1、1房地产基础知识一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1）“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。2）“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办
2、公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。2、房地产的特性（1） 不可移动性（2） 独一无二性（3） 寿命长久性（4） 数量有限性（5） 用途多样性（6） 相互影响性（7） 易受限制性（8） 价值高大性（9） 难以变化性（10）保值增值性二、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产经纪业是房地产服务业的一种。房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是
3、接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。2001 年 8 月 15 日建设部颁发的第 97 号令中介服务管理规定对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格2管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。三、房地产代理房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。目前
4、，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 (预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。四、房地产经纪人员技术能力与职责凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。l、房地产经纪人员职业技术能力 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；
5、能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定； 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能； 具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌； 有定的外语水平。五、房地产市场的涵义房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。六、房地产市场的特点1、市场信息不充分。价格不公开，
6、买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。34、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。七、房地产市场的分类房地产市场分为地产市场和房产市场两大类 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。第二部分 房地产建筑基础知识一、建筑物的分类1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途），通常分
7、为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。（1） 居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。（2） 公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等；科研建筑：研究所、科学实验楼等；医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服
8、务于体育运动的房屋建筑；文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。2、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。4一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。 3、按建筑物的层数分类 低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、
9、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑：一般指七层以上的房屋。一般地，12 层以下又称小高层住宅。对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为 4 类：1.低高层建筑：层数为 916 层，建筑总高度 2550m；2.中高层建筑：层数为 1725 层，建筑总高度 5075m；3.高高层建筑：层数为 2640 层，建筑总高度 75100m；4.超高层建筑：层数在 40 层以上，建筑总高度在 100m 以上。二、房屋建筑的构造幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥
10、着各自的作用。1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。平屋顶（坡度 5，通常 2-3）、坡屋顶（大于 10）和其它形式三类作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。屋顶分类： 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。四大类：
11、平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 屋顶：刚性可承重柔性不可承重 屋顶防漏：三毡四油 屋顶隔热：水泥蛭石 交通、环境、地理位置与小区的重要性。 总体的建筑风格的表现形式以具体实例为标准6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交5通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计
12、中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。三、 房地产基础知识名词解释1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。2、用地面积：指规划地块规定的面积范围。3、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。4、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离
13、。7、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。8、建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。计算容积率的时候，地下面积是不计算的，地上建筑全部建筑面积都应记入容积率计算中。只要是地下的面积，无论是做停车场、人防、储藏室、设备机房等等任何用途，在规划中都是不计算容积率的。地上的全部建筑面积，包括
14、住宅、商业、设备用房、幼儿园等等，只要是符合建筑面积计算标准的，在规划中都要记入容积率计算中。10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比表示。11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地）12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。13、生地：只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。14、熟地：6达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。15、何为“三通一平
15、”“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。16、何为“七通一平”达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。17、土地使用权的最高出让年限？1.居住用地 70 年；2.工业用地 50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；4.商业、旅游、娱乐用地 40 年；5.综合或其它用地 50 年。18、房屋的保修内容与保修期限？答：1. 屋面防水为 5 年；2.土建为 1 年，具体包括：a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；d. 门窗翘裂
16、、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；3.卫生洁具为 1 年；4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为 2 年；5.管道堵塞为 2 个月；6.供冷、供热系统和设备为 2 个供冷期及 2 个供暖期。19、楼花：即未完成的商品房，也叫期房。20、居住人口密度：居住人口密度居住总人口/总用地面积（600800 人/公顷）21、公共建筑比例：公共建筑比例公共建筑面积/住宅建筑面积，一般为 16%20%配套商业面积比例： 配套商业面积/住宅建筑面积（规定为 5%）22、何为砖混结构建筑？答：砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架
17、。这类建筑物的建造层数一般在 6 层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。23、何为钢筋混凝土结构建筑？答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类7结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。24、预售房屋需要那些基本条件？答：1.已交付全部土地使用权出
18、让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。25、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 26、土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。四、建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工
19、图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。建筑剖面图：按一定比例
20、绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。3、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。五、房屋面积的规定和测算1、各种面积概念8（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构
21、面积。（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。（4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20M 以上（含 2.20M）的永久性建筑。(5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋
22、建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。(6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。（8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；(9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。2、有关房屋面积的规定和测算（1）
23、多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。（2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。（3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过 2.20 米的，按其上口外墙外围水平面积计算。（4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。（5）共有公共面积的分摊计算：每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积3、商品房分摊的公用建筑面积包括两部分：（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积（2） 各单元与楼房公共
24、建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半六、商品房销售常用名词 1、住宅：供人们生活居住的建筑。92、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。3、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。4、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以减少分贝（DB）数表示。5、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为 50DB 以下）6、隔热：建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力，以隔热系数表示。 7、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二室厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。
25、8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间：住宅的开间就住宅的宽度。在 1987 年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。(2)住宅的进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风
26、条件，进深不宜过长。（3）住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在 1987 年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数：2. 6 米、2 .7 米、2.8 米。(4)住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高：层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗
27、的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。9、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。10、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。11、弹性空间(可变空间)：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。12、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有 1 小时的日照。日照间距：日照间
28、距建筑物高度/建筑物相邻距离（国家标准为 1.2 倍）13、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。1014、什么是复式住宅？复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别先
29、例子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然会成为住宅市场上的热销产品。15、什么是公有住宅？公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它在指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由
30、企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。16、什么是跃层式住宅？跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。
31、17、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。18、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。19、社区服务半径：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件，是衡量居住水平的总称。20、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小。21、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太刚能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等系列措施而设计成的未来居住建筑。 22、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。
