1、项目经济测算目 录1 项目及评价依据简介 .11.1 项目技术经济指标 11.2 经济评价依据 .22 项目投资估算 22.1 项目开发成本估算 22.2 建设投资进度 .33 资金筹措和投入计划 .43.1 收益测算 43.2 项目可运用资金估算 63.3 投资计划与资金筹措 74 项目盈利能力评价 .84.1 静态评价 84.2 动态评价 105 项目敏感性分析 136 项目经济评价结论及建议 156.1. 项目经济评价结论 156.2. 建议 151 项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街
2、南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地 15.16 亩。规划总建筑面积约 4.46 万平方米。1.1 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。序号 主要技术经济指标 参数 单位 备注1 项目总用地面积 17,840 平方米 1.1 建筑用地面积 8,976 平方米按 13.464 亩折算1.2 绿化用地面积 1,133 平方米 按 1.7 亩折算1.3 停车场用地面积 8,864 平方米按 13.296 亩折算2 容积率 1.50 3 建筑密度 37.16% 4 总建筑
3、面积 44,108 平方米 4.1 地上商场建筑面积 26,694 平方米 共四层4.1.1 首层商场建筑面积 6,630 平方米 4.1.2 二层商场建筑面积 7,104 平方米 4.1.3 三层商场建筑面积 6,575 平方米 4.1.4 四层商场建筑面积 6,385 平方米 4.2地下商场(沃尔玛)建筑面积17,414 平方米 一层1.2 经济评价依据通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出
4、评价及针对性建议。经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入，待物业出租率保持在 90-95%之间，进入稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期为 9 年，由 2004 年 1 月 1 日起算。考虑到项目投资收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位，其余以年度为计算时间单位。各项经济测算不考虑社会物价总
5、水平及通货膨胀变动影响。项目核算的货币为人民币。2 项目投资估算2.1 项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础。项目总开发成本为 15,008 万元，建筑面积单方成本为 3,403 元/平方米。项目开发成本估算表，见附表一。说明：土地成本：包括地价、土地交易税费、土地补偿费和建设期投入的地租费用。根据委托方提供的土地出让金、补偿费和土地租金数据计算，土地成本费用共 1,260 万元。前期费用：包括规划设计勘察费、前期顾问费、拆迁及土
6、地平整费三项。勘察设计费以建安工程费用为计算基础，按经验比例估算；前期顾问费按实际已发生额计算；拆迁及土地平整费以项目总用地面积为计算基础，按经验值估算，前期费用共 343 万元。建安工程成本：包括土建装修成本和安装工程成本两大项目，根据委托方提供的估算单价指标，结合策划方案中对建筑配套设施的建议进行计算，建安工程成本共 11,356 万元。基础设施建设费：包括外水外电工程费、道路及广场建设费、绿化工程费，其中外水外电工程费以总建筑面积为计算基础；道路及广场建设费和绿化工程费以相应的用地面积为计算基础，根据经验值估算单价指标计算，基础设施建设费共 317 万元。开发税费：依据委托方提供的云南省
7、及玉溪市有关税费规定计算，开发税费共 670 万元。不可预见费：按前四项成本费用的总和，根据经验比例 5%估算，不可预见费共 664 万元。企业管理费：按前四项成本费用的总和，根据行业平均比例 3%估算，企业管理费共 398 万元。2.2 建设投资进度根据本项目的建设规模和合作方沃尔玛的进驻要求，基于有序而高效的原则，在合理安排各前期工作，保证质量的前提下，以最快的速度完成项目建设。按照目前项目进度，计划整个开发期的时间跨度为 1.5年即 6 个季度。计算期由 2004 年第三季度起至 2005 年第四季度。其中，工程建设期由 2004 年第四季度至 2005 年第三季度； 2005 年 9月
8、 1 日正式开业。项目投资进度表，见附表二。说明： 土地成本在项目建设前半年分两季度投入完毕。 前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费等五项费用根据项目开发和工程建设进度计划分季度投入。3 资金筹措和投入计划3.1 收益测算项目的总体收益包括商场的租金收入和销售收入，共 54，428 万元，其中租金收入 18,988 万元，销售收入 35,440 万元。而车位则作为沃尔玛大型超市和项目商场的配套设施，不考虑收入。租金收入：根据项目的工程进度和招商策略，商场预计在 2005 年 9月 1 日正式开业，而开业前，一至四层商场将分两期推广。结合租金定位分析，首次推出时，一层商
9、场的平均租金为 178 元/平方米.月，二层商场的平均租金为 80 元/ 平方米.月，三层商场的平均租金为 50元/平方米.月，四层商场的平均租金为 40 元/平方米.月，负一层商场的租金按照委托方与沃尔玛所签定的协议价 20 元 /平方米.月计算。（以上价格均不含商场管理费）由于实际操作中在商场交付使用时就真正实现租金收入，但在招商过程中又会使用“免租期”优惠等租金策略，因此，一至四层商场的租金收入计算期从 2005 年 7 月 1 日开始（一般商场的交付使用期会比正式开业的时间提前两个月，以作为商户的装修期），按“免租半年”的策略，2005 年下半年 6 个月中，只计算 3 个月租赁保证金
10、的收入，而不计算租金收入，该笔保证金收入将在物业整体销售时扣除。负一层商场按照协议免保证金，在正式开业后免租两个月，所以 2005年只计算 2 个月的租金收入。租赁进度的假设：根据所建议的项目租赁进度计划，在开业时，一至四层商场达到 70%的出租率，开业后 5 年内增加至 90%，进入稳定期后保持在 90-95%之间。按照这个目标，假设商场的出租率在 2005 年开业时达到约 70%，经过一年的经营在 2007 年达到 77.5%，以后逐年稳步提升，在 2010 年达至 90%，2011 年后趋于稳定，保持在 95%的出租率水平。租金变化的假设：根据我司对商场的研究经验，项目的租金水平变化根据
11、出租率和商场的经营时间作以下假设：首层至四层商场租金在 2007 年增长 5%，以后按每 2 年递增 5%的水平计算，2012 年后保持平稳。负一层商场从 2005 年起按每 3 年递增 3%的幅度计算。销售收入：按照租售方案建议，待商场的出租率稳定地保持在 90-95%的时候，可将商场整体出售。根据租赁进度计划，预计在 2012 年整体出售商场，出售价值按 2011 年的租金水平和期望的 10%投资回报率，用收益还原法计算。具体计算方式：一至四层商场以 2011 年末的租金水平为未来每年等额的收益水平，采用等额序列支付的现值系数公式，按 10%的折现率将未来收入水平折至 2012 年初估算各
12、层商场的销售价格 。由于负一层商场的租金是一直按照每 3 年 3%递增的，所以其销售价格则是采用等比序列支付的现值系数公式进行估算。物业使用年限：根据项目商业用地的性质，其使用年限为 40 年。按照 2004 年获取土地使用权，在 2012 年，商场的使用年限尚剩余 32 年。计算公式：等额序列支付现值系数公式P=A1*1-1/(1+i)n/i其中：P现值（2012 年初）A12012 年一至四层各层的租金水平，按 2011 年末租金水平等额计算。i 折现率（按期望的投资回报率 10%计算）n 计息周期数，即剩余使用年限 32 年。等比序列支付现值系数公式P=A1*1-(1+s)/(1+i)n
13、/(i-s)其中：P现值（2012 年初）A12012 年负一层商场的租金水平s 等比系数（固定递增率 3%）i 折现率（上面提过，年折现率采用 10%，故此处的实际折现率为（1+10% ）3-1=33.10% ）n 计息周期数。商场剩余使用年限为 32 年，故计息期数为 32/3=10.67 期。具体价格变化和项目收益估算详见附表三和附表四。3.2 项目可运用资金估算项目可运用资金是指在扣除有关经营税费和经营费用、所得税后的租售收入。本方案中经营期内的可运用资金共 36,438 万元。可运用资金估算详见附表五。根据国家和地方相应财税法律法规的规定，参考类似房地产项目有关开发和营销成本的经验数
14、据，结合项目的实际情况，在开发经营期间涉及的各项税费率如下表：项目经营期间有关税（费）率一览表序号 费用项目 计费口径 费率（用）1 租赁期间税费1.1 营业税及附加 5.5%1.1.1 营业税 租金 5%1.1.2 城建税 营业税 7%1.1.3 教育费附加 营业税 3%1.2 房地产税 租金 12%2 销售相关税费2.1 营业税及附加 5.68%2.1.1 营业税 销售收入 5.00%2.1.2营业税附加（含城建税和教育费附加）营业税 10.00%2.1.3 防洪工程维护费 销售收入 0.18%2.2交易及印花税销售面积8 元 /平方米 3 推广费用 销售收入 2.5%4 租赁费用 年租金
15、收入 8.33%5 销售费用 销售收入 1%6 地租 33 万元/年7 大修费项目建安工程成本1%说明： 根据委托方提供的资料，地租按照物业的使用年限每年支付一次，从 33 万元起，每 5 年递增 5 万元。因此在计算可运用资金时，地租部分在物业租赁期间逐年扣除，在物业出售当年按 10%的折现率，采用等差序列现值系数公式将剩余使用年限的地租费用折现至 2012 年年初。 项目按照出租形式经营物业时，需按照物业的固定资产价值计提大修费以用于物业设施的维护，当物业出售时，该费用则不再予以考虑。3.3 投资计划与资金筹措房地产项目开发投资的资金来源为三个方面，一是自有资金，二是各阶段的租售收入，三是
16、当自有资金已全部投入开发而未获得租售收入或租售收入不足以满足开发投资时，采用贷款的形式解决资金问题。本项目的自有资金按开发成本的 35%计提，需 5,253 万元。项目的租金收入虽然在建设期（即 2005 年）开始收取，但资金量很少，并不足以弥补资金缺口，所以银行贷款是本方案运作中的重要融资手段。3.3.1 项目资金筹措根据项目投资进度，配合项目自有资金及可运用租售收入所提供的资金量，确定项目所需银行贷款为 9,813 万元。项目投资计划与资金筹措表详见附表六。3.3.2 银行贷款项目的银行贷款发生时间在 2005 年初。从 2006 年开始以可运用的租金收入付息还本，至项目整体出售获取销售收
17、入后。项目贷款清偿期约为 8 年，银行贷款利息采用长期（五年以上）贷款利息 5.76%，合计需支付利息 2,626 万元。贷款还本付息表详见附表七。4 项目盈利能力评价4.1 静态评价静态评价是指不考虑货币时间价值对项目盈利能力进行评价。4.1.1 有关说明项目损益表的编制（详见附表八）。损益表反映了项目在整个经营期内的利润总额、所得税和税后利润的分配情况，是计算投资利润率、投资利税率等静态评价指标的基础表。结合项目经营方案的情况，项目在 8 年经营期内，累计税后利润共 18,803万元，上缴企业所得税 9,261 万元。所得税的计提：在项目年度结算时，当出现帐面收入，在扣除开发成本及租售费用
18、、地租、大修费等费用后，如果有销售利润，则按所得税率 33%计算出本项目的所得税；如果出现亏损，该年份所得税为零，由亏转盈的年份则按财务通则规定将利润总额调整为应纳税所得额，再计算所得税。所得税在租售期间按年度计提。4.1.2 盈利能力分析评价指标的选取：房地产经营性项目的静态盈利分析指标主要选取年均的投资利润率、投资利税率、自有资金利润率进行评价。静态评价指标表静态评价指标 税前 税后投资利润率 15.80% 10.59%投资利税率 18.83%自有资金利润率 59.36% 39.77%分析： 年均投资利润率年均投资利润率是项目整个建设经营期内的年平均利润总额与项目总投资的比率。从项目的经营
19、情况看来，虽然年均税后投资利润率比现行房地产行业平均利润率（约 15）要低，但应看到，项目的出租经营期只有 7 年，作为大型商业项目仅仅是处于初始的运营阶段，租金水平相对较低。而且最后采用整体销售的方式出售，项目的总体投资利润率（税后）达到了95.31%，从这一指标来看，项目是具有相当的盈利能力。 投资利税率投资利税率是项目建设经营期内的年平均利税总额与总投资的比率。 自有资金利润率自有资金利润率是项目建设经营期内的年平均利润总额与自有资金的比率。由于项目主要是运用银行贷款解决资金的来源，因此，实现了提高项目自有资金效率的目的，从项目的自有资金利润率和利税率的水平看，项目的自有资金盈利能力已远
20、高于行业平均水平。因此，从静态指标的水平看，项目具有一定的盈利能力，说明项目基本可行。4.2 动态评价动态评价的分析方法是考虑了货币的时间价值，对项目生命周期全过程的投资效益进行全面评价的方法。4.2.1 有关说明现金流量表的编制（详见附表九、十）现金流量表（全部投资）不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资在所得税前和税后的财务内部收益率、财务净现值以及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，而与项目的筹资方式无关。现金流量表（自有资金）是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、净现值
21、等评价指标。基准贴现率的选定：基准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率。我国一般取略大于同期贷款利率为基准贴现率。本项目发生银行贷款，按长期（五年以上）贷款利率 5.76%计，则现按 6.34%（按贷款利率上浮 10%计）作为基准贴现率进行计算分析。4.2.2 盈利能力分析评价指标的选取：动态盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性计算评价指标，包括净现值（NPV ）、内部收益率（ IRR）和投资回收期。并针对税前、税后的情况进行分析评价。 净现值净现值的经济含义是：把不同时间上发生的净现值流量，通过某个规定的利率 i，统一折算为现值然后求其代数和。这样就可以用一个单一的数字来反映
22、项目方案的经济性。其评价参数为零，当净现值大于或等于零，即认为项目盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以接受的。财务净现值的计算公式为：nNPV=(CI-CO)t(1+ic)-tt=1式中： NPV 为财务净现值CI 为年现金流入CO 为年现金流出t 为计算期年数ic 为基准折现率 内部收益率内部收益率是指方案寿命期内可以使净现金流量的净现值等于零的利率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标，该指标根据现金流量求得，其评价参数为基准贴现率，当财务内部收益率大于基准贴现率，即认为项目盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以接受的。财务内部收益率的计算公式为：n(CI-
23、CO)t(1+IRR)-t=0t=1式中： IRR 为财务内部收益率CI 为年现金流入CO 为年现金流出t 为计算期年数 投资回收期投资回收期可分为静态投资回收期与动态投资回收期两项，是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上的投资回收能力的主要指标。投资回收期的计算公式为：Pt(CI-CO)t 0t=1式中： Pt 为投资回收期CI 为年现金流入CO 为年现金流出t 为计算期年数全部投资评价指标表：评价指标 税前 税后净现值（单位：万元） 14,566 9,043 内部收益率（IRR） 20.44% 16.16%投资回收期（动态） 8.37 投资回收期（静态） 8.13自
24、有资金投资评价指标表：评价指标 税前 税后净现值（单位：万元） 14,490 8,967内部收益率（IRR） 27.67% 21.58%投资回收期（动态） 8.35分析：按折现率 6.34%计算，全部投资和自有资金的税前、税后净现值均大于零，说明该项目是可行的。全部投资和自有资金的税前、税后内部收益率均高于选取的利率 6.34%，表明项目的整体收益较好，全部投资和自有资金均具有较强的盈利能力。从投资回收期来看，项目在最后一年的经营期内，即当项目整体销售后才能完成投资回收，表明项目的前期收益较低，回收期较长，存在一定的资金回收压力。5 项目敏感性分析敏感性分析是通过变动项目方案的各种数据，分析在
25、项目计算期内各种不确定性因素对项目收益所产生的影响，找出对项目收益指标影响较大的因素（称为敏感因素），并确定其影响程度。 若各种不确定因素在较大范围内变动时，项目收益指标仍比较稳定，则说明项目方案具有较强的抗风险能力。一般来说，影响房地产项目经济效益的主要风险因素为收益（租金和销售收入）和开发成本费用。由于该方案中的销售价格是按租金水平进行估算的，所以以下只针对租金和成本这两个因素的变化所引致的项目收益指标变化作分析。敏感性分析指标表指标 因素变化 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%成本变化 11,734 11,068 10,393 9,718 9,043
26、 8,368 7,693 7,018 6,343NPV租金变化 5,787 6,601 7,415 8,229 9,043 9,846 10,645 11,445 12,245成本变化 20.95% 19.61% 18.37% 17.23% 16.16% 15.15% 14.21% 13.33% 12.49%IRR租金变化 13.02% 13.84% 14.63% 15.40% 16.16% 16.87% 17.56% 18.24% 18.90%从分析可知：（1）当开发成本费用上涨 20%和租金（即收益）下降 20%时，内部收益率分别为 12.55%和 13.16%，高于基准收益率（I=6.3
27、4%），表明项目有一定的抗风险能力。（2）虽然开发成本的增加与收益的减少不会导致税后净现值为负数，但评价指标对这两种风险因素的变化都较为敏感，尤其是租金收益的变化。因此，为确保项目获得预期的效益，需抓好招商推广工作，提前作好项目的宣传铺垫工作，以令租金水平和租赁计划得以最大实现。6 项目经济评价结论及建议6.1. 项目经济评价结论从项目的经济可行性角度看，项目全部投资和自有资金的税后净现值分别达 9,043 和 8,967 万元，均大于零，税后内部收益率分别为 16.16%和 21.58%，均高于选取的基准收益率，而其它静态评价指标也达到较理想的水平，说明该方案是可行的。6.2. 建议方案一的
28、经济效益分析是基于招商策略建议中对项目的租金定位和租赁进度计划为前提的，但项目所在区域目前只是处于中心商圈的外围，无论经营者和消费者对其认同度都相对较低，市场不明朗因素较多，存在一定的风险。为了使项目开发经营能够顺利开展，从经济角度提出以下建议： 项目成本与物业租赁收入的变化，是对项目的经济效益敏感度大的因素。因此提高项目收益需重点把握两方面：一是本项目工程动工前必须做好详细的预算编制、施工进度计划，控制好成本和确保工期，从而保证工程的顺利进行，实现成本的有效控制；二是加强项目招商推广力度，特别是对区域的商业炒作，保证租金价格及租赁进度达到预定目标水平，实现资金的顺利回收，并及时因应市场变化调整物业的经营策略，提高物业的整体价值和将空置率控制在较低的水平。 由于出租收益在前期对实现资金滚动投入的帮助较小，本项目的开发投资对自有资金和银行贷款的依赖较大。因此，在项目开发经营过程中必须加强对资金的管理，确保自有资金的及时到位，提前做好资金的筹措计划，以保证项目建设的顺利开展。
