1、第二篇 资产评估的方法第五章 资产评估的基本方法 第一节市场法一、市场法的基本涵义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比调整以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。特点：简单、有效、重要二、市场法的基本前提1、要有一个活跃的公开市场；充分发育、充分的市场竞争 、没有垄断和控制。2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。参照物及其与被评估资产有可比较的指标，技术参数等资料是可搜集到的。,三、市场法的具体评估方法（一）市价折扣法（二）价格指数法（三）功能价值法（四）成新率价格法 直接比较法 (五）成本市价法 (六）市盈率乘数法 (七）因素调整法 - 类比调整法（一）市价折扣法
2、资产评估价值=参照物成交价格（1价格折扣率）适用范围：适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。举例 评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为40%。则： 拟快速变现资产的评估价值 =10（140%）=6（万元）,（二）价格指数法 资产评估价值=参照物成交价格（1物价变动指数） 或 =参照物成交价格价格指数适用范围：仅运用于评估对象与参照物间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差应适度，不能过长。举例 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。则： 资产评估价值
3、= 10（1+5%）=10.5（万元）（三） 功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况。 （1）生产能力比例法资产评估价值 参照物成交价 评估对象生产能力 参照物生产能力 举例：被评估资产年生产能力为90 吨，参照资产的年生产能力为120 吨，评估基准日参照资产的市场价格为万元，则： 资产评估价值 .5(万元),（2）规模经济效益指数法 资产评估价值参照物成交价 评估对象生产能力 x 参照物生产能力 其中: x-规模经济效益指数举例：被评估资产年生产能力为90 吨，
4、参照资产的年生产能力为120 吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7, 则： 资产评估价值10(90120)0.7 8.18(万元)（四）成新率价格法 资产评估价值 参照物成交价 评估对象成新率 参照物成新率 适用范围：此法只适用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。,(五）成本市价法 资产评估价值 评估对象现行合理成本 参照物成交价格 参照物现行合理成本举例：评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则： 资产评估价值2 150% 30(万元)(六）市盈率乘数法资产评估价值 = 评估对象(企业)收益额
5、参照物(企业)市盈率此法主要适用于企业整体价值评估和长期投资评估。举例：被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值0002 20000 (万元),（七）因素调整法调整因素有：、时间因素 、功能因素 、地域因素 4、交易情况 5、个别及其他因素。1、资产评估值参照物售价交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数 2、资产评估值参照物售价+时间调整额 +功能调整额 +地域及其他调整额例:2004年7月拟运用市场法对某台设备进行评估，与该设备近似的设备年初的市场价格为82万元，17月份机
6、械产品价格指数上涨了3.5，但比参照设备性能提高了10，而运费和其他杂费降低了2，如不考虑其他因素，这台设备的评估价值是多少？ 解析：资产评估值参照物售价 +时间调整额 +功能调整额 +地域及其他调整额 82（1+3.5+10 -2）91.43万元,三、市场法的具体评估方法 特别提示：上述市场法（途径）的常用具体方法也可能或可以成为成本法（途径）的具体方法。四、市场法的评估程序及优缺点（一）评估程序 1、选择参照物; 2、在评估对象与参照物之间选择比 较因素； 3、指标对比，量化差异； 4、在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指 标差异； 5、综合分析确定评估结果。市场途径下运用技术方法
7、的关键参照物的选择 不存在完全相同的参照物，只有类似参照物； 本着“存同求异”的思路，进行类比和差异调整。（二）市场法的优缺点优点：、简单有效； 、直接客观； 、易于接受；缺点：、前提严格； 、适用限制。,第二节 成本法一、成本法的基本涵义 是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到资产的评估价值。二、基本原理 资产的价值取决于资产的成本 在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 三、基本方法 资产评估价值 = 被评资产重置
8、成本-资产实体性贬值 -资产功能性贬值-资产经济性贬值 = 被评资产重置成本综合成新率,注意区别上述公式2中的综合成新率与计算实体性贬值的成新率公式2中的成新率包括的范围更广泛，这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定的，综合了三种损耗的因素，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。四、基本前提 1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态 ； 2、应当具备可利用的历史成本资料； 现实资产与历史资产具有相同性或可比性。 3、形成资产价值的耗费是必须的。,搜集历史资料，确定成本构成,五、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被
9、评估资产的重置成本,重置成本评估方法,六、常见的评估方法,重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法,生产能力比例法规模经济效益指数法,各种贬值评估方法,实体性贬值功能性贬值经济性贬值,观察法使用年限法修复费用法,复原重置成本 更新重置成本,收益损失法能力指数法,（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义 一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新
10、资产所需要的费用。更新重置成本和复原重置成本:相同方面:A.都是资产的现时价格标准; B.重置时资产的功能不变.不同之处: A. 所用材料、技术、设计、标准等方面的差异; B.复原重置成本往往会高于更新重置成本。,2、重置成本的估算方法（1）重置核算法 基本原理：是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,例：待估资产为一机器设备，评估师
11、拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本为800元，其中原材料300元、人工成本500元。据统计分析，求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。请按重置核算法估算该机器设备的重置成本. 解: 按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=直接成本+间接成本 =（50000+1000+800）+（5000.8) =51800+400 =52200(元）,（2）价格指数法 基本原理：是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。 资产重置成本资产账面原值(1+物价变动指数),个别物
12、价指数分类物价指数综合物价指数,某被评估资产1990年购建,帐面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130和180，被评估资产重置成本为多少？ 资产重 资产原 评估基准日价格指数置成本 始成本 资产购建时价格指数100 000 180 138460（万元） 130,（3）功能价值法 参照物能价值（单位生产能力） 被评资产重置成本 、生产能力比例法 被评估资产重置成本= 被评估资产年产量 参照物 参照物年产量 重置成本 某重置全新的一台机器设备价格8万元，年产量为15000件。现知被评估资产年产量为12000件，请确定其重置成本。 被评估资产
13、重置成本 被评估资产年产量 参照物 参照物年产量 重置成本 (12000/15000)8 6.4（万元）,B.规模经济效益指数法 被评估资产的重置成本 参照物资产 （ 被评估资产的产量）x 的重置成本 参照物资产的产量 即：1 （ 1 ）x 2 2公式说明:公式中的x是一个经验数据,称为规模经济效益指数. 这个经验数据一般在041.2之间。 加工工业一般为0.6-07，房地产行业一般为09。 公式中参照物，一般可选择同类资产中的标准资产。,某被评估资产的生产能力为50万件年，取得的参照物资产重置成本4000元，生产能力35万件年，根据其行业的经验数据回归分析，调整值x07，试用规模经济效益指
14、数法评估其重置成本。 解： 1 2（ 1 ）x 2 4000（50/35）0.7 51344(元),（4）统计分析法 基本原理：某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本 根据概率论原理和统计原理，选择有代表性的资产，估算出其重置成本与原始成本比例，从而推算全部资产的重置成本的一种方法。 各类资产的历史成本取自会计纪录资料。实际操作步骤（四步）： （1）划类； （2）抽样； （3）计算系数； （4）确定成本。,某类资产的 历史成本,被评估资产的重置成本,某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本,（3）计算系数依据分类抽样估算资产的重置成本与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数，公式为：
15、KRR K资产重量成本与历史成本的调整系数； R某类抽样资产的重置成本； R某类抽样资产的历史成本。,（4）确定成本 根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为： 被评估资产重置成本 = 某类资产账面历史成本之和K 某类资产帐面历史成本可从会计记录取得。 评估某企业某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备帐面历史成本之和为500万。求该类通用设备的重置成本。 解：先求系数 K302015该类通用设备的重置成本50015750（万元） 适用：多用于整体资产和同一类型资产的评估 特点：优点
16、-简化评估工作 不足-精确性受抽样资产可信度限制,（二）实体性贬值及其估算方法 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 决定实体性贬值的因素有： 使用时间；使用率；资产本身的质量；维修保养程度。（1）观察法（成新率法） 资产实体性贬值=重置成本（1 - 成新率） 实体性贬值率= （1 - 成新率） ：通过观察确定新旧程度 主要观察被评估资产的外表: 光洁度、腐蚀程度、形体物理变化程度 (3) 修复费用法 - 逆向思维法 假设设备所发生的实体性损耗是可以补偿的，则设备的实体性贬值就应该等于补偿实体性损耗所发生的费用，所用的补偿手段一般是通过修理或更换损坏部分。,（2）使用年限法资产的实体性贬值=（
17、重置成本预计残值） 实际已使用年限总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限）,名义已使用年限资产利用率,截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间,100,例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。计算该设备的实体性贬值。 解：资产利用率=53605 / 53608=62.5% 实际已使用年限=562.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125
18、（年） 资产的实体性贬值=（500000-2000）3.125/8.125 =191538.46（元）,（三）功能性贬值及其估算方法 1、含义:是资产无形损耗的一种。它是由于技术进步所造成的 功能陈旧而发生的资产价值贬值。 功能性贬值的两种表现形式： 超额运营成本 超额投资成本复原重置成本更新重置成本 2、功能性贬值的估算步骤 将被评估资产与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较,计算二者的差异即年超额运营成本； 从年超额运营成本中扣除所得税因素，确定净超额运营成本 估计被评估资产的剩余寿命； 以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产
19、功能性损耗(贬值)。3、举例：某被评估资产与目前广泛使用的同类资产相比，在完成同样年生产任务1000台的前提下，单台材料消耗为75元，新资产为50元；人工费为15元，新资产为10元；能耗为15元，新资产为5元；据评估人员鉴定，被评估资产尚可使用3年。所得税率为33%，适用的折现率为10。 根据上述数据资料，估算被评估资产的功能性贬值。,解析： （1）计算年超额运行成本 （7550）（1510）（155）1000100040000(元) (2)计算年净超额运营成本 40000(133)26800(元) (3)计算功能性贬值额26800 (PA，10，3) 66649元（四）经济性贬值及其估算方法
20、 资产评估中所涉及的经济性损耗也是无形损耗的一种。经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。具体原因有： （1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升； （4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短资产使用寿命。 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,估算方法：经济性贬值表现为或是增加了投入成本，或是降低了产出效率，在估算上通过两种方法来解决。 1、收益损失法-利用年收益损失额本金化来计算。即： 经济性贬值资产年收益
21、损失额（1所得税率） （PA，r, n )年金现值系数 2、能力指数法：通过估算生产能力的变化来评价经济性损耗 第一步：估算经济性贬值率，即： 经济性贬值率 式中：LA - 资产受外界因素影响后的生产能力； LB - 资产原设计生产能力； x - 规模效益指数。 第二步：再计算经济性贬值 经济性贬值额(重置成本一实体性贬值一功能性贬值） 经济性贬值率,例：某纺织厂因产品积压，产量由设计20000米压至10000米，设该厂重置成本为5100万元，有形损耗（实体性贬值）为500万元，功能性贬值为1500万元，规模效益指数为0.6。如不考虑资金时间价值，请计算经济性贬值和企业整体评估值。 解:1、经
22、济性贬值率1（10000/20000）0.6 10.659834.02 2、经济性贬值额（51005001500）34.02 1054.62（万元） 3、企业整体评估值510050015001054.62 2045.38（万元） （五）综合成新率及其估算方法-见教材P54 （1）观察法 （2）使用年限法 （3）修复费用法,七、成本法的优缺点和适用 优点：充分考虑了损耗代价；运用广泛；有利企业保值 缺点：计算工作量大，经济损耗难以精确 适用：多用于固定资产类,房地产、单项资产和设备评估； 不适用于:原始资料不齐的资产 题1：某彩电生产厂家，其彩电生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂
23、电视机产品销售量锐减，企业不得不将彩电生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6。请估算该彩电生产线的经济性贬值率。 题2：如果该彩电生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原彩电销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，所得税率为33%，企业所在行业的平均投资报酬率为10%。试估算该生产线的经济性贬值。 题3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实
24、体性贬值率为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。,第三节 收益法一、基本涵义 通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。 基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和。二、基本原理 一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。 理论依据
25、-效用价值论：收益决定资产的价值 即：收益越高，资产的价值越大。 资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。,三、基本方法 收益法的实质是投资者把期望和收益转换为现值。 用公式表示的评估值为：式中：未来第i个收益期的预期收益收益年期折现率四、基本前提（1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。,五、操作程序,六、收益法应用的具体形式 在学习收益现值法之前，有必要重温资金的时间价值及复
26、利公式. 什么是资金的时间价值？ 资金随时间推移而增值的部分。 等额资金在不同的时间，价值是不同的。有两种形式： 1、资产未来收益有限期：每期收益等额、每期收益不等额 2、资产未来收益无限期：未来收益年金化、未来收益不等额（一）资产未来收益期有限的情况、在各年收益相等的情况下评估值为： P=A.(P/A,r,n)式中：预期收益(年金）收益年期折现率,某企业从日本松下电器公司引进一条彩电玻壳生产线，经测算，该生产线可使用20年，在使用期间，若开工率为100%时，每年可给公司带来3000万元的净收益，行业平均投资收益率为15%，请评估这条生产线的全部固定资产的价值。请同学们想一想，是不是30002
27、06亿？为什么？运用年金现值公式计算,3000 （115）201 15% （115）20 一般可直接查复利表： P = A（P/A，15%，20） =30006.2593 =18777.9（万元）,（一）资产未来收益期有限的情况 、在各年收益不等的情况下评估值为：,式中：未来第i个收益期的预期收益收益年期折现率 某企业尚能继续经营三年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测3年内各年预期收益分别为400万、300万、200万元，若折现率为l0，试求其三年收益现值总额。,3年内收益现值总额36364247921502676182(万元),举例：某资产在未来6年中每年末的净收益分别为40
28、0、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元。已知市场利率10%，风险调整率2%。计算其评估值。 解析： 折现率为 10%+2%=12% V = 400 (P/F，12%，1） 420 (P/F，12%，2） 440 (P/F，12%，3） 460（P/F，12%，4） 460 (P/F，12%，5）2460 (P/F，12%，6） =4000.8929+4200.7972+4400.7118 4600.6355+4600.5674+24600.5066 357.16+334.82+313.19+292.33+261.00+1246.2
29、4 2804.74（万元）,（二）资产未来收益无期限的情况 、未来收益年金化-采用年金化法计算 步骤：（）预测各年（通常为五年）收益额，并折现求和；（）求年等值收益额；（）进行本金化处理。年金化法基本公式：资产评估值=年收益额/本金化率 即：P=A/r如何理解这一公式的经济含义？例如：某人有一房地产，每年可保租金50万元。 当市场利率为10%时，他的房产价值必须达到50/10%500万元,才能为他带来50万元的年租金收入。 因为50010%=50万元 那么在理论上，他拥有房产的价值相当于500万元。注意：在此年金化法下的关键是稳定化收益的确定案例：教材,、在未来收益不等额的情况 采用分段法计算
30、，具体步骤： （）确定未来五年收益额的现值； （）对第六年以后的收益进行资本化处理； （）将（）、（）相加，求得资产评估值。,未来收益折现图解,年金收益资本化 前期收益折现对后期本金再折现,年份,1,2,3,4,5,6,n-1,n,举例：对某企业进行预测得出，该企业未来能长期收益，其第一年至第五年的年收益分别为500万元、550万元、600万元、650万元、700万元，另预测该企业的永续年收益为750万元。确定折现率为10，又根据目前物价上涨趋势，预则以后通货膨胀会进一步上升，确定适用资本化率为15。请按分段法计算该企业在持续经营下的评估值。其次，将第年以后的收益资本化处理 750015500
31、0(万元)（F，10，5）5000062093104.5(万元)最后，确定该企业的评估值企业的评估值224174十3104.5 534624(万元),七、参数确定 收益现值法的运用，不仅在于掌握其在各种情况下的各种计算过程，更重要地是科学合理地确定方法运用中的各项技术参数。收益现值法最主要的参数有三个，即预期收益额、折现率、收益期1、预期收益额（1）基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。（2）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。（3）有关收益额内容的主要观点 税后净利润；净现金流量；
32、利润总额。 不同种类资产的收益额表现形式不完全相同。如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。,2、折现率（1）折现率的基本含义 从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。（2）折现率的形式 折现率：未来有限期收益折算成现值的比率 资本化率：未来无限期（永续性）预期收益折算成现值的比率（3）折现率的估算方法 基本方法： 无风险报酬率风险报酬率,行业风险、经营风险、财务风险、其他风险,3、收益期（1）基本含义- 是资产具有获利能力持续的时间。（2）收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以契约、合同规定的时间
33、为基础估测根据产品寿命周期进行估测八、优缺点及适用范围优点：1能真实和较准确地反映企业本金化的价格； 2与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。缺点：1预期收益额预测难度较大受较强的主观判断和未来 不可预见因素的影响；2在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产、 可预测未来收益的单项资产和无形资产评估,第四节 资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法的比较将三种基本方法在以下六个方面进行横向比较：（1）概念； （2）关键词和主要评估参数；（3）前提条件；（4）评估程序；（5）优缺点； （6）适用范围。三种评估方法比较表,二、资产评估方法的最适选择1、方法要与评估对象相适应； 2、方法的选择受数据和信息资料的制约； 3、为提高准确性，选用多种方法相配合，互相验证，以弥补某一方法的局限性。 思考题：分析成本法、收益法和市场法三种评估方法的优势与局限，如何选择最适评估方法？ 本篇小结 资产的评估方法是遵循一定评估思路完成资产评估任务的技术手段，是其评估目的和途径实现的具体形式。 资产评估的具体方法尽管有许多，但如何能够有效地了解、掌握、比较和归纳这些具体的方法，使我们在实际操作中把握一定的规律性，这是资产评估实务的基础 。,
