1、,本报告严格保密2014-6,淮北恒基广场项目汇报,谨呈：淮北圣力恒基地产有限公司,2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】,城市印象&市场初探项目研究&核心问题项目定位&营销推广百汇案例展示,报告目录,附件：淮北市商业及住宅项目个案研究,淮 北 概 况,传统的工业城市，借力徐州都市圈建设积极投入到淮海经济核心区一体化，建设“精致淮北”。,淮北市辖三区一县-相山区、烈山区、杜集区及濉溪县。总面积2741平方公里，人口218万人，其中城区人口135.4万人。2013年，全市人均GDP达到33681元人民币（约折合55
2、16美元）。淮海核心区第5，安徽省第6。,属苏鲁豫皖四省之交汇之地，公路、铁路、水运、航空四通八达，是重要的能源城市，淮海经济圈的腹地。,淮北大事记：约4000年前，中国“上古五帝”之一的颛顼在现淮北市市府所在地相山建城。1971年4月，濉溪市更为淮北市。1977年1月，将宿县地区的濉溪县划属淮市。1980年7月，淮北市革命委员会改称淮北市人民政府，至今未变。,淮北城市功能结构规划：416城市结构四条轴线：人民路城市发展轴、梧桐路城市发展轴、孟山路城市发展轴、沱河路城市发展轴。一条绿带：中心生态湿地绿化带。六个组团：相山、濉溪、烈山、杜集、东部新城、经开区六个城市组团形成市县主城区“交通同网、
3、生态共筑、功能互补、体系相融”的同城化发展框架。相山组团：老城提升，功能疏解杜集组团：产业升级，住区改善烈山组团：货运枢纽，环境改造濉溪组团：县城改造，市县融合东部新城组团：生态示范，智慧城区经济开发区组团：产城融合，品质塑造,大力推进“461”城市规划结构,城 市 功 能 规 划,“112233”工程一城：科教智慧城。一山：龙脊山旅游板块。两平台：产城融合平台经济开发区、换型升级平台煤化工基地。两湖：南湖生态圈、东湖生态圈。三圈：凤凰山物流园、青龙山物流园、杜集物流园。三门户：城东、城北、城南门户区域。,重 点 区 域 规 划,淮北市全域面积2741平方公里。“一主一次”南北联动发展的空间格
4、局规划。主：淮北主城区中心城区+濉溪县城。次：南部临涣次中心。,空 间 结 构 规 划,项目所处的凤凰山经济开发区属于省级开发区,已经成为淮北市未来城市转型发展的重要载体，新兴产业的重要基地，本项目位于经济开发区的核心位置，外部环境良好，对项目未来销售将起到促进作用。,凤凰山经济开发区未来规划,中心商务区 完成中心金融商务区建设，打造淮北市的商业中心，主要承担城市的金融商贸中心、商业零售中心、娱乐服务中心职能。,淮北凤凰山经济开发区规划期内重点保障食品产业园、工业博览园、企业创业园、沿海工业园、轻纺工业园、生态型现代农业科技园、环保建材园、高新产业园及现代物流园。,本案,人民西路区域发展成为淮
5、北市的专业市场、商贸物流中心。规划主要对该组团集中布置政府行政办公中心、体育馆、广播电视中心、文化广场等大型公共设施，并形成商业服务的街区化布局。,凤凰山区域规划,2008年-2013年淮北市GDP总值及人均GDP呈持续增长态势。2013年淮北GDP总值达到705.7亿元，人均GDP达到32996元。近年来淮北市GDP增长率持续高于全国GDP增长率，GDP发展速度呈稳定上升态势。,宏观经济-GDP,淮北人均可支配收入保持稳步增长，在皖北主要城市排名靠前，有一定消费潜力。,2013年，淮北人均可支配收入达23460元，增幅为10.3%。自2008年至今，人均可支配收入稳步增长，居民有一定消费潜力
6、。2008年至今，除2009年受经济危机影响以外。其他各年人均可支配收入增幅均保持在10%以上。,人均可支配收入,近年来淮北市居民消费能力增长较快，增长率放缓，生活水平显著提高。,社会消费品零售总额,2013年，淮北市社会消费零售总额达195.5亿元，同比增幅为14.2%。2008年至今，淮北市社会消费零售总额保持较高的增速，居民购买能力显著增长。,近年来淮北市固定资产投资和房地产投资呈逐年稳步上升态势。 2013年淮北固定资产投资700.5亿元，房地产开发投资额达134亿元。,固定资产统计信息,2008年至今，淮北市固定资产及房地产开发投资呈逐年上升态势。2013年城镇固定资产投资700.5
7、亿元，同比增长22.6%。2013年房地产开发投资额达134亿元，同比上涨22.6%，淮北市整体市场发展较为迅速。,目前淮北仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达67%左右。 第三产业与经济发达城市相比发展不足，还有较大发展空间。,产业结构分布,第一产业：粮、油、蔬菜、肉类和水产品等,第二产业：机械、热电、化工、生化、建材、卷烟、酿造、食品、纺织、医药、电子等,第三产业：商贸、服务业、旅游业等,淮北产业结构呈二、三、一形态，第一产业比重逐年减少，第二产业稳定发展。 2013年产业结构比例为8.1：67.2：24.7。 淮北目前仍以第二产业为支撑产业，第三产业与经济发达城市相比发展不足，有较大发
8、展空间。,淮北主城区楼盘主要分为四大板块,1、老城区板块：位于一、二、三马路，为全市商业地段，配套设施完善。此板块易租易出售，交通四通八达，贯穿整个淮北。2、东城区板块：市公安局等政务机关的相继东迁，使板块投资热潮更进一步。,西城区板块,东城区板块,南城区板块,老城区板块,3、西部板块：以濉溪路以西划分，发展顺应淮北市“西进”的发展。凤凰山工业园为西部的经济发展做出了巨大的贡献。目前渠沟大面积的拆迁整改加快了西部发展的进程。4、南部板块：位于淮北四、五马路，是淮北市发展的新区。距离商业区较近，交通便利、配套优越。,楼市概况楼市板块,2014年月销量、均价,2004年从1月的976套，一路下滑到
9、4月的537套，淮北市商品房签约量整体呈下降趋势。2014年1-4月份，淮北市住宅及商业均价呈现小幅上涨趋势，但涨幅十分有限，其中3月份住宅及商业均价均高于其他月份。由于受到全国两会的影响，各方处于观望状态，开发商推迟推盘、消费者推迟购房计划等使得2014年1-4月份淮北市整体房地产市场呈现量跌价升（价格上涨幅度很小）。,2014年区域月销量,从区域成交量来看，相山区作为全市的核心区域，其1-4月份的住宅及商业月成交量遥遥领先于其他3个区域。（1月份住宅成交量除外）濉溪县作为淮北市唯一瞎县，其地域辽阔，楼市发展状况较好，2014年1月份住宅销量达860套。（濉溪县其他月份销售数据不详）本项目位
10、于相山区，这为项目后期发展奠定良好的市场环境。,淮北城市的商业功能定位为： 立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。淮北市商业发展总体目标：建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。城市社会消费品总额远期达到549.8亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年
11、达到30%，2020年达到50%。各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米，远期达到1.2平方米。淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为117.50万平方米。商业从业人员数：2020年达到30万人。,淮北商业总体规划有2个市级，4个区域，17个社区商业功能区，8条特色商业街。,商业总体规划,规划两个市级商业中心老城区市级商业中心： 三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐） 、古城路（综合服务）和惠黎路（五金机械电器） 四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专卖）
12、和洪山路（厨具、装潢）新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）： 四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容） 四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店）,淮北商业发展规划（20052020年）,商业总体规划,淮北未来商圈规划,定位和功能：本区的商业集聚度要高，经营服务功能要完善，行业齐全，商业现代化水平要高，要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化为一体的一流繁华商业中心区。大型商业设施规划：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、闸
13、河路等现状商业街为基础，构筑大规模市级商业功能区，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出，同时对原有商业网点进行提升改造，提高商业集聚程度。,火车站北广场商圈,老城区商圈,淮孟商圈,老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站北广场商圈两大商业网络组成,淮北未来商圈规划,淮孟商圈,以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路为横轴，建成本区“井”字型商业网络,孟山路商业街：规划对孟山路进行整体改造，提高品牌档次，逐步把孟山路建成淮北市第一商业大道。孟山路北段：重点建设淮海路与孟山路交叉口的城市广场二期、淮海商场、华松商务、金淮北等大型零售网点，形成大型多功能购物中心建筑群，以此作为市级商业中心的旗
14、舰标志性建筑主体。孟山路南段：重点建设韩国城购物中心，建成以主要经营韩国产品，集商业、饮食、休闲、公寓办公为一体的现代商业综合广场。相城夜市纳入韩国城项目的用地范围，对其进行合理改造。淮海路：充分发挥黄金地段优势，进一步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点建设图书城、家乐福、百货大楼等大型零售网点。,淮孟商圈,淮北未来商圈规划,火车站北广场商圈,重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店，长途客运站周边的商业服务网点建设。火车站北广场周边的商业服务网点建设，增加一组内部连通、设有地下停车场的商场、综合服务中心，酒店以及娱乐场所，增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等，发展通道商业。,完善火车站与长途
15、客运站周边的商业服务网点建设。,火车站北广场商圈,淮北未来商圈规划,新城区商圈,惠苑路商圈,人民路商圈,南黎路商圈,定位和功能：本区具备一定的聚集辐射功能，今后本区要辐射城市新区和皖北的部分城区；提高本区商业网点的品牌档次，突出专业和特色，增强其商业集聚力、辐射力。大型商业服务网点规划：北部重点建设位于桓谭路北的火车站南广场周边的商业服务网点、惠苑路步行街。人民路商圈：以龙山路以西、濉溪路以东的地段为中心，规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢，规划重点建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口子酒业生态园、时代广场、温哥华商务中心。,新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商业网
16、络组成。,淮北商业街规划,重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、惠黎路惠苑路商业步行街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街。,淮海路商业街,惠黎路商业街,惠苑路商业街,恒谭路商业街,孟山路专业街,张寨路商业街,相山南路专业街,淮海路商业街：规划以百货店为龙头，以名牌专业店为主体，结合周围景观，逐步发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的中高档次、多功能、综合性的商业文化区。孟山路服装专业街：规划进一步细分市场，增加品牌，提升档次，服装鞋帽类要走品牌专卖路线。惠黎路商业街：规划将五金、建材、家电维修、家庭装饰等商业网点迁出，孟山路以东建成服装一条街，以西建成餐饮一条街。惠苑路商业步
17、行街：规划定位为中、高档商业街，引进经营国内外名牌、名品的专卖百货店。相山南路商业街：规划成为现代商务和现代休闲服务有机结合的商业街；南部积极建设家具建材市场，配套建设物流中心。桓谭路商业街：桓谭路北侧规划建设火车站南广场，设为购物、休闲、旅游文化的零售主导型商业街。张寨路商业街：规划建设为观光、购物、休闲的零售主导型商业街。,逐步形成以淮海时代广场和相王国际为代表的高端零售商场为主导商业形态；业态以精品百货、大卖场为核心业态，向品质化升级方式演进。,逐渐以金色云天为代表的专业卖场、零售市场为主导商业形态；业态为零售、餐饮为主，向中高段市场演进。,打造以中泰国际为核心的淮北未来高端城市商业综合
18、体。,淮北未来商圈趋势,淮孟商圈,火车站南商圈,中泰商圈,未来淮北商业将呈现出“三足鼎立”的局面,老城区商业中心主要集中在淮海商场以东，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线，方圆50万平方米区域。以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。大型商贸项目包括：东方百货、华松国际、金淮北大厦、相王国际、国际白马服装城、老体育场改造项目、工人文化宫、相王广场、淮海商场、肯德基等。,新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。大型商贸项目包括：苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街和中泰国际。,老城区商业中心,新城区商业中心,
19、淮北商圈分析,目前商圈,淮北目前的商圈以老城区商业中心和新城区商业中心为主。,老城区商圈由淮孟商圈和火车站商圈组成，淮海路商圈整体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西端以华松国际、东方百货、鼎盛国际以及正在兴建的淮海时代为代表，是淮北市高端商业的核心，面向的是中高端消费群体； 东端以久兴批发购物中心为代表，主要经营小商品、中低端男女服装、鞋帽等，是以“低端为主，中端为辅”的商业核心。淮北路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖店为主。 此外，淮海路的几条主要商业街，如孟山路、友谊巷、相山路、古城路、新华巷等虽然经营重点各有所侧重，也都集中于这一商圈，扩大着这一商圈的影响力。 总的来讲，淮海路
20、商圈是淮北商业最成熟的商圈，代表着淮北市商业发展的最高水平，已经为淮北市民所高度认同。 火车站商圈则是因火车站而形成的特色商圈，主要是以餐饮、住宿、购物为主，由于历史形成的原因，该商圈的形象并不佳，档次也不高，急需改造提升。随着金色云天等规划项目的开工和建设，火车站商圈必将进一步升级扩大，并将进一步扩大老城区商圈的影响力。,淮北商圈分析,老城区商圈,老城区商圈的市场主导地位无法撼动,新城区商圈是由淮北市政府南迁而带动形成的新商圈，主要集中在相山路与惠黎路、惠苑路、人民路的三个交叉口一带，这个地区规划的高品质楼盘较多，体量也较大，居民数量不断增多，是淮北市最有潜力的商圈。 代表商家主要是苏果平价
21、店、真棒特卖场宝贝城和步行街，虽然从商业总体量上来看，现有的居民还不足以支撑，但假以时日，随着新购房入户的不断迁入和政府配套设施的不断完善，该商圈必将成为淮北市商业发展的生力军，逐步走向成熟的完善，目前该项商圈的业态主要以超市、专卖店、餐饮等居民日常生活所必须的业态为主。 此外，在相山路的南端，根据业态的特性和租金承受能力，还规划有家居大卖场、淮北汽车城的专业市场，成为淮北最具专为业特色的商圈。,淮北商圈分析,新城区商圈,新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇,淮北商圈分析,商业街分布,淮北老城区商业街以3横4纵分布，新城区商业街以4横4纵分布。,商业街租金介绍,淮海路是淮北最著名的商业街，分布着
22、餐饮、服饰、百货、黄金珠宝等诸多业态，其中服装占据了绝对的比重，约占56%，其次是餐饮，约占10%，其他诸如百货、医药、美容美发、金店、眼镜店等诸多业态合计约占36%。丰富的业态、高中低的不同档次使淮海路汇集了大量的人流和车流，尤其在傍晚和周末，更是人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，这里成为年轻人淘宝的好去处，购物人群主要以1535这一年龄段为主，且女性消费者明显多于男性消费者。在这里，淮北的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装，几乎都能在百货店和专卖店中找到，而华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发城等知名百货店和专业市场均分布该条路，淮海路可谓是淮北市的商
23、业“金街”。,商业街分析,淮海路,淮北商业的第一金街,商业业态分布,商业街分析,淮海路,主力店介绍服饰：阿迪达斯、耐克、彪马、ONLY、柒牌 洛玆、百事、才子、海澜之家、GXG网点：中行、建行、邮局、移动、证券餐饮：上岛咖啡、麦当劳、肯德基宾馆：相山宾馆、相王府宾馆,淮海路商业街主要经营项目为服饰行业，主要为中等档次，且以休闲运动类服饰为主；商业街店铺主力户型为3050平米左右，开间35米，进深912米，品牌专卖店60120平米不等，装修水平一般，店铺货源陈设并不太讲究，尚未达到个性化、品位化的档次；商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好；商业街出租率100%， “一铺难求” ，目前的租
24、金水平看，该商业街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白马友谊巷附近：1楼300/月/平方；负1楼200/月/平方；最高有到500/月/平方，主要是经营小饰品，因小饰品利润比较高，专卖点租金（150平以上）：20-24万/年。,淮海路综合印象,商业街分析,淮海路,古城路是一条东西向的商业街，店铺面积主要集中在20500平米，租金主要集中在1.54元/平米/天，以相山路为界，以东的租金相对高些，以西则相对低些。整条路的经营业态有服饰、鞋帽、箱包、五金杂品、电器电子、美容美发、化妆品、娱乐等诸多业态。相山路以西至濉溪路，主要以“服装、鞋帽、箱包”、“餐饮”、“五金建材”及“装饰、装
25、修”为主，分别占据了古城路该路段的19.2%、18.6%、14.7%和12.2%的份额。相山路以西至久兴批发城，则主要以五金杂品、电子电器、广告装潢为主，分别占据了40.5%、12.8%和12.1%的比重，其它业态诸如医药、餐饮、休闲娱乐等所占比重均不超过10%。,相山路以西路段,相山路以东路段,相山路以东路段租金价格高于以西路段,商业街分析,古城路,相山路是一条南北向的道路，除了南面的汽车城、家居广场，相山路的商业主要集中在淮海路至人民路之间，而这一路段又可分为淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到人民路段，这四段的经营重点各有所不同，相山路北段的店铺由于靠近老城区
26、核心商圈，租金价格也高于南段。,连接新老城区的主力商业干道,商业街分析,相山路,惠苑路到人民路路段，主要以经营服装类商品为主，服装类商品能占约57.4%的比重，其次是餐饮，约占9.2%的比重。,淮海路至古城路段，主要以经营数码电子、体育类商品和化妆品为主，分别占据该路段36.5%、29.1%和9.7%的比重，店铺面积主要集中在5500平米这一区间，以20至80平米这一区间为最多。,古城路至惠黎路段，主要以经营广告印刷、数码电子、餐饮为主，分别占据该路段21.4%、19.6%、16.1%的比重，店铺面积以30平米左右为多，租金视不同行业、不同面积及品牌知名店等有所不同，主要集中在25100元/平
27、米/月。,惠黎路至惠苑路段主要以五金机电、餐饮住宿及广告装潢为主，分别占据35.7%、18.6%、17%的比重，由于该路段临近火车站，该路段餐饮宾馆占据的比重较高。此外，该路段还分布有真棒特卖场和淮北古玩大市场。,商业街分析,相山路,孟山路是淮北著名的商业街，分布着诸多商业店铺，面积大多在50平米至200平米左右。该路段由于靠近淮海路人流量、车流量均较大，尤其是下午五点以后及周末，人流量和车流量不亚于淮海路。从业态经营来看，孟山路主要以服装、餐饮为多，分别占据41%和31%的比例。由于该商业街临近原体育广场，因此，经营运动类商品的商铺相对较多。,靠近老城区核心商圈，经营状况良好,商业街分析,孟
28、山路,惠苑路步行街是一条规划的东西向的商业街，总商业面积7万，各类商铺400余间。区域交通发达，有21路、8路、16路、19路等多路公交车到达，铺位的面积多集中在2580平米，主要以经营服装、餐饮、美容美发、日用百货、五金、医药等为主，其中服装、餐饮占据了较高的比重，分别为36.8%和29.3%。 整条街的客流量主要集中在傍晚这一时段，以东面入口为客流量最大，一些商家傍晚也在这里举行活动，诸如商品特卖、表演等。真棒大卖场、五星电器、大华电脑城、苏果平价店、澳门豆捞均集中在这条街或周围。,商业街分析,惠苑路步行街,当地唯一的商业步行街，但经营状况不理想,惠苑路商业街步行街的东侧入口位于相山路上，
29、南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高（40元/月）；步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。门面空置率非常高；主要经营项目为服饰（80以上），主要为中低档次，以休闲类为主；商业街店铺主力面积为4060平米左右，装修水平一般；商业街经营情况明显东好西差，未来几年该局面很难改变。目前经营店家100家左右。,惠苑路商业街综合印象,商业街分析,惠苑路步行街,步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高。,而步行街的西侧入口位于相阳路上，
30、虽有五星商城，人气仍然非常萧条。,商业街分析,惠苑路步行街,惠黎路是一条东西向的道路，主要以经营“五金建材、装饰材料”及“汽车配件和汽车维修”为主，分别占据了58%和13%的份额。店铺面积从10几平米至1000多平米不等到，主要以20至30平米的店铺为主，闲置率为3%左右。以相山路为界，相山路以东，主要以建材、五金、杂货为主，人气较旺，无论是店旁停放的车辆还是在店铺中选择购商品的消费者均较多，相山路以西，则人气和氛围较差。整条街比较亮点的是几家特色餐饮，诸如阿里郎烧烤火锅等，夜间顾客爆满。,商业街分析,惠黎路,相山路以西路段,相山路以东路段,以五金建材与汽配为主导的商业街,友谊巷是淮海路的一条
31、南北向的商业街，这里经营的产品档次除了淮海路附近，大多以中低档为主，由于整条巷较窄，这里的购物人群主要以步行、骑电动车、摩托车为主，很少有汽车通行。从人气来讲，整条街以淮海路为界，北面的人气远远高于南边的人气。这主要是由于北面集中了大量的居民小区，而友谊巷的北头又规划有农贸市场的原因。友谊巷店铺面积20100平米这个区间。经营业态，以淮海路为界，北边相对单一，主要以服装、鞋、餐饮及化妆品、饰品为主，其中服装、鞋占据了绝对的优约占63.2%的份额，餐饮和化妆品、饰品的比例大致相当，均占16.8%的份额。在租金上，视店铺大小有所不同，主要集中6元10元这个区间。南边经营的业态则相对较多，有服装、餐
32、饮、百货、化妆品、饰品、电子、电器、网吧，美容美发等。服装、纺织品及餐饮占的比重相对较大，分别占据37.5%和20.8%的市场份额，其次是美容、美发、化妆品、饰品类，约占9.7%的份额。,商业街分析,友谊巷,淮海路以北路段,淮海路以南路段,经营中低档次的小型商业街,新华巷是淮海路至民生路之间一条南北向的道路，该路的商铺主要集中在东面，多是底商，整条路人流量稀少。新华巷店铺面积多20至400平米之间，以20至30平米为多，经营业态主要以服装、餐饮百货、药店、饰品店、化妆品店为主。新华巷商业主要是满足周边居民小区的日常消费为主，整条街的店铺数量不多，相对而言，服装的比重最高，约占43.8%,其次是
33、餐饮和日用百货，约占28%，租金在5元/天/平米左右。,商业街分析,新华巷,老城区的主要商业走道,商业街分析,渠沟路,该路段为项目规划用地交界处，路段周边人流量较少，但相对比较集中；区域内店面房均为陈旧临街街铺，无大型卖场和品牌店。区域内商业业态以日常生活用品、汽修为主，分布着药店、饭店、汽配维修店、小家电等，服务对象以周边居民为主；该路段的商铺面积为30-500，租金价格在0.23-0.6元/天之间。,商业街分析,濉溪路,该路段商业街铺主要分布于纺织路上，同时纺织路也是人流量最多的地方，周边有华孚纺织等大型企业分布，企业员工较多。位于濉溪路南段的家天下是该路段的一个大型居住社区，项目未来规划
34、建设一定体量的商业街，目前沿街商铺主要以中小饭店、银行网点、零售营业点为主，服务于周边居住的居民。濉溪路的沿街商铺面积集中在35-400之间，租金价格在0.6元-0.9元。,徽商银行,人民银行,中国人寿,东云阁酒店,巴黎印象,烟草专卖,金苑小区,和平医院,批发市场,批发市场,商业街分析,人民路西段,人民路西段是市场所在的中心街道，横穿项目南北地块；人民路西段共有沿街商铺125家，业态主要以银行网点、汽修、酒店和零售营业点为主，商铺面积在10-300之间；租金价格在0.3元-3元之间，越往东面租金价格越高。项目所在区域的路段以经营烟酒副食品、汽修、美容美发、废品回收、小型餐饮为主，经营档次较低；
35、店铺类型主要以1-2层陈旧街铺，租金价格在0.3元-0.7元左右，远远低于人民路中段的租金价格。,淮北商圈发展随城市化的发展，已呈“多极化”的趋势，但淮海路商圈的中心地位短时间内还不会发生动摇，各商圈受发展成熟度、主力商家的带动和业态构成等因素影响，租金水平差异较大。,商圈概述,淮北的百货商场数量不多，同类城市中较为一般，多集中于淮海路商圈，高中低端共存。,淮北百货整体情况,本地大型超市和连锁便利店的模式已基本发展成熟并获得消费者认可；目前淮北已有各类型大小超市数十家，市民选择范围广泛，竞争激烈；多以本地企业，先后有多家外地品牌进驻，品牌化、巨型化日趋明显。,超市业态发展现状,淮北家电市场容量
36、较大，这与本地极大的房地产开发量有着间接的因素；淮北宏源电器近年来在淮北拥有近10家连锁卖场，基本形成了垄断之势，且在同类商品中价格偏高；需要有实力的全国连锁品牌旗舰店进入，打破市场垄断格局，并最终让消费者受益。,家电业态发展现状,淮北餐饮数量众多，但总体规模和消费档次属于中等偏下水平；分布较为分散，各商业板块中均分布着不同主题与规模的餐饮场所；缺乏连锁经营、特色品牌的休闲餐饮，目前主要还是地方特色的小餐馆为主；市场尚未饱和，有极大的发展空间。,餐饮业态发展现状,淮北休闲娱乐商家大多规模小、档次较低；主要休闲娱乐场所为影院、KTV、网吧及健身中心；由于收费水平低，目前淮北娱乐业存在竞争无序；随
37、着生活水平的提高与精神文化需要，休闲娱乐市场消费潜力巨大。,休闲娱乐业态发展现状,购物去向选择：在被调查者的日用品消费习惯上，在大型购物中心占到了绝对优势，占46%，大型商场和综合市场是其次选择。这说明比较好的购物环境和消费信誉对消费者有着直接的影响。购物偏好：节假日、晚间的购物趋向优势较高，被调查者每周购物在两次以内的居民占到了近一半48%，每月购物消费支出在300-1000元的占78%，而且单次购物的平均额在50-300元之间的占有58%。这至少说明淮北市中低下购物消费群占主导地位；购物地域认同：淮海路的便利性和区域含金量最高，通过本公司在实地走访中也发现淮北市的大型超市业态目前并不是很饱
38、和（只有苏果一家中心店），但小型社区超市的占据了市场，给居民的购物带来了方便。未来随着大润发、沃尔玛、家乐福等大型连锁卖场的进驻将会瓜分目前市场的份额。另外久兴小商品城或几条老服装街区在居民的消费比重也占有很大的市场消费比重，这些地方占有居民零售购物的30%。,消费者分析,购物偏好,当地消费者购物首选购物中心，节假日与晚间购物趋向较高。,餐饮消费取向：在餐饮方面，人们外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，这说明当地人群将就餐当作一个重要的社交方式。在就餐地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势，人均的消费集中在30-150元之间。在淮北当地的餐饮行业比较发达，竞争也非常激烈，而且酒水
39、消费直接关系到餐饮的消费金额。休闲娱乐消费倾向：针对消费者的休闲娱乐倾向调查中发现，人们的休闲娱乐时间在一周之内相对均衡，平均每周娱乐3次左右，休闲时间选择在家里呆着和逛商场购物娱乐的比例分别占到了总体样本的17%和81%，休闲方式主要是看洗浴、泡吧、KTV、上网、广场健身，一般情况下都是选择和朋友、家人一起，人均消费集中在30-120元之间。说明在现阶段的淮北比较缺乏丰富多样的休闲娱乐方式，但是人们非常需要借用这种方式同朋友进行沟通，而淮北当地的休闲娱乐经济有着相当的发展潜力，但是需要形式的变化和内容的丰富。,消费者分析,消费倾向,餐饮消费是当地重要的消费支出，休闲娱乐业具备相当大的发展潜力
40、。,淮北主要消费构成示意图（预估）,主要顾客来源淮北市居苏豫皖三省之要冲、卧淮海经济区之腹心。在这片3千平方公里不到的能源基地，总人口215万，其中城市人口93万。虽然整个城市的面积不大，但随着市区人口的不断增加，城市的需求也在不断的改变。对于淮北的整个消费市场，主要来源为市区人口、周边区县、及部分外来人口，消费主要构成主要以市区人口为主。相对来说淮北整体的消费氛围还处中等水平。,附加顾客来源随着淮北城市及经济的不断发展，越来越多的外来人口涌进，这部分人口主要来自沿海地区及安徽周边省份，他们从事不同的职业和事业，他们身份不同、消费力也不同。以沿海福建、浙江为主的这些群体主要从事相关房地产建设开
41、发、建材家居、娱乐餐饮等行业，主要为中小业主；以周边河南、河北等为主的群体主要从事服务、基础建设相关工作；另外，由于历史的原因，淮北和上海的互动和交流比较频繁，这也是淮北市主要外来消费源头之一。这些外来人口不但给淮北城市的发展建设带来了很大的推动作用，同时也是一个巨大的消费群体，他们与本地群体共同构成淮北的消费市场。,消费需求分析,客源分析,市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋于高端化。,汽车购物人的状况：淮北目前的商业已经具有相当规模，以一马路为核心商圈，向周边辐射；以四大百货对立为格局，竞争激烈。商业氛围浓厚，但整体商业操作和和业态规划还相对较弱，特别是淮海路周边严重缺乏停车位置，大
42、大制约了开车购物人群的消费能力。而汽车购物群体的消费力主要为中高档次，一方面淮北的中高档次商业生存空间狭小，另一方面淮北又存在中高档次的部分消费需求，这就造成这部分人群的部分需求外向。经过调查，现阶段淮北中高端市场主要流向徐州、合肥等地。汽车购物群体的需求情况，算是淮北市场的一个空缺，但也是整个市场的一种无奈。,公交车购物人的状况：由于地形原因，淮北日常的交通出行主要还是依靠公交车、出租车及机动车等。公交车购物群体相对来说偏向于中低端消费，因此与整个城市的整体消费水平来说是基本吻合的。因此公交车购物群体是淮北较主要的购物群体，他们主要以青年、中老年为主，消费区域主要集中于相山区或一马路二马路相
43、应路段，如以中低端为主的久兴批发商场及淮海路周边的几个特色商业街等等。淮北总体还是一个发展中的城市，无论未来消费档次和水平无何，中端消费在相当长的一段时间里仍将是主流。,步行购物人的状况：步行购物人群主要针对所居住的相应区域，就目前此部分人群主要集中淮海商圈周边区域。从消费区域构成上，一马路、二马路是相对主要的区域。另外由于步行购物人群较注重购物乐趣或“淘”“逛”消费的特点，这就给某部分特殊路段带来了市场，就从目前淮北的商业路段业态上看，以教育巷、利民巷、友谊巷等为主的特色街区，正是符合这部分人群的消费特征。从淮北街区分布情况分析，步行购物人群市场空间很大，瞄准这部分人群必然会有更多的商业机会
44、。,消费需求分析,交通方式分析,公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式,夜间购物状况淮北及周边地区消费存在一个状况，即夜间营业时间不长，特别是在冬天，一般8点后基本不再营业。这也反映出淮北夜间购物的一些状况，其一，淮北并未有较大或较理想的夜间消费和休闲场所。其二，消费习惯上淮北人有基本上晚上不出门待在家里的习惯（除有购物意向及夏天）。其三，由于淮北夜间天气较冷、风沙大（冬天），这就给夜间消费带来了一定的制约。夜间消费是个相对复杂的概念，夜间消费一般带着多重色彩，承载休闲、购物、娱乐、消遣等等因素。因此对于夜间消费，将是一个真正考验大型商业业态规划、布局、运营等全方面的策略。 节假日购物的状况
45、节假日购物是各地方、各大小商业真正的黄金时间。对于淮北的节假日消费，与各城市基本无异。节假日期间由于消费者时间上的充裕，并且各大小商家花样繁多的促销打折策略，都促使了节假日的消费高于非节假日。以淮海路为例子，节假日人流约为日常人流的2倍以上。基本上，淮北的消费节假日比重还是相对较高的。,消费需求分析,时间段分析,夜间购物氛围不成熟，节假日购物是当地人群的主流。,随着淮北经济的发展，人们生活水平的提高，对于消费的要求也在提升，消费的观念也在不断的变化和尝试着。这种观念的变化经历着三个层次：其一，从街边消费向大商场消费。由于经济的发展，各大商业的开发及专业市场的运做，淮北人渐渐从零散的消费转向一体
46、化、集中消费的观念上。其二，从单一消费向多面、多方向尝试。一站式购物、网络购物、远程购物、上门服务等等新兴的购物方式，正在不断被淮北人所接受，未来的消费方式将呈现多种方向发展。其三，从有需求消费向淘逛消费发展。淮北人的消费心理正在由原来的有需要就去购物变为没事逛逛街、有好东西就买的消费观念。这正是理解和发现了消费购物中的乐趣。,消费需求分析,购物观念发展,消费者观念正在朝多元化、专业化、休闲化消费发展。,市民投资意识较强，投资需求比较旺盛，投资主体呈现多元化现象；但投资方向较窄，主要集中在不动产投资上；商铺的经营者普遍存在拓展自己业务的意向，且大都倾向于50平米以下的铺面，尤其青睐临街店铺；商
47、铺经营多以租赁的形式存在，经营者相对比较看重地段、交通、经营环境和经营档次；关于商场的管理模式，经营者对于联营和自营倾向的比例基本相当，但大都对商场管理费以及租金或扣点的承担能力较弱；消费者购物的时间集中度和地域认同度都比较高，特色商业街的吸引力仍然较强，但总体上比较认可购物中心这一形式；消费结构开始升级，消费观念开始转变，休闲娱乐消费的比重开始上升，但形势和内容都还有待于进一步引导；市区客户和矿区周末消费客户是本地商业的主要客户来源，客户购物出行以公交车为主，汽车购物人群有增加的势头；夜间生活不够丰富，夜间购物的潜力需进一步的开发和引导。,城市商业需求分析小结,项目区位分析,项目区域概况项目
48、所在区域由于凤凰山之隔，一直以来发展较为缓慢。近年来随着淮北城市发展的加速及凤凰山经济开发区的建设，同时政府加大山体改造力度，带动了区域的发展。恒大等知名房企相继入驻更是带动了片区整体发展。同时项目紧靠凤凰山及濉河，依山傍水的天然优势为项目后期发展奠定坚实的基础。,西城区板块,东城区板块,南城区板块,老城区板块,项目位于西城区板块，隶属于相山区,项目地理位置,地块位于相山风景区淮海西路与凤凰山路交汇处，西邻濉河生态公园，紧邻主干道。,项目地块,市委、市政府,淮北火车站,相山区,商业中心,行政中心,凤凰山经济开发区,1、周边配套距淮北市委市政府：5km距淮北汽车站：约3km距淮北火车站：约3.5km距淮北商业中心：约1.5km2、交通情况城市干道：淮海西路、凤凰山路、202省道公共交通： 2、15路等,规划占地面积约：145.53公顷。地形：规划用地基本呈矩形且零散性分布。项目四至：北起淮海西路，南至人民西路，西到濉河，东止于相山西山脚下。前期商业开发：主要为1号、2号及南侧地块。商业定性：以大型城市综合体作为商业的整体定性，同时涵盖商场、底商及风情商业街的等形式。,项目总体基本信息,1号地块,2号地块,南侧地块,地块规模较大，地势平坦,
