1、中国目前商业地产的发展形势,中国指数研究院2011年12月,目录,一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略,一、商业地产的概念与基本特征,1、广义的商业地产：,商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念上讲，商业地产是指各种生产性、非住宅型物业，主要通过获取资本收益或租金收入实现盈利目的。广义的商业地产包括写字楼、各类商业、酒店、仓储物流、厂房等。 注：目前商业地产主流的含义主要指商业和办公,一、商业地产的概念与基本特征,2、狭义的商业地产：,狭义的商业地
2、产：专指用于商业服务业经营用途的物业形式，此类物业用来满足各种经营商家的使用功能，并通过向经营商家收取租金形式获得收益（部分是自营）。狭义的商业地产不包括办公、酒店和各类工业地产 商业地产开发的本质：业主向商家提供用以商品交易或提供服务的场所。 三大主体：业主/投资者、经营商家、消费者。,一、商业地产的概念与基本特征,主题商业,专业批发市场,商务办公楼附属商业,交通设施附属商业,3、狭义的商业地产类型划分：,按照开发形态分类,一、商业地产的概念与基本特征,健身休闲服务,艺术文化类商业地产,3、狭义的商业地产类型划分：,按照所经营的商业服务业业态分类,一、商业地产的概念与基本特征,狭义的商业地产
3、,社区商业中心,区域商业中心,城市核心商业中心,近邻型商铺,3、狭义的商业地产类型划分：,按服务对象和辐射范围分类,一、商业地产的概念与基本特征,4、商业地产的特征：,（1）商业地产具有高收益性，并可带来稳定现金流，同时风险也较高。（2）商业地产对资金实力要求高、商业地产投资规模大、投资回收期长的特点。（3）商业地产的开发能力要求高。商业地产面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态 对商业地产物业的要求不具有替代性，因此，开发企业的开发能力至关重要。（4）商业地产对经营管理要求高。良好的经营管理对商业地产的商家收益、商业地产租金 收益和商业地产的物业增值收益都有重要提升作用。（5）商业地产要求
4、跨行业整合能力。商业地产一方面需要对开发商、投资者、经营者、物 业管理者等进行跨行业整合，另一方面需要对区域经济和所经营的零售商业等进行跨 行业整合，才能实现商业地产的自身价值。因此，对跨行业整合能力要求很高。（6）商业地产对外部经济环境和政策更为敏感。（7）商业地产改善人们生活品质。（8）商业地产提升城市竞争力。,一、商业地产的概念与基本特征,5、商业地产的开发过程,一、商业地产的概念与基本特征,6、商业地产的开发模式：,商业地产的开发，可售可租，但是随着商业地产发展的逐步成熟，越来越多的专业商业地产开发企业开始整合商家或发展自营商业，采取租售结合以租为主的方式进行开发。,一、商业地产的概念
5、与基本特征,7、商业地产的开发运营模式之国际运营模式：,一、商业地产的概念与基本特征,7、商业地产的运营模式之国内运营模式：,目录,一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略,14,二、商业地产市场发展,2011年1-10月，全国住宅、办公用房和商业营业用房三类物业的销售面积增速均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。图表显示，由于受到年初政府出台的一些政策影响，3月-5月的增速均出现了不同程度的波动。,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销
6、售面积同比增长率,二、商业地产市场发展,15,2011年1-10月，全国住宅、办公用房和商业营业用房三类物业的销售额增速均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。受住宅市场深度调控的应先，住宅销售增速下滑明显，比较而言，商业营业用房和写字楼的销售额仍能保持良好的增长势头，显示了其良好的发展趋势。,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售额同比增长率,二、商业地产市场发展分析,2004年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售均价(单位：元/平方米),2004年以来，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业销售均价均有所增长，其中办公楼增速最快。 住宅销售均价由2004年
7、的2549元/平方米增长至2011年的5131元/平方米，增幅为101.3%； 办公楼和商业营业用房的销售均价从2004年的5533元/平方米和3966元/平方米增长至2011年的13293元/平方米和8742元/平方米，增幅达到140.3%和120.4%。,二、商业地产市场发展,17,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售均价同比增长率,2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的销售均价均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。此外，住宅、办公楼和商业营业用房销售均价增速放缓，自从2008年金融危机之后，商业营业用房的销售均价增长速度呈稳定增长势头，写
8、字楼的销售价格增幅波动较大，但总体仍保持快速增长趋势。,二、商业地产市场发展,18,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资额同比增长率,2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的开发投资额增速均同比增长，住宅和商业营业用房的开发投资额较去年同期均增长30%左右，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了40.25%。近5年的数据显示，尽管经历了2008年的金融危机，但是商业营业用房的开发投资额保持了稳步快速增长，也在08年之后增速高于住宅投资增速，写字楼的投资波动较大。,二、商业地产市场发展,19,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房
9、新开工面积同比增长率,2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的新开工面积增速均同比增长，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了49.3%，显示开发企业对办公楼投资积极性的增加；同事，住宅和商业营业用房的新开工面积较去年同期均增长20%左右。,二、商业地产市场发展,20,2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房竣工面积同比增长率,2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的竣工面积增速均同比增长，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了37.2%，比去年同期1-10月的增速增长了近30个百分点，短期市场供应量将放大；2011年1-10月，住
10、宅和商业营业用房的竣工面积较去年同期均增长近20%，市场供应保持一个较为稳定的趋势。,目录,一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略,22,三、商业地产现阶段特征,商业地产正处于市场快速成长期：,中国经济的高速发展、城市化进程的推进、人民消费水平的提升、以及消费观念的转变使得中国商业地产从2000年起保持高速稳定增长。2000-2010年办公楼和商业营业用房投资额年复合增长率分别为16.6%和19.4%，均高于全国GDP16.1%的增长率。2010年的年销售面
11、积也比2000年翻了约两番。,图：2000至今商业地产投资额（单位：亿元）,注：2011年数据为1-10月的累计数据,图：2000至今商业地产销售面积（单位：万平方米）,三、商业地产现阶段特征,2. 调控环境下开始出现投资替代效应：住宅投资向商业投资的转移,2011年，受商品住宅市场严厉调控的影响，住宅市场投资增速有所放缓，商业地产投资额仍维持高增长。截至10月份，2011年办公楼和商业营业用房的投资额分别达到2029.29亿元和5927.26亿元，较去年同期大幅增长40.3%和35.5%。办公楼投资额的增幅升至近10年来的最高点，商业营业用房投资额的增速也是近十年第二高，仅低于2003年的3
12、9.50%的水平。,图：2000至今商业地产与住宅投资比例,注：2011年数据为1-10月的累计数据,商业地产与住宅投资比例在2008年达到近十年的最低点20.2%后逐年攀升，2011年前10个月商业地产投资额与住宅投资额的比值增加到22.21%。,住宅与商业、办公的投资增速比较,三、商业地产现阶段特征,2.调控环境下开始出现投资替代效应：住宅投资向商业投资的转移：,表：部分房地产企业进军商业地产战略目标,商业地产市场由于不受房地产调控政策影响，品牌房地产企业积极调整公司战略，加速布局商业地产，开始实现业务结构的合理调整。,25,三、商业地产现阶段特征,3. 商业营业用房开发投资额在商业地产中
13、的比重提升，近10年增加约10个百分点,图：2000至今商业营业用房占商业地产开发投资额比例,2000年以来，商业用房占商业地产开发投资额比例不断攀升，从2000年的66.1%提升至2010年的75.6%，累计提高10个百分点。2011年，受写字楼投资快速增长的影响，商业用房占比出现了小幅下降。,三、商业地产现阶段特征,4. 京沪商业地产发展领先，中西部大城市增长显著,表：2011中国40个大中城市商业营业用房开发投资吸引力十强,为了评价主要城市商业营业用房开发投资吸引力，我们运用因子分析法和相应的数学模型对40个大中城市的销售额、投资额、社会消费品总额等18个指标进行了研究。,27,三、商业
14、地产现阶段特征,4. 京沪商业地产发展领先，二线城市、中西部大城市增长显著：,综合2003年以来的研究发现，北京、上海凭借领先的市场规模和经济发达带来的广阔市场需求，一直位居在商业营业用房开发投资吸引力排名前两位；广州因2010年的亚运会带来的城市建设，以及本身发达经济带来的潜在需求，也由之前的第十位排到了第六位。,苏州因全国排名第一的销售面积以及总体呈现供不应求的市场格局，位居第四位；之前排在第四位的沈阳，投资吸引力排名下降到第五位，但仍具有非常大的市场规模；重庆凭借较高的市场规模（施工面积排名第一，新开工面积以及销售面积排名第二），综合得分排名由2009年的第六位，超越苏州、沈阳和天津，进
15、入前三甲；,三、商业地产现阶段特征,5.多种势力角逐商业地产，企业竞争日趋激烈：,目录,一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略,四、商业地产发展环境,1、经济环境：,中国经济增长势头决定了商业地产的发展长期向好 近年来中国经济呈现显著的跨越式发展。国家统计局数据显示，2001-2010年，我国经济快速增长，年平均增长率达到10.1%，明显高于同期世界经济平均增长水平。其中，2010年中国GDP近40万亿元，按照可比价格计算，同比增长10.3%，已经成为全球第
16、二大经济体，反映出中国经济的强大活力和良好的发展前景，同时也奠定了商业地产市场持续发展的基本面。,四、商业地产发展环境,1、经济环境：,中国人均可支配收入增长迅猛，居民消费能力越来越强，商业用房需求增加,近年来中国城镇居民人均可支配收入逐年增加。国家统计局数据显示，2001-2010年，我国居民人均可支配收入除03、09两年，增长速度均高于10%。,全国历年城镇居民人均可支配收入及其增长率,2010年，我国人均可支配收入达到19109元/人，比2001年增长了178%，居民的消费能力越来越强，消费需求愈发旺盛，对商业用房的的需求构成有力支撑。,四、商业地产发展环境,1、经济环境：,社会商品零售
17、总额持续增长，反映了需求越来越旺盛 2010年，中国社会商品零售总额达到15.45万亿人民币，是十年前的3.5倍。2001-2005年，中国社会商品零售总额平均增速约为11%；2005-2010年，中国社会商品零售总额平均增速约为20%；中国社会商品零售总额增长速度不断加快，同时总额不断刷新。社会商品零售总额发展后劲十足，对商业营业用房的需求也越来越旺盛。,全国历年社会商品零售总额及其增长率,四、商业地产发展环境,1、经济环境：,中国第三产业比重越来越大，对办公楼的需求量将越来越大,近十年来，中国第三产业呈现稳步发展，其比重由2001年的40.5%增加至2010年的43.4%。期间，第三产业的
18、比重有所波动，但总体呈现增长的态势。,2010年，中国第三产业产值为173087亿元，比2009年增加了25445亿元，增幅为17%。,与发达国家相比，我国第三产业的比重偏低，随着经济发展，我国第三产业的规模将越来越大，对写字楼的需求也会愈发旺盛。,全国历年第三产业产值及比重情况,四、商业地产发展环境,1、经济环境：,外商投资额连年增加，商办需求再次被拉动,2004-2010年7年间，中国累计吸引外资约142600亿美元。 中国外商投资额连续保持高速增长，平均增幅达到13.78%。 外资对中国的投资，特别是第三产业的投资，将催生办公需求。,全国历年外商投资额及其增长率,四、商业地产发展环境,2
19、、政策环境货币政策：,货币微调不改房地产信贷偏紧格局 目前GDP增速仍在较高水平，10月CPI涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势.在国内外经济形势没有大幅恶化的情况下，2012年总的信贷规模可能与2011年持平。 商业地产对资金的要求较高，从紧的货币政策对商业地产发展不利，但考虑到房地产开发的结构调整，开发企业和银行对住宅开发投资向商业地产的转移，货币政策对商业地产的影响相对较小。,四、商业地产发展环境,2、政策环境市场调控,调控政策，尤其是限购限贷，是形成挤出效应的关键,此轮调控重点对象为商品住宅市场，因此商业地产成为规避调控风险的主要产品类型；,住宅、商业地
20、产调控对比,四、商业地产发展环境,2、政策环境市场调控：,代表城市商业地产调控解析,四、商业地产发展环境,3、人口规模及城镇化率：,全国历年人口总数及城镇化率,人口持续增长、城镇化水平稳步提高，促进了对商业地产的需求,2010年，我国城镇化率达到48.56%，比2001年提高了10.9个百分点，年均增长率2.87%，城镇化水平逐步提高。,我国的城市化水平还有很大提升空间，伴随着城市化水平的提高，中国宏观经济发展水平迈上了新的台阶，对商业地产的需求也稳步增长。,2010年，我国人口规模达到13.7亿，比2001年的12.7亿增加了近1亿，人口规模持续增加，消费需求的增长空间越来越大。,四、商业地
21、产发展环境,4、商业地产发展：,一线城市，在体验消费方面有一定的发展，但仍有许多可待提升挖掘的方面。 二线城市经济基础相对较好，带动了零售商业市场的快速发展。但从形态、业态、品牌的丰富程度而言，二线城市与一线城市相比仍有一定差距。 三、四线城市仍以传统的百货、超市大卖场等为主要模式，还有很大的发展空间。,无锡等三线城市,洛阳等四线城市,县级城市,四、商业地产发展环境,4、商业地产发展：,在现有的环境下，以SOHO中国为代表销售为主的开发模式对资金实力要求最低，以恒隆为代表的资本运作+管理为主的开发模式对资金实力和管理能力要求最高。,目录,一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、
22、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略,五、商业地产中长期发展趋势,五、商业地产中长期发展趋势,由于商业地产属于资本密集型产业，其长期发展离不开资本市场的支持。随着我国商业地产开发量的增加，越来越多的信托、基金、债券等资本运作方式参与到商业地产开发中来。商业地产与资本运作将越来越紧密的结合起来，这是商业地产发展的必然趋势。,五、商业地产中长期发展趋势,目录,一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七
23、、开发企业应对策略,六、商业地产现阶段的机会与挑战,1、机会概述：,总体来说，我国将进入商业地产发展的黄金时期，无论从短期还是中长期都存在着巨大的机会，同时也面临着一定的挑战。,六、商业地产现阶段的机会与挑战,2、面临的挑战资金与专业团队：,六、商业地产现阶段的机会与挑战,4、面临的挑战企业的业务发展战略不清晰：,在我国，往往是商业地产开发在先，经营构想在后，建好项目，然后招商，缺乏运营意识，颠倒运营产业链。,追求短期利益，缺乏长期投资意识,套用住宅开发模式主导商业运作,我国现有的大部分商业项目都是采用销售模式，这种方式不利于商业地产业态规划和长期经营。当前我国商业地产销售模式主要表现在：将商
24、铺分散销售给业主后，业主在出租时更多地从自身利益角度考虑，以租金高低选客户，不考虑经营项目、商品品种、档次等对整体规划的影响，进而影响到项目后续经营。在分割出售的模式下，商业地产商对业主和经营者的整体调控能力有限，一旦项目经营出现问题时，开发商有可能失去众多小业主的支持，进而导致整体运作的失败,六、商业地产现阶段的机会与挑战,2、面临的挑战专业能力不足、缺乏系统观念：,规划设计前瞻性不足，导致后期整改成本较大,商业地产由于其存续的周期较长，因此，在规划设计时需要对后期的发展规模进行充分的评估。如果设计不能符合商家中长期的需求，后期要么花费巨额成本进行改造，要么闲置，造成巨大的浪费。,目录,一、
25、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略,七、开发企业应对策略,1、明确科学的发展战略定位是打造企业竞争力的前提 2企业美誉度是决定商业地产企业竞争力的主要因素 企业品牌能力包含对品牌的认识能力、建设能力、管理能力等，晶牌能力关系到商业地产企业及其开发的商业项目能否为市场所认同，对商业地产企业至关重要。3建立吸引商业地产复合型人才激励机制 商业地产复合型人才指的是具有5年以上操盘经验，对土地运营、商业开发、零售运营、市场营销、建筑规划等多个岗位均有涉及，并融合了多种边缘学科知识的“通才”。4跨区域发展是增强房地产企业竞争力的成功经验 跨区域发展是中国房地产大型企业发展的成功经验，也是境外大型商业地产企业发展的历史道路，80%以上的优秀商业地产企业实现了跨区域发展。5增强融资能力是提升企业竞争力的重要保证 较强的融资能力是提升商业地产企业的重要保证。商业地产企业的融资方式包括：银行贷款、股权融资、信托计划、投资基金等。商业地产企业应拓展多元化的融资渠道，在一定风险能力范围内，增强权益和负债融资。,应对策略：,七、开发企业应对策略,表：典型商业地产开发企业应对策略,谢 谢！,
