1、乳山西皇岛九号项目营销分析报告,Assessment Report,旅游地产的销售关键,项目产品本身的品质旅游地产升值潜力巨大项目周边资源和配套，是旅游地产的核心价值点,项目销售策略切入点,佛教圣地龙脉宝地,北方的养生天堂,母爱之源行善重孝,自然景观不可复制,优质的配套设施,产品自身品质,项目卖点,Project selling point,西皇岛九号的“320无敌海景”，让其稀缺性、价值性层层放大！,在目前房地产市场严厉的调控背景下，如何放大西皇岛九号的优势，让广大潜在客户认可？,项目销售策略切入点,在理解项目定位及价值点的基础上，如何挖掘客户？这将决定推广的方向在哪里？客户是谁？在哪里？有
2、什么特点？喜好？,项目销售策略切入点,全国的顶级岛居总能见到企业界、财经界的权贵人士、隐形富豪的身影 这些年，凡是顶级海岛别墅，都贴着豪宅标签的物业，始终有一群忠实的拥护者。西皇岛九号也不例外，戴斯五星级物业为层峰人士提供最奢华的服务。,项目销售策略切入点,购置海岛别墅，不仅仅是单纯的投资行为，更成为精英人士的资产配置。越来越多的项目提出了 收藏概念 。 西皇岛九号拥有景区内的海滨高尔夫、私人游艇俱乐部、24小时豪华会所等高端特色配套。 同时还拥有社区规划的特色商业街、戴斯管理五星酒店、SPA会所等社区配套。一切一切，想您所想，为您服务！,项目销售策略切入点,他们的生活情境,项目销售策略切入点
3、,海 滨 高 尔 夫 私 人 游 艇 俱 乐 部 24 小 时 豪 华 会 所 天 然 养 生,项目销售策略切入点,联排别墅身家过亿、出入神秘、低调不张扬迷你别墅城市高级白领；热爱岛居的精英；追求养生的城市老人酒店公寓独具投资眼光的人士的首选，升值潜力无限,项目销售策略-推广营销,项目营销推广：23月份 物料准备 项目楼书制作、宣传单页制作、VI手册制作、项目会员制度的定制、提袋、档案袋、日常销售用品制作、户型单页制作、报纸、夹页广告制作、乳山案场沙盘整改、室内装修、软文投放、工服配备等。,项目销售策略-推广营销,从3月6月进行的推广方式： 西皇岛九号 官网的建立、凤凰（3月广告投放）、搜房、
4、新浪、北方网（楼盘库）、新浪网软文、短信推广、天津机场的航空杂志夹页、DM夹报、天津今晚报分类信息、北京新京报分类信息的刊登。天津、北京、榆林和项目售楼处共四个销售点的确立。6月9日西皇岛九号天津大型项目推介会的召开、进社区营销。物料准备：项目、景区宣传片制作、网站媒体广告页制作、项目进社区活动物料配备、项目分案场装修装饰制作、项目网站的建立等。,推广形式/日期,前期物料准备报广、单页网络短信活动体验,12-2至3,12-3至6,楼书 单页 户型页 VI手册 视频 网站 报广 围挡 刀旗 等,在高端地点发放单页，光盘；航空杂志夹页；DM夹报；天津今晚报；北京新京报,新浪网软文 ；搜狐、新浪、北
5、方网（楼盘库）；凤凰（3月广告投放）等,天津100万条；北京80万条等,组织团购，富人俱乐部，企业酒会，商业聚会，300位,全程体验，组织度假和会议,以豪宅为主题报眼配合单页光盘，在黄金周和景观季发布高端短信，组织团购和聚会。以网络发布推动活动组织，建立豪宅俱乐部。常年组织体验配合聚会。建立通往乳山的通道，以建设高端俱乐部。,项目销售策略-推广营销,项目销售策略-推广效果,从3月6月进行的推广方式： 天津已发送短信100万条，北京已发送短信80万条。回馈询问率10%左右，意向客户在2%3%左右。 从5月份共带往乳山售楼中心300位客户，达成意向客户约15组，成交意向客户5组。,项目销售策略反馈
6、效果,意向客户反馈信息满意景 区 景 观景 区 空 气 纯 净， 养 生 资 源 丰 富,项目销售策略反馈效果,意向客户反馈信息不满意项目定价过高对承诺的未来配套设施呈现怀疑态度项目内没有看到景观体现没能参观样板间接待服务滞后：与景区入口保安提前协调不够充分物料配备不齐全：户型图不全，户型图过于简单，户型面积等数据缺乏,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析定位客户对养生这个切入点是认可的，在推崇养生的大方向下，确定对这个切入点敏感的客户群，进行重点跟踪并取得一定的意向客户资源。相对于养生大方向下的小的销售点挖掘不够。建议从以下几个方向发散思维 、空气（气压、负氧离子含量、空气质量、微生
7、物等），水（水中成分、作用，矿物质），年温度数值，年湿度数值等。切入点不应只有养生，可以从私密、度假、追求高端生活圈层、品质。,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析价格评定普遍客户提出价格过高，周边争项目的价格比较低。因项目进度缓慢，客户认为本项目的优势不突出。,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析周边环境与周边配套客户普遍反应景区内景观没有特色，不吸引人。对以后生活配套设施的完善程度持怀疑态度。因项目处于景区内部，一些生活基本保障品价格高昂，如果配套没有跟上，那么生活成本就会提高。,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析周边环境与周边配套曾经打算作宣传点的游艇码头、高尔
8、夫球场、不夜城等项目，没有进度，只有规划，客户持怀疑态度。项目内没有样板间，客户不能直观的感觉到本项目设计上的优势。而造成心理上认为本项目的户型很乱，复杂。景区内部协调工作不到位。多次发生接待不周的状况。基本组成看房团的客户都是高端人士，因此带来很大的负面影响。,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析物料方面户型图简单缺乏内容，例如 最大使用面积、赠送面积、内部布局、功能分区等。数据出现偏差，图纸备注面积与合同面积不符。,项目销售策略未来推广计划,项目不同产品未来规划MINI别墅进行线上和线下的正规渠道进行推广联排别墅进行高端渠道资源进行推广酒店式公寓：于7月正式蓄客，同MINI别墅进行
9、线上和线下的正规渠道进行推广,项目销售策略未来推广计划,未来推广计划方式级目标常规媒体推广 纸媒：在天津、北京的主流报纸上刊登信息，继续加大宣传力度。例如今晚报、每日新报、新京报等。 网络：与搜房网、和其他2-3家高端媒体合作举办活动推广，将高端有意向的客户带到乳山售楼中心体验。,项目销售策略未来推广计划,未来推广计划方式级目标短信、电话推广 报纸夹报 利用城市和高速出口处的路牌、道旗进行推广,项目销售策略未来推广计划,未来推广计划方式级目标渠道推广 针对MINI别墅，计划7月10月，每月组织23次客户看房活动，每次活动不少于25组意向客户。 针对联排别墅，每次看房意向客户将不高于5组，进行一对一的沟通洽谈，保证接待质量。,Thank you,
