1、第十五讲 房地产市场调查,主讲教师：余子忠,任何事情进行的第一步都是选择一个恰当的方法，恰当的方法可以让调查事半功倍。如何分类调查方法，如何评估调查方法，以及如何选择恰当的调查方法是这一章中我们要着重学习的。,导 语,基本掌握房地产市场调查问卷的分类与结构调查问卷的设计程序调查问卷设计的方法调查问卷设计的方法,能力目标,1,Are you ready ?,房 地 产 市 场 调 查 问 卷 设 计,|房地产市场调查,【网络互动：】,第四章, 房地产调查问卷设计概述 房地产调查问卷的基本结构 房地产问卷设计的过程 房地产市场调查计划书的撰写,今天我们将从问卷的含义，类型和目的来认识问卷设计！,|
2、房地产市场调查 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,问卷设计概述,含义,类型,目的,房地产调查问卷，又称房地产调查表，是调查者根据一定的调查目的和要求，按照一定的理论假设设计出来的，由一系列问题、调查项目、备选答案及说明所组成的，向被调查者收集资料的一种工具。 问卷调查发展过程：房地产调查问卷的充分发展和使用，使我国房地产市场调查获得了质的飞跃，它使问题的用语和提问的程序都标准化了，从而大大降低了统计处理的难度，否则调查者将面临一大堆零乱无章的数据，这将使统计工作很难进行。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,问卷设计概述,含义,类型,目的,古代课税和 征兵调查,1748年瑞典人
3、口 普查,二十世纪三十年代 总统选举调查,二十世纪八十年代 我国房地产调查 长足发展,（一）根据市场调查中使用问卷方法的不同分类1.自填式问卷是指由调查者发给（或邮寄给）被调查者，由被调查者根据实际情况自己填写的问卷。2.代填式问卷则是由调查者按照事先设计好的问卷或问卷提纲向被调查者提问，然后根据被调查者的回答进行填写的问卷。（二）根据问卷发放方式的不同分类 根据问卷发放方式的不同，可将房地产调查问卷分为送发式问卷、邮寄式问卷、报刊式问卷、人员访问式问卷、电话访问式问卷和网上访问式问卷六种。 （三）根据房地产市场调查的目的、研究对象、资料分析和解释的种类的不同分类根据房地产市场调查的目的、对象
4、、资料分析和解释的种类不同，可以将房地产市场调查问卷分为宏观数据调查问卷、项目调查问卷、客户需求调查问卷和产品需求调查问卷。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,问卷设计概述,含义,类型,目的,制作调查问卷，首先必须明确调查的目的，即为什么要实施这种调查、该调查问卷到底想了解什么、它是否能提供必要的管理决策信息等等。如果这些目的不明确，就无法决定要调查的内容、向谁调查、调查什么、用什么方式调查、要达到什么要求等等。这样的话，很可能匆匆组织了问卷调查，结果取得的资料却是不需要的，或者口径范围不一致，无法进行汇总统计；而真正需要的资料，又没有搜集到，不仅浪费了人力、财力、物力，也延误
5、了工作。因此，确定调查问卷的目的是问卷设计的前提条件。如果这一步工作没有做好，后面的工作就有可能是盲目的。当然，确定调查问卷的目的不是主观的，它必须根据课题要求和课题需要，并结合现实可行性加以确定。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,问卷设计概述,含义,特 点类型,目的,基本结构,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,基本要求,基本结构,调查问卷的基本结构,一份完善的房地产调查问卷取胜的关键是形式和内容的完美结合。1.从形式上看，要求版面整齐、美观，便于阅读和作答。同时，问卷的长度也值得注意，不同的访问方式对问卷的长度要求不一样：比如说电话访问，长度一般设计为20-
6、30分钟，不宜太长；人员访问式问卷相对可长一些，但一般也在45分钟左右。当然这些并不是绝对的，当被调查者对调查项目不感兴趣或不重视时，问卷长度相对就不重要了。 2.从内容上看，一份好的问卷调查表至少应该满足以下几方面的要求： （1）问题具体、表述清楚、重点突出、整体结构好。 （2）确保问卷能完成调查任务与目的。 （4）便于编码和统计整理。 （3）调查问卷应该明确正确的政治方向，把握正确的舆论导向,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,基本结构,基本结构,基本要求,（一）说明信说明信是调查者向被调查者写的一封简短信，主要用于介绍调查的目的、意义、选择方法以及填答说明等，一般放在问卷的
7、开头；有些问卷的说明信还交待交表地点及其他事项等；有些则加上一些宣传内容，这样使说明信更具说服力。 （二）调查内容调查内容是调查问卷中最主要的部分，也叫正文部分，主要包括指导语、各类问题及其回答方式、问题的编码等。该部分是问卷的主体部分，也是问卷设计的关键部分。1指导语：指导语，也就是填答说明，用来指导被调查者填答问题的各种解释和说明。不同的调查问卷，对指导语的要求不一样，指导语所采取的形式也多种多样。 2问题及其回答方式:调查内容的主要组成部分，包括调查者所要了解的问题及其答案，这是问卷设计的主要内容，可以说，问题及其回答方式的设计质量直接关系到整个调查问卷的质量。 3编码: 编码是将调查问
8、卷中的调查项目以及备选答案给予统一设计的代码。编码一般应用于大规模的问卷调查中。因为在大规模问卷调查中，调查资料的统计汇总工作十分繁重，借助于编码技术和计算机，则可大大简化这一工作。（三）结束语结束语一般放在问卷的最后面，用来简短地对被调查者的合作表示感谢，也可征询一下被调查者对问卷设计和问卷调查本身的看法和感受。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,调查问卷的基本 结构,基本要求,基本结构,房地产问卷设计的过程一般包括十大步骤：确定所需信息、确定问卷的类型、确定问题的内容、确定问题的类型、确定问题的措辞、确定问题的顺序、问卷的排版和布局、问卷的预试、问卷的定稿和问卷的评价。,|
9、房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,确定信息,问卷类型,问题内容,问题类型,问题推辞,问题的顺序,问卷设计的过程,问卷的排版 和布局,问卷的预试,问卷的定稿,问卷的评价,确定所需信息是问卷设计的前提工作。调查者必须在问卷设计之前就把握所有达到研究目的和验证研究假设所需要的信息，并决定所有用于分析使用这些信息的方法，比如频率分布、统计检验等，并按这些分析方法所要求的形式来收集资料、把握信息。,|房地产市场调查 第四章 房地产市场调查问卷设计 （）,确定信息,问卷类型,分 类,访谈过程 技巧,调查的实施,优 点,缺 点,问卷设计过程,问题类型,问题内容,问题类型,问题推辞,问题的顺序,
10、问卷的排版 和布局,问卷的预试,问卷的定稿,问卷的评价,可供选择的问卷类型很多，诸如送发式问卷、邮寄式问卷、报刊式 选择何种问卷类型，必须具体情况具体分析。制约问卷类型选择的因素很多，而且研究课题不同、调查项目不同，主导制约因素也不一样。但不管怎样，以下几类制约因素必须考虑： （一）调研费用 （“瓶颈”因素 ） （二）时效性要求 （三）被调查对象 （四）调查内容以上采用以点带面的方式介绍了几条制约因素，旨在说明问卷类型的选择不是主观的。这里还有一点必须强调，在具体确定问卷类型时，往往必须综合考虑各项制约因素，反复权衡，因为现实中的决策是一项系统工程。,|房地产市场调查 第四章 房地产市场调查问
11、卷设计（）,问卷设计过程,概 念,问卷类型,分 类,访谈过程 技巧,调查的实施,优 点,缺 点,问题内容,问题类型,问题推辞,问题的顺序,问卷的排版 和布局,问卷的预试,问卷的定稿,问卷的评价,确定问题的内容似乎是一个比较简单的问题。比如，这个问题是一般性问题还是特殊性问题?是比较熟悉的问题还是比较生疏的问题?是有趣的问题还是枯燥的问题?是容易回答的问题还是难以回答的问题?是常识性问题还是专业性问题?解决类似问题似乎并不是一个很难的事，不需要任何专业知识，一看就能把握，然而事实上不然，这其中还涉及一个个体的差异性问题：也许在你为容易的问题在他为困难的问题；在你为熟悉的问题在他为生疏的问题；同样
12、，你感兴趣的问题他可能感觉枯燥无味。因此，确定问题的内容，最好与被调查对象联系起来。分析一下被调查者群体，有时比盲目分析问题的内容效果要好。确定问题的内容是问卷设计的要求，它对于确定问题的顺序作用不小。,|房地产市场调查 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,问卷设计过程,概 念,特 点,分 类,访谈过程 技巧,调查的实施,优 点,缺 点,确定信息,问卷类型,分 类,访谈过程 技巧,调查的实施,优 点,缺 点,问题类型,问题内容,问题类型,问题推辞,问题的顺序,问卷的排版 和布局,问卷的预试,问卷的定稿,确定信息,问题内容,问卷的评价,问题的顺序,问题的类型可以分为三类：开放式问题、封闭式问题、
13、混合型问题。（一）开放式问题开放式问题，也称自由问答题，只提问题或要求，不给方式设计 ：1自由回答法2词语联想法3文章完成法 4角色扮演法（二）封闭式问题 1两项选择题 2多项选择题 3填入式问题 4顺位式问题 5态度评比测量题 6矩阵式问题 7比较式问题,|房地产市场调查 第四章 房地产市场调查问卷设计（）,询问调查法,问卷类型,分 类,优 点,问卷设计过程,问题内容,问题推辞,问题的顺序,问卷的预试,问卷的定稿,确定信息,问卷的排版 和布局,问卷的评价,问题类型,（三）混合型问题混合型问题，又称半开放半封闭式问题，是一种介于开放式问题和封闭式问题之间的一种问题设计方式，即在一个问题中，只给
14、出一部分答案，被调查者可从中挑选，另一部分答案则不给出，要求被调查者根据自身实际情况自由作答。问题的类型很多，对问卷设计者而言，确定问题的类型并不是随心所欲的，必须紧紧把握一条宗旨，即使设计出的问卷能尽可能多、尽可能准确地收集到有用信息。,|房地产市场调查 第四章 房地产市场调查问卷设计（3）,询问调查法,问卷类型,分 类,优 点,问卷设计过程,问题内容,问题推辞,问题的顺序,问卷的预试,问卷的定稿,确定信息,问卷的排版 和布局,问卷的评价,问题类型,很多人可能不太重视问题的措辞，而把主要精力集中在问卷设计的其他方面，这样做的结果有可能降低问卷的整体质量。其实，措辞在问卷设计中相当重要，有时由
15、于提问的措辞不同，会对被调查者产生不同的影响。 问卷设计的措辞方面 的原则： （一）问题的陈述应尽量简洁、清楚，避免模糊信息； （二）避免提带有双重或多重含义的问题； （三）最好不用反意疑问句，避免使用否定句 （四）注意避免问题的从众效应和权威效应； （五）避免使用引导性语句； （六）避免使用断定性语句； （七）避免使用假设性问题；,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（3）,询问调查法,问卷类型,分 类,优 点,问卷设计过程,问题内容,问题类型,问题的顺序,问卷的预试,问卷的定稿,确定信息,问卷的排版 和布局,问卷的评价,问题推辞,问题类型,问卷中问题的排列，也就是问题相互之间的排列
16、组合和排列顺序，是问卷没计中的另一个相当重要的问题。一般说来，问题的排列顺序必须按以下两条基本要求加以确定：便于被调查者顺利作答；便于资料的整理和分析。具体来说，可以从以下几个方面下手： （一）按问题的难易程度排列次序； （二）按问题的时间先后顺序排列次序； （三）相同性质或同类问题尽量集中排列；,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（3）,询问调查法,问卷类型,分 类,问卷设计过程,问题内容,问题类型,问卷的预试,问卷的定稿,确定信息,问卷的排版 和布局,问卷的评价,问题类型,问题的顺序,问题推辞,问卷的设计工作基本完成之后，便要着手进行问卷的排版和布局。问卷的排版和布局总的要求是整
17、齐、美观，便于阅读、作答和统计。下面我们具体谈谈这个问题。（1）卷面排版不能过紧、过密，字间距、行间距要适当，尤其是行间距，一定要设计好，行间距过小很容易造成阅读吃力，使人产生厌倦情绪，影响被调查者继续答下去的兴趣，从而直接影响答卷成绩。（2）字体和字号要有机组合，可适当通过变换字体和字号来美化版面。一般说来，问卷题目一定要醒目，可以采用黑体，字号可以选择“一号”“初号”或直接“自定义”大小。至于问题和答案，要选择小四或四号字，也可用五号字，但问题和答案一定要有变化，应该突出问题。突出问题的方法很多，比如说加粗、放大字号、改变字体等等方法均可行，这里不再一一列举。另外，问卷的说明信、结束语和正
18、文字体也要有所变化。通常的做法是说明信、结束语部分采用楷体，正文部分（调查内容）采用宋体或仿宋体。随堂笔记（3）对于开放式问答题，一定要留足空格以供被调查者填写，不要期望被调查者自备纸加页。对于封闭式问答题，给出的每一个答案前都应有明显的标记，答案与答案之间要有足够的空格。（4）注意一些细节性问题。比如说，在可能的情况下，一个题目最好不要编排成两页；核对一定要仔细，不要出现漏字、错字现象。好的版面就像好的外表，是给人留下良好第一印象的关键因素，不可掉以轻心。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（3）,询问调查法,问卷类型,分 类,问卷设计过程,问题内容,问题类型,问卷的预试,问卷的定
19、稿,确定信息,问题的顺序,问卷的评价,问题类型,问题推辞,问卷的排版 和布局,问卷的初稿设计工作完毕、获得管理层的最终认可之后，不要急于投入使用，特别是对于一些大规模的问卷调查，一定要先组织问卷的预先测试。预先测试通常选择20100人，样本数不宜太多，也不要太少，样本数太多增大调研成本，太少则达不到测试目的。在预先测试工作完成之后，任何需要改动的地方应切实修改。如果第一次测试后有很大的改动，可以考虑组织第二次预试。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（3）,询问调查法,问卷类型,分 类,问卷设计过程,问题内容,问题类型,问卷的排版 与布局,问卷的定稿,确定信息,问题的顺序,问卷的评价
20、,问题类型,问题推辞,问卷的预试,当问卷的预试工作完成、确定没有必要再进一步修改后，可以考虑定稿。问卷定稿后就可以交付打印，正式投入使用。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（3）,询问调查法,问卷类型,分 类,问卷设计过程,问题内容,问题类型,问卷的排版 与布局,问卷的预试,确定信息,问题的顺序,问卷的评价,问题类型,问题推辞,问卷的定稿,问卷的评价实际上是对问卷的设计质量进行一次总体性评估。这是一项看似多余、实则必不可少的步骤。对问卷进行评价的方法很多，归纳起来，主要有四种：专家评价、上级评价、被调查者评价和自我评价。专家评价一般侧重于技术性方面，比如说对问卷设计的整体结构、问题
21、的表述、问卷的版式风格等方面进行评价。上级评价则侧重于政治性方面，比如说对政治方向、舆论导向、措辞水平、问卷调查可能对群众造成的影响等方面进行评价。被调查者评价可以采取两种方式：一种是在调查工作完成以后再组织一些被调查者进行事后性评价；一种方式则是调查工作与评价工作同步进行，即在调查问卷的结束语部分安排几个反馈性题目，比如，“您觉得这份调查表设计得如何?”“您对这份问卷的设计有何评价?”“您觉得填答这样的问卷对您有没有帮助?”等等。在具体的问题类型设计上，可以采用封闭式，也可以采用开放式，或二者兼而有之。自我评价则是设计者对自我成果的一种肯定或反思。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设
22、计（3）,询问调查法,问卷类型,分 类,问卷设计过程,问题内容,问题类型,问卷的排版 与布局,问卷的预试,确定信息,问题的顺序,问卷的定稿,问题类型,问题推辞,问卷的评价,房地产市场调研计划书是一份专门针对房地产市场调研任务的计划书，其特点在于专业性更强，涉及的内容和范围更加广泛。由于计划书是今后调研任务执行的具体指导，因此计划书需要体现出对整个调研工作过程的良好时间控制和内容分工。从时间上看，调研计划书的编写落实在具体安排调研任务前，是整个调研工作中最重要的一项工作。,|房地产市场调查 第四章 房地产市场调查问卷设计（4）,市场调查 计划书的撰写,特点,内容,格式,房地产市场调研计划书是针对
23、市场调研目标，经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个调研计划的书面材料。房地产市场调研计划书注重操作性，更强调经济效益，有不同的格式和内容的具体要求。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（4）,市场调查计划 书撰写,内容,特点,格式,一份完整的房地产市场调研计划书应该包括三大部分： （一）背景介绍，具体内容包括：（1）调研对象背景资料；（2）调查目的、意义；（3）需要什么样的数据；（4）需要的结果；（5）时间要求； （二）计划书主要内容，其中包括：（1）采用的调研方法；（2）完成整个调研工作所需要的人员安排和组合；（
24、3）整个调研的时间节点及要求；（4）调研过程所需要的各项费用支出； （三）调研质量控制与具体的实施操作，可以分为：（1）调研质量控制；（2）调研时间节点和最终完成时间的控制；（3）调查工作安排与调研报告汇总；（4）调研报告提交及奖励分配；,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（4）,市场调查计划 书撰写,特点,内容,格式,（一）标题页：（1）标题（调研对象）；（2）客户（委托人）；（3）调研公司（被委托人）；（4）日期。 （二）内容目录：（1）调研背景信息；（2）目标的简要陈述；（3）调研方法的简要陈述；（4）调研人员安排；（5）调研费用预算；（6）其他相关信息。 （三）调查方法1调查
25、类型、研究意图和总体的界定。2调查问卷设计：（1）一般问卷设计；（2）特殊类型设计。3特殊性问题或考虑4控制与实施：（1）调研人员组织安排；（2）调研时间节点控制；（3）调研质量控制。 （四）调研报告汇总：（1）调研报告汇总；（2）完成时间节点；（3）报告提交时间。 （五）经济效益及报酬：（1）经济效益分析；（2）报酬分配；（3）合作方式。,|房地产销售 第四章 房地产市场调查问卷设计（4）,市场调查计划 书撰写,特点,内容,格式,附录,1调查设计问卷样本 2调研时间节点控制 3调研人员组织流程及安排,下面是某区域消费者住宅需求调研计划书：,本章小结,本章主要阐述了房地产问卷设计的基本概念、问
26、卷的基本结构、问卷设计的基本过程以及房地产市场调查计划书的撰写。问卷设计是组织问卷调查的关键，其好坏直接决定着所获信息的数量和质量，必须认真组织好。房地产调查问卷一般由说明信、正文和结束语三个部分组成。说明信主要是向被调查者介绍调查的目的、意义、选择方法以及填答说明等。正文部分也就是问卷的调查内容部分，主要包括各类问题及其回答方式、指导语、问题的编码等，是问卷的主体部分。结束语一般放在问卷的最后面，用来简短地对被调查者表示感谢，也可征询被调查者对问卷设计的看法。 问卷设计过程包括十大步骤：确定所需信息、确定问卷的类型、确定问题的内容、确定问题的类型、确定问题的措辞、确定问题的顺序、问卷的排版和布局、问卷的预试、问卷的定稿和问卷的评价等。,思考题：,1问卷设计的基本结构包括哪些部分? 2试对比分析开放式问题与封闭式问题各自的优缺点? 3在确定问题的措辞时，应把握哪些原则? 4概括问卷形成的步骤。 5. 房地产市场调查计划书撰写的步骤。,实例实训,
