1、2012 年物业管理实务模拟试题一、单项选择题（共 10 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意）1、按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可分为( )A. 全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、民营物业服务企业、外资物业服务企业和其他物业服务企业B. 物业管理有限责任公司、物业管理股份有限公司和股份合作型物业服务企业C. 房地产建设单位的附属子公司、房地产建设单位附属的部门、独立的物业服务企业和物业管理集团公司D. 一级物业服务企业、二级物业服务企业、三级物业服务企业参考答案( A )2、某物业管理公司管理着多层住宅 100 万平方米、高层住宅 50 万平方米
2、、办公楼及商业大楼 40万平方米，从管理类型和面积上看，符合（ ）A. 物业服务企业一级资质要求B. 物业服务企业二级资质要求C. 物业服务企业三级资质要求D. 物业服务企业临时资质要求参考答案( A )3某物业管理公司设置总经理一名，按专业分工设置部门经理，分别接受总经理的领导，这种组织形式是( )。 A直线制 B直线职能制 C事业部制 D矩阵制参考答案( B )4编制物业管理方案的前提条件是( )。 A前期物业服务合同 B项目分析C早期介入 D搜集资料 答案：（ B ）5、某物业公司在互连网上看到某业主委员会发布的物业管理招标公告，遂制作标书参与投标，物业公司投标行为属于（ ）A、要约 B
3、、邀请要约 C、反要约 D、承诺答案：( A )6前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有( )。A独立性 B有偿性 C不确定性 D收益性 答案：（ C ）7、早期介入最迟可以在（ ）之前开始。A、建设阶段B、销售阶段C、验收阶段D、物业竣工答案：（ D ）8、从设备设施管理的角度来看下述哪个物业管理项目难度最大( )？ A、高档别墅 B、楼高 30 米的高级公寓C、楼高 120 米的办公大楼 D、大型仓储区答案：（ C ）9灯光诱杀白蚁使用的时候主要在白蚁( )。 A回巢时 B分飞时 C产卵时 D出茧时答案：（ B ）10对物业管理常见的紧急事件，针
4、对同一种类型的事件要制定的预选方案要在( )个以上。 A两 B三 C四 D五 答案：（ A ）二、多项选择题（共 5 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1目前物业服务企业的常见模式有( )。 A房地产建设单位的附属子公司 B房地产建设单位的分公司C独立的物业服务企业 D物业管理集团公司E政府后勤部门参考答案( ACD )2申请物业服务企业资质需要持有的资料有( )。A营业执照 B企业章程C验资证明 D企业法人代表的身份证明E物业管理服务合同 参考答案( ABCD )3采用邀请招标方式的招
5、标人对投标人重点考察的内容包括( )。A投标单位当前和过去的财务状况B近期内承接同类项目的管理水平C是否具有管理经验、在本地区或同行业的信誉度D对招标项目的综合承担能力E与建设单位是否存在密切关系答案：（ ABCD ）4、物业前期管理的特征有（ ） 。A、基础性B、适应性C、过渡性D、不稳定性E、经营性答案：（ ACDE ）5物业企业制定的招聘计划的依据主要包括( )。A企业发展战略B管辖项目类型、物业面积的大小C业主构成情况D收入与消费倾向、消费特点E国家当年大学毕业生就业计划 答案：（ ABCD ）三、案例分析（共 12 题，第 16 题-27 题共计 80 分）案例题一： 某物业公司是一
6、个具备三级资质的物业服务公司，目前服务 3 个多层住宅小区，服务面积40 万平米，服务 1 个办公楼提供服务，面积 4 万平米。吴某是某物业公司企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息。请问：1、吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素？2、吴某在网上搜出了以下几个项目（见下表） ，如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？ 3、在编制物业管理方案中如何确定物业管理服务模式？物业管理服务模式包括什么内容？ 4、在编制物业管理方案中管理制度的制订分为哪两部分？各举出三个实例。单位：万平米多层住宅 独立式别墅
7、 办公楼、厂房20 4 4 参考答案1、需要考虑以下因素 物业公司现有服务项目的类型和面积。 计算与二级物业服务资质的差距。 2、满足二级资质最低要求情况下可选方案有：计算与二级物业服务资质的差距多层住宅为 40/1 00=40 % 办公楼为 4/20 = 20 % 差距为：1-（20 % + 40 % ) = 40 % 方案一是：同时投标多层住宅和办公楼两个项目20 % + 20 % = 40 % 方案二是：投标独立式别墅一个项目50 %40 %3、确定物业管理服务模式：物业管理服务模式是在对项目基去情况注行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求确定的。物业管理服务模式是最符合物业实际
8、清况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面内容。 4、管理制度的制订分为： 公众制度和内部管理制度两部分。举例：公众制度包括管理规约、装修管理制度、电梯管理制度。内部管理制度包括财务制度、人事制度、行政管理制度：案例题二： 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于 2003年 8 月开始入住，2005 年 5 月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于 2005 年 8 月 1 日零时生效。业主委员会以书面形式通知
9、甲物业管理公司应于2005 年 8 月 1 日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。 2006 年 8 月 15 日，顶层的 20 户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。问题 1：上述 20 户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？问题 2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是
10、该公司的负责人，如何处理业主的投诉？问题 3：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由？问题 4：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？问题 1 答题要点上述 20 户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。 问题 2 答题要点及评分标准乙物业管理公司的做法不妥当该公司应勘察现场，统计业主损失情况积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位）
11、 ，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。问题 3 答题要点拒绝移交的理由不成立；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促、物业管理企业诉讼等其它途径解决，因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料。问题 4 答题要点乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。案例题三： 某物业管理
12、项目招标书中规定：项目采用酬金制，酬金比例为 8%，项目可收费总面积 20万平方米，停车场收入可用于物业服务支出，但不计酬金。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务支出为 500 万元/ 年，停车场收入 90 万元/年。 请计算下列题目，并列出计划公式。 问题 1、该项目要达到收支平衡，物业管理服务费标准应为多少？ 问题 2、若管理服务费标准确定为 1.78 元/月平方米，若要实现该项目的收支平衡。酬金比例为多少？ 问题 3、若管理服务费标准确定为 2.00 元/月平方米，酬金比例仍为 8%时，通过调整物业管理方案，改变物业服务项目及标准，项目能实现收支平衡。物业管理支出应为多少？1、 1.86 元/月平方米2、 4.02% 3、 531.6 万元
