1、城市规划概论,Generality of Urban planning,主讲教师 朱 青,第五讲 城市开发与规划管理,一、城市开发的动因和类型 二、城市开发的基本特征 三、城市开发的公共干预 四、城市规划与城市开发控制和引导 五、我国城市规划管理与法制建设,一、城市开发的动因和类型,1 城市建成环境的构成公共领域 ，非公共领域 2 城市建成环境的演化 城市处于发展时期-量的增加-新开发城市发展处于成熟期-质的重视- 城市的更新 3 城市建成环境与城市经济发展 4 城市开发的动因 5 城市开发的类型,3 城市建成环境与城市经济发展,从三个方面分析 1）比例 2）楼宇面积 3）空间结构的重新组合
2、办公和商业的集聚规模从传统城市中心扩展到整个核心地域 居住分布在城市内圈的主导地位更为突出 工业分布则向城市外围圈转移,表12-1-3,5 城市开发的类型,城市开发:城市开发是以城市土地利用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业（土地和房屋）、城市基础设施（市政公用设施和公共建筑设施）为对象，通过资金和劳动的投入、形成与城市功能相适应的城市物质空间，并通过直接提供服务，或经过交换、分配和消费的环节，实现一定的经济效益和社会效益目标，亦即实现城市发展的目标。,5 城市开发的类型,新开发和再开发公共开发和商业性开发 土地开发和物业开发,新开发和再开发的时空分布规律,公共部门和非公共部门,公共部门政
3、府 非公共部门-房地产商、银行和其他金融机构、投资者和业主公共开发-为第一性开发活动， 非公共开发为第二次开发活动。非商业性开发社会利益， 业主自用的 商业性开发-个体利益为出发点，具有商业行为的,二、城市开发的模式,1 城市土地的综合开发 2 城市土地的成片区域开发 3 城市土地的梯度开发（1）以点连成片，相对集中开发改造。（2）以点带面滚动梯度型开发改造（3) 以项目为契机，分片开发改造。,三、城市开发的公共干预,（1）市场机制的缺陷外部效应公共设施 价值准则 合成谬误市场垄断 （2）公共干预的方式 金融政策、物质建设和规划管理,四、城市规划与城市开发控和引导,1 城市规划体系与开发控制规
4、划法规、规划行政和规划运作 2 开发控制的基本类型 3 国外的开发控制制度,二个基本层面,2 开发控制的基本类型,判读式：优点： 有灵活性和针对性缺点： 确定性和客观性上欠缺 通则式：优点： 在确定性和客观性上缺点： 灵活性和针对性欠缺,3 国外的开发控制制度,（1)国外的开发控制制度 1）开发规划和规划许可 2) 区划制度3) 地区规划制度 4) 其他控制手法(2) 国外开发控制的发展趋势,开发规划和规划许可,英国：开发规划（development plan） 规划许可 (planning permission) 日本：开发许可城市化地区和城市化调整地区，土地利用通过开发许可和土地利用区分制
5、度来实现。,图伦敦中心部地区的最高容积率,区划制度,区划的常用的方式是将城市开发用地化分成不同用途区，根据不同的土地用途，确定开发活动的各项物质性规定，包括开发强度（容积率、建筑密度、绿地率）、基地尺度（最小面积和最大面积）、建筑退界、建筑限高、停车泊位和入口位置,文本和图则互相配合，构成区划文件,纽约市区划（ZONING）中用途规定,美国的（密西根州五大湖流域的一个城市） 区划图,日本土地利用区分制度,日本土地利用区分图,日本土地利用区分与形态控制（建筑基准法）,日本 斜线控制,纽约,地区规划制度,一种将基础设施的建设和地面上建筑物的建设同步进行的手法，弥补区划的不足 德国：（Bebauun
6、gsplan） 日本（地区规划制度）,德国的居住区的分区建造规划图例,德国的居住区的分区建造规划,4）其他控制手法,区划奖励（Incentive Zoning）美国 规划单元开发(planned unit development regulations) 特别区划 开发权的传让(TDR Transfer of development Right ) 复合用途开发 ( MXD mixed-use development),芝加哥的区划奖励示意图,西雅图容积率奖励体制,日本的特定区规划,新宿,规划单元开发示例,开发权转让(TDR Transfer of development Right ),（3
7、）国外再开发控制的发展趋势,从安全、卫生的角度扩展到福利、教育、社区的振兴、经济的振兴 政府与民间的合作范围拓宽 采用区划奖励的办法来促进区划制度的弹性化和规划制度的缓和 好的开发项目给予政策上的支持扩大地方政府的权限,结果：,美国在城市常规的区划基础上，对于特定的地区和项目，设置了个案审理的环节 日本是采用2阶段2层的规划控制体系 英国的开发控制体系也进行了通则式的开发控制的实践 各国协议型开发控制制度,国外城市规划制度一览表,协议型开发控制,英国 规划协定 （planning agreement） 美国共同开发（joint public/private development）或(code
8、velopment) 法国 协议整备区域（PAZ） 德国 城市规划约定 PPP(public/ private partnership) 日本 再开发地区规划,美国的共同开发 中地方政府的奖励和民间的贡献一览表,开发利益负担体系,对开发所引起的地价上涨而产生的利润进行纳税 开发者负担一定的基础设施或公共设施的建设的费用 政府所取得的土地，应按开发前的地价收取,五 我国城市规划管理和法制建设,(1) 城市规划管理的概要 1）城市规划管理的概念2）城市规划的基本内容 3）城市规划的实施管理 （2）城市规划法律体系,城市规划实施,开发控制制度,城市规划区,乡、村庄规划区,划拨土地,出让土地,建设工程规划许可证,建设用地规划许可证,选址意见书,一书两证,乡村建设规划许可证,我国现行城乡规划体系运作系统,北京市的城市规划管理,1) 部门：首都规划委员会办公室首都建筑艺术委员会市及各区（县）规划局 2) 建设项目的审批建设项目的选址建设用地规划建设工程规划 3) 规划报批的程序,谢谢！,
