1、 1 新都心苑项目 前期物业服务合同 甲方： 青岛博雅华府置业有限公司 乙方： 青岛 恩德物业管理有限公司 日期 : 2013 年 11 月 22 日 2 甲方： 青岛博雅华府置业有限公司 ； 法定代表人： 王立东 ； 住所 地： 青岛市崂山区山东头路 58 号盛和大厦 14 层 ； 邮编： 266000 。 乙方： 青岛恩德物业管理有限公司 ； 法定代表人： 马浩 ； 住所 地： 青岛市市南区云霄路 73 号 ； 邮编： 266061 ； 资质等级： 三级 ； 证书编号： 鲁物 023168 。 根据 国 务院 物业管理条例 、山东省物 业 管理 条例 和相关法律、法规、政策，甲乙 双 方
2、在 自 愿 、 平 等 、 协 商 一 致 的 基 础 上 ， 就 甲 方 选 聘 乙 方 对 新 都 心 苑 项 目 提供前期物业服务事宜，订立本合同。 第一章 物业基本情况 第一条 物业基本情况 : 1 物业 管理区域 名称 新都心苑 ； 物业类型 商品房，限价商品房，商业网 点 ； 坐 落位置 青岛市重庆南路 249 号 ； 3 建筑面积 74717.09 平方米 。 2 物业管理区域四至： 东至 郑州路 ； 南至 规划一号线 ； 西至 河西河 ； 北至 汽车维修中心及配件库 。 3物业服务用房： 坐落位置 4#楼地上 和 地下 ； 建筑面积 385. 35 平方米 ； （物业构成明细见
3、附件 一 ） 。 第二章 服务内容与质量 第 二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业 服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维护和 管理（物业共用部位明细见附件 二 ）； 2、物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件 三 ）； 3、公共区域环境卫生的维护 ； 4、公共绿化的养护和管理； 5、车辆停放管理 服务 ； 6、公共 区域的 秩序维护、安全防范等事项的协助管理 服务 ； 7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等； 8、装饰装修管理服务； 4 9、物业档案 及物业服务档案 保管 ； 第三条 在物业管理区域内，乙方 接受业主委托 提供的其他 特约性 （有偿
4、） 服务 有 ： 1、 根据业主要求，为业主提供上述第二条前期物业服务内容以外的其他有偿服务项目 ； 2、 法规和政策规定允许物业服务企业所经营的其他有偿服务项目 ； 第四条 乙方提供的前期物业 服务 质量 选择以下方式： 普通 住宅 项目 ： 公共性物业服务标准 达到 青岛 市 普通住宅物业服务等级标准 的 三 星 级标准 ，服务标准详细内容见附件 四 ；电梯、自动消防设施维护运行服务达到 青岛市相关 规定的特种设施设备维护运行服务标准。 5 第三章 物业 服务费用 第 五 条 本物业管理区域物业服务收费 采用包干制 方式： 物业服务费 由业主按 其拥有物业的 法定房屋产权面积（不含与住宅配
5、套的储藏室面积）交纳，具体标准如下： 1、 高层住宅： 人民币 1.30 元 /月 .平方米 （ 包括 电梯维护运行费 0.40 元 /月 .平方米 ）商业用房： 人民币 2.5 元 /月 .平方米 （不含电梯维护运行费；商业用房电梯运行费1.0 元 /月 .平方米 ） 2、高层住宅物业业主改变其物业用途，要按改变后物业缴纳相应的物业服务费和电梯运行费。 3、 物业服务费 主要用于以下开支： （ 1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （ 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护 、检测 费用； （ 3）物业管理区域清洁卫生费用； （ 4）物业管理区域绿化养护费用； （
6、 5）物业管理区域秩序维护费用； （ 6） 日常 办公费用； （ 7）物业 服务 企业固定资产折旧； （ 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （ 9）法定税费； （ 10）物业 服务 企业的利润； 6 （ 11） 其他相关物业服务 费用 。 乙方按照上述标准收取物业服务费 ，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 第 六 条 业主应于 开发商发放的正式房屋交付使用通知书 指定 的交房时间 之日起交纳物业服务费 ，逾期办理入住手 续的，物业服务费计收时间不变。 1、 物业服务费 按 季 预先 交纳，业主或物业使用人应在 每 季的末月五日至二十日之
7、间提 前 缴纳下一季 物业 服务 费 。 2、 纳入物业管理 范围的已出售并交付的空置物业，其物业服务费由物业买受人全额缴纳 。 7 第四章 物业的经营与管理 第 七 条 停车场收费分别采取以下方式： 1、 该小区建筑区划内规划的地上停车位、地下停车场（库），由甲方投资建设，其所有权归属于甲方 ， 委托乙方 进行车辆停放 管理， 业主和物业使用人有优先使用权， 地上停车位的使用人 按照 30 元 /个月的标准向乙方交纳停车服务费 ； 地下停车位的使用人 按照 50 元 /个月标准向乙方交纳停车服务费。 2、未涉及内容按照青岛市物价局物业服务收费管理办法 （ 2012 年 8 月 30 日）相关
8、规定 执行 。 第 八 条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的 车位 停车 服务协议， 并按照 青岛市物价局物业服务收费管理办法 （ 2012 年 8 月 30 日）的规定提供停车服务； 车位使用人 对车辆有看管要求的，应当与 乙方 另行签订看管协议。 第九条 本物业管理区域内属于全体业主所共有的 物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营，经营收益按下列约定分配： 1、乙方提取 20%作为 管理费及佣金； 2、剩余收益用于公用部位、公共设施设备维护保养费用，由乙方代为管理。 8 第五章 物业的承接 验收 第 十 条 甲 、 乙双方应就物业承接时间、承接内容、承接查验、承接前后的责任等事项进行
9、约定，并在约定时间按照物业承接查验办法（建房【 2010】 165 号）规定，对接管物业和资料进行逐项承接查验，现场共同确认查验结果，签订物业承接查验协议。 第十 一 条 物业承接查验协议应当对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。 承接查验完成后，乙方按照 前期 物 业服务 合同约定，接管物业管理 区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施 设备、构筑物、公共区域等。 第十 二 条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力 ； 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定
10、的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。 第十 三 条 乙方承接物业时，甲方应 同时 向乙方移交下列资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、设施设备的安装、使用和维护保养 等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、业主资料； 5、与供水、供电、供热、网络通讯等有关单位签订的使用管理合同 的复印件 ； 6、其他需要移交的技术资料。 第十 四 条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 9 第十 五 条 甲方按有关规定向乙方提供能够直接
11、投入使用且具备水、电、采光、通风等正常使用功能的物业服务 用房， 物业服务用房建筑面积 385.35 平方米 。 分期建设的项目在首期交付时的物业 服务 用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分 之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业 服务 用房全部交付。物业 服务 用房按规划要求在末期建设的 ， 甲方应当事先交付符合要求的物业 服务 临时用房。 第十 六 条 物业 服务 用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。 10 第六章 相关责任 第十 七 条 甲方相关责任： 1、业主大会成立前， 甲方委托 乙方 制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使
12、用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 2、督促业主、物业使用 人遵守 临时 管理规约 和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境 卫生的维护等方面的管理制度； 3、及时依法履行对物业的保修责任； 4、因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应 及时 告知相关业主和乙方，共同商定施工方案； 5、支持和配合乙方做好物业 服务工作， 积极参与社区建设活动； 6、监督、检查乙方物业 服务 方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况； 7、负责处理因甲方遗留问题引发的物业 服务 纠纷； 8、法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任；
13、 第十 八 条 乙方相关责任： 1、按照合同要求，对物业管理区域全体业主提供物 业服务 ； 积极参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议； 3、结合本物 业的实际情况，编制物业服务 方案、年度管理计划、年度维修养护计划，制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 4、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费11 用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题； 5、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业 服务 的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接
14、受甲方、业 主、物业使用人的监督； 6、督促业主、物业使用人遵守 临时 管理规约 和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度； 7、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反 临时管理规约 和物业管理区域内物业管理规章制度的行为； 8、应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡 查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的 行为及时
15、劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告； 9、自本合同终止时起 15 日内， 乙方应及时撤离物业管理区域，并 向甲方或业主委员会移交 物业服务用房、物业档案及物业服务档案、相关资料等属 于全体业主所有的财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交； 10、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任； 12 第 七 章 专项维修资金 第 十九 条 本物业管理区域专项维修资金 的 交存、管理、使用、续筹等按照 青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行） 的规定执行。 第 二 十 条 专项维修资金的 交存：甲方应在办理房屋交付手续前，到维修资金管理部门办理本物业管理区域维修资金交存备案手续，并按规定程序履行
16、相关 义务 。 第二十 一 条 专项维修资金的使用 ：乙方应协助业主、业主委员会制定维修方案，按照规定办理维修资金支用手续，保证物业区域内共用部位、 共 用设施设备得到及时修复 。 13 第 八 章 违约责任 第二十 二 条 甲方违反本合同 第十条、第十一条、 第十二条 、第十三条 的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的 损失。 第二 十 三 条 除前条规定情况外，乙方的管理服务未达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内改进；给业主或物业使用人造成损失的，乙方
17、应承担相应的赔偿责任。 第二十 四 条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第 五条、第六 条 的约定，未能按时足额交纳物业服务费 的， 应 按 应交总 额的 百分之 三 向乙方支付违约金。 第二十 五 条 乙方违反本合同第 五条、第六 条的约定，擅自提高物业服务收费 标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍 返还。 第二十 六 条 甲方违反本合同 第十 四 条 的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。 第二十 七 条 以下情况乙方不承担责任： 1、因不可抗力导致物业服务中
18、断的； 2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； 3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的； 第二十 八 条 甲方拒不履行交接义务、擅自变更物业服务单位 ，应按 当年应交 服务14 费 10%的标准向乙方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；乙方擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，应按 当年应交服务 费 10% 的标准向甲方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。 第 九 章 其他事项 第 二十九 条 普通住宅项目，在合同期限内，
19、如遇市价格主管部门调整前期物业服务费、停车服务费基准价，则本合同约定的前期物业服务费、停车服务费收费标准将按照基准价调整幅度同时、同比例予以调整。 第 三十 条 本合同期限自 2013 年 11 月 25 日起至 2015 年 11 月 25 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业 服务 企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 第三十 一 条 本合同期满，业主大会 尚未成立 或已成立业主大会但未选聘新 的 物业服务企业的 ，乙方 可以按照本合同约定，继续从事 本物业管理区域的 物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理服务企业之日起终止 。 第三十二条 本合同期满， 甲方
20、决定不再聘用乙方的，应在期满前 3 个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前 3 个月书面通知甲方。 第三十 三 条 除以上情况外， 本合同终止时， 乙方应将物业 服务用房、 物业档案及物业服务档案 、 相关 资料等属于全体业主所有的财物及时完整 的 移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 其它物业公司 代管。 第三 十 四 条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 15 第 三十 五 条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以 补充协议 为准。 第 三十 六 条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解
21、决，协商不成，双方可选择以下 第 2 种方式处理： 1、向 青岛市 仲裁委员会申请仲裁； 2、向 甲方 住所 地 人民法院提起诉讼。 第 三十 七 条 本合同一式 陆 份，甲 方 执 叁 份 ， 乙方 执 贰 份 ， 物业主管部门留存 壹 份 。 第三十 八 条 其他约定： （本行以下无正文） 甲方（签章） 乙方（签章） 法定代表人 法定代表人 2013 年 11 月 22 日 2013 年 11 月 22 日 16 附件 一 ： 物业构成明细 类 型 幢 数 套（单元）数 建筑面积 （平方米） 高层住宅 640 54595.09 商业用房 61 4257.72 车 库 15322 配套 用房
22、 542.28 合 计 74717.09 备 注 17 附件 二 ： 物业共用部位明细 1、房屋承重结构； 2、房屋主体结构； 3、公共门厅； 4、公共走廊； 5、公共楼梯间； 6、内天井 ; 7、户外墙面； 8、屋面； 9、传达室； 10、 居民健身场地 ； 11、 配电室 ； 12、 社区卫生服务站 ； 13、 换热站 ； 14、 公共厕所 。 18 附件 三 ： 物业共用设施设备明细 1、绿地 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 2、道路 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 3、化粪池 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 4、污水井 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 5、雨水井
23、 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 6、垃圾中转站 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 7、水泵 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 8、水箱 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 9、电梯 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 10、信报箱 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 11、消防设施 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 12、公共照明设施 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 13、监控设施 参照竣工图纸，以最终实际交付 为准 ； 14、避雷设施 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 15、共用天线 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 16、 室内 车库 参照竣工图纸，
24、以最终实际交付为准 ； 17、露天停车场 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 18、非机动车库 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 19、共用设施设备用房 参照竣工图纸，以最终实际交付为准 ； 19 20、物业 服务 用房 385.35 平方米 。 附件 四 ： 前期物业服务质量标准 前期物业管理服务质量标准 1 综合管理服务 1.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务 手册。 1.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 1.3 客户服务接待场所工作时间不少于 8 小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。 1.4 24 小时受理业主或物
25、业使用人报修。急修 20 分钟内到现场处理，一般修理 2 日内完成（预约除外）。 1.5 对业主或物业使用人的投诉在 2 日内答复处理。 1.6 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布 1 次服务资金的收支情况。 1.7 能提供 3 种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车 、邮件收发、信息咨询等。 1.8 每年开展 2 次以上一定规模的社区文化活动。 1.9 每年的沟通面不低于小区住户的 70%，每年至少 2 次征询业主对物业服务的意见，满意率达 90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达 80%，处理率达 90%以上。 2 房屋管理与维修养护服务
26、 2.1 房屋管理 2.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修20 管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。 2.1.2 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 2.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。 2.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。 2.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。 2.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。 2.1.7 对违反规划私搭乱建
27、、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。 2.2 巡查与维修养护 2.2.1 巡查 物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括： 每年 1 次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定； 每年检查 1 次墙体、墙面； 每年检查 1 次顶棚； 每年检查 1 次楼梯、扶手； 每年检查 1 次屋面保温隔热层、防水层； 每年检查 1 次散水坡、雨檐台、连廊； 每年全面检查 1 次楼板、地面砖； 21 每季巡查 1 次小区各标识； 每月全面检查 1 次公共门窗； 每月巡查 1 次路面、侧石、井盖等； 每月巡查 1 次围墙； 每月巡查 1 次休闲椅
28、、凉亭、雕塑、景观小品； 每月巡查 1 次室外健身设施、儿童乐园。 2.2.2 维修服务 在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在 3 日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于 3 日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。 2.3 装饰装修管理 2.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议 ，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。 2.3.2 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响
29、房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。 2.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 2.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在 35 日内清运。 自行清运装修垃圾的，应 采用袋装运输或密闭运输的方式，在 3 5 日内清运。 3 共用设备设施运行、维修、保养服务 22 3.1 供配电 3.1.1 每日 1 次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查 1 次。 3.1.2 高低压配电柜、变压器每年
30、1 次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。 3.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。 3.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。 3.2 公共照明 3.2.1 院落、楼道照明每月巡查 1 次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率 90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。 3.2.2 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年 1 次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率 85%以上。 3.3 电梯 3.3.1 电梯设备运行
31、情况每日巡查 1 次，建立记录。 3.3.2 保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。 3.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养 ，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴年检合格证。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。 3.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复， 一般性换件维修 1 日内完成，较为复杂维修 3 日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在 15 分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。 23 3.4
32、给排水 3.4.1 生活供水 3.4.1.1 泵房设备运行情况每日检查 1 次；地下室、管道井等部位明装管线、 阀门巡查每月 1 次。 3.4.1.2 水泵、阀门全面检查、检测、保养每年 1 次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月 1 次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少 1 次。 3.4.1.3 水箱、水池每年清洗 2 次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。 3.4.1.4 水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。 3.4.1.5 泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放
33、，能有效防止蛇鼠等小动物进入。 3.4.2 雨污水排放 3.4.3 公共污水管道每年检查 1 次，视情况进行清通，排水畅通。 3.4.4 雨水管道、化粪池等部位每半年检查 1 次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。 3.4.5 污水提升泵检查保养每年 1 次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。 3.4.6 雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。 3.4.7 不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。 3.5 供热设施 3.5.1 自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专 业供暖公司维护、管理；采用集中
34、供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。 3.5.2 每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。 24 3.5.3 供热季节，供热交换站内应设 24 小时值班人员，每 6 小时对机房和设备巡视 1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。 3.5.4 维修人员每日 10:00、 22:00 对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。 3.6 安全防范设 施 物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作： 监控系统，做
35、到： . 设备设施 24 小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； . 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； . 设备出现故障，能及时修复。 门禁系统，做到： . 每周巡视 1 次，保证系统工作正常； . 门锁、对讲主机检查保养每季 1 次； . 一般性故障 2 小时内修复；较为复杂的故障 2 日内修复。 电子巡更，做到： . 调试保养每 季 1 次，保证正常运行； . 保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 周界防范系统，做到： . 主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查 1 次； .
36、报警系统有效性测试每周 1 次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号； 25 . 系统发生故障，一般性故障 1 小时内修复，较为复杂的故障 24 小时内修复。 3.7 防雷接地系统 3.7.1 每年对避雷装置进行 2 次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。 3.7.2 高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。 4 协助公共秩序维护服务 4.1 人员要求 4.1.1 专职公共秩序维护人员中 55 周岁以下的人员占总数的 60%以上，身体健康，有较强的责任心， 能协助有关部门维持小区正常生活秩序。 4.1.2 有较强的安全防范能力，能正确使用
37、各类消防、安防器械和设备。 4.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。 4.2 门岗 4.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。 4.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。 4.2.3 各出入口 24 小时值班，主出入口双人值勤， 7:00 9:00、 17:00 19:00 设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。 4.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。 4.2.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。 4.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。 4.3 巡逻 4.3
38、.1 制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每 3 小时巡查 1 次，重点部位26 增加巡查频 次。 4.3.2 每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。 4.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。 4.4 车辆管理 4.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。 4.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通 道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。 4.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用 。 4.4.4
39、收取车辆看管费的车场、车库设专人 24 小时值班，车辆出入记录规范、详实。 4.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。 4.4.6 非机动车应定点停放。 4.5 监控 4.5.1 设有监控室的应有专人 24 小时值班，交接班记录规范、详实。 4.5.2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。 4.5.3 监控的录入资料至少保持 30 日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。 4.6 紧急事故防范 4.6.1 对洪涝、地震等突发性 自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发27 事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部
40、门，并协助采取相应措施。 4.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。 4.6.3 每年组织 1 次以上应急预案演习。 5 保洁服务 5.1 楼内保洁 5.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁 1 次，地面每周湿拖 1 次。 5.1.2 楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁 1 次。 5.1.3 天花板、公共灯具、墙面 、踢脚线每季清洁 1 次。 5.1.4 共用门窗玻璃，每 2 月擦拭 1 次，目视干净。 5.1.5 电梯轿厢地面、四壁每日清洁 1 次，目视干净。 5.2 外围保洁 5.2.1 道路每日清扫 1 次，目视无明显杂
41、物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行。 5.2.2 绿化带每 2 日清洁 1 次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。 5.2.3 水景开放期内，每 2 日清洁 1 次，水面无明显漂浮物。 5.2.4 休闲娱乐、健身设施每 2 日擦拭 1 次。设施表面干净，地面无杂物。 5.2.5 3 米以下庭院灯、草坪灯每月清洁 1 次，目视干净。 5.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁 1 次，目视干净。 5.2.7 天台、明沟、上人屋面每 2 月清洁 1 次，无垃圾堆放，排水顺畅。 28 5.2.8 设有公共卫生间的，每日清洁 1 次；每月 1 次对公共卫生间进行消
42、杀。 5.3 车库、车棚 5.3.1 地面每 2 日清洁 1 次，每 2 月冲刷 1 次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。 5.3.2 天花板、墙面每季清洁 1 次，无蜘蛛网。 5.3.3 门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公 共设施每季清洁 1 次。 5.4 垃圾收集与处理 5.4.1 应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。 5.4.2 建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。 5.4.3 垃圾桶、果皮箱每月清洁 2 次。 5.5 卫生消杀 蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀 1 次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行 1 次，无明显鼠迹。 6 绿化服务 根据住宅小区内绿化实际情况应做到： 对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果； 定期清除绿地杂草 、杂物，杂草面积小于 10%； 对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到 90%，土地无明显裸露； 适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害； 树木侧枝分布基本均匀 ，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。
