1、住房制度改革,小组成员,班级：经济学2班主讲人：张文娇 制作人：郭湘伟 林婧 李帅 王宇歌 纪梦婷资料搜集：王宇 沈姣 郭雅倩 吕芙蓉 杨亚星 王彦 魏晓楠 赵超超,目录,一、住房改革的内容二、住房改革发展过程三、问题纠纷四、制度变迁模式五、小组提问六、总结,一、住房制度改革的内容,住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革。深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇日益增长的住房需求。,一、住房制度改革的内容,深化城镇住房制
2、度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。,一、住房制度改革的内容,1. 改革住房建设投资体制。2. 改革住房建设、分配、维修、管理体制。3. 改革住房分配体制。4. 建立双轨制的住房供应体系。5. 建立住房公积金制度。6. 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。7. 建立规范化的房
3、地产交易市场。,二、改革发展过程,1978-1988年的探索试阶；1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段；1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。,第一阶段：探索和试点,1、从1978年开始，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度。2、1980年4月，邓小平同志明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。3、1982年，国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案， 4、1985年，住房制度改革从“三三制”售房转向租金制度改革的研究和设计。5、1986年，选定烟台、唐山、蚌埠进行房改试点，试行“提租补贴、
4、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。,第二阶段：从分批分期到全面推进、深化改革,1、1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，推出关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案2、1988年下半年，出现严重的通货膨胀，零售物价总指数上升185%，使较大幅度提租补贴方案的实施遇到很大困难，用35年完成提租补贴方案的计划也夭折了。3、1991年6月，国务院发出关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知4、1992年6月，国务院房改工作会议再次提出制止。5、1994年7月，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，确定房改的根本目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住
5、房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容，可以概括为“三改四建”.6、1997年底，35个中等城市的公房租金有了较大提高，平均为129元/m2。7、到1998年中，全国城镇自有住房比例已经超过50%，部分省市已超过60%。,“三改四建”,“三改”，即改变计划经济体制下的福利性体制，从住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；从国家、单位建房、分房和维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行体制；从住房实物福利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。 “四建”，即建立与社会主义市场经济体制相
6、适应的新住房制度，包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融、保险，建立政策性、商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。,第三阶段：住房货币化和保障制度,1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系：1调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。2对不同收入家庭实行不同的住房供应政策
7、。对最低收入家庭，由政府或单位提供廉租住房，以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。3发放住房补贴。政府和单位可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。,第三阶段：住房货币化和保障制度,1、截至1998年底，全国已经全面停止实物分房，中国城镇住房制度发生了一次根本性的转变。2、2003年以来，中央一方面继续推进住房制度改革，一方面加大对房地产市场的调控力度。3、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 m2以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上；对购买住房不足5年转手交易的，按售房收入全额征收营业税。在建立住房保障制度方面，加快城
8、镇廉租住房制度建设，稳步扩大廉租住房制度覆盖面。4、2007年以来，中央进一步加大宏观调控的力度。5、在刚刚结束的十一届全国人大一次会议上，温总理在政府工作报告中，将住房保障列为2008年重点推进的九项工作之一。同时，新组建的住房和城乡建设部也已取代原有的建设部，以住房保障为核心的住房制度建设正在迈向新境界。,三、问题纠纷,根据房地产的发展历程可以看出,我国经济的腾飞有目共睹,但与此同时,很多新问题也应运而生,阻碍了改革的进一步深入。从新制度经济学理论来看,这是一种必然结果:一 方面,制度是经济发展的决定性因素,制度的优化会带来经济飞跃式的发展;另一方面,路径依赖的存在决定了制度变迁过程的长期
9、性和艰巨性,不同制度安排之间 的不协调和摩擦必然会导致诸多的社会问题。以住房为例,住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题,要促进我国的住房保障制度建设,就必须结合我国实 际,在加快制度创新的同时,注重不同制度安排之间的协调发展,解决群众住房问题,建设和谐社会。,三、问题纠纷,一、遗留问题1、上市出售已购公有住房，出售人凭房屋所有权证（房屋所有权共有的，还需提交共有人同意出售的书面意见）、身份证或其他有效身份证明、与产权单位签订的公有住房买卖合同、与买受人签订的已购公有住房买卖合同，由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。2、上市出售的已购公有住房土地性质
10、为划拨的，需按照成交价的1%补交土地出让金。权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金缴纳情况并加盖印章。3、 上市出售按房改成本价购买的公有住房，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。,三、问题纠纷,二、相关纠纷 近年来，随着城镇住房制度改革进一步深化，这些房改房已经开始进入二级市场，相关的房改房买卖纠纷、权属纠纷也随之涌现，成为我们在日常法律服务事务中经常遇到的问题。这些问题的出现说明，在市场经济条件下,只要交易费用不为零,就可以用明确界定产权来达到资源配置的最佳效果。不过,一物取何产权形式还要进行具体分析。我国住房制度改革的商 品化社会化取向,已暗含着住宅个人所
11、有的意向,但对住宅和人产权属性的理论研究和政府制度供给还明显滞后,三、问题纠纷,目前住房改革在取得一定成绩的基础上,也积累了诸多矛盾,发展到今天,居民住房困难的矛盾反而更为尖锐。不断攀高的房价虽与加速推进的城镇化带来的住房需 求和土地供应刚性等客观因素有关,但房改过程中的某些政策失当也难辞其咎,这不得不引起我们对相关政策的反思。为了保障广大普通百姓的住房权利,国家对住 房保障制度的改革给予了高度重视,因此在探索符合我国国情的住房保障制度,制定兼顾公平和效率的新的住房保障制度过程中,我们应该看到使用新制度经济学理论研究我国住房保障制度的意义。,中国住房制度改革是渐进式的变迁模式，一方面，他遵循的
12、是局部推进的方针：在渐进式的制度改革中，新体制和旧体制不是截然对立的，因而这样的改革不可能一开始就是全面的，必然是分部分的，直到完全转变。另一方面，这种渐进式的变迁模式又表现出双轨过度的特点。住房制度的改革是在原有基础上逐渐演化的，国家逐渐卸下了提供所有住房的重任，交由市场机制来解决大部分人的住房需求。整个过程是由易到难，循序渐进的过程。中国住房制度的改革模式始终是自上而下与自下而上结合进行的。我国的住房制度的变迁过程就是以政府主导的变迁模式，政府主导型制度变迁与需求诱致型相结合的变迁模式。从现今的实施效果来看，这种把自上而下的强制性制度变迁与自下而上的诱致性制度变迁相结合的改革策略，应该说是
13、成功的。,四、住房制度改革变迁模式,住房制度改革变迁模式,我国的城镇住房制度的变迁是一场政府主导的制度变迁过程，虽然其间经历了各种各样的波折，给住房制度的改革带来了许许多多的障碍，但是无论是“提租”的流产，还是最初经济适用住房政策未能达到预期目标，都没有动摇政府进行住房制度改革的决心和信心，我国城镇的住房制度改革始终朝着住房市场化的目标稳步前进。而这正是政府主导的制度变迁的优势所在，他能以最短的时间和最快的速度推进制度变迁，即它能够以自己的强制力降低制度变迁的成本。由于政府始终坚持住房市场化的最终目标没有动摇，就使得社会上一些利益集团出于维护自身利益的考虑而对已有住房制度的坚持没有成功；就使得
14、在当时住房租金十分低廉，销售房价相对高昂的情况下，房屋出售的试点仍能够进行，而这显然不是出于一般公民的成本收益原则。在当时政府、企业建房资金负担沉重，公民住房需求日益高涨的情况下，是政府运用其自身的强制力，使住房制度由单一的行政供给制转向市场主导制，是政府出于其减轻财政负担的目的对住房制度的一次强制性变迁。,同学们讨论一下哪种制度变迁方式更适合中国的住房制度？并说明原因。诱致性制度变迁强制性制度变迁,小组问题,当政府发现现有的制度可以为其带来更大的经济效益和获得更只支持的时候，政府就会积极的推进这种新的制度和政策，建立新的利益分配关系，以提高他的执政威望。当现有利益集团认为推行新制度将使自己的利益受到损害时，如政府和各个公营企业的领导认为推行住房货币化改革会使他们在福利制分房制度时享受到的各种待遇丧失的时候，就会千方百计的阻挠制度变迁的进程，甚至使得制度变得不可能。,六、总结,谢谢！,21,
