1、1项目前期物业服务合同甲 方： 地 址： 联系电话： 法人代表： 传真号码： 乙 方： 长城物业集团股份有限公司 地 址： 深圳市福田区百花五路七号长源楼二层 联系电话： 0755-23603978 法人代表： 马兴文 传真号码： 0755-83997399 根据国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 方圆经纬花园 项目（以下简称本物业）实行专业化的物业管理服务订立本合同，供双方恪守。第一章 项目基本情况第一条 物业基本情况:物业名称: 物业类型: 高层住宅、商业坐落位置: 总占地面积: 246 亩；总建筑面积:80 万平方米，其中一期 50.73 万
2、平方米，一期地上建筑面积为：37.64 万平方米，拟 2014 年 10 月交付；一期地下建筑面积: 28671.05 平方米；一期绿化面积: 40000 平方米；2一期绿化率: 30.7% ；一期总户数:共 3500 户；一期车位数量: 地下机动停车位 2992 个。上述指标最终以 市工程竣工验收备案表为准，指标如有调整变化，本合同的各项条款不变，以下各章服务条款均为一期所订，二期具体服务费用及相关开办费、空置费等费用标准另行签订补充协议进行约定。第二章 物业服务内容及标准第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：（详见附件二）1 物业共用部位的维修、养护和管理；共用
3、部位是指房屋主体承重结构部位（包括公用基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） 、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、及相关规范标准规定的其它共用部位等。 2 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、及相关规范标准规定的其它共用部位等。 3 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4 公共绿化的养护和管理；绿化苗木生长良好，及时修剪、补栽。5 车辆停放管理；保证各种交通标识完好； 维
4、持车辆进出秩序，保证通道畅通； 对进出的机动车辆进行登记，指引车辆按位有序停放； 保证各种车辆进出有序； 纠正乱停乱放现象；对处来车辆进行管理。6 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序； 维护小区内公共设施、设备不受损坏；负责按规定时间和路线进行巡逻；发生安全事件及时上报相关部门。7 装饰装修管理服务；38 物业档案资料管理。第三条 依法应由物业服务企业管理服务的其它事项。第四条 乙方按中国物业管理协会 2004 年印发普通住宅小区物业管理服务等级标准一级服务标准提供服务。第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分或其他个性化需求提供维修养护服务或其
5、他个性化服务，但委托的单个业主应就乙方所提供的服务另行支付费用，服务内容和费用标准由双方另行商定。第三章 物业服务期限第六条 本物业管理服务期限从甲方与首期首批购房者签订的商品房买卖合同（含预售）中约定的交房日期起计算满 三 年，甲方应在与首期首批购房者签订商品房买卖合同（含预售）之后 7 日内，将商品房买卖合同（含预售）中约定的交房时间书面通知乙方。第七条 在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至甲方或业主委员会与乙方
6、或其它物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止，但乙方有权于合同延续期内在提前 1 个月通知的情况下退出。第四章 物业服务费用第八条 物业服务收费方式本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。第九条 物业服务收费标准物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：一期高层住宅： 物业服务费单价为 2.0 元/月平方米，其中包括公摊能耗费 0.40 元/月平方米；一期商业物业：物业服务费单价为 3.0 元/月平方米，其中包括公摊能耗费 0.40 元/月平方米；4改变原设计功能的物业，按改变后的实际使用功能类别的管理服务费标准收取。物业管理区域内的水电气等能耗费用由供给方直接向用户终端
7、收取。第十条 物业服务费调整：如遇政策性调整社会最低工资标准或当地能源供应单位公布新的能源价格，造成物业服务成本发生重大变化时，乙方可向甲方或业主委员会提出调整物业服务费。1. 物业服务成本中人工费用占 51.50 %，能耗费用占 19.12 %。2. 物业服务费随社会平均工资调整的计算公式及实施时间：调整后物业服务费标准=物业服务费标准1+51.50%（新社会平均工资-原社会平均工资）/原社会平均工资 。自当地政府主管部门（地、市统计局）公布社会平均工资的次月起实施。3. 物业服务费随能源价格调整的计算公式及实施时间：调整后物业服务费标准=物业服务费标准1+19.12%（新能源价格标准-原能
8、源价格标准）/原能源价格标准 。自当地能源供应单位公布新能源价格标准的次月起实施。4. 本合同所约定的物业服务费标准是依据合同签订当时的能源价格标准及2010 年社会平均工资测算，即社平工资为 2731.58 元/人.月，电费单价为 0.8252 元/度，水费单价为： 3.05 元/吨，当项目入住时，若上述社平工资、能源单价有所调整，则应当本条 2.3.条款约定对物业服务费标准作相应调整。5. 甲方在开发建设过程中更改原设计规划， （例如：增加绿化景观、水体河道、设备设施、减少项目交付面积等）由此导致乙方物业服务费用成本的增加或物业服务费用收入的不足，相应差额由甲方予以补贴或调整物业服务费单价
9、。6. 物业服务费调整及实施时间：物业服务费调整通过后的次月起实施。第十一条 物业服务费用主要用于以下开支：1 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3 物业管理区域清洁卫生费用；4 物业管理区域绿化养护费用；55 物业管理区域秩序维护费用；6 办公费用；7 物业管理企业固定资产折旧；8 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9 管理费分摊；10 法定税费；11 物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第十二条 物业服务费的收取1 本物
10、业管理服务费从甲方与首期首批购房者签订的商品房买卖合同（含预售）中约定的交房日期起计收；2 物业管理服务费，首次入住预收一年物业服务费，此后按半年缴纳，每次收缴费用时间为收缴时段的首月 10 日前，业主逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；3 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；4 如遇政府政策调整，经甲、乙双方协商按调整后的标准执行。第十三条 空置物业费纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业服务费用由甲方承担，本项目空置物业服务
11、费收取标准按当时执行标准的 90%收取，销售并已交付在 90%以上时不收取空置费，当月空置服务费于次月的 10 日前由甲方支付给乙方。第十四条 物业服务开办费用、前期介入费用（具体费用见附件一)1 甲方负责向乙方提供本项目物业管理服务工作所必须的项目物业服务开办费用（物资装备费） ，本项目物业服务开办费（物资装备费）共计人民币（大写） 叁拾叁点玖柒(33.97) 万元；2 甲方应于本物业入住前 100 天向乙方支付本项目物业服务开办费（物资装备费）50%共计人民币（大写） 拾陆点玖玖(16.99) 万元；剩余本项目物业服务开办费（物资装备费）50%共计人民币（大写） 拾陆点玖捌(16.98)
12、6万元在本物业入住前 60 天前向乙方一次性支付完毕；3 甲方负责向乙方提供本项目物业管理服务工作所必须的本项目物业前期介入费（前期介入人员费用）共计人民币（大写）伍拾肆点玖壹(54.91）万元；甲方应于本物业入住前 100 天支付 50%费用，剩余 50%费用在本物业入住前60 天一次性支付。4 本项目物业前期介入费（前期介入人员费用）包含本项目经理、工程部经理于项目入住前 90 天进驻现场，管理人员于本物业入住前 60 天进驻现场，全体操作人员于本物业入住前 30 天进驻现场的人员费用。第十五条 代收代付费用1 如本项目的水、电、气、暖的供给方委托乙方进行代收代付各项费用，则由本项目的水、
13、电、气、暖的供给方与乙方另行签订委托协议，且乙方有权收取一定比例的佣金。2 如本项目的水、电、气、暖的供给方委托乙方进行代收代付各项费用，则业主及物业使用人应于次月 10 日前向乙方缴纳所有乙方为业主及物业使用人代收代付的所有费用。逾期缴纳，则乙方有权按每日万分之五向逾期缴纳人收取违约金。第五章 物业的经营与管理第十六条 停车场收费标准车位收费标准另行商定。甲方室内停车位用于销售的，应当预留一定数量的车位，用于向本项目业主出租，以缓解停车压力。停车场收入主要用于支付停车场运行成本及补贴物业管理费的不足，停车场的车位使用采取先交费后使用的原则。以上费用仅为车位有偿使用、停车秩序疏导服务费用，不包
14、含车辆及车上财产的保管服务费用。第十七条 特约服务收费乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目收费遵从以下标准：1 属于市场价调节价的按照市场调节价或低于市场价的价格向业主和物业使7用人收取；2 属于政府指导价的按照政府指导价执行；3 乙方可按与业主和物业使用人协议商定的特约服务项目及项目收费标准提供服务。第十八条 其它经营收入乙方利用其他共用部位、共用设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌） ，应征得甲方及相关业主的同意，所得收益乙方提取管理成本后，剩余部分可用于补充专项维修资金或补贴物业管理服务费。第六章 物业的承接查验第十九条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的
15、保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第二十条 甲乙双方应按照物业承接查验办法签订物业承接查验协议 。第二十一条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照物业承接查验办法进行查验并签订确认书，由双方书面授权人员签字并加盖公章（合同主体）后确认，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第二十二条 在物业管理交接验收十个工作日前，甲方负责完成向乙方完整移交下列资料：1 物业规划设计方案、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3 供水、供电、供气、供热、通信、有
16、线电视等准许使用文件；4 物业质量保修文件和物业使用说明文件；5 承接查验所必需的其他资料。6 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第二十三条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，8办理物业项目整体交接手续。第二十四条 甲乙双方在承接查验中发现的问题，由甲方负责解决并承担相关责任。第七章 甲方的权利和义务第二十五条 甲方应在与首期首批购房者签订商品房买卖合同（含预售）之后 7日内，将商品房买卖合同（含预售）中约定的交房时间书面通知乙方。第二十六条 在
17、房屋正式销售之前，负责制定临时管理规约 ，在购房人签订物业买卖合同时，让购房人对业主临时规约予以书面承诺。第二十七条 协调、处理本合同生效前发生的工程等遗留问题：遗留问题由甲方敦促施工方负责处理，未按规定或约定时间处理的，由甲方负责处理。第二十八条 在保修责任内，如存在质量问题，由甲方负责返修，甲方未能及时返修的，可委托乙方代为维修，所发生费用及相关责任由甲方承担。第二十九条 甲方依据国家相关规定及商品房买卖合同 （含预售）中约定的交楼标准向业主交付房屋，并协助乙方顺利办理业主入住手续。其中包括但不限于以下内容：1 保证水、电、燃气“三通” ， （正式水、电未通前，临时水、电收费与实际成本差价
18、部分由甲方承担） ；电视、电话、燃气管线到户；二次供水水质经防疫部门检疫合格；2 按照政府交通主管部门要求，对停车场设置出入口，划好车位线，安装好限速器、安全防撞栏、通道指标牌等设施，并协助办理停车场使用许可证；3 配备本物业各栋各楼层及室外垃圾箱（桶） ，并在本物业隐蔽处设置垃圾中转站；4 按市邮政部门要求，统一安装信报箱，并达到通邮条件；5 完善本物业区域内水、电、气的总体计量及分户计量装置；6 按照本物业原有规划设计及乙方提供的本物业整体标识设计配备方案，对本物业各类设施、设备、房号、楼层号、栋号、消防疏散图、本物业总平面图、宣传栏、公告、规约栏、会所、娱乐等公共场所、地下停车场及首层电
19、梯厅内外的各类标识警示牌、指示牌和告示牌等在审定后进行制作和安装。9第三十条 本物业一期定于 2014 年 10 月 19 日为业主入住时间，一期 50 万平米一次性竣工，并在 8 个月内全部入住完毕，入住时间如有变更，则甲方至少提前 120 天书面通知乙方，并在向业主交付新建商品住宅时，须执行建设部关于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定。第三十一条 在本物业内设置安防监控系统、住户对讲系统、楼宇自动化、智能收费管理系统等技防设施，应统一设置在一个值班室，以利于本物业的治安管理。第三十二条 在本合同有效期限内，有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，有权有选择地播放、展示、发
20、布与长城物业品牌有关的物业管理资讯、信息（如录相、图片、文字说明） 、广告等。第三十三条 负责做好交房前的精细开荒与单元门厅等主要位置的成品保护工作。第三十四条 不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。第三十五条 法律法规规章规定由甲方承担的其它责任。第八章 乙方的权利和义务第三十六条 自本合同签订之日起十五日内，乙方指定本物业项目联系人，便于与甲方沟通联系。第三十七条 乙方须于本物业首批首期入住前 90 天内组建物业管理处，配备主要物业管理人员，并代表乙方履行本合同的权利和义务。第三十八条 将物业管理特约服务收费项目、收费标准及收费办法在其经营场所或者收费地点醒目位置公布。第
21、三十九条 本合同终止时，乙方须向甲方或本物业业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案、资料。在新的物业管理公司入驻时，做好设备设施、档案资料、用房等的交接及善后工作。第四十条 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导、接受甲方和业主的监督。第四十一条 对甲方、业主和物业使用人违反相关物业管理法律法规及经纬花10园一期管理规约的行为采取适当方式，告知、劝导、督促甲方、业主和物业使用人进行改正。第四十二条 向业主收取物业管理服务费等政府规定的各项费用。第四十三条 法规政策规定由乙方承担的其它责任。1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；2、制
22、定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；3、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；4、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；5、对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；6、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；8、负责编制物业管理年度
23、管理计划，资金使用计划及决算报告；9、每年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；10、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；11、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；13、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务；11第九章 专项维修
24、资金的使用第四十四条 专项维修资金的缴存按国家相关规定和标准执行。专项维修资金使用范围，主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。第十章 管理用房第四十五条 依据本合同规定，在本项目物业首期首批业主入住前 60 天，甲方向乙方提供项目总建筑面积约 1500 M2已做好装修并适应本物业档次的地上管理用房，上述用房的产权属全体业主所有，乙方在本合同期内享有无偿使用权（客户服务中心用房的位置应设在首层方便业主办事，其装修标准要与本物业的档次和格调相适应） 。为使小区物业管理在入住后能正常进行，甲方应按乙方要求方案对物业管理用房（含管理处客户服务中心）进行装修；生活用房要求水电到
25、位，地面铺设瓷砖，天花墙面四白落地；卫生间装修到位，能满足基本生活需求。本合同终止，乙方应将物业管理用房交还给甲方或业主委员会。若甲方原因导致管理用房不能如期交付乙方使用，甲方将通过费用包干形式（具体金额另行商） ，由乙方在本物业周边租用，保证必要的管理用房。本合同终止时，乙方须向甲方或本物业业主委员会移交全部管理用房的交接及善后工作。第十一章 违约责任第四十六条 甲方违反本合同第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条、第五条约定的服务内容和质量标准的，由此而产生的一切后果和责任均由甲方承担。第四十七条 如因乙方自身
26、的原因导致管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条、第五条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，限期整改后仍不能达到目标的，甲方有权解除本合同，另行选聘物业管理公司。第四十八条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第九条、第十三条、第十四条12的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。第四十九条 乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第五十条 甲方违反本合同第十九条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复
27、费用及造成的其他损失由甲方承担。第五十一条 因甲方房屋建筑（设施、设备）质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因造成设备设施损坏或重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准） 。第五十二条 因甲方、业主或物业使用人原因未能按时缴纳各项代收代付费用，造成水、电、汽、暖等相关部门未能正常供给的，乙方无需承担由此产生的各类损失与责任，且乙方可以不再进行代收代付相关费用，由相关供给方向相关使用人直接收取，由此造成乙方损失的，乙方有权向相关责任方索赔及/或解除本合同。第五十三条 甲方违反本合同第十三
28、条、第十四条的约定，未能按时向乙方支付本合同约定的各项费用，致使乙方物业管理服务工作未能正常开展，乙方有权要求甲方限期支付，限期仍未能成支付的，乙方有权向甲方追收及/或解除本合同。第五十四条 房屋建筑、附属设施、设备因发生重大事故时，应提请政府有关主管部门进行鉴定，按鉴定结论各自承担相应的责任。第五十五条 双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：1 因不可抗力导致的中断服务；2 因物业本身固有的瑕疵造成的损害；3 因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；4 非因乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的运行中
29、断、障碍和损失；5 其它由于甲方、业主或和物业使用人以及其它第三人的原因导致乙方的物13业服务无法达到合同要求的。第十二章 争议解决第五十六条 甲乙双方凡因履行本合同所引起或与本合同有关的任何争议，双方首先应协商解决，协商不成时，任何一方均应向甲方所在地人民法院提起诉讼。第十三章 其它事项第五十七条 根据属地管理的原则，乙方将在本地成立分支机构管理本项目。乙方具备郑州市的物业服务资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其经营的合法性，并须使该合法性持续至本合同执行终止之日。第五十八条 考虑到未来人力成本上升、物价上涨等通胀因素或政策性上调人工成本的严峻现实，确实导致物业管理服务出现入不敷出时，甲
30、方应协助乙方上调物业服务费工作，以保证本项目的服务品质。双方约定，乙方若上调服务费时，必须符合相关法律法规程序。第五十九条 甲乙双方经协商一致，可另订书面协议，对本合同的条款进行修订、更改或补充，另订的书面协议与本合同具有同等法律效力。第六十条 任何一方对对方（包括本物业业主、物业使用人）的经营信息及相关资料均负有保密义务，在本合同履行期间内，不得以任何形式泄露。第六十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法律法规及时协商处理，以避免损失的扩大。第六十二条 本合同如与法律、法规、规章相抵触，以法律、法规、规章为准。第六十三条 本合同自双方签字盖章之
31、日起生效，如甲乙双方分别于不同日期签署本合同，则以后签署的一方签订的日期为本合同的生效日期。第六十四条 本合同附件共 26 页一式 玖 份，甲、乙双方各执 肆 份，当地主管部门备案一份，每份均具有同等法律效力。14此页无正文甲 方：（盖章） 代 表 人： 签订日期： 乙 方：（盖章） 代 表 人： 经 办 人： 签订日期： 签订地点： 15附件一：前期介入费和物业服务开办费用明细1.0 前期介入人员费用测算 1.1 前期介入人工成本费用总表项目 金额（元） 备注项目经理成本 72504.46提前三个月进场，与相关单位进行对接，组织前期筹备工作，详见附表 1.1.1其他管理人员成本 133984
32、.74提前二个月进场，做好入住前的各项准备工作，详见附表 1.1.2操作类人员成本 325868.04提前一个月进场，熟悉项目基本情况，进行相关培训，详见附表 1.1.3伙食补助 51300.00 详见附表 1.1.4税金 32684.81 按 5.6%计提总成本 616342.04需要贵司提前一个月准备好物业管理用房，保障员工的住宿优惠后价格为：54.91 万元。1.1.1 项目经理成本费用 基本工资费用职位名称 人数 月均职位工资 人均月绩效 月成本经理 1 6416.67 2750.00 9166.67副经理 1 4433.33 1900.00 6333.33小计 2 9166.6716
33、 社会保险费用职位名称 人数 月五险费 住房公积金 月福利费用 月均加班费 月成本 月总成本经理 1 2727.08 623.33 1283.33 492.58 5126.33 14292.99副经理 1 1884.17 430.67 886.67 340.33 3541.83 9875.16小计 1 5126.33 72504.461.1.2 管理层人员成本费用 基本工资费用职位名称 人数 月均职位工资 人均月绩效 月成本客服部长 1 3266.67 816.67 4083.33秩序部长 1 3200.00 800.00 4000.00工程部长 1 3400.00 850.00 4250.0
34、0环境部长 1 3060.00 765.00 3825.00综合事务部长 1 3400.00 850.00 4250.00客服助理 10 1400.00 350.00 1750.00财务助理 1 1700.00 425.00 2125.00小计 16 24283.33 社会保险费用职位名称 人数 月五险费住房公积金月福利费用月均加班费月成本 月总成本客服部长 1 1429.17 326.67 571.67 258.14 2585.64 6668.98秩序部长 1 1400.00 320.00 560.00 252.87 2532.87 6532.87工程部长 1 1487.50 340.00
35、595.00 268.68 2691.18 6941.18环境部长 1 1338.75 306.00 535.50 241.81 2422.06 6247.0617综合事务部长1 1487.50 340.00 595.00 268.68 2691.18 6941.18客服助理 10 612.50 140.00 245.00 271.55 1269.05 30190.52财务助理 1 743.75 170.00 297.50 134.34 1345.59 3470.59小计 16 15537.57 133984.74181.1.3 操作层人员成本费用 基本工资费用职位名称 人数 月均职位工资 人
36、均月绩效 月成本保洁员 49 1143.33 0.00 1143.33秩序维护员 56 1833.33 0.00 1833.33技工 25 1733.33 100.00 1833.33勤杂员 3 1800.00 0.00 1800.00小计 133 6610.00 社会保险费用职位名称 人数 月五险费住房公积金月福利费用月均加班费月成本月总成本保洁员 49 522.01 0.00 160.07 0.00 682.07 89444.97秩序维护员 56 641.67 0.00 256.67 0.00 898.33 152973.33技工 25 641.67 0.00 256.67 284.48
37、1182.82 75403.74勤杂员 3 630.00 0.00 252.00 0.00 882.00 8046.00小计 133 3645.22 325868.041.1.4 伙食补助职位补贴标准 （元/人月） 人数 月份 小计(元)项目经理 300.00 2 3 1800.00其他管理人员 300.00 16 2 9600.00操作类人员 300.00 133 1 39900.0019合计(元) 151 51300.00202.0 物业开办费用明细2.1 物业开办费用总表项目 总费用(元) 备注办公配套类 197500.00 详见：2.1.1工程类 38190.00 详见：2.1.2安防
38、类 69000.00 详见：2.1.3环境类 17000.00 详见：2.1.4税金 18014.64 按 5.6%计提合计（元）：339704.642.1.1 办公配套类物品项目 单位配置数量单价(元) 合计(元) 备注大班台桌椅 套 1 2500.00 2500.00 经理室配置办公桌椅 套 10 1000.00 10000.00管理人员每人配置一套，工程值班室一套客服中心配置套 1 20000.00 20000.00 包括接待桌椅、背板、前台等会议桌椅 套 1 4500.00 4500.00 会议桌一张，会议椅十把沙发 组 2 2800.00 5600.00 客服中心、经理室各一套复印机
39、 台 1 6800.00 6800.00 客服中心配置一台电脑（台式）台 9 3500.00 31500.00管理人员每人一台，客服中心配置一台分体空调 台 1 3000.00 3000.00 客服中心配置一台打印机 台 2 1600.00 3200.00办公室与客服中心各配置一台喷墨打印机21碎纸机 台 1 800.00 800.00 客服中心配置一台，财务收费专用税控机 台 1 3500.00 3500.00 客服中心配置一台，财务收费专用点验钞机 台 1 1000.00 1000.00 客服中心配置一台，财务收费专用塑封机 台 1 400.00 400.00客服中心配置一台，办理停车证、
40、施工人员出入证使用传真机 台 1 2000.00 2000.00 办公室配置一台保险柜 个 1 800.00 800.00 客服中心配置一台，财务收费专用资料档案柜 套 20 400.00 8000.00 负责收集存放业主资料及办公文件标识系统（物业类）套 1 50000.00 50000.00包括客服中心标识灯箱、园区温馨提示牌、设备标识牌等数码相机 部 1 2000.00 2000.00 客服中心配置一台饮水机 个 5 250.00 1250.00客服中心、经理办公室、综合办公室、工程值班室配置员工铁架床 套 60 300.00 18000.00 上下铺铁架床储物柜 个 151 150.0
41、0 22650.00 员工宿舍内，每人配置一个小计(元)：197500.00222.1.2 维修工具类物品项目 单位 配置数量 单价(元) 合计(元) 备注150 型室内疏通机 台 2 2500.00 5000.00电焊机及焊具 套 1 2500.00 2500.00 设施安装焊接冲击钻 台 1 2000.00 2000.00 安装打孔砂轮切割机 台 1 1200.00 1200.00 材料切割水钻 台 1 260.00 260.00 墙体开孔套丝机 台 1 2500.00 2500.00 管道安装云石机 台 1 300.00 300.00 材料切割打钉机 台 1 350 350 设施安装维修
42、台钳 台 1 500.00 500.00 固定材料套铜扳手 套 1 350.00 350.00 设施设备维修梅花扳手、改锥、钻头、开口扳手、管刀等若干 1500.00 1500.00 设施设备维修吹风机 台 2 400.00 800.00 设施设备维修打磨机 台 2 750.00 1500.00 设施维设备修测试仪表 套 3 950.00 2850.00 设备检修7 步 9 步铝合金梯 台 3 650.00 1950.00 设施设备维修手提锯 台 1 2000.00 2000.00 材料切割潜水泵 台 2 2000.00 4000.00 设施维护空气压缩机 台 1 2300.00 2300.0
43、0 设备维修电工工具 套 5 450.00 2250.00 电工作业管道工工具 套 3 400.00 1200.00 水暖作业23高空作业工具 套 2 800.00 1600.00 高空作业应急灯 批 4 95.00 380.00 应急作业摇表 2500V 台 2 250.00 500.00 检修工具钳型电流表 个 2 200.00 400.00 检修工具小计(元)：38190.002.1.3 安防类项目 单位配置数量单价(元)合计(元) 备注对讲机 部 35 1200.00 42000.00客服中心 1 台、工程 15 台、秩序 12 台、主管 5 台、备用 2 台消防套装 套 6 2500
44、.00 15000.00包含消防服、防毒面具、消防斧、消防锹、消防桶等消防梯 个 6 2000.00 12000.00 消防应急救援小计(元)：69000.002.1.4 清洁工具类物品项目 单位 配置数量单价(元)合计(元) 备注高压水枪 台 1 13000 13000 清理地面及突发水浸事件清理积水吸尘吸水机 台 2 2000 4000 绿化草坪修剪小计(元)：17000.0024附件二：物业管理服务质量标准 综合管理服务标准项目 序号 内容 服务要求1服务中心设置（1）小区内设置服务中心。 （2）办公场所整洁有序。 （3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。2管理人员要
45、求（1）服务中心设经理，具有2年以上相应任职经理，管理人员中30%以上具有大专以上学历。 （2）管理人员持有物业管理上岗证书（其中新聘管理人员在1年内取得物业管理上岗证书） 。特种作业人员持有政府或有关部门办法的有效资格证书。 （3）公司员工统一着装、佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。综合管理服务3日常管理与服务（1） 导入服务质量管理体系，实施完善的物业服务方案。 （2 ）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其他费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰。 （3）建立档案管理制度，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案） 、物业租赁档案、日常管
46、理档案等，各种基础资料、台账、图册健全，装订整齐，保存完好。 （4）制定房屋装修业巡视制度，每日巡视1次以上。 （5 ）成立8 小时值班的 “服务中心“，实行统一受理服务制度，公示服务联系电话，受理业主合理诉求。（2） 使用人的咨询、投诉和费用交纳，对业主或使用人的投诉在24小时内答复或报有关部门处理。 （6）24小时受理业主或使用人保修，急修15分钟内到现场处理。 （7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住的80%。 （8）制定服务中心内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等。 （9）
47、能提供6 种以上特约服务（有偿）和6 种便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织4次以上社区活动。 （10 ）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报销有关部门处理。25 公共区域清扫卫生标准项目 序号 内容 服务要求1 人员配置 实行8小时保洁工作制度。2公共部位和公共场地保洁（1）楼面地面每日清扫一次、每周拖洗1次，其中门厅地面每日清扫、拖洗1次以上；（2 ）道路地面、绿地每日清扫1 次以上，广场砖地面及时清扫；目视地面干净。 （3）明沟每日清扫1次，明沟无杂物、无积水。 （4）天台、屋顶保持清洁。 （5）公共门、窗等玻璃每周擦拭1次，其中门厅玻璃每日1次，目视洁
48、净、光亮、无灰尘。 （6）天花板每周除尘1次，目视干净，无蜘蛛网。 （7）水景每日1次打捞漂浮物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。3公共设施保洁（1）楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹1次，保持干净、无灰尘。（2）消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹1次，目视无灰尘、无污渍。 （3）垃圾厢（房）有专人管理，生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗1次，垃圾厢（房）整体清洁、无异味。灭害措施完善。 （4）果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理1次，擦拭1 次，箱（桶）无满溢、无异味、无污渍。4 垃圾收集 （1）收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 （2）定点收集装潢垃圾，每2日清运1 次。公共区域清扫卫生5 其他（1）实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆乱放等现象。 （2）对违反规定饲养宠物的药及时进行劝告，不听劝告的报告有关部门。 （3）配合社区，提供人员对暗井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭鼠。26 公共区域秩序维护标准项目 序号 内容 服务
