1、1深圳万象城商业借势于周边高档写字楼和地铁带来的人流，兼顾中端和高端消费，以参与性较强的溜冰、电影、餐饮物业带动整个经营，保证每个客户过来都有适当的可以消费停留的地方，运作非常成功。住宅在所有配套逐渐成熟之后开始发售，卖地段、卖配套，实现了较高的价值。“华润中心”总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港元，是深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群。项目物业类型示意图一、 项目区位万象城君悦酒店写字楼：华润大厦幸福里1 号线2 号线2二、项目资源1、项目优势核心地段：位于罗湖 “地王金融圈” 的核心；与罗湖口岸近在咫尺，香港客户来往方便。可达性强：地铁 1 号线（已经开通） 、地铁 2
2、号线（11 年开通）均经过项目；处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；周边有 31条公交车经过；高端写字楼云集：地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心，以及自身的华润大厦，都是高档甲级写字楼，聚集了大量的高端客户；地铁带来的充足的普通消费客流：与 1 号线大剧院站相连通，人流量非常大， 2、项目劣势噪音污染大；无景观资源；周边金光华、中信城市广场对项目存在一定的竞争。三、项目运作情况3.1 写字楼华润大厦：规模：共 29 层，办公面积约 4.2 万平方米；标准层面积约 1835 平方米，建筑面积共约 4.2 万平方米，停车位 682 个。档次：
3、于 2004 年 12 月 1 日交付使用，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的 5A 甲级写字楼。客户定位：以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等 7 家世界 500 强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司 Michael Page 以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等国际性公司；配置情况：标准层面积 约 1835 平方米(建筑面积) 实用率 77.6% 层数 29(5/F
4、29/F 为写字楼) 建筑面积 约 42,000 平方米 大楼高度 139m 层高/净高 4.2m/2.8m 停车位 682 个 电梯： 5 部低区特大电梯，梯速 2.5 米/秒，服务 5-19 层4 部高速特大电梯，梯速 4.0 米/秒，服务 20-29 层1 部电梯连接地面与地下停车场2 部服务梯/消防梯 电气： 备用发电机组；双回路供电 空调： VAV(即变风量)空调系统,可以为特定设备提供 24 小时冷水独立空调用冷水系统，可以提供 24 小时的冷水供特定设备物业管理：深圳华润物业管理有限公司，物业管理费约 35 元/平米；租赁情况：满租， 约 220 元/平米.月（约 35 美元/平
5、米.月）33.2 君悦酒店君悦品牌，被亚太商务旅游杂志评为“世界最佳商务酒店品牌” ， 是环球凯悦集团超豪华的酒店品牌。以气派非凡、雍容华贵和富有创意的设计风格而着称，从辉煌富丽的大堂，气势宏伟的建筑，到先进的商务科技，宽敞的客房，创新的餐饮，完善的会议宴会设施及豪华的水疗 SPA 等设施和服务，随时满足商务、会议、美食、休闲及娱乐等全方位都市需求。坐落于华润中心二期的深圳君悦酒店设有 400 间豪华客房及套房，由国际著名设计公司 Wilson Associates 担任室内设计。全新概念多元化的餐饮，包括位于 38 层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利
6、餐厅等应有尽有, 为宾客提供非一般的饮食享受。超过 5,000 平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。Hyatt Pure Spa 水疗室外恒温泳池健身中心等设施3.3 商业万象城商业规模：18.8 万平方米，总投资超过 20 亿港币，营业面积 12 万平方米，地下一层，地上五层，平均每个楼层 2 万平方米定位： “深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”业态组合：服装、餐饮、娱乐休闲为主，约占 70%左右；银行、珠宝、家庭生活等为辅商业档次：高档为主，中档为辅 人流量：据调查，与地铁连接口平均每分钟人流量达到 40 组（非周末
7、时间） ；营业额：约 30 亿元（2007 年）万象城采取“主力店次主力店专门店”的门店组合形式。主力店包括了第一次进入内地的 REL 时尚生活百货、Ol 超级市场、嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场、GUCCI、LV（预计 2009 年 7 月 18 日开业） ；次主力店有 ESPRIT、IT、Sport100、王子饭店、AZONA、顺电、DeliCity 美乐汇、NOVO、留园饭店等。人气聚集地 1：REL 时尚生活百货4人气聚集地 2：活动展示现场人气聚集地 3：“冰纷万象”滑冰场人气聚集地 4：嘉禾影院人气聚集地 5：餐饮（高中低档均是火热）5人气聚集地 6：中档服装店商业细节赏析
8、1、处处都是入口：10 处2、空间感强3、大量设置灯光设施，增强采光效果64、每层均设置“育婴室”5、直到地上 3 层均设置停车场，直接进入商场6、楼顶设置翠竹点缀的绿化，可供小憩7、每月一个主题73.4 住宅幸福里3.4.1 位置：3.4.2 规模：占地 14277 平方米，建筑面积 11 万平方米；3 栋 49 层超高层，楼高 164.4 米，768 户3.4.3 户型分类及特点经济型 90- 95，2 房 2 厅 2 卫：客厅大、主卧大，设置书房和小的生活阳台，各种生活设施齐全，引导客户 1-2 个人居住；8舒适型 140-146，3 房 2 厅 2 卫： 10空中花园，大厅大主卧小房；
9、功能齐全，可以看到香港大雾山、米浦湿地景观。豪华型180以上：15空中内庭，中、西厨设计，带工人房等。3.4.4 样板房（146 平米的）1、把露在外部的管道遮挡起来2、装修材质较好3、注重细节门框上加有橡胶4、利用 3 层中空玻璃减小噪音的影响95、样板房位于 40 楼，景观较好3.4.5 销售情况均价：4 万元销售情况：09 年 5 月 1 日开始正式储客，目前推出的 1 栋（260 套左右）基本卖完管理费：5.5-6 元/平米3.4.6 客户情况台湾、香港客户约占到 30%，有不少投资客；售楼员强调的方面：价格抗性：与城市广场相比，20000 元/平米；内庭院设计，赠送面积一般；不要仅仅看成居住的，强调商务居住价值；强调周边的配套；3.4.7 总结项目的优势：地段好，处于中心位置，同时距离罗湖口岸很近；周边配套完善：万象城、五星级酒店、写字楼林立；综合体其他部分都很高端，提升其形象；地标性；全国外品牌的装修；超高层的感官效果良好知名开发商项目劣势：无景观资源；噪音问题严重深圳河的异味；周边环境不纯粹
