1、房地产专业基础知识( 重点)房地产一级市场：土地交易市场 房地产二级市场 ：一手房市场 房地产三级市场：二手房市场土地所有权：国家、集体土地使用权取得国有土地使用权的途径：划拨、出让、转让、租赁土地使用权出让最高年限：住宅用地 70 年、商业、娱乐用地 40 年、办公、综合用地 50 年建筑基底面积之和 各类绿地的总和建筑密度 = （%） 绿地率= （% ）建筑用地面积 建筑用地面积总建筑面积 总绿化面积容积率 = （%） 绿化率 = （%）建筑用地面积 建筑用地面积土地使用权的出让：指国家以招标、拍卖，挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发
2、给使用者使用，一般没有使用期限的限制。 楼间距，建筑物与建筑物之间的距离。毛地: 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。生地: 指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。熟地：指已经完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。三通一平：是指水通、电通、路通和场地平整。七通一平：是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。建筑风格的分类：地中海、意大利、英国、法国、德国、北美、新古典、新中式、现代主义、综合类低层：13 层建筑、多层：47 层、小高层：812 层、高层：1333 层、超高层：34 层以上；复式住宅：在层高较高的一
3、层楼中增建一个 1.2 米的夹层，复式层高为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米的两层。过梁：门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁） 。伸缩缝：指为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。按建筑结构分类：砖混结构、框架、剪力墙、框剪结构、木结构、钢结构现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房 。 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 酒店式公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。 Loft： 最显著的特征是高
4、大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。在这空旷沉寂的空间中，弥漫着设计家和居住者的想像，他们听凭自己内心的指引，将这大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置接待区和大而开敞的办公进深：指房间的长度。 开间：指房间宽度。层高=地板到天花板的高度+ 天花板的厚度 净高=层高 楼板厚度 露台：一般是指住宅中的屋顶平台或上边没有屋顶的大阳台 。 平台：指供居住者进行室外活动的上层屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。分户墙：两户之间的墙。 技术层：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 裙房：指与高层建筑紧密连接、组成一个整体的多、低层建筑 山墙：指房屋侧面的两堵
5、墙。女儿墙：指房屋外墙高出屋面的矮墙承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到分隔房间的作用，对建筑结构没影响. 总建筑面积：指小区内住宅、公共建筑和地下室面积总和。建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。商品房销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+ 公摊面积。 套内面积（套内建筑面积)=套内使用面积+ 套内墙体面积 +阳台建筑面积。 使用面积：1、指房屋内全部可供使用的空间面积。2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。公用面积：指公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。公用面积=
6、整幢建筑的面积-各套套内面积之和 总公摊面积：是 指 由 整 栋 楼 的 产 权 人 共 同 所 有 的 整 栋 楼 公 用 部 分 的 建 筑 面 积 。包 括 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50%。 不 应 分 摊 的 公 用 面 积 包 括 ： 1、 从 属 于 人 防 工 程 的 地 下 室 、 半 地 下 室 、地下设备用房等。 。 2、 供 出 租 或 出 售 的 固 定 车 位 或 专 用 车 库 。 3、 幢 外 的 用
7、 做 公共 休 憩 的 设 施 或 架 空 层 、 沿街的骑楼 。 4、为多栋建筑物使用的配电房。 公摊系数总公摊面积套内面积之和。公摊面积套内面积公摊系数 套内面积 使用面积 得房率= （%） 使用率=（%）建筑面积 建筑面积面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。阳台面积的计算：全封闭全部计算面积；未封闭的阳台按一半计算； 房屋的天面挑台不算 计算全部面积的范围：层高 2.2 米及以上的永久性建筑，包括：1、屋内的夹层
8、、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等；2、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积；大厅、大厅内的回廊部分。3、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层算面积4、房屋的天面上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶； 5、有盖的室外楼梯6、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊。7、房屋间封闭的架空通廊 。8、有柱或围护结构的门廊、门斗 。9、地下室、半地下室及其相应出入口（不包括采光、防潮层及保护墙） 。10、有柱的车棚、货棚。11、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的。12、有伸缩缝的房屋，若其与室外相通的，伸缩缝计面积。计算一半面积的
9、范围：1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊 2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等 。3、无顶盖的室外楼梯 。4、有顶盖不封闭的架空通廊 。不计算面积的范围：1、层高小于 2.2 米以下的夹层、技术层和层高小于 2.2 米的地下室，半地下室除外。2、出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3、房屋之间无上盖的架空通廊。4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7、利用引桥、高架路、高架桥、路面做不顶盖建造的房屋。8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干线。10、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝。
