1、皇 冠 水 岸 市 场 调 研,济南的别墅市场，相对来说是一个起步的阶段，各方面都不是很成熟，体现不出时尚感，也没有让客户感觉到尊贵的身份感。希望通过推动济南别墅市场的发展，满足客户的需求。,济南别墅市场现状,一、济南别墅物业发展现状分析,1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。 纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。
2、,2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。 济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。,3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品出现很少。 济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、叠加别墅均未出现。,4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。 儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映
3、到消费过程中就是非常的保守。大部分高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。,5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。 济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。,300亩,500亩,2700亩,1000亩,500亩,外海 蝶 泉 山 庄,蝶泉山庄东临交通干道二环南路，西靠老虎洞山，南依天然林场，处于群山和绿树环绕之中，环境优美。空气清新。项目充分利用坡地高低起伏的特征依山筑房，东西的
4、高度差度达40余米，站在基地高处向远处眺望，东面连绵起伏的山峦，气象开阔，北面则是高楼林立的都市风景。项目总占地面积300亩，总建筑面积23万平方米，容积率1.13。项目共分为ABCDE五个组团，延二环南路设南、北两个入口。项目中心位置的C组团规划建造联排别墅，组团内部种有多种绿色植物，每栋别墅都处于绿树和鲜花的环抱之中，各栋别墅由蜿蜒曲折的山间小路互相连接。组团内特设有中心景观-蝴蝶泉。,实景图,规划图,周边配套,交通便利,乘做17,27,35,K52,65,88路公交车可以到达小区.,社区北入口处设有面积达5000余平米的高级业主会所和小型的超市、自助银行、邮局等生活设施，及社区高级双语幼
5、儿园。,三 联 彩 石 山 庄,彩石山庄由三联集团开发建设，由国内顶尖设计机构中国城市规划设计研究院进行规划设计。中国城市规划设计研究院遵循“低层、低密度、低容积率、高绿地率”的宗旨，将把彩石山庄设计为以多层花园洋房和低层双拼、联排住宅为主体的大型山水园林住区，建筑面积180万平方米，容积率仅为1.0，居住人口近2万人，是以优美的自然环境、园林风光为鲜明特色的，体现尊贵价值、享受至高境界的济南市独特的高品质住宅区。彩石山庄的住宅主要有两种：一是多层花园洋房，二是低层双拼、联排住宅，户型设计强调室内外空间结合，通过内庭院和露台把户外的环境引入户内，使环境深入住宅内部, 从而使住户在市内充分享受阳
6、光和自然。,交通便利，136，k301,303，305，306路公交车方便出行。,三室两厅两卫B5户型:3室2厅2卫151,国 华 东 方 美 郡,国华东方美郡项目是由山东国华时代投资发展有限公司开发的一个大型别墅项目。项目位于千佛山以南，舜耕山庄以东，旅游路南，阳光舜城以北。项目三山环抱，周边是罗袁寺、厥子山、西姑山三山环抱，位置极佳。项目占地约500余亩，建筑面积20余万平米，小区总套数700余套。周围有几千亩的森林，植被良好。项目由国际著名的设计公司加拿大DAA公司设计，项目风格是按照中国国情优化的北美式别墅。,项目产品类型主要有联排别墅、独栋别墅、小院别墅等，对应面积从200多到600
7、不等。项目配套完善、设施齐全。小区规划有会所及相关配套。小镇配套设计餐饮、娱乐、健身等。小区内建有游泳设施、高尔夫练习场、网球俱乐部。建有环山小径，可以通到山上进行晨练和晚间散步。,九 如 山 庄,外景图,交通图,九如山庄国际生态旅游度假区位于济南市南部风景旅游区仲宫镇二仙村北、东临省道103线、北临济南绕城高速公路，距市区二环南路约6公里。九如山庄坐北朝南依山而建，项目总用地1000余亩，东部为低密度居住区，西部为休闲度假区。居住区占地360亩，容积率约为0.3，绿化率约50%，分为“九如美墅”、“九如华府”两个片区。其中“九如美墅”建设独立式庭院住宅118栋，“九如华府”建设半独立庭院住宅
8、102套。,户型图,休闲度假区“九如溪谷”占地600余亩，建设10000余平方米水面的水库，小型高尔夫球练习场，并拟建准五星级酒店会所一处，内设游泳池、保龄球、健身中心、美容中心等。整个园区设有超市、洗衣、医疗、图书馆、幼儿园等，同时网球场、慢跑道、茶艺坊、咖啡厅等配套提升业主的生活品质。九如山庄国际生态旅游度假区采用纯会员制管理模式，非正式会员不予接待，从而保证了整个园区的尊贵性，充分体现了高尚社区私人化、专属性的特点。,卧 虎 山 原 生 态 别 墅 区,卧虎山原生态别墅区地处济南市卧虎山风景区西南侧，总规划面积约500亩，总建筑面积近10万平方米，绿化率达到70%，容积率仅为0.3，是一
9、个以居住、休闲、度假为主的山水景观别墅区。生态山水中的心灵居所卧虎山原生态别墅区坐落于济南市的“绿肺”和泉水涵养地，山清水秀，空气清新，自然风光独特，集山、桥、湖、泉、溪、涧、瀑为一体，保持着极佳的原生态自然环境，成就了济南少有的山水尚景居所。浑厚悠久的人文殿堂周边遍布着黄花山石佛造像、南泉寺、终军故里、秦琼的第二故乡等文化古迹，中国传统的文明在这里得到传承、积累、沉淀，成就了一块具有丰厚文化底蕴的风水宝地。恬山怡水的养生好宅,客 户 形 象 分 析,1、客户来源：别墅项目客户的地域偏向性较低，有济南市客户，也有周边县市客户。2、客户置业目的：（1）、多次置业，改善居住环境；（2）、客户有投资
10、意识的占一小部分；（3）、从周边县市迁至省城；（4）、提高身价，显示身份的与众不同,3、人口特征,（1）年龄区间：3045岁（2）家庭人口：客户以已婚为主，大部分家庭人口在3人及以上,4、社会特征,（1）、文化程度：文化层次差距较大（2）、职业类型：1、私营业主；2、政府中级以上公务人员；3、国企或公司中高层管理人员；4、金融系统中高层管理人员；5、小部分华侨或海归派,5、经济特征,（1）、家庭年收入：15万以上（2）、车辆拥有：私车平均拥有1辆（3）、居住状况：基本都有1套或以上住房，部分客户居住在周边县市，居住环境一般。,未来 别墅市场更加精彩,别墅客户在乎什么？是别墅占用的那一小块土地？还是单纯的别墅建筑？不仅仅是。王玉华女士称，别墅卖得不仅仅是一个设计，更重要的是客户看不见的东西，也就是一种生活文化、生活氛围。而济南思源经纪崔涛先生则表示，别墅外在风格掩藏的内涵本质的是最主要的。济南华建房地产营销策划有限公司总经理卢言荣若有所思地说：“我觉得客户是很难满足的，但有些时候也是很容易被感动的。”当前卢总所操盘的卧龙山原生态别墅项目已经销售七成，这就是一种境界吧。,2008年下半年，济南别墅市场同样精彩，将由数量不菲的独栋别墅产品入市。与此同时，将于2008年7月4日举行第五届中国别墅节也向这些优秀的别墅项目张开了怀抱。在这个顶级别墅盛会中，将有国内一流别墅共同探讨的良机！,
