1、中国城镇住房保障制度改革与发展,胡晶晶 武汉大学经济与管理学院,主要内容,建立和完善城镇住房保障体制的必要性中国城镇住房保障制度的现状和存在的问题中国城镇住房保障的目标选择与政策设计,1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性,1.1 住房及住房保障的特殊属性,住房的特殊属性：消费与投资兼具性；高价值性；差异性；等等。住房保障的特殊属性：准公共物品。,1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性,1.2 房价上涨使市场不适应群体扩大,商品住房竣工面积占城镇住房的比重，1998年为30%，2010年提高到73%。房地产市场成为满足住房需求的主要渠道。同时，住房价格持续上涨。1997-2003年，增长22.
2、7%，较为平稳；2003-2009年，增长103%，涨幅较大。,收入,敏感度,住房价格敏感度,住房品质敏感度,0,住房以价格适应度为依据，不同收入家庭对住房价格变化的敏感程度不同。价格上涨相同幅度时，较高收入家庭价格适应度高，住房需求量下降较少；而较低收入家庭价格适应度低，住房需求量下降较多。随着价格的上涨，一定收入以下的群体因无力承担住房支出被动地退出市场。,1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性,第六次人口普查显示，城镇人口6.66亿，城镇化率49.68%。新就业、新移民住房困难，成为突出的社会矛盾。,1.3 城镇化发展导致住房矛盾加剧,1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性,我国住房总量
3、不足的矛盾在相当长的时期内会存在。 城镇住房套户比0.8：1 国外经验表明，城镇住房套户比达到1.1：1以后，住房供求基本均衡，一部分富余房源可用于出租。 2009年，美国人口3.07亿人，有住房1.3亿套。 2008年，日本人口1.2亿人，有住房4960万套。 2011年，德国人口8200万人，有住房4000万套以上，相当于平均2人1套住房。柏林人口360万人，有住房190万套（其中租赁住房160万套）。,1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性,2.中国城镇住房保障体系的现状和存在的主要问题,2.1 中国城镇住房保障体系的现状,2.1.1 廉租住房 廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式
4、，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 保障对象 保障方式 资金来源 住房来源 建设标准 建设地点,,中国主要城市廉租住房的申请条件,,国内部分城市廉租住房的申请条件,中国主要城市廉租住房的申请条件,廉租住房的保障方式,货币补贴和实物配租相结合“货币补贴”是由政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，然后由其自行到市场上去承租住房；“实物配租”是由政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。,廉租住房保障的资金来源,第一，财政预算；第二，住房公积金增值收益；第三，土地出让净收益；第四，廉租住房的租金收入
5、；第五，社会捐款；等等,廉租住房的来源,第一，政府新建、收购的住房；第二，腾退的公有住房；第三，社会捐赠的住房；第四，其他渠道筹集的住房。,廉租住房的建设标准,国内部分省市关于新建廉租住房的保障面积标准,廉租住房的建设地点,中国廉租住房保障办法规定：“新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。”,2.中国城镇住房保障体系的现状和存在的主要问题,2.1 中国城镇住房保障体系的现状,2.1.2 经济适用住房根据经济适用住房管理办法（2007），经济适用住房是指
6、政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。单位集资合作建房也是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等与经济适用住房相同。,城市低收入住房困难家庭,城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。,经济适用住房的供应对象,经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住
7、房困难标准，实行动态管理，每年向社会公布一次。,经济适用住房的优惠政策,第一，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。第二，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。第三，经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。第四，建设和供应中的税收优惠。,经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。（2004）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。（2007）关于加强经济适用住房管理有关问题的通知 （建保201059号）：严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套
8、型建筑面积，以增加供应套数。,套型面积,经济适用住房的建设标准,经济适用住房销售基准价格及浮动幅度实行政府指导价，以保本微利为原则。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3核定。市、县政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。,经济适用住房的销售价格,购房人拥有有限产权。购买不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府回购。购买满5年，购房人可转让，但要按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，且政府可优先回购；购房人也可向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。,经济
9、适用住房的退出管理,2.中国城镇住房保障体系的现状和存在的主要问题,2.1 中国城镇住房保障体系的现状,2.1.3 公共租赁住房 公共租赁住房是指由政府提供的面向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员出租的保障性住房。,（限价）商品房,经济适用住房,廉租住房,公共租赁房的供应对象为中低收入住房困难家庭，包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭，还有刚毕业的大学生和外来务工人员。,公共租赁住房的申请对象,2.中国城镇住房保障体系的现状和存在的主要问题,2.2 中国城镇住房保障体系存在的主要问题,保障性住房供应总量不足
10、；住房保障体系缺乏统一性；保障性住房的供应主体较为单一；住房保障方式相互割裂，且结构不合理；住房保障资源分配结构不合理。,3.中国城镇住房保障改革的目标选择与政策设计,3.1中国城镇住房保障改革的目标选择,住房保障理想的目标是“人人有住房”，现实的目标只能是“人人有房住”。公共租赁住房应该成为未来中国城镇保障性住房的主体。,28,3.中国城镇住房保障改革的目标选择与政策设计,准入制度严格审核， 严格保障功能 基本的判别：住房困难（针对谁，严禁以任何形式向住房不困难的家庭供应保障性住房 ） 次条件：根据本地稳定就业或居住年限，考虑伤残军人、见义勇为者等社会褒奖因素，打分制（谁能申请） 财产与收入（能享受何种程度的保障）,申请、审核和轮候制度,3.2 中国城镇住房保障改革的政策设计,程序公开、透明。 轮候公共资源有限条件下的措施。 公众预期，政府承诺，与保障规划的配套措施； 制订并公布轮候规则、轮候期限，也是地方政府履行住房保障公共服务职责的要求。 审核兼顾公平与效率，行政成本适当。 申请人的诚信义务，对申报资料的真实性负责。,3.2 中国城镇住房保障改革的政策设计,Thank You !,胡晶晶 武汉大学经济与管理学院,
