1、郫县调研情况报告目录：一、 调研背景二、 郫县的规划、产业及当地房地产相关政策三、 郫县再建综合体情况及待建综合体列举四、 郫县主要高档住宅项目情况五、 郫县土地拍卖情况（附表）一、 调研背景：本次调研主要围绕郫县的城市综合体展开，涉及商业网点和住宅；根据调研要求，主要以宏观和中观的信息获取为主，所以采用网络信息与实地调研相结合的方式； 郫县规划、产业及当地房地产相关政策（信息数据来源：郫县政务网、成都市规划局官方网站、郫县颁布十二五规划、项目实地调研） 郫县再建综合体个案分析及待建综合体列举（信息数据来源：项目实地调研） 郫县主要高档住宅项目情况（信息数据来源：房管局备案为主，项目实地调研为
2、辅） 郫县土地拍卖情况（信息数据来源：成都市国土局）二、 郫县的规划、产业及当地房地产相关政策1、 郫县在成都的规划定位及主要产业功能：郫县是成都“198”生态及现代服务业综合功能区的重点区域之一，以四大产业功能支持，分别为：A. 电子电气设备产业区B. 川菜产业基地C. 教育培训基地D. 国家级乡村旅游示范区2、郫县规划总体产业结构：以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、红光、犀浦三个中心组团； 郫筒片区：西部新城综合中心，主要发展商务办公、商业金融、文化旅游、体育休闲以及教育； 红光片区：郫县产业配套服务区，主要发展现代制造业、服务业、房地产业； 犀浦片区：成都中心城区西部生活商务区，主要发
3、展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业； 德源镇：依托富士康生活区打造德源新城，以商务服务、生活性服务为主，定位郫县商务核。同时具备文化旅游、金融、信息、创意、生产性服务、高端居住等功能；3、郫县的商业定位：成都组团商业中心。配套高新西区，服务现代工业港，承接成都商业梯度大转移。以生态观光、休闲娱乐为特色，打造成都西北部商贸中心；4、 主要城镇商业定位郫筒镇郫县传统商业区，以高档、精品商业为特色，发展为体现郫县历史人文特色、现代与传统相结合的商业区。犀浦镇为高新西区和高校经济发展提供支撑的新兴商业区。红光镇为现代工业港和高校经济发展提供支撑的新兴商业区。安德镇郫县副商业中心。以川菜产业和民族
4、贸易为特色的旅游工贸型商业区。友爱镇郫县副商业中心。以花卉苗木和乡村旅游为特色的观光农贸型商业区。三道堰镇沙西线旅游线上重要的商业节点，以亲水型旅游商业为特色。唐昌镇沙西线旅游线上重要的商业节点，以旅游贸易为特色。团结镇沙西线旅游线上重要的商业节点，以市场和校园文化商业服务为特色。安靖镇沙西线旅游线上重要的商业节点，以生态旅游和物流集散为特色。花园镇旅游贸易型城镇。以商贸和观光农业休闲旅游为特色。古城镇旅游贸易型城镇。以商贸和古蜀文化休闲旅游为特色。唐元镇综合型城镇。以商贸和休闲旅游为特色。德源镇商贸型城镇。以休闲旅游、餐饮娱乐、农副土特产品贸易为特色。新民场镇商贸型城镇。以川西农居风貌旅游为
5、特色。5、 郫县商业网点布局郫县城乡商业网点总体空间布局规划为：“一主，两副，四点，两带”一主：即主城区商业中心郫筒镇、红光镇、犀浦镇（以中高档消费为主，突出大型百货、餐饮、娱乐、文化及其他代服务业和商务服务，结合商贸中心的打造，引进大型餐饮、零售网点和商业品牌）两副：即安德镇和友爱镇两个商业副中心（服务对象以本地及周边居民、外来游客为主；鼓励设置超市、专业店、专卖店、餐饮店、便利店、生活服务网点。适度设置 1 个大型超市）四点：三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇四个特色镇商业中心；两带：即 IT 大道产业带和沙西线产业带；6、 2011 年郫县国有建设用地供应计划：2011 年郫县国有建设用地
6、供应总量控制在 570 公顷内，其中商业服务用地 27.58 公顷，占供应计划总量的 4.8%，商品房用地 140.21 公顷，占供应计划总量的 24.6%；商业服务用地和商品房用地供应的重点主要集中在郫筒镇、犀浦镇、红光镇范围内；7、 郫县购房政策商业：基本无限制；贷款方式：首付 5 成，按揭 10 年；住宅：限“贷” ，不限购；首次置业贷款：首付 4 成，二次置业贷款：首付至少 6 成，三次及以上置业不发放贷款；8、 小结：（策划部观点） 郫县具有多重产业支撑，呈综合性发展趋势，发展的速度和前景在成都周边的郊县中均处于前列； 以目前郫县发展现状看，未来 5 年内能支撑中大型综合体的区域只有
7、 4 个，分别是郫筒镇、红光镇、犀浦镇、德源镇； 从今年郫县的土地供应计划看，德源镇的商业用地及商品房用地均很少，商业供应十分稀缺；但随着富士康生活区规模和入驻员工的不断增大；预计明年德源镇的商业用地势必增加，竞争相对会加剧； 综合体的业态组合十分匹配以商务、餐饮娱乐、旅游休闲的为主的德源镇定位； 按照德源新城的产业规划，将主要配套“一号工程” （富士康）和现代工业港发展2.5 产业，并大力引进总部经济、电子商务、服务外包等现代服务业业态，因此该片区对写字楼或者商住楼的需求将日渐旺盛； 德源作为郫县唯一一个以餐饮娱乐为主打的产业区，可利用餐饮娱乐特色提升项目甚至是区域知名度，通过群众的口碑宣传
8、，从而达到增强项目辐射力，吸引红光、郫筒等地消费的潜力！三、 郫县再建综合体情况及待建综合体列举1、 郫县综合体概况：郫县目前已获知确定的综合体项目一共 9 个；其中目前建成的综合体项目 1 个其中目前在建的综合体项目 4 个其中目前拟建的综合体项目 4 个目前已知商业体量在 10 万以上的大型综合体有西城天街、中信未来城、力宝东盟城、西城首席广场 4 个！2、 综合体目前辐射人群分析：（策划部观点）综合体定量原则：一般而言，购物中心是城市综合体的必备组成部分。业内人士根据购物中心来估算综合体的市场空间，在发达国家，中产阶层每人每年约消费 10 万元人民币，1 万人一年可消费 10 亿元，而
9、10 亿元基本可以维持一个购物中心的运营。在中国，一个中产阶层每人每年消费 1 万元还是可能的，以此计算， 10 万人即可支撑一个购物中心的存在。按目前郫县的发展速度计算，到 2015 年，郫县的人均年消费能力已经突破 1 万元，所以在郫县 10 万人即可支撑一个购物中心的存在，理论上等于支撑一个综合体项目！犀浦商业体量情况分析：2010 年犀浦常住人口 6 万人，但周边大学众多，学生消费能力较强；大致估算总人口能达到 20 万人，如果按 10 万人支撑一个综合体计算，犀浦最多可支撑 2 个综合体；根区域辐射中央居住区中央教育区国家保税区城市核心区 高新西区郫县各大住区组团犀浦居住区红光居住区
10、郫筒（蜀都新城居住区）成都西部两百万的消费人口资源高新西区目前产业人口超过 60 万+家属 超过 100 万富士康进驻 25 万新移民三中心据郫县商业网点规划条例，按 0.60.8m 2/人的乡镇人均商业面积计算，犀浦商业体量的极值为 12 万16 万方的商业体量；尚未计算目前现有商业体量及未来开发量的前提下，光西城首席广场的商业体量就是 35 万方，远远超过了犀浦规划上商业体量的极值，所以虽然目前犀浦商业缺乏，但西城首席广场运营后，犀浦的商业将严重饱和！红光商业体量情况分析：2010 年红光常住人口 8 万人，规划 2015 年人口将达到 15 万人，同时在加上西华大学和富士康、华为等大型人
11、力单位的入驻，人口将扩充至 30 万人；，如果按 10 万人支撑一个综合体计算，红光最多可支撑 2.5 个综合体；根据郫县商业网点规划条例，按 0.60.8 m2/人的乡镇人均商业面积计算，红光商业体量的理论极值为 18 万24 万方的商业体量；尚未计算目前现有商业体量及未来开发量的前提下，一个龙湖的西城天街体量就远远大于红光规划上商业体量的理论极值；所以 2015 年后红光的商业将严重过剩！西城天街的辐射力必定向外拓展！郫筒商业体量情况分析：2010 年郫筒镇常住人口 12 万，规划 2015 年人口将达到 20 万人，同时加上富士康、华为等大型人力单位的入驻，人口将扩充至 40 万人；如果
12、按 10 万人支撑一个综合体计算，红光最多可支持 4 个综合体，根据郫县商业网点规划条例，按 0.91.0 m2/人的城镇人均商业面积计算，郫筒商业体量的理论极值为 36 万40 万方的商业体量；中信未来城的商业一期商业配套就达到 50 万方，尚未计算目前现有商业体量及未来开发量的前提下，就已经超过郫筒规划上的商业体量极值；所以郫筒的商业在中信商业配套呈现后，将形成过于饱和趋势；德源商业体量情况分析：德源规划在 2015 年之前建成 25 万人的德源新城，理论可支撑 2.5 个综合体商业项目，根据郫县商业网点规划条例，按 0.60.8 m2/人的乡镇人均商业面积计算，德源商业体量的极值为 18
13、 万24 万方，而目前德源仅仅有不到 4 万方的临街商铺构成，理论商业缺口高达 20 万方；急需大量的商业体量进行补充！3、郫县部分综合体简介四、 郫县主要高档住宅项目情况从公司数据库，筛选了 10 个郫县中高端项目，大部分项目均为品牌开发商打造；城西住宅项目体量均较大，全都在 10 万方以上，国际花都甚至达到了 100 万方；从价格上看，中铁瑞城西郡英华凭借其别墅的超低密度住宅业态，均价最高，其次是龙湖弗莱明戈和伊萨贝拉；从销售量上看：伊莎贝拉去化得最多；从总销售率上看：中铁堰澜山去化比例最高，其他大部分项目处于正常销售期，未来的开发销售周期仍然在两年以上；从销售效率上看：傲城和龙城国际是卖的最好的两个项目，同时傲城也是整个城西销售得最好的项目；五、 郫县土地拍卖情况：郫县近几年房地产行业发展十分迅速，先后有中信、中铁、花样年、绿地、龙湖、华润、置信等实力品牌开发商进驻，土地价值提升十分显著；土地价格从 2006 年每亩 60150 万元上涨至目前的每亩 400650 万元；房地产开发量 2006 年 118 万平米， 2010 年增至 330 万平米；商品房市场均价 2006 年为 2700 元/平米，2010 年达到 4500 元/平米；附：郫县 09 年至今国土局拍卖建设用地详细清单（EXCEL）
