1、房地产企业融资方式分析,案例分析：保利地产的融资方式,08级金融1班,组长：吴晓辰,组员：顾彬 韩冬 李佳诚 曹忠华,房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。,房地产企业融资的特征,1. 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。 从发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。2. 土地和房产的抵押是重要条件。3. 资金面临较大经济风险和财务风险。,我国房地产企业融资方式的现状,以银行信贷为主 我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行 企业上市融资为辅 “上市融资用融来的钱买地再用买来的地融资”的方
2、式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。 个别企业能够涉及到其他融资方式 仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。,20032007年全国房地产开发资金结构情况（单位：亿元 %）,以银行信贷为主的融资方式存在的问题,1. 对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。 2. 对于银行而言,至少存在着以下两种风险: 第一,呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。 第二,成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场 。 3. 对于政府而言,如果大量的房地产融
3、资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。,股权融资的优缺点,股权融资最大的优点是企业没有定期还本付息的压力，可以很好的规避企业经营状况起伏时的财务风险。而且筹措的资本具有永久性，无需到期偿还，保证公司对资本的最低需求，维持公司长期稳定发展 。并使资本负债率下降，优化企业的资本结构。,股权融资的缺点是股票的股息或红利比债券和银行利率高，发行费用也相当可观，所以，股权融资成本在各类融资方式中筹资成本最高。,国外房地产企业融资方式,1. 房地产投资信托资金2. 住房抵押贷款证券化3. 房地产辛迪加融资,房地产投资信托资金(REITs),REITs (Real Estate Investm
4、ent Trusts, REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。,目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。,住房抵押贷款证券化,住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Sec
5、uritization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。,房地产辛迪加融资,房地产辛迪加融资是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。房地产辛迪加是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。,房地产辛迪加融资的优势,2. 房地产辛迪加的建成将汇聚同行力量，开发超大型项目，开拓广阔的融资渠
6、道，在工程建设方面进行流水作业，形成真正的规模效益；,3. 房地产辛迪加将淘汰其他市场参与者，整合房地产业，形成秩序，即由辛迪加成员分享相对垄断的市场利润；,1. 房地产辛迪加是一个同行业联盟利益共同体；,案例分析：保利房地产（集团）股份有限公司,公司简介,保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队，2009年，公司获评房地产上市公司综合
7、价值第一名，截止2010年底，公司总资产达1514.61亿元，实现销售认购过661.68亿元。,公司项目展示,公司筹资情况,公司筹资近况,上市后的5年，保利地产总资产增长了18倍，由2005年的80亿上升为2010年的1523亿。 与此同时，保利地产正在上演着“速度地产”的传奇。在保利地产董事长宋广菊的引领下，保利地产正向“3-5年内再造一个保利地产”目标迈进。快速发展无疑需要庞大的资金作为后盾。2011年，保利地产房地产直接投资总额预计达812亿元，但截至2010年底，结余货币资金为192亿元，此间资金缺口超过620亿元。,公司融资决策,2010年3月19日，保利地产公布再次增发预案，即计划
8、募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。2011年3月25日，保利地产股东大会决议修改2010年度非公开发行预案，调低增发底价，增加非公开发行数量，保证96亿元的融资规模不变。同年4月19日晚，据保利发布2011年第一次临时股东大会决议公告显示，这笔96亿元的再融资再延长12个月。虽然资本市场融资无门，但保利地产仍具备相对强大的融资能力。“资本市场融资一旦放开，保利地产凭借其央企的背景，也将会在批准融资的次序上获得优先。”,公司融资决策,纵使有千万条融资渠道，保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金。保利地产今年推出的很多项目都在二三线城市，将在很大程度上化解限购令对保利的影响。保利地产的
9、销售量将明显向二三线城市倾斜。调整城市战略之余，保利地产也在加码商业地产。据2010年年报，保利地产投资性房产金额为42.39亿元，同比增长425.1%，主要原因是广州保利世贸中心等经营性物业投入使用。此外，保利地产商业地产方面的经营收入也突破5亿元，光保利世贸中心就达2.5亿元，保利洲际酒店于2010年4月10日开业，不到9个月的营业收入就达9189万元。,公司融资决策,面对严厉的调控政策和日益趋紧的货币形势，保利地产除加强传统的银行贷款外，积极开拓多元融资渠道。2010年报显示，公司已发起设立了信保(天津)股权投资基金管理有限公司，年内完成募集资金24亿元，完成6个项目投资，2011年计划
10、进一步扩充基金整体规模。,小结,1. 从我国房地产企业目前融资实际情况看，银行贷款仍然是普遍采用的融资模式。拓展其他融资渠道，上市直接融资也不失为一种好的融资方式，资本市场给房地产企业更好的融资平台，上市公司在这方面总是有更大的资金优势。2. 就外源融资而言，还有其他可供选择的方式，如债券融资和私募融资，房地产企业在业绩表现良好等等的条件下也可以考虑，但是利用这些融资模式有一定的要求，企业应当谨慎权衡 。,3. 对于内源性融资模式，如果房地产企业业绩好，利润多，可以利用留存收益增资，这种方式比较方便易得，企业容易把握和控制，没有筹集和发行费用，从这个角度来说，融资成本相对较低。 4. 提高资产资本周转率和利用效率，尤其是被很多企业忽视的提高资会周转率方面，企业资金(包括固定资金和流动资金) 在生产经营过程中不间断地循环周转，从而使企业取得销售收入。加快资金周转本身就是一种变相的融资模式，,谢谢,
