1、第五章 剩余法,一、剩余法的概念和基本原理剩余法是指在估算未来不动产正常交易价格的基础上,减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。,地租原理地租是每年的租金剩余而剩余法计算的是一次性的价格剩余，是从开发商即买方的角度计算价格的剩余。,二、剩余法的基本公式 地价=不动产交易总价-建筑费用 -专业费用-利息-利润-税费地价= 不动产交易价-建筑费用（1+i+r+p+ip+ir）-税收/1+r+pi为专业费用占建筑费的百分比，r为正常利息率，p为正常利润率。未考虑不动产交易价格及各项费用的发 生时间不同。,实例一 （一）评估对象概况 有一房地产
2、开发公司，要购买一块土地，其面积为800m2。根据规划可建一幢面积为1500m2的办公楼，楼高限四层。若建成后出租，年租金约160元/ m2，可出租的建筑面积占总建筑面积的90%。短期贷款利率为13%，综合还原利率为11%，总建筑费用为600元/ m2，专业费为建筑费的14%，税金按不动产总价的 5.5%计，,开发商利润按总投资额（建筑费、专业费、地价）的20%计，土地使用期限50年，建筑期为12个月。（二）评估要求 运用剩余法评估该土地的价格。,方法一 1确定不动产总价租金收入为a = 150090%160 = 216000(元) 不动产总价=（216000/11%） 11/（1+11%）4
3、9=1951827（元） 2建筑费 = 1500600 = 900000(元)又已知i = 14% r = 3% p = 20%税费 = 19518275.5% = 107350(元),地价=不动产交易价-建筑费用（1+i+r+p+ip+ir）-税收 1+r+p =1951827-900000（1+14%+13%+20%+14%13%+14%20%）-107350/ 1+13%+20% =479897/1.33 =360824.8（元）单位面积地价=360824.8/800 =451（元/平方米）,方法二 1 确定不动产总价租金收入为a = 150090%160 = 216000(元)不动产总
4、价=（216000/11%）11/（1+11%）49=1951827（元 2建筑费 = 6001500 = 900000(元)3专业费 = 90000014% = 126000(元),4利息 = (地价 + 900000+126000)13% = 0.13地价 + 1333805税费 = 19518275.5% = 107350(元)6利润 = (900000+126000+地价)20% = 0.2地价+205200,7地价 =不动产总价-建筑费用-专业费用 -利息-利润-税费 =1951827-900000-126000 -(0.13地价+133380) -(0.2地价+205200)-10
5、7350 33地价=479897 地价=360824.8（元） 单位面积地价=360824.8/800 =451（元/平方米）,三、剩余法评估的程序 1、调查待估土地的基本情况 调查土地的位置、面积、形状、平整情况、基础设施状况，调查土地利用要求即规划限制，如规划用途、容积率、建筑物高度限制等，调查土地的权利状况，如权属性质、使用年限等。,2、确定最有效的开发利用方式 根据待估土地的基本情况，土地市场条件等，在规划要求及管理所允许的范围内确定土地的最佳开发利用方式，以实现土地的最有效使用，它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。,3、确定开发完成
6、后不动产销售价格 不动产售价的测算可选用市场比较法、收益还原法等。根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金加以修饰而获得。,4、估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商利润 建筑费：比较法估算或建筑工程概预算的方法来估算。 专业费：建筑费的一定比率估算。 利息：计息基础为预付地价款、建筑费和专业费；利息率选择银行贷款利率；,计息期:地价款利息额应以全部预付地价款按整个建设周期计算。 建筑费和专业费均为投入时，计息期可为建设期的一半；分期投入的应为资金的占用时间减去0.5年利润：一般以不动产销售总价或预付总资本的一定比例计算。,5、计算和确定估价额地价=不动产总价 -建筑费用- 专业费
7、-利息-税费-开发商利润 剩余法估算地价可分为两种情况：一是静态的计算方式，不考虑公式中各项资金发生的时间不同.,二是动态的计算公式，即公式中不动产总价、地价及各项费用，实际发生的时间不同，精确的地价评估通常需考虑货币的时间价值。将发生在各个不同时间的费用和收入统一化为相等的时间价值。,四、剩余法的应用(一)利用剩余法评估土地的价格1待开发土地的评估 待开发土地即生地，国家或开发商将生地开发为熟地,再将熟地转让，以赚取高额利润。公式可写成: 生地价格=熟地价格-土地开发费 -利润-税费-利息,2待建筑空地的评估 公式为：地价=楼价-建筑费专业费利息 销售费用税费开发商利润 3待拆迁改造的再开发
8、房地产的评估 建筑费应包括拆迁安置费用。 4现有新旧房地产中地价的单独评估 从房地价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。,待开发土地的评估:生地价格=熟地价格-土地开发费 -利润-税费-利息买地-基础设施开发-卖地税费的计算:买地税=生地价税率 卖地税=熟地价税率地价利息=地价(1+税率) 利率 买地税应做为投资.,税费,%,销售税费,%,待建筑空地的评估 地价=楼价-建筑费专业费利息 销售费用税费开发商利润买地-建筑物-销售地价利息=地价(1+税率) 利率 买地税应做为投资.,税费,%销售费用,%,税费,%,实例三（一）评估对象概况 有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为2平方公里,适
9、宜进行”五通一平”的开发后分块有偿转让，预计开发完成后 “五通一平”的熟地单价预计为每平方米800元，将该成片荒地开发成”五通一平”熟地的开发成本为每平方公里 2.5亿元，,开发期三年,开发成本在开发期内平均投入，贷款利率为12%,投资利润率为20%;转让税费为转让地块价格的6%;可转让土地面积的比率为60%。（二）评估要求 试分别用静态方式和动态方式评估该成片荒地的总价和单价。,1采用静态方法试算地价（1）开发后的总价值熟地价格=800210660% =9.6(亿元)（2）土地开发费=2.52=5(亿元) (3) 总利息 =地价(1+12%)3-1 +5(1+12%)1.5-1 =0.405
10、地价+0.926(亿元) (4) 税费=9.66%=0.576(亿),(5)总利润=(地价+5)20% =0.2地价+1（亿元）(6)地价=熟地价格-土地开发费-利润 -税费-利息 地价=9.6-5-(0.2地价+1)-0.576 -(0.405地价+0.926) 1.605地价=2.098 地价=1.307(亿元) 荒地单价=65.36(元/m2),2采用动态方法试算地价计算的基准时间定为该块土地出售的时间,贴现率同贷款利率12%计算。（1）总开发价值=800200000060%/（1+12%）3=6.833（亿）（2）总开发成本=2.52/（1+12%）1.5=4.218（亿）,（3）总利
11、息 总地价、总开发成本在动态方式中均已考虑时间因素,实际上已含计息,不再单独计算总利息. (4)税费=9.66%=0.576(亿元) (5)总利润=(地价+4.218)20% =0.2地价+0.844 (6)地价=6.833-4.218-0.576- (0.2地价+0.844) 1.2地价=1.195 地价=0.9958(亿元) 荒地单价=49.79(元/m2),实例四 (一)评估对象概况 若在某地区购买500亩山坡地,以开发适于兴建住宅的宅地后出租，现已知附近已开发的类似地区的地价为每亩15000元，开发期为两年，考虑市场供求状况及土地价格变化状况，预计此类土地在未来2年内年价上涨率为 5%
12、。,由于本例土地属未开发的山坡地，必须建道路，排水沟,以及其它公共设施，所以500亩土地需扣除这些公共设施用地，剩余才是可供建筑用地。这些公共设施总共需要120亩,宅地化比率为76%.,经测算开发费用为2400元/亩,各种负担费100元/亩，利息率（月息）为1%开发商年利润为总投资的30%.（二）评估要求 评估该500亩山坡地的现值。,（三）评估过程1、确定开发完成后不动产的总价。 15000（1+10%）= 16500（元/亩）预计将来开发完成后全部土地的价格为:1650050076% =6270000（元）2、土地开发费开发费用为2400元/亩,各种负担费100元/亩，合计为2500元/亩
13、。,3、利息x241%+25005001%24/2 =0.24x+150000（元）4、利润 250050030%+x30% =0.3x+375000（元）,5、土地的价格:土地价格=熟地价格-开发费用-利息-利润 x =6270000-2500500-0.24x- 150000-0.3x-375000 1.54x=4495000 土地价格x=2918831.2元 单位价格为：5837.7元/亩,实例五(一)评估对象概况1、本评估对象房地产为一块七通一平的待建筑空地；土地总面积为10000平方米，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7;允许建筑覆盖率为50%；土地使用权年限为
14、50年；出租时间为1996年10月.,2、通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下:用途为商业居住混合；建筑容积率为7;建筑覆盖率50%；建筑总面积7000平方米；建筑物层数为 14层；各建筑面积均为5000平方米；地上一至二层为商店,建筑面积为10000平方米；地上三至十四层为住宅，建筑面积为60000平方米;,3、预计共需三年时间才能完全建成投入使用，即1999年10月完成。 4、估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，其余20%一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价为每建筑平方米4500元，住宅楼出售当时的平均售价为
15、每建 筑平方米2500元。,5、估计开发费及开发商利润估计总建筑费为5000万元；专业费为建筑费的8%；年利息率15%； 销售费用为楼价的3%；税费为楼价6%，即建成出售时由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其它类型的税费已考虑在建筑费中；投资利润率为25%。贴现率为15%。,在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20%的建筑费及相应的专业费用；第二年投入50%的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30%建筑费及相应的专业费用。,（二）评估要求 拟用静态和动态两种方式测算地价（三）评估过程采用静态方式测算地价：1、总楼价=100004500+60000250
16、0 =195000000（元）=19500（万）2、总建筑费 = 5000（万） 3、总专业费 = 50008% =400（万）,4、利 息 地价利息 地价15%3=0.45地价建筑费利息500020%15%2.5+500050%15%1.5+500030%15% 0.5=1050（万元）专业费利息 =40020%15%2.5+40050%15%1.5+40030%15%0.5 =84（万元）,总利息 = 0.45地价+1050+84 =0.45地价+1134（万元）5、总销售费用 =195003%=585（万）6、总税费 = 195006%=1170（万元）7、总利润 =（5000+400+
17、地价）25% =1350+0.25地价,8、总地价 =19500-5000-400-（0.45地价+1134）-585-1170 -（1350+0.25总地价）总地价=9861/1.7=5800（万元）,采用动态方式计算地价：计算地价的基准时间定为该地块的出售时间，即1996年10月。1、总楼价=450010000/（1+15%）3+25006000030%/（1+15%）3+25006000050%/（1+15%）3.5 +25006000020%/（1+15%）4 =12231（万元）,2、总建筑费 =500020%/（1+15%）0.5）+500050%/（1+15%）1.5 +5000
18、30%/（1+15%）2.5 =4017（万）3、总专业费 =40020%/（1+15%）0.5） +40050%/（1+15%）1.5 +40030%/（1+15%）2.5 =321（万）,4、总利息 由于总地价、总建筑费、总专业费在动态方式中均已考虑了时间因素，实际均已含利息。5、总销售费用 = 122313%=367（万）6、总税费 =122316%=734（万）7、总利润 =（总地价+4017+321）25%=0.25总地价+1085（万元）8、总地价 =12231-4017-321-734 -（0.25总地价+1085） 总地价=4565万元,估价结果：上述采用静态方式和动态方式计算
19、出的总地价有较大的差异，一般认为动态方式更为精确，故估价结果以动态方式计算的结果为主，同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价者的经验，将总地价定为4800万元。 总地价=4800万元 单位地价=4800元/平方米 楼面地价=685.7元/平方米,实例七(一)评估对象概况 有一房地产开发公司，要购买一块土地，其面积为500平方米，根据规划可建一幢建筑面积为1500平方米的办公楼，楼高限四层。若建成后出租，年纯收益为160元/平方米（按可出租面积计），可出租面积占总面积的90%，短期贷款利率为13%，综合还原利率为11%，总建筑费用为600元/平方米，税金按不动产总价的5.5%计，,专业费按建筑
20、费的14%计，开发商利润按不动产总价的20%计，土地使用年限为50年，建筑期为12个月。(二)评估要求 采用动态方式求土地的现时价格。（ 计复利）,(三)评估过程测算方式一，计算的基准时间确定为开发完成后。1、确定不动产总价 年收益 = 150090%160=216000（元） 不动产总价（216000/11%）11/（1+11%）50- 1=1951827（元）,2、建筑费=1500600=900000（元）3、专业费=90000014%=126000（元）4、税费=19518275.5%=107350（元）5、开发商利润=195182720%=390365（元）,6、利息 =900000（
21、1+13%）0.5-1 +126000（1+13%）0.5-1 =64653（元）7、地价 =1951827-900000-126000 -107350-390365-64653 =363459（元）,此价格为开发完成后的价格，折现为评估期日的价格为：363459/（1+13%） =321645（元）单位地价=321645/800 =402（元/平方米）,测算方式二:计算的基准时间确定为该地块出售的时间，即评估时点。1、确定不动产总价年收益 = 150090%160=216000（元）不动产总价=（216000/11%）11/（1+11%）49=1951827（元） 2、折现至评估时点不动产的
22、总价为： 1951827/（1+13%）=1727281（元）,3、建筑费=1500600/（1+13%）0.5=846649（元）4、专业费 =84664914%=118531（元）5、税费=17272815.5%=95000（元）6、开发商利润 =172728120%=345465（元）,7、利息 在计算中已考虑资金的时间价值，故在此处不计利息了。8、土地价格=1727281-846649-118531-95000-345456=321645（元）单位地价 =321645/800=402（元/平方米）,作业题：1有一成片荒地需要估价。面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转
23、让，可转让土地的比率为50%，附近地区位置相当的“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期三年；将成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元。,贷款年利率为10%，投资利润率为20%，当地土地转让中卖方需要缴纳的费用为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。评估该成片荒地的总价和单价。,作业题2 需要评估某宗地”七通一平”条件下的土地使用权价格.根据规划该宗地适宜建成商场出售,建筑面积为5000平方米.建设期为一年,建成后即可全部售出,售价为每建筑平方米4000元,销售税费为售价的10%,购买该土地买方需要交纳的税费为地价的5%,利润为售
24、价的20%,利率为5%. 建筑和专业费每平方米1000元.,（二）剩余法的其它应用 1、利用剩余法测算开发商的预期利润。 2、确定建筑费及专业费的最高控制标准。 3、确定适宜的建筑容积率,实例十四（一）估价对象概况 某开发公司已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积2000平方，土地价格为6000000元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记费用为地价的2%，城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。,根据开发商的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/
25、平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入状况为：第一年投40%，第二年投入60%。目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为 不动产总价的6%。,（二）评估要求 以静态方式估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。评估过程：（1）不动产总价 = 300020004=24000000（元）（2）建筑费及专业费 =100020004=8000000（元）（3）地价及法律、估价等费用 = 6000000（1+2%） =6120000（元）,4、利息 = 6120000（1+12%）2.25-1 + 800000040%（1+12%）1.5-1 + 800000060%（
26、1+12%）0.5 1=2650335（元） 5、销售税费 = 240000006%=1440000（元）,6、开发商利润 =24000000-8000000-6120000-2650335-1440000=5789665（元）7、利润占不动产总价的百分比 = 5789665/24000000=24.12%8、利润占开发总成本的百分比=5789665/（8000000+6120000+2650335+1440000） =31.79%,实例十五（一）评估对象概况 某宗地为七通一平的待建空地，面积20000平方米，规划用途为工业用地，最大容积率为1。某开发公司已获得该宗地的50年土地使用权，地价及
27、法律、估价等费用为7000000元。,根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权后即可开工，建设期为两年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计为1400元/平方米，开发资金均匀投入，当地贷款利率为12%，开发商要求的利润率为投资额的20%，不动产销售税费为不动产总价的6%。,（二）评估要求 评估该开发公司在该项目中的建筑费及专业费最高控制标准。（三）评估过程 假设建筑费及专业费的最高控制标准为A 1、测算不动产总价不动产总价=140020000=28000000（元）2、地价及法律、估价等费用 =7000000（元）,3、计算总利息 利息=7
28、000000（1+12%）21 + A（1+12%）11 =1780800+0.12A（元） 4、计算开发商利润利润=（A+7000000）20% =0.2A+140000（元） 5、计算销售税费 税费=28000006%=1680000（元）,6、将上述数据代入公式，求取建筑费及专业费的最高控制标准建筑费及专业费= 不动产总价-地价-法律、估价费用-利息-利润-销售税费A=28000000-7000000-1780800-0.12A -0.2A-140000-1680000 1.32A=17399200 A=13181212（元） 单位面积建筑费及专业费 =13181212/200001 =
29、659.1（元/平方米）,实例十六（一）评估对象概况 某开发公司通过出让方式获得一宗地的土地使用权，使用年期为50年，地价及法律估价等费用为700万元，宗地面积为2000平方米，规划用途为商品住宅用地。据市场调查，建筑周期为两年，建筑费及专业费为1500元/平方米，建筑费及专业费的投入为第一年40%，第二年60%，贷款利率为5.85%，,销售税费为未来楼价的6%，利润率为楼价的18%，该商品住宅建成后即可售出，售出时的价格为3800元/平方米。 （二）评估要求 估算该总宗地适宜的建筑容积率,（三）评估过程 假设适宜的容积率为A1、1、测算不动产总价 =20003800A=760A（万元） 2、
30、测算建筑费及专业费=15002000A=300A（万元）,3、测算总利息 利息=700（1+5.85%）2-1 +300 A40%（1+5.85%）1.5-1+300 A60%（1+5.85%）0.5 -1=84.3+15.83A（万元） 4、测算销售税费 税费 = 760A6% = 45.6A（万元）,5、测算利润利润=760A18%=136.8A（万元） 6、将上述数据代入公式，求取容积率 地价= 不动产总价建筑费及专业费 -利息-利润-销售税费700=760A-300A-（84.3+15.83A） -136.8A-45.6A A=2.996 该项工程适宜的容积率为3。,复习思考题：1、名
31、词 剩余法2、写出剩余法评估土地价格的基本公式待开发土地评估的基本公式待建筑空地评估的基本公式3、剩余法评估的步骤是什么？,青岛小麦岛,青岛前海一线最大岛屿小麦岛正式面向全球抛“绣球”。从10月7日开始，崂山区小麦岛区域公开挂牌出让，挂牌期间为10月7日9：00至10月16日10：00。,小麦岛区域占地面积467437.1平方米(700亩)，规划建筑面积42万平方米，起拍价每平方米10400元，项目标的额起始价43.68亿元。,根据挂牌公告，小麦岛综合开发项目共分7个区域: 一是麦岛路西地块，用地面积7.63公顷，建筑面积5.2万平方米，规划建设用于办公、商业、旅游的四层以下建筑；,二是麦岛路
32、东地块，用地面10.3公顷，规划建筑面积7.21万平方米，规划建设用于办公、停车场、商业的四层以下其中岸边用地控制在三层以下的建筑；,三是小麦岛规划路西侧用地，用地约4.65公顷，规划建筑面积5.9万平方米，规划建设四层以下用于旅游、商业及配套的服务设施；四是小麦岛规划路东、小麦岛北侧用地，这一地块约2.8公顷，规划建筑面积1.93万平方米，建设四层以下用于文化中心、 会议中心设施；,五是小麦岛规划路东、小麦岛南侧地块，约6.13公顷，规划建筑面积5.97万平方米，规划建设四层以下用于酒店、商业及配套的服务设施；,六是新月岛，用地14公顷，规划建筑面积12.29万平方米，建设度假酒店、商业及服
33、务设施，建筑控制在四层以下； 七是西侧填海地，用地面积1公顷，规划建筑面积3.5万平方米，根 据方案和其他控制要求确定建 设酒店及服务设施。,根据国土部门土地出让要求，小麦岛综合开发项目不允许建设住宅、公寓，新建建筑后退东海路绿线10米以上，建筑连接界面不宜过长，保障海面不受酒店阻挡，项目竞得人应保证小麦岛对外公众开放性，不得设置任何障碍阻挡行人和车辆通行。,迪拜集团以43.68亿竞得青岛小麦岛建设权(组图) 日前，迪拜世界集团利曼斯有限公司联合其所属的利曼斯香港各公司，以43.68亿元人民币竞得青岛小麦岛的开发建设权。预计明年项目开工，整个工程大约需要5年。 此次土地成交总价创出了青岛 地产
34、界新的纪录。,小麦岛卫星照片,小麦岛工程将模拟棕榈岛建设。,棕榈岛：为了与新加坡和香港竞争成为世界商业港中心，与拉斯维加斯竞争成为世界休闲之都，阿拉伯联合酋长国王室正在该国迪拜附近筹划建设世界上最大的人工岛项目，并将其命名为迪拜棕榈岛工程。,迪拜棕榈岛工程由许多人工岛组成，目前，朱迈拉棕榈岛的填筑工程已经完成。棕榈岛工程距离迪拜海岸520公里，受到该工程影响，最近几年迪拜沿海地区的房价激增。迪拜棕榈岛工程始建于2001年，在10至15年后整个工程将完工，在施工期间，世界上各主要建筑公司纷纷加入该工程建设活动。,迪拜棕榈岛工程由300多个小岛组成，这些岛上将设有酒店以及各种休闲旅游设施，整个工程项目的规模堪称现代“世界第八大奇迹”。 300多个小岛按照世界地图的形状建成世界岛，建成后人们从空中将可以看到这些岛屿勾勒出,迪拜七星级的宾馆世界最豪华的亚特兰蒂斯酒店。小麦岛上也将出现这样的帆船酒店。,
