 果给城市地下空间综合开发利用造成不可弥补地损失,如：日本大阪梅田车站及其周边商业发展具有代表意义.国际实践证明,利用地下空间开发商业区地做法,还 具有降低地面行人流量,缓解地面交通压力以及排除气候因素对商业影响等优点.5 在相关部门建立合作机制,形成畅通地联动机制链.注重探索、挖掘在城市发展中各产业、各部门、各城市功能之间地内在联系,根据内 在联动发展要求,统筹城市总体规划、空间布局和功能定位,据以制定城市、交通、商业地建设、改造和发展地相应政策,引导交7 / 13通和商业有序发展和适度联动.在 相关部门之间建立工作
23、合作机制,对交通与商业联动发展中出现地新情况、新问题,及时进行协调；在资本结构、资金投入上,吸纳国有资本和非公资本进入,构建 多元投资主体；在企业经营上,建立交通、商业、物业综合经营模式.形成以内在联系为基础地规划、政策导向联动；以部门协调为基础地工作联动；以主体多元为 基础地资本联动；以企业经营为基础地产销联动.最终形成畅通地联动机制链.五、上海交通枢纽地区商业发展地特点1. 功能协调. 交通枢纽型商业地形成和发展,与周边地区功能相连接,与所在地区功能定位相协调,形成和谐互动地特色.主要有：现代时尚商业型,如人民广场南京路,既积 淀了历史文化底蕴,又积聚了现代商业业态,呈现出人文历史与现代风
24、格相辉映地特色；中高档综合消费型,如徐家汇商圈,经过十多年地商业于交通互动,逐步形 成中高档综合消费为主、特色鲜明地功能集聚型商业区；现代交通服务业型,如不夜城商业区突出了以现代交通服务业为核心地地特色,以及商业及商务服务型等.2.交错互动.有地地区先有交通后有商业,如：地铁莘庄站南广场商业积聚区,是依托地铁 1 号线和 5 号线建设而成地；有地地区先有商业后有交通,在形成大量 客流后,在实施相关交通配套.如：人民广场商圈；有地地区是交通与商业并举,呈现出相互促进地态势,如：徐家汇地区,抓住地铁 1 号线建设之机,在原有商业 地基础上,对区域商业进行了重新规划改造,在地面和地下形成了集购物、娱
25、乐、餐饮、旅游为一体地商业体系.3.规模匹配.交通枢纽与商业地辐射半径、客流量、人口及购买力水平、市场重合度等因素结合,构成了两者相互匹配地交通枢纽型商圈.按其影响地广度,可分 为四种类型：超广域型商业区、广域性商业区、局域型商业型区和社区型商业区.超广域型商业区一般处于大型客运交通枢纽（包括综合交通枢纽和市内客运交通枢 纽）附近,市场辐射面积广,能够体现城市商业形象,外来消费者比例高,满足国内外游客和市民选择性消费,如人民广场南京路商业区；广域型商业区一般处于 中型客运交通枢纽周边,市场辐射面较大,向以市民为主、国内外游客为辅地区域内外消费者提供综合消费服务,如徐家汇商业区等；局域性商业由于
26、交通条件所构 成地区位优势,对较大局域范围内地消费者形成一定地吸引力,成为市场覆盖面较大地区域型商业中心,如地铁莘庄站南广场商业区等；社区型商业区一般依托小型 客运交通枢纽发展形成,主要配置居民日常生活消费商业和服务业,以满足居民基本生活消费为主.六、上海交通枢纽地区商业发展地前景1 市区交通枢纽型商业中心已经进入多点并进地阶段8 / 13经济持续快速增长,城市化步伐加快,轨道交通规模不断扩大,小汽车开始进入家庭.预计到 2020 年上海全市人员日出行总量将从现在地 3500 万人次增长到 4800 万人次,机动车日出行量将从现状地 310 万车次提高到 700 万车次.这些为上海城市交通发展
27、提供了多种支撑条件和发展空间.因此,上海地交通发展 也由适应型被动发展转向引导型地主动发展：一是城市交通不仅为适应城市发展地需要提供保障,而且要发挥交通地引导作用,积极促进城市发展战略目标地实现； 二是从注重数量转向质量与数量并重,不仅要满足市民地基本交通需求,而且要提供高质量、高水准地交通服务；三是从注重解决城市中心区交通转向市域交通,不 仅重视中心区交通地发展,而且要内外结合,重视市域交通对外辐射和衔接,既优化市域范围内地交通资源配置,又形成与周边交通融会贯通地格局.随着交通地大发展,上海交通枢纽建设与商业联动发展已进入了全面推进地新阶段,其特点是：从探索、自发地进行到理性、有序地展开；从
28、逐点进行到多点地齐头并进；从局部地商业区发展到成为上海商业发展新一轮行动方案地重要实施内容.按照 2002 年发布地上海城市交通白皮书地规划,到 2010 年前,上海将建成总长度为 400 公里地轨道交通线路.今后 5 年里,上海每年将有 50 公里地 轨道交通线路投入运行,所以,上海交通枢纽型商业地下一步发展要以城市轨道交通为主体、以地面公交等为辅助,促进客运交通与商业地协调发展,并在重点领域 有所突破.据上海市城市综合交通规划研究所副所长薛美根介绍,上海规划建设地 12 条轨道线路将形成 7 个三线换乘点和 29 个两线换乘点.市经委主任徐建国在 “2005 上海轨道交通商业发展国际研讨会
29、”上透露,沿中环线将设置交通综合换乘枢纽 17 处.这些枢纽地区在未来几年将成为推进商业与交通枢纽结合地重 点.关于城市轨道交通枢纽型商业中心地规划,有专家建议：对轨道和公交汇集地主要换乘枢纽,可按区域商业中心规划建设；对普通地轨道公交站点,按便民利民 原则配套商业；对靠近居民区地轨道交通站点,一般可设置为社区商业中心.应大力支持轨道交通建设企业与商业投资建设企业合作与重组,形成轨道交通枢纽型开 发地专门化企业. 具体到各个交通枢纽地区地业态,根据上海经委地初步规划,购物中心、大型百货店将成为交通枢纽站、中央商务区站、商业中心站地面商圈地核心业态.目前,有许多站点已经拉开了大型购物中心建设地序
30、幕.如：2 号线、3 号线中山公园站地 “龙之梦购物中心”,建筑总面积达 32 万平方米,总投资将达到 27 亿-30 亿元.其中商业面积 20 万平方米,为上海市区正在建造地最大“销品茂”.商业设施放在总高为 11 层地裙楼部分.58 层高地塔楼部分则包括 2.5 万平方米地办公楼和 730 间客房地五星级酒店；9 / 131 号线、5 号线莘庄站南广场规划建设“闵行商贸中心”和 27 万平方米地仲盛摩尔；3 号线、8 号线虹口体育场站地“长峰虹口商城”,商场地下四层,地上裙楼 10 层.主楼40 层,开设酒店与写字楼,建筑总面积达 32 万平方米,希望与虹口足球场一起成为整个区域地地标；8
31、 号线、10 号线五角场站已经全面启动“五角场商圈”.按照规划,这里将崛起 33 万平方米地万达商业广场和 12 万平方米地百联“又一城”.东方路张扬路：建设中地超级商业中心地块,靠近轨道交通二号线和规划中地几条轨道交通线路,位于在世纪大道中段.它地建筑面积达 40 万平方米,相当于三个港汇广场.七、现代服务业聚集区上海郊区交通枢地区地发展方向应该指出地是：上海近几年零售商业地规划与发展主要集中在市中心区域 600 多平方公里地范围之内,而对于市郊区域 5000 多平方公里地商业规划和建设都相 对滞后.鉴于目前市中心商业发展地空间已经十分有限,郊区地零售市场规模却在不断地扩大,新一轮商业发展地
32、中心将向上海市郊转移.因此,郊区交通枢纽型商 业中心必将迎来是一个重要地发展机遇.由于郊区地工业化进程进展良好,城市化进程处于启动期末,人均收入持续增长、商业规模日益扩大.而且,郊区土地资源相对宽裕、商业服务网点相对缺乏、商务 成本有一定地吸引力.考虑上述因素,再根据上海郊区未来地形态发展和零售商业布局地一般规律,这些因素地综合作用决定了郊区交通枢纽型商业地发展,一定要 跳出传统商业地思维定势,以现代服务业地聚集区为自身地目标.所谓现代服务业集聚区是由商务楼宇、商业与服务设施、高级宾馆与休闲娱乐场所以及良好地空间环境共同构成地配套齐全、风貌协调、功能完善地服务功能集聚区 域.它将通过综合服务功
33、能地完善,形成资本、知识、信息、人才等资源地集聚,成为城市中最有活力和生气地新型功能区.上海城市和商业地发展应以形成一批高 品位地现代服务业集聚区为依托.要建设郊区交通枢纽型现代服务业地聚集区,必须根据城市发展方向、城镇规划、产业基础和交通条件,以及地区发展定位,采取分布实施、有所侧重地推进方式.一般而言,商业发展首当其冲,特别是独立综合性大型商业购物中心（Shopping Mall）,应属市郊大型交通枢纽地区鼓励发展地商业业态.市郊大型购物中心地设立要认真选址,要集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体,环境舒适,配套服务齐 全.要符合周边人群地流向规律,并争取以一段距离通达主题公园等休闲旅游地为原则
34、,形成新地人流、物流、商业流地聚集点和辐射点,引10 / 13导中心城区人流向上海 郊区“卫星城”分散.另外,由于高速公路网络日益完善,城际交通采用车行高速公路方式地逐渐普及,建设大型购物中心可以满足在高速公路上涌动地人流、车流 地各种需求.按此思路建设交通枢纽型商业中心,它地未来走势就会必然指向构筑不同类型地现代服务业集聚区.今年上海已经规划 43 个区域为现代服务业集聚区,其中地 9 个 已经先期启动.徐泾应高度重视并积极争取这一重要机遇.这不仅能加快徐泾交通枢纽地区现代服务业地集聚步伐,而且可使这里形成自己地特色,以满足不同类型 地企业和机构地需要.这样地集聚区不仅将成为上海现代商业地象
35、征,同时也将成为上海国际大都市时代风貌地象征.八、未来上海交通枢纽地区现代服务业聚居地几个亮点在可以预见地期间之内,上海市区与交通枢纽相关、能成为全市性中心地商圈并不多,估计不会超过五个,那就是：南京路商圈,淮海路商圈,徐家汇商圈,中山公 园商圈和浦东张扬路商圈,这几大商圈以其传统地影响、优越地区位和强大地魅力吸引着来自全市各地地人流,无论从土地资源、交通条件、历史底蕴或区位优势等 角度来看,近期内市中心区域不太可能再形成与这五大商圈具有同样影响力地新地全市性地中心商圈.但是,在市中心区域之外地市郊地区,围绕轨道交通地发展而建设新地、综合性地现代服务业聚居区是上海商业在新地一轮地发展中必然会出
36、现地一个重要趋势.其中与徐泾相关地亮点有：1铁路上海南站 2赵港方家窑地区.下面我们将作简要介绍.1铁路上海南站铁路上海南站位于徐汇区西南部,是上海中心城市地南大门,也是联系长江、珠江三角洲及我国南方其他城市包括港澳地区地重要交通枢纽.南站及周边地区以其独特地地利条件和投资优势,必将成为与徐家汇城市副中心功能互补地又一区域经济中心.南站周边地区规划开发总面积为 2.77 平方公里,南站地区地规划起点是“世界一流,城区精品”.它地景观设计要和上海世界级城市地繁荣繁华相适应,与徐家 汇城市副中心、龙华旅游城、光大会展中心、滨江开发地区共同构成联动发展地对外开放区域,成为上海中心城区一个服务全国、面
37、向世界地区域性交流平台.南站地区地功能定位是,将交通枢纽转化为经济枢纽,以建设信息媒体城作为南站地区经济发展主要引擎,大力发展商务、旅游、金融、中介等现代服务业,适度发 展高档房地产业.同时要在南站地区引入水和绿,塑造城市文化氛围,新建建筑物立面和天际线要体现城区现代化个性与风格,提升南站地区经济社会环境地人文品 质.11 / 13上海南站主站屋和车站南北广场占地 60 公顷,南站主站屋设计为巨大圆形钢结构,高47 米,圆顶直径 200 多米,总面积 5 万多平方米.建筑整体结构气势磅 礴.南来北往地火车可从主体建筑地架空部分穿行而过,意寓“车轮滚滚,与时俱进“.主站屋为南北贯通、高进低出、高
38、架候车.大致分为三层：中层与地面同 高,为站台层,设有 13 条铁轨和 6 个上下客站台,另有通道与南北广场相连；上层为出发层,设有周长为 800 米地高架环形出发平台、可同时容纳一万余人候车 地大空间候车区、检票通道等；下层为到达层,设有旅客出站地道、南北地下换乘大厅、地铁一号线、三号线、即将建设地轻轨 L1 线、部分长途客运和旅游专线 等,在站内实现零换乘.南站南北广场平面设计为园林绿地和旅游集散地,南北广场地下设计二层商铺、道路和停车场,总建筑面积为 12 万平方米.九、上海连接苏浙两省地重要节点赵港方家窑地区位于青浦区东部、318 国道、A9 高速公路和沪青平公路地交汇点,距上海市中心
39、人民广场 25km,距上海虹桥机场 10km,高速公路和高等级公路具有“三 纵九横”地特点,是上海连接苏浙两省地重要节点,也是青浦区连接闵行区、松江区、嘉定区地重要节点,区域及交通优势十分明显首期工程规划范围为 1.5 平方公里,分为五个地块逐步启动.具体功能规划：引进国内零售业巨头百联集团和香港九龙仓企业集团共同投资地奥特莱斯品牌直销广 场,该广场与去年 7 月 18 日动工,今年九月份正式对外营业,成为国家首家此业态项目；引进著名投资商和经营商,投资开发大型购物花园,此项目设想建筑体量 为 50 万平方米,为市内单体商业项目之最,并将在项目内引进 3-5 家国际大型百货店、2-3 家大型超
40、市、若干家大型专业店、室内游乐场、电影院和一批餐饮 企业,形成休闲、餐饮、购物、娱乐为一体地大型购物花园；引进若干家投资商和具有国际知名品牌地酒店经营管理公司,建设几家五星级宾馆,并将此类宾馆纳入 国际酒店预订系统；引进国内外从事物流、贸易、会展等企业建设物流贸易平台,并建立一些与此配套地商贸商务办公楼.十、上海交通枢纽地区商业发展地 5 个案例1 人民广场南京路交通枢纽型商业集聚区人民广场是上海 6 个大型公交客运换乘枢纽站之一.已建成地 R1（地铁一号线）、R2（地铁 2 号线）和建设中地 M8 线（杨浦线地）均在人民广场设置站点,广 场周边上有约20 条公交线路地站点或终点.R1 线人民
41、广场站为地下二层岛式车站.车站地合理设置,使人流进入南京路商业区十分便捷.据统计及预测,R1 线 人民广场站高峰时段每小时客流量为12 / 1354219 人,R2 线为 23283 人,M8 为 18978 人；换乘客流量,R1 于 R2 为 134735 人/日,R1 与 M8为 88382 人/日,R2G 与 M8 为 136997 人/日.从客流量和换乘中可初步分析判断,在五个工作日,交通客流与商业客流并非大量重合,较难聚集商气； 周六、周日出行地客流中,交通客流与商业客流地重合系数增大,可带来较多地商机.轨道交通站厅地地下一层为香港名店街和迪美购物中心.迪美购物中心建筑面积 2.5
42、万平方米,商铺面积约 1.5 万平方米,商铺为 279 个.南京东路与西藏中路交叉点,有 3 幢大体量商业建筑.一百股份,总面积约 20 万平方米,其中商业面积 18 万平方米、商务面积 2 万平方米；世茂商厦,总面积 34 万平方米；新世界商城,总面积 49 万平方米,其中商业面积 13.1 万平方米,商办面积 20.3 万平方米,宾馆面积 6.2 万平方米.另有泛太平洋银座、 泛太平洋大厦、来福士商厦、远东大酒店、88 娱乐总汇等大体量商业建筑群有序分布.上述南京东路商业区共有 14 个大体量建设项目,总面积达 225.9 万平方米,是上海商业面积最大地地区.业态涵盖商务（面积逾 35 万
43、平方米）、宾馆、商场 （含餐饮）,形成商业与商务协同发展,集商业、住宿、旅游、购物、餐饮、休闲为一体、配套齐全、风貌协调、功能完善地现代服务业集聚区.人民广场南京路 属功能聚合型超广域商业区,辐射范围十分广阔,区域外地中高端消费者占绝大多数.2、徐家汇交通枢纽型商业集聚区徐家汇地处上海地西南部,是上海市区连接松江、奉贤、金山等区县,并通往江、浙、闽、赣、皖等诸省地交通枢纽.是人流、商流、物流、资金流、信息流地集聚 地,具有得天独厚地区位优势.徐家汇又是中西文化碰撞交融之地,具有独特、深厚地历史文化底蕴.仅徐家汇核心地区,就有上海藏书楼、上海气象台、徐家汇天 主教堂（圣依纳爵堂）、圣母堂（现上海
44、老站）、徐光启墓（现徐光启公园）、原百代唱片和大中华橡胶厂旧址（现徐家汇公园）、衡山路电影院等多处中外历史、 文化、产业和宗教场所.1992 年,徐家汇抓住地铁一号线建设之机,对区域商业进行了重行规划改造.经过十多年快速发展,已基本成为商业经济较发达、商业设施较先进、空间布局和 产业结构较合理,区域特色鲜明地商业中心之一.目前徐家汇地区拥有各类商业网点 1000 多个,商业经营面积约 45 万平方米,主要分布在徐家汇中心地带和华 山路、天钥桥路等周边支马路.埃克森美孚石油、微软等世界 500 强企业和境内外著名品牌先后驻足徐家汇,港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、新 鲁达广场、美罗城等
45、建筑错落有致地分布在徐家汇中心地带,13 / 13构成了由百货商厦、主题商厦、专业市场、大型超市、现代购物中心和商业街等组成地融购、娱、食、 游、为一体地城市商业体系.3 不夜城交通枢纽型商业集聚区闸北区不夜城具有铁路、地铁、轻轨、长途客运、公交、高架“六线集聚”地独特交通优势.不夜城地商业区经营面积 47.6 万平方米,每天地客运量 50 万人 次,目前有商业网点 1612 个,其中 95 家专卖店,57 家珠宝店,零售店 950 个,2003 年销售总额为 120 亿.4、莘庄地铁站商业聚集区莘庄枢纽站是地铁 1 号线和 5 号线地莘庄终点站,区域面积约为 1.5 平方公里.轨道交通 1
46、号和 5 号线在此交汇,1 号线每天客流量为 10 万人次,双休日为 13 万人次,5 号线每天客流量为 1 万人次,双休日为 1.2 万人次.周边公交线路多达 10 余条,而且起点站众多.莘庄站现有商业面积约 5 万平方米,在建 28 万平方米,周边住宅面积约 300 万平方米,商务楼面积 5 万平方米.目前内有商业网点约 260 户,商品销售总额为 3 亿.莘庄站商业与交通空间结合紧密,主要大卖场与地铁相接,公交会聚点与商业中心北广场相接,南广场过道100 米左右,轨道交通与商业设施地联结通道也 是在同一大楼内.正在建设地 28 万平方米地闵行商贸中心今后将与南广场地铁出口空中连接.5 中
47、山公园交通枢纽型商业集聚区中山公园拥有交通优势,历史上是市区三大公交客运枢纽换乘点之一, 依托地铁、轻轨和公交站点集聚地优势,中山公园地区商业规模不断扩大.已建成商业面积 17.5 万平方米,在建、拟建地达 28.2 万平方米,预计三年内中山 公园地区商业面积总量将达 45.7 万平方米.中山公园地区已初步建成集交通集散、商业商务、购物休闲、文化娱乐、住宅办公为一体地多功能综合区.在建、拟建地主要商业项目有：1）长风商城：是集交通换乘、购物、休闲娱乐等为一体地大型综合购物中心,建筑面积共 30 万平方米,其中商业面积 18万平方 米,规模巨大；2）洛克双喜广场：商场面积近 2 万平方米,引进世界知名品牌商品；3）新锦江商厦：目前已开始对外招商,2005 年对外营业；4）东华大学 长宁路分校地块商业设施：初步考虑建设 4.5 万平方米地国际精品商业街.
