1、2019/10/30,1,深圳shopping mall案例分析 万象城,2019/10/30,2,2019/10/30,3,2019/10/30,4,项目简介,2019/10/30,5,项目概况,2019/10/30,6,规划与设计理念分析华润新城项目进行的都市规划和总体设计，以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，自布吉河畔始，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等的巧妙连接，有机地融为一体，充分展现场地北区做为开发龙头的地位。整体综合项目包括了商业办公大厦、购物、娱乐中心、酒店及高档公寓等，通过内外广场、庭院的分隔，创作出不同的功能区域。以自动扶梯、电梯和楼梯，井然有序地
2、沟通楼层间的立体空间，为整体项目，从平面到立体，勾画出便利的交通网络。本综合项目布局上的个性化特色，表现在中心区域“活力四射”的设计理念上。以艺术的设计手法，突出了深圳这一年轻都市的特色。在建筑设计上，绵延不断的活力构思，张扬于每一建筑、空间和购物中心中，通过斜坡形的屋顶、室内花园入口的斜面天窗等每一细节的精巧设计，体现了动感、创造和活力，在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给深圳增添了新的艺术美景。,2019/10/30,7,道路交通分析本项目主要的步行街道网络，从北区的深南大道开始，进入项目主入口的室内花园，将室外的公园氛围延续至室内。其它重要步行街入口包括了办公大厦大堂
3、、购物中心入口以及露天阶梯广场。车流量最大的为河滨路和深南大道，其次为嘉宾路和宝安南路交汇处。办公大厦的落车区位于北区的南及西南侧。购物中心落车区，位于西侧北一路，上、下二层的落车点，既起到了分流了进入购物中心的人流、为购物人群进入提供了便利的目的，又避免了沿宝安南路部分的交通拥堵。,2019/10/30,8,景观环境分析场地的北面，沿都市公园一带，为此项目的重点区域，道路的变化，为此区域的设计带来了更多的灵活性，为开发设计大视角、宽广视野的建筑，提供了基本条件。独特的室内花园，配合现有的都市公园等自然景观，配合室外绿地、树木、林荫大道、休息处、庭院、广场、喷水池等设计和布局，与都市公园相结合
4、，构成新的城市景观。,2019/10/30,9,建筑体量分析整个项目只有北区部分临深南大道，为充分利用深南大道的人流、车流及步行街优势，不仅将项目的室内花园入口、办公大厦设于此。做为整个项目标志性建筑的办公大厦，以个性化的活力设计，庄重、典雅的形象，成为周边商业大厦的亮点。中区的建筑设计，代表了活力和时尚。扩展室内外的购物环境设计。开敞明亮的天窗设计突出了购物中心内”纤陌纵横”的繁华景象；锥形的屋顶为整体建筑增添了动感与活力；大型的圆型屋顶强调了开阔的娱乐和游戏空间，而西侧连接电影院及游戏中心屋顶，以鲜明的色彩和设计，展现娱乐主题。南区部分的建筑，包括了公寓、酒店以及临街商铺和特色的庭院、广场
5、、休憩场所等，表现了疏缓的居住节奏。在建筑体量设计上，考虑到周边河流、自然、城市等景观配合的要求，建筑物高度错落有致，别具风格。,2019/10/30,10,项目地理位置,2019/10/30,11,项目地理位置,2019/10/30,12,万象城,东门商圈,人民南商圈,蔡屋围商圈,地处蔡屋围商圈，与东门、人民南商圈构成罗湖金三角,区位交通区位,2019/10/30,13,区位交通区位,金融机构林立，是罗湖传统的金融中心,2019/10/30,14,万象城,新城市广场,金光华广场,地王大厦,京基kkmall,区位交通区位,周边分布数家购物中心，商业氛围成熟,2019/10/30,15,君悦酒店
6、,晶都大酒店,木棉花酒店,蔡屋围大酒店,万象城,区位交通区位,周边酒店分布,2019/10/30,16,深圳发展银行大厦,金丰城大厦,地王大厦,华润大厦,金山大厦,湖北宝丰大厦,万象城,区位交通区位,周边写字楼林立,2019/10/30,17,都市名园,城市天地广场,幸福里,蔡屋围新八、九坊,蔡屋围新十坊,嘉宾花园,万象城,区位交通区位,周边住宅错落，居住氛围成熟,2019/10/30,18,拥有地铁1号 线、2号线两 个地铁口,周边至少5 个公交站， 40余对公交 车可至项目,通过地铁3 站抵达罗湖 口岸、6站 抵达皇岗口 岸，深港两 地往来便利,北临深南中路， 南至滨河大道， 东临宝安南路
7、， 西近红岭南路， 交通十分便利,距离火车站10 分钟、机场40 分钟车程,区位交通交通,2019/10/30,19,万象城,区位交通交通,万象城北临深南中路，南至滨河大道，东临宝安南路，西近红岭南路，交通便利,2019/10/30,20,区位交通交通,周边至少近5个公交站点，40余组公交可抵达,2019/10/30,21,深南路入口（L1、L2）,2019/10/30,22,深南路入口（B1,下沉广场）,2019/10/30,23,宝安南路入口,2019/10/30,24,西侧万象街,2019/10/30,25,万象城二期,2019/10/30,26,停车场设计,2019/10/30,27,
8、澳大利亚 Place Planning & Design,美国 Kaplan Partners Architectural Lighting,园林景观设计,美国 RTKL Associates Inc. 广东省建筑设计研究院,灯光设计顾问,幕墙设计顾问,交通设计顾问,美国 Curtain Wall Design & Consulting, Inc.,香港仲量联行有限公司,香港 MVA 公司 深圳市城市交通规划研究中心,零售设计顾问,建 筑 设 计,项目团队,2019/10/30,28,区位交通区位,人民银行深圳中心 支行、深圳发展银 行、农业银行深圳 分行等数十家银行 机构，以及中国外 汇交易
9、中心深圳分 中心、深交所和几 十家证券保险机构 总部或分支机构分 布在周围,周边深圳书城、 购书中心、书 城等培训机构、 深圳电大、成 教学院、深圳 大剧院,附近有地王大 厦信兴广场、 KK mall、新城 市广场（原中 信城市广场）、 金光华广场等 知名购物中心,地处蔡屋围商圈， 与东门、人民南商 圈构成罗湖金三角,2019/10/30,29,项目定位,深圳华润万象城立足于深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型 室内购物中心，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，包括购物、休 闲、餐饮及娱乐，创造完整及协调的体验，是真正意义的“一站式”消费 中心，是市民和游客均向往的好去处。,2019
10、/10/30,30,店铺采用主力店+次主力店+专门店的模式，力推“一站式”消费，它不仅 是购物场所，其最初用意在于在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第 一的城市中创造一种全新的购物方式，生活方式。,项目定位,2019/10/30,31,中档偏高,城市白领精英，官员、公务员、企业领导；万象城所在综合体中写字楼、 酒店、住宅的高端人群；外地消费力强的游客。,项目定位,2019/10/30,32,项目特色,米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观,人车分流、人货分流，地下到地面3层均能从停车场直接入内，开车来此消 费便利性更强。,层高高（5.6-6.8米）， 实用率高（60%）,
11、2019/10/30,33,对女性消费者关怀备至，女洗手间配置高出国家标准两倍；除了零售商户 外，万象城内部还设有多个提款机，以及改衣店、钟表维修店，配套服务 人性化。,平行动线，整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店铺分布在 动线两侧，无死角。垂直动线，88部电扶梯与直梯交错分布，店铺可视性、 通达性强。,项目特色,2019/10/30,34,2019/10/30,35,华润新城，共分为三个主要部分：北区、中区及南区，在三个区域之间，项目涵盖了商业办公大厦、购物及娱乐中心(包括电影院、购物中心、国际精品时尚店等) 、五星级酒店以及高档公寓等内容。四周环抱著绿地广场、都市公园、水池和步
12、行林荫道系统，构成一个相对独立而又与整个社区融为一体的”城中之城”。,2019/10/30,36,第一阶段：北区 中区,北区位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，包括标高160米、32层的甲级办公大厦、特色购物中心及国际精品时尚店。配合现有的都市公园等自然景观，通过绿地、树木、林荫大道、休息处、庭院、广场、喷水池等设计和布局，给繁忙的都市中心带来自然的气息。室内花园为本项目的重点入口，将室外都市花园与室内连接为一体。,2019/10/30,37,北区经济技术指标,2019/10/30,38,中区室内购物及娱乐中心六层(包括地下一层)近130000平方米，是本项目中心。包括电影院、百货公司、超
13、级市场、小型商场、书店、体育中心、特色餐饮、国际食品总汇及溜冰场等丰富多彩的购物、娱乐设施，通过不同形式的购物场所、庭院、廊桥等，紧密的沟通、有机地连接起来。为了方便购物，购物中心在北区及中区，提供了充足的停车位。地下二层的停车场为北区办公和中区购物提供了近1000个车位，同时附属的一座4层停车场及底层和二层的落车区，为人们前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。停车场同时也是项目保安的一部分，严密的门卫及安防系统。整体购物中心的道路交通十分清晰明确。购物中心的每个纵向层面，不仅成为连接每个楼层的重要组成部分，而且给购物的人们提供了极大的便利。,2019/10/30,39,中区经济技术指标,2
14、019/10/30,40,第二阶段：南区 南区功能区域包括了购物、公寓及高档酒店等内容，开发设计为“都市家园”的环境，并与整体项目特色呼应。首先，南区沿宝安南路部分，延续北、中区的购物特色，临宝安南路头三层设计为购物商场，将商业气氛自中区延续至南区布吉河区。购物中心自中至南，从室内购物的单一形式发展为南区的开敞购物空间。中、南区以廊桥沟通了室内、室外的二层购物空间。二层的购物设计，为室内提供延续的庭院或广场环境，与繁华的商业区融为一体，又提供了相对悠闲、安静的空间。南区包括了高档公寓、错层公寓等为主的居住区，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。公寓的东面及东南方向，视野开阔，可以观赏到对岸
15、的香港。公寓建筑标高较低，既保持了曼妙的景观视野，同时为酒店的客户让出了观察视角。南区的停车，沿宝安南路及南一路为购物停车区北一路为公寓及酒店停车区。室外停车位置停满后，公寓及酒店提供地下停车位置。,2019/10/30,41,区间廊桥连接,北区、中区、南区的连接通过地下一层及二、三层间的廊桥。在地下一层，以购物商铺，沟通了北、中、南三区的联系；二、三层则通过跨越道路上空的廊桥沟通二区。同时，通过精巧的天窗设计，将室内花园过渡至廊桥南端的购物中心。,2019/10/30,42,北区、中区经济技术指标,2019/10/30,43,2019/10/30,44,该项目备有充足的停车位北区及中区地下二
16、层的停车场，提供了近1000个车位，附属一座4层停车场及底层和二层的落车区。南区沿路停车，室外停车满后，公寓及酒店提供地下停车位置。地下一层与地铁一号线线连，吸引大量的人流，功能以餐饮、零售为主。一层空间与室外空间相结合，以世界名品店为主。二、三层以零售为主，负一至三层均有不同定位的百货商店。四、五层以娱乐为主，具有大型溜冰场、电影院及娱乐中心,2019/10/30,45,2019/10/30,46,2019/10/30,47,2019/10/30,48,2019/10/30,49,2019/10/30,50,2019/10/30,51,2019/10/30,52,2019/10/30,53,
17、2019/10/30,54,2019/10/30,55,2019/10/30,56,2019/10/30,57,2019/10/30,58,2019/10/30,59,2019/10/30,60,2019/10/30,61,2019/10/30,62,2019/10/30,63,主力店,万象城共有5家主力店，其中零售类主力店多分布在中低楼层，包括超市、百货，可依 靠低楼层的大量人流拉动销售；娱乐休闲类主力店多分布在中高楼层，包括影城、滑 冰场，可拉动人流向上，以保证高楼层的人气和经营。,2019/10/30,64,商户业态及类别,2019/10/30,65,万象城商户共242家，L1 、 B1
18、 层商户数量最多，L5、L4层数量 最少。整体业态分布中，零售占78%， 餐饮占14%，休闲娱乐占8%， 零售在整个业态分布中占据了绝对数量，这与万象城经营趋于成熟，客流稳定是分不开的。在商户类别中，服装/鞋包类有商户111家，占比达47%，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品类有商户43家，占18%，它们都是主力零售商户，而其余类型零售商户和各类娱乐休闲商户占比都在5%以下，但类型齐全。,商户业态及类别,2019/10/30,66,从各楼层商户的业态分布来看，零售业态在各层中均占据主力地位，其中L1层比例最 大，餐饮在各楼层中均有分布，而以B1层和L5层数量最多，休闲娱乐功能则在L3层最 为体现
19、。,各楼层商户业态分布,2019/10/30,67,从各楼层商户的类别分布来看，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品商家在B1层最集中， 服装/鞋包主要分布在L1、L2、L3层，餐饮基本在各层都有分布，但以B1和L5层选择 最多，美容美发/摄影/服务可到L3层，童装/玩具集中在L4层。,各楼层商户类别分布,2019/10/30,68,各层商户分析B1,B1层拥有商户55家，分布有超市、百货两个大型主力店，且位于该楼层最靠里的位置，对拉动人流入内有很大帮助。大量人流通过地铁出口、下沉广场进入。,2019/10/30,69,商户分布中，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品在该楼层占比达到43%，餐饮和个人
20、护理/药品/保健品商户占比也较高，分别为27%、20%。,各层商户分析B1,2019/10/30,70,各层商户分析B1,2019/10/30,71,各层商户分析L1,L1层拥有商户60家，除1个百货主力店外，还有5家以上次主力店，以经营国际大牌 服装/鞋包为主，它们是引领万象城品牌的生力军。该层入口较多，但依然保持单一 动线。,2019/10/30,72,在系列国际品牌的带领下，该楼层服装/鞋包类商户占比达71%，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品占比也有17%，是以中高档商品零售为主的楼层，此外该层还设置了3家银行。,各层商户分析L1,2019/10/30,73,各层商户分析L1,2019/
21、10/30,74,L2层拥有商户38家，比L1层少了22家，国际品牌的次主力店有所减少。该层的空中连廊 将万象城一、二期巧妙连接起来。,各层商户分析L2,2019/10/30,75,L2层商户分布与L1层类似，服 装/鞋包类商户的占比有74%，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品占该 层13%，餐饮占比有所增加。,各层商户分析L2,2019/10/30,76,各层商户分析L2,2019/10/30,77,L3层拥有商户46家，主力店中除百货外，增加了影院类型，娱乐性增强。,各层商户分析L3,2019/10/30,78,各层商户分析L3,该层中服装/鞋包类商户仍是主力，占到62%，此外美容美发/摄影
22、/服务类商户的占比大幅提升，占17%，餐饮、家居用品的比例也有所增加，为该层增添了娱乐休闲功能，同时对将人流向高楼层拉动也起到较好作用。,2019/10/30,79,各层商户分析L3,2019/10/30,80,L4层拥有商户26家，主力店有影院和滑冰场，休闲娱乐功能进一步提升。,各层商户分析L4,2019/10/30,81,各层商户分析L4,该层服装/鞋包类商户占比下降至34%，童装/玩具类占比达31%，与滑冰场相呼应，餐饮类升至15%，拉动高层的人流。,2019/10/30,82,各层商户分析L4,2019/10/30,83,L5层仅有商户17家，顺电作为主力店，引领该层的零售以家居家电、
23、数码影音为主。 此外该层的餐饮人气也非常旺盛。,各层商户分析L5,2019/10/30,84,商户类别中，47%的餐饮商户有效拉动高层人流，29%的数码影音商户，12%的家居生活商户与主力店相互呼应。,各层商户分析L5,2019/10/30,85,各层商户分析L5,2019/10/30,86,2019/10/30,87,B1层,2019/10/30,88,1F层,2019/10/30,89,2F层,2019/10/30,90,3F层,2019/10/30,91,4F层,2019/10/30,92,5F层,2019/10/30,93,2019/10/30,94,定位,设计,运营,选址,位于深圳核心经济区，商业氛围醇熟，周围数条交通要道贯穿，地理位置十分优越，周边居民、游客、白领消费力较强。,引进诸多世界品牌专卖店和旗舰店，使其中高档的品牌定位深入人心。,动线设计合理，购物的视觉性和可达性都达到较高程度，多层停车场与商场相连等诸多人性化设计彰显其档次和品位。,万象城业态丰富，切实做到“一站式”，且分布合理，有效保证高楼层的客户量。商场针对不同商家采取返祖等经营模式，并不断调整场内商户，引进最前沿的品牌，同时淘汰过气品牌，场内出租率几乎维持在饱和状态，很少有铺位空置。,项目小结,2019/10/30,95,谢谢观看Thanks!,
