1、上海 XX 超市选址评估报告标案名称：上海市 XX 商贸有限公司（XX 超市）标案位置：上海市宝山区 XXX 路 XX 号标案面积：1300 平方米（25.55 50.9） ，地上一层；另办公区 200平方地上二层。标案概况：商铺面积为 1300 平方米，顶高 4.68M（梁高 4M） ，柱心距基本为 8.38.3M，柱规格 550550MM，消防管道高3.8M,第一次消防验收已通过，房租为 2.1 元/M 2/天，电费为 1.1 元/度，水费为 3.8 元/吨，物业为 3 元/M 2 通讯自理。地面已铺地板砖，墙面基础刮白，电源预留150KV，无卫生间设施。图 1 XX 超市（标案）标案商圈
2、概述一、 XX 生活广场基本情况1、 商业成长性前景规划图图 2 XX 生活广场规划图各功能区商业形态划分核心功能区：该项目处于整个项目主体核心区域，该区域只提供给大型品牌商业2、 项目经济技术指标地块性质：商业用地占地面积：20000 平方米使用面积：519 号：地上为上下两层，298325966M 2；可做办公/商铺，含走廊、厕所 4722944M 2， 可做办公/仓库；517 号：地上为上下两层，185223704M 2；地下停车场面积：3800M 2；地上停车场面积：3000M 2；管道排污量：坡度排污，管道直径 1 米；供气：煤气 0.9 元/M 3，天然气 2.1 元/M 3；供水
3、：商业标准，商业用水 3.62 元/ 吨供电：商业用电标准，浮动价格，基本在 0.971.10 元/度之间。3、 实地调查（1） 实地人口调查情况：XX 人口密集，入住率高，主要因为A、 与顾村交界，小区密集，本地人为主B、 出行方便，距离地铁、公交、外环高架、南北高架均有较小距离；C、 停车场：地上地下总面积 6800M2 均可停车，灵活方便；D、 地理位置：该案位于富联路与蕴川路（一号线）地带的中心衔接处。该案地段及地产空间具备可塑性的商业环境；E、 周边商业配套：周边社区较多，基本的商业、局部区域生活配套较成熟；F、 交通便利：该案距 1 号线“共富新村”1.5 公里交通便利，公交：宝山
4、 3 路，宝山 1 路，宝山社区巴士，在该案 100 米内均有站点。图 3 标案门前站牌G、 人、车流量：因中断商业未启动，通过现场记录与概算，平均单项人流量为 18 人/分，车流量为 38 辆/ 分，按照成熟商圈人流量 58 人/分的标准计算，该案明显人流量过小，车流量较为充足。（2） 周边商业市场调查下图商业街在 XX 路西侧距该案 750 米处，经营业态以美食及路面店铺为主。对面为润通菜市场，是该区域的主要生鲜场所。图 4 标案西侧 1 公里十字路口西北方商业区（XX 西路与富联路）图 5 标案西侧 1 公里十字路口东南方商业区（润通菜市场）右图（图 6）为 XX 西路西侧，距该案 1.
5、5 公里，世纪联华在商业街对面，面积约 4 千平方米，是本街区最大的零售场所，停车场在地下，地面无停车场。在 XX 西路小超市与便利店较多，约十多家，标准菜市场一处，商业街中餐饮业尤为旺盛，如肯德基西式快餐、天合火锅城、重庆鸡公煲、其它商业较为凌乱。图 6 XX 生活广场东侧菜市场（3） 周边居民部分A、 步行约 1020 分钟范围进行市场调查。如下图所示：图 7 商圈覆盖图B、 该案向东方向步行十分钟范围。依次经过 XX 馨园、天馨学校、天馨花园、华馨苑。如图所示：图 8 标案向东 10 分钟区域图C、 该案向西方向，步行十分钟范围。依次经过成亿宝盛家园、成亿宝盛家苑（二） 、丽景花园、檀乡
6、湾（一） 、檀乡湾（二） 。如下图所示：图 9 标案向西 10 分钟区域图4、 道路/商业设施（1） 该案 100 米内有 3 个公交站点，地铁站与该案在 1.5 公里距离内，西侧富长路即将动工，政府计划2013 年年底完工；商业外围路面基础设施装修已完善，管道铺设到位，消防落实到位。（如上图 10）（2） 其余根据入住商业特征要求在进一步完善。5、 现存商业格局对本项目影响（1） 东西两侧繁华地段商业已基本成熟；（2） 我们处于东西两侧相对繁华的中心空白处，商业未得到有效开发利用。（3） XX 路有大型超市的班车；6、 人口流动示意图为了解项目周边市民的日常流动情况，已对区域内的动线进行了市
7、场调查：图 11 人口流动基本动向图以上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁 1 号线共富路站，其次是宝安公路方向。每条专线在该案均有站点，是必经之处，因本项目处两端繁华中心衔接位置，而且沿街商铺未得到有效开发利用，因此在消费支撑力上要有较好的支撑引导措施跟进。为此 XX 生活广场计划在商业入住后开通双向免费班车，届时局面会得到有效的改善。7、 XX 生活广场优势：XX 生活广场的总面积 20000 平方米，层高两层，地上地下有足够的停车位，楼宇跟前向北延伸的富长路即将开始动工，在距该案东西两侧 100 米内均有公交站，该案东面是绿地公园早晚人比较多，在该案锻炼的人也比较多，马路对面是篮球场
8、，周末开车来打球的人比较多，其余时间也有，有利开发高消费群体。商业氛围的培养期：前期进驻业主或多或少无法形成良好的商业氛围，且本商业需要一定的培养期，随着商业的进驻增加，以及我们人性化配套服务推出，大众对本商业的认可度和需求度的提高，商业的局面会逐步转好。8、 人口增长性分析目前以该案为轴心各向东西两方步行 10 分钟区域，现有人口在 3.5 万 4.5 万之间，该案西南对面是“绿地”檀乡湾二期已开盘，为高端别墅区。另外对面的绿地石库门商业也已开盘，下三层为商铺，高层为办公。西北方向新楼盘正在施工中。9、 XX 生活广场社区商业中心运作思路运作思路该项目为沿街式商业布局，按规模和辐射范围分：内
9、向服务型（服务对象是一公里范围内 9 个入住满额的社区居民） ；外向型（服务范围可延伸至社区外部消费人群及流动群体） 。该案的主要职能，是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业环境，在满足周边社区居民日常生活需求的同时，更注重消费水平进行组合，力争实现人性、和谐、品质、便捷、愉快的现代的人文商业。该案的运作核心，是从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都以整体“经营为先” ，共同促进发展。放水养鱼，他们清晰的知道与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。持续经营才是各方共同的根本利益所在。频繁的更换承租人，只能是死路一条。招商思路他们将其分为四个部分：主力店、次主力店、独立精品店
10、和特色店。该商业地处东西两处繁华点的中心衔接地段，着于眼前及今后的发展，他们计划采取如下几点入手开展基本面： 有效运作手段打开局面：以“为人民服务”为本，不断推出人性化行动塑造口碑。 准确商业定位，提高一次性成功率 前瞻性商业布局，考虑长远； 不断挖掘潜在力，全方位拓展人流。二、 投资预估分析1、 前期资金投入房租：73 万（交 6 押 2）装修：30 万（门头、墙面处理、包柱、架设灯带、卫生间、操作间、木制作等）设备：50 万（立式风幕柜、冰柜、POS 机、电子秤、货架、其它陈列道具等）货款：100 万车辆：7 万流动资金：40 万合计：300 万2、 全年费用预估超市房租：1300M 2，
11、2.1 元/M 2/天，2730 元/M 2/天； 81900 元/M 2/月；98.28 万 /M2/年办公房租：200M 2，1.7 元/M 2/天，340 元/M 2/天； 10200 元/M 2/月；12.24 万 /M2/年宿舍房租：四套三居室，2000 元/套/ 月；8000 元/月；9.6 万/年人员工资：12 万/月；144 万/年（明细如下表）职务 工资 人数 小计 职务 工资 人数 小计店长 8000 1 8000 财务 2 15000主管 4000 3 12000 采购 4500 2 9000资讯 3000 2 6000 防损 3000 4 12000收货 3000 1
12、3000 收银 2500 4 10000送货 3000 1 3000 文员 3000 1 3000理货 2500 14 35000 水电工 4000 1 4000合计 120000 万元电费：20000 元/ 月；24 万/年水费：10 元/天；300 元/月；3600 元/ 年公关费：10 万/年生活杂费：1 万/月；12 万/ 年全年费用合计：310.48 万/ 年；25.87 万/月；8625 元/ 天。销售保障：按毛利 15%计算，营业额需做到 5.75 万/天；172.5 万/月。3、 全年销售预估客流量：按统计数字每分钟 18 人计算，营业时间内 840 分钟为 15120人流，按
13、 20%进店客流计算，客流量为 3240 人客单价：根据同行业平均标准预估 25 元/单销售额：25324081000 元/天 243 万/月； 2916 万/年 （毛利 437.4万/年）外租区：5 万/月；60 万/年营业外收入：1 万/月；12 万/年合计收入：437.4+60+12-310.48=198.92 万4、 销售风险预估客流量：1500 人客单价：22 元/单营业额：33000 元/ 天；99 万/月；1188 万/ 年（毛利 178.2 万/年）外租区：2 万/月；24 万/ 年营业外收入：3000 元/ 月；3.6 万/年合计收入：178.2+24+3.6-310.48= -104.68 万三、 投资可行性分析综合以上数据及概况进行分析，该案目前尚处培养期，没有成熟的商业氛围，人口密度还不够密集，属于投资劣势；但房租相对该区平均价(6 元/M 2/天) 较低，地处两个繁华商业地段中间，且是十字路口，升值空间较大，该案的外广场及停车位都很大，方便有车顾客消费，对面的篮球场及东侧绿地，都是附近居民休闲的主要场所，更有助于吸引消费者，从而也成为该案的优势。所以，投资成功可能性较大。
