1、一、分时度假1、概念：分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。 分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。 分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。,2、起源
2、： 20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。在美国的发展： 70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界
3、上分时度假产业最发达的国家。,3、分时度假交换的产生： 当分时度假概念在美国获成功之后，经营者们很快就发现一个问题：即复制欧洲而来的分时度假产品过于僵化、缺乏灵活性，人们一 旦购买之后，只能年复一年的在同个度假地度假。为了解决这个问题，有人就在分时度假的基础上进一步拓展开发出分时度假的交换系统，使拥有度假房产使用权的客户可以将自己的度假房产使用权通过交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在80年代初期，分时交换的概念又从美国传播到英国和西班牙，使分时度假进入了一个崭新的发展阶段。,4、分时度假的优势： 对于 购买者：1）可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方
4、式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋；2）可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务。3）这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。,对于开发者：1) 它可以使得这种房屋卖出更高的价格。在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以 后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵。(好的时段卖价3-4万美元，差的时段只卖1万美元) 。 2) 它创造出了新的消费市场，使得房子容易销售。3) 大的分时度假集团公司发展到现在，有不少
5、已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假（IResortCondominium International），2000年的销售额为4亿美金，而 其 利 润额高达1.9亿美金，是业绩良好的上市公司。,二、RCI全球分时度假交换系统及会员酒店、度假地1、RCI全球分时度假交换系统： RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。 RCI于1974年在美国成立，她是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个相应
6、的分时度假村单元进行交换。RCI在世界各地均有其办事处。其亚太地区总部设在新加坡。RCI的母公司Cendant集团为全球500强之一。RCI在世界100多个国家有超过3800个加盟度假村，为居住在200国家超过300万会员家庭提供度假交换和旅游服务。RCI管理并拥有着全球70%分时度假市场份额及服务和30年成熟运作经验与全球成功的管理。RCI只为分时度假拥有者提供度假交换，RCI绝不拥有任何度假村，不销售也不代理销售任何加盟度假村的产品。,台湾东森温泉渡假村 EASTERN RESORT & SPA 台湾区第一个RCI点数制渡假所有权产品。,2、RCI国内会员酒店及度假地,昆明滇池温泉花园国际
7、大酒店 通过RCI国际分时度假组织认证，是云南第一家通过该认证体系的金冠级酒店。 现降为普通级别。,广东惠州汤泉高尔夫假日俱乐部一个以国际标准27洞球场为主体，融合多功能会所、SPA水疗养生中心、高尔夫练习场、五星级渡假酒店、欧风别墅、野营训练营、原始森林公园等为一体的大型渡假休闲产业园。,北京九华山庄 一个以国际标准27洞球场为主体，融合多功能会所、SPA水疗养生中心、高尔夫练习场、五星级渡假酒店、欧风别墅、野营训练营、原始森林公园等为一体的大型渡假休闲产业园。,萧山国际酒店,等等,3、RCI国际会员酒店及度假村：,Maritime Park & Spa Resort位于泰国甲米镇东北部，甲
8、米河西岸边。度假村东侧是一个美丽的淡水湖，可以在湖上泛舟，湖光山色映衬下的度假村环境悠然娴静。这里距离甲米机场不到6公里。去PI PI 岛和各个海滩都非常方便。,日本箱根温泉Hotel Resorpia Hskone,甲米的某个温泉,Kyneton Bushland Resort 位于澳大利亚维多利亚行政区中部的Kyneton小城。,南非度假圣地-太阳城（SUN CITY）,Thara Patong Beach Resort & Spa 普吉岛RCI度假村，位于普吉岛芭通海滩。,巴厘岛度假村 royal bali beach club jimbaran bay,兰卡威度假村 Perdana B
9、each Resort,三、其他全球分时度假交换系统 Interval International 简称II ，CUC国际组织的子公司 万豪国际度假俱乐部（Marriott Vacation Club International），简称MVCI 希尔顿度假俱乐部（海南省三亚市亚龙湾国家旅游度假区） 凯悦分时度假有限公司 迪斯尼（1990年,进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制又称分数制) 美国度假协会（ARDA） 欧洲分时度假协会（ETF）,点数制： 1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制，即顾客不必付一笔钱去购买某度假地一段时间的房产使用权来加入一个分时度假交换系统
10、，而只需购买一定的“点数”，然后用“点数”换购同样将价格折合成点数的住宿和娱乐等产品。它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。,四、国内分时度假系统发展刚刚起步。诸多企业开始对这一泊来的新旅游产品形态感兴趣，有关分时度假的消息频现于媒体，但由于对它存在许多错误的理解，有关解释大多含混不清，加上国内的市场与法制环境还没有使其健康发展的土壤，因此，一些先期试水的项目普遍只是在概念本身上红火了一把，其经营纷纷陷入困境。 主要企业及现状： 1）中房集团与美国公司合作开发的网络系统中国房地产与分时度假联盟，挣扎
11、于 网络的建设和艰难的销售中。 首创旗下的天伦度假公司三年在全国设立100个度假 村的计划已不知下文。 2） 2001年，中国旅行社总社、中信安华集团、中宇集团、中股四家组成北京中安达旅 游度假服务有限公司，RCI把中安达的运行规则当作中国这一行业发展的标准。 2006年，与中信实业银行联合推出所加盟度假村的分时度假卡：消费者只要交纳3万元，在长达20年的时间里，每年就可拥有在某处度假村天的使用权；持卡者还可以通过中安达的网络平台，与其他会员交换使用权，到中安达目前所拥有的10几个度假村度假。这项服务一经推出就受到消费者好评，短短时间就有1600人加盟。 3）其他企业还有：国内首家从事交换业务
12、的“华夏之旅”、松散型饭店联合体“新旅网”、天津泰达度假交换有限公司（TRAC）、云南太阳度假交换有限公司、全旅运通（上海）度假咨询有限公司、上海御都俱乐部等，运营状况都不理想。,五、国内分时度假系统发展受限原因总结,1）度假酒店资源缺失分时度假产品的产生基础是度假酒店。中国目前的绝大部分酒店都是城市型酒店、商务型酒店。真正按照度假酒店规范设计、建造、经营的酒店还为数不多。虽然某些滨海城市已经有了一些度假酒店，但比较雷同。能被RCI接受交换的度假酒店很少。2）度假区资源匮乏度假区一定是某种特定度假产品的集中展示区域。国内目前的假期仍然还以观光旅游为主，主题度假区为数甚少。度假区除风景优美外，更
13、多的是能够为客人提供五天以上的娱乐活动。3）观光与度假是不同的概念4）现分时度假产品难得到认可现由于专业的度假村、度假酒店少，可交换的灵活性大打折扣。可交换的网络内资源的匮乏又使得酒店的价格优势不明显，加上时间周期长和产品的抽象性，获得消费者认可很困难。 5）资产安全风险没有保障，国内现有体制不完善分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间的20年（或更长）的时间产权，消费者购买得到的却只是一种服务承诺或使用承诺，销售实现后，资产所有权仍然还控制在售卖者手中，一旦售卖者出现法律纠纷或经营风险，消费者就会遭受服务承诺无法兑现的风险，甚至资产灭失。（国外有 “资产托管”的相关法律条文）,6）交换费
14、用高昂分时度假可以变换度假地点，把你在中国的这间酒店的住宿权交换出去，如果签证允许的，你就可以到世界各地旅游，不用再付住宿费。但消费者要支付一些“交换服务费”，而且交换必须“等价”，不能指望“以低换高”。7）分时度假公司只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证。8）每年需要支付会员费，还要向酒店支付维修费，而且维修费可能会因通胀等原因上调，必须算一算，这个“低价”是不是“足够低”。,六、 产权式酒店 所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。与普通住
15、宅一样，它是有产权证的。酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。存在“全国产权酒店合作发展论坛”。,杭州黄龙月亮湾大酒店,天域酒店二期天域度假酒店位于三亚市亚龙湾。酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有。酒店还配有泳池吧、爵士吧、
16、巨浪歌舞厅。 与天域度假酒店一区西翼相连的天域二区，经过两年建设，2006年1月正式试营业。天域共拥有787间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格的客房，提供多达21种房型选择。其中110余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等。天域酒店二期的销售价格25000元/平方米起价，根据不同的朝向、景观和楼层，价格有些差异。酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一的经营管理，投资人每年有10天的非旺季入住权，投资回报是浮动的，按照酒店销售收入的40%支付回报，另外的60%作为运营成本、维护成本和税费支出。天域酒店的销售情况不错，已经全部销售完毕。买家都是北方的高级官员、企业家等。这些
17、买家基本上都很低调，很难知道其真实身份。,广东发展2007蓝色书,一、发展综述,1、广东经济当前运行状况与未来趋势分析2006年，全省全年生产总值 25968.55亿元，占全国的1/8，增长达14.1%。来源于广东的财政收入5117亿元，占全国财政收入的1/7。三大产业继续优化，第一产业比重继续稳步下滑，第二产业增速加快，第三产业平稳发展。三大产业比例由2005年的 6.3：49.5：44.2变为 5：53：42已达工业化发展的后期阶段2006年上半年，广东万元GDP能耗比2005年下降2.6%，（全国万元GDP能耗上升0.8%）,产业集群： 全国规模最大的电子信息产业集群区：深圳、东莞、惠州
18、及广州， 经济规模达1000多个亿元的电器机械产业集群：珠江西岸的佛山、中山、江门、等地。 支持龙头企业的发展 中心城市拉动经济突出：广州、深圳两市的生产总值达45.1%，接近全省的一半出口总额占全省的55.4% 新农村建设全面启动： 政府高度重视新农村的建设工作，继续增加对“三农”的投入，继续建设“十大民心工程”。 依靠外贸出口拉动经济增长的局面将有所改变： 广东是外贸大省，对外依存度十分高，存在经济安全风险。2006年111月份实现贸易顺差677.5亿美元，同比增速达66.5%。过高的贸易顺差将对外汇储备造成巨大的压力。广东未来几年将通过宏观调控，调整对外进出口结构，改善经济增长主要靠出口
19、的现象，严格控制高耗能高污染资源性产品出口，支持拥有自主知识产权的产品出口，适当增加进口。,2、十五期间广东农村经济社会发展回顾与新农村建设展望坚持“”多予少取放活“、”“工业反哺农业、城市支持农村”的方针2005年农村经济合作组织1100个，会员14.5万人，带动农户118万户。省人大将关于加强农田水利基本建设议案列为重点办理议案。各级政府土地出让平均纯收益的20资金，专项用于土地开发、现代化农业园区与高标准基本农田建设，改善农业生产条件。撤并部分乡镇，大力发展中心镇。2003年，对规划发展的270个中心镇，省财政连续三年每年拿出2500万元补助中心镇修订发展策略，对中心镇建设用地实行政策倾
20、斜，鼓励农村二、三产业向中心镇集中。,3、广东旅游业2006年回顾与展望2006年实现旅游总收入2125亿元，同比增长11。口岸接待入境旅游者达到1.0039人次，成为全国首个口岸接待入境旅游者突破1亿人次的省分。2006年，全省共评点了113家星级饭店，其中五星级4家，四星级20家，三星级75家，二星级9家。广东绿色饭店创建工作进展顺利，全省通过评审达标挂牌的绿色饭店达720家，在全国居领先位置。截至2006年，省共办理个人赴港澳旅游签证3048万人次，其中香港1664万人次，澳门1384万人次，两者均占全国赴港澳旅游总量的九成左右。,二、创新发展,1、自主创新20012005年，广东在全国
21、的创新能力排名中一直位于第三，仅次于北京、上海。创新环境从全国排名从2001年的17位上升到2005年的第3位。专利申请和授权量连续12年居全国首位名牌总数连续六年居全国第一。在全国仅有的六家企业的7件”中国世界名牌产品“中，广东就有3家企业的3个产品，分别是华为技术有限公司的程控交换机、中兴通讯的程控交换机和格力电器股份公司的空调器。,2、省建筑节能问题与政策据不完全统计，珠江三角洲经济发达城市居住建筑单位建筑能耗（耗电量）约为40Kwh/m2.a），远高于全国平均水平。建筑物消耗的基础能源为电、天然气和燃油，基础性能源基本为外省输入和国外进口，2005年的电荒和油荒严重阻碍了广东的经济发展
22、。问题：观念和认识不到位、政策法规尚未完善健全、高性价比的建筑节能产品供应不足、建筑物性能评价和能耗评价没有统一标准、建筑节能的关键技术及服务支持体系薄弱。,3、城市公共建设征地拆迁据某市统计，征地拆迁时间占建设项目工期的1/2-1/3，征地拆迁补偿费用占城建投资比例的1/4- 1/3。决策管理：前期可行性分析到位，科学化、信息化征地拆迁过程,4、统筹城乡发展的几个问题1）在社会结构变化迅速的前提下，农村经济自身变化巨大，农业作为弱质产业的事实始终未变。2）农村和农业基础很不稳定3）城乡差距继续扩大其中最高的市与最低的市比，人均GDP相差十几倍，人均财政收入相差2030倍,Jerez de l
23、a Frontera 西班牙西南部城市。全称“赫雷斯德拉弗龙特拉”。近瓜达莱特河（Gua- dalete）北岸。人口17.6万（1981年）。古曾属罗马帝国，从八世纪起为摩尔人所占，1264年起成为西班牙卡斯蒂利亚王国的城市。古迹有十一世纪的摩尔堡垒宫，十七世纪巴罗克式的联合教会堂等。赫雷斯因雪利酒而著称，“赫雷斯”在西班牙语中就是雪利酒（Sherry酒）的意思。也是世界著名的温泉疗养地。赫雷斯的乡间有许多著名的葡萄园和酒庄。同时赫雷斯也出产血统纯正的良马，在世界顶尖的赛马活动中时常可以见到来自赫雷斯的赛马。王宫：建于11世纪的伊斯兰教王宫，是边界的赫雷斯最古老的建筑。阿拉伯浴室和曾被改建为礼
24、拜堂的 清真寺都对外开放。皇家安达卢西亚马术学校：有公开的马术表演，特别是盛装舞步表演引人入胜。还可以参观各种训练设备。大教堂：以清真寺为基础改建的大教堂，混合了多种建筑式样。考古博物馆：主要展出古罗马时代和西哥特时代的文物。阿萨雷斯&比亚斯酒庄：创立于1853年，出产Tio Pepe牌的雪利酒。建于19世纪末的展室陈列着年份古老 的名酒。佩德罗多梅克酒庄：创立于1730年，是赫雷斯历史最悠久的酒庄之一。除雪利酒外，也酿造白兰地。,The Cathedral in Jerez de la Frontera as seen from the Castle (Alcazar),the castle
25、 garden,Sherry tasting in Jerez de la Frontera,Hotel门口的教堂,美容，在某种意义上说，不过于心理的抗衰老与生理上的排毒。 光滑的肌肤，游韧有余，源于：呵护、备爱、努力。,11.4 美容,美人梳洗时，满头间珠翠。 ( 富贵曲 郑遨 ),第十七章 生活之美美容,17.1 美容概念的兴起,美容究竟起源于何时？何代？发起于哪一个民族？已无法准确的考证。原始部落的人群从懂得用树叶遮羞到祭祀中为表示对神灵的崇敬而将脸上涂满颜色，或为了吸引异性而佩带兽牙等，大概就是美容化妆的雏形吧! 美容在中世纪盛极一时，到了文艺复兴时期，美容艺术大大发展。人们不惜花费大
26、量的时间和金钱，涂脂抹粉、擦口红、卷发、染发、用东方进口的麝香抹手和皮肤。19世纪70年代，欧洲开始出现了近代美容院。 随着人们消费意识和健康观念的提高，对美容类产品的选择也在不断发生着根本性的转变。,17.2 现国内美容发展,在中国殷商时期，人们已用燕地红蓝花叶捣汁凝成脂来饰面。据记载，春秋时周郑之女，用白粉敷面，用青黑颜料画眉。汉代以后，开始出现妆点、扮妆、妆饰等词语。唐代出现了面膜美容 。据记载 ，杨贵妃使用的面膜，是用名贵的中草药提炼而成 。随着国内人们消费意识和健康观念的提高，家庭式美容越来越普及，大大小小的美容院、美容产品层出不穷。据2005中国美容经济年度报告记载：美容服务业的营业收入达到1318806亿元，直接创造的GDP为8472亿元。美容服务业直接就业为498978万人，并为他们提供了约56878亿元的收入。美容服务业为经济直接投入47213亿元。,17.3 龙门天泉度假村美容中心,17.3.1 雪莉系列,17.3.2 茶系列,17.3.3 兰花系列,17.3.4 汉医系列,
