1、1郑州市 2011年上半年写字楼市调分析报告二零一一年八月2目 录1 郑州写字楼概况1.1 近两年郑州写字楼供求及成交状况1.2 本次调盘区域及楼盘特点2 调查个案分析2.1 郑州重点写字楼分布图2.2 郑州市典型写字楼个案分析（高新区、郑东新区、金水区，中原区、管城区、二七区）3 郑州写字楼调查总结3.1 郑州写字楼特点3.2 郑州写字楼客群分析3.3 郑州写字楼价格分析3.4 配套需求分析3.5 写字楼客户关注因素分析4 分析总结31 郑州写字楼概况自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。11 年 1-6 月写字楼供应量为 41.5 万，成交量为 41.0 万
2、，供求基本维持平衡；成交均价为 12399 元/，涨幅明显。2001 年-2011 年上半年办公物业量价走势图2010.01-2011.06 办公物业量价走势图41.1 近两年郑州写字楼供求及成交状况供应量：11 年 1-6 月办公物业供应量为 41.5 万，同比 10 年1-6 月办公物业供应量下降了 11.2%。成交量：11 年 1-6 月办公物业成交量为 41.0 万，同比 10 年 1-6 月办公物业成交量下降了12.5%。成交均价：11 年 1-6 月办公物业成交均价为 12399 元/，较 10 年1-6 月成交均价同比上涨 72.2%。11 年 1-6 月，办公物业新批预售量为
3、41.5 万，同比下降 11.2%；办公物业成交量为 41.0 万，同比下降 12.5%；成交均价为 12399 元/，同比增长 72.2%。供求关系分析：11 年上半年供应量集中在 3-5 月份，其中一季度供应量集中在3 月份，单月供应量 11.4 万，二季度放量集中在 4 月份，单月供应量 22.8 万。10 年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11 年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。供应量分析：2011 年 1、2 月份受季节性影响，供应萎缩；3-5 月份集中放量，供应量分别为 11.4 万、22.8 万和 6.04 万。2011 年上半年新增供应集中在郑东新
4、区和中原区，其次为管城区和金水区，二七区和惠济区无办公物业新增供应。各供应区域受5典型项目影响明显，其中郑东新区绿地之窗二期供应量为 12.7 万，占区域供应量的 81.7%；中原区中原万达广场、中原新城供应量分别为 6.1 万和 4.4 万，区域占比分别为 46.7%和 34.3%；管城区单个项目兴达国贸大厦供应量为 7.7 万。成交量分析：11 年 1-6 月办公物业成交量为 41.0 万，同比 10 年 1-6 月办公物业成交量下降了 12.5%。1、2 月份受销售季节影响，成交量较小，分别为 3.9 万和 2.2 万;3、4 月份成交量分别为 6.6 万和 16.5 万，除了部分项目集
5、中备案外，与供应大幅放量有直接关系；5、6 月份成交量分别为 5.3 万和 6.5 万，与 2010 年同期相比，分别下降 35.9%和 13.0%，主要受到供应量不足限制。2011 年上半年办公物业成交区域仍然集中在郑东新区和金水区，占成交总量的 89.0%，与 2010 年同期相比，郑东新区成交量下降46.5%；其中郑东新区绿地之窗二期、国泰财富中心、行署国际广场成交量和区域占比分别为 6.4 万、31.6%，3.8 万、18.4%，2.7万、13.6%；金水区升龙环球广场、世豪小公馆成交量和区域占比分别为 4.3 万、47.1%，3 万、33.4%；中原区中原万达广场成交量为 5.7 万
6、，区域占比为 81.9%；管城区兴达国贸大厦成交量为 2.3 万，区域占比为 74.4%。成交均价分析：62011 年上半年成交价格达到 12399 元/，较去年同期增长72.2%；办公物业成交价格涨幅明显，2-6 月份月度成交均价均在11000 元/以上。其中郑东新区绿地之窗二期、绿地千玺广场、国泰财富中心、中央特区四期、永和国际广场项目销售均价分别为 16850 元/、35731 元/、18924 元/、12560 元/、19253 元/;金水区升龙凤凰城办公均价为 10295 元/、蓝堡湾二期销售均价为 10759 元/。郑东新区办公物业价格出现爆发式上涨，成交均价较高的项目成交量也较大
7、，共同拉动了办公物业价格上涨。成交结构分析：2011 年上半年办公物业成交面积段集中在 40-80和 180以上，占比分别为 46.4%和 18.1%。其中 40-80面积段集中在郑东新区红星蚂蚁 SOHO 和中原万达广场两个商办项目；180以上面积段集中在郑东新区绿地之窗、原盛国际、永和国际广场和金水区凤凰城等大型写字楼项目。2011 年上半年总价段集中在 20-60 万元和 150 万元以上，占比分别为 49.1%和 24.3%。与成交面积段对应，20-60 万元总价段项目集中在小户型商办公寓项目上，如红星蚂蚁 SOHO 和中原万达广场；150 万元总价段项目集中在凤凰城、绿地之窗、永和国
8、际广场等大型写字楼项目。7总结：根据国家颁布的购房限购令让众多开发商重新调整土地开发的战略与规划，急飞猛进加快了写字楼的发展，特别是依据“中部崛起”的政策以及政府对中小企业的大力支持，吸引许多外来企业来郑州创业及发展的意向与决心，其中以中部港、领袖国际中心、升龙广场、绿地千玺广场、兴达国贸等为代表的高品质写字楼应运而生，广受市场追捧。1.2 调盘区域及楼盘特点此次调研重点是郑东新区写字楼项目，高端的价值导向引领整个郑州市写字楼发展方向，而高新技术开发区也在政府的大力扶持下，具有强大的发展潜力，郑东新区与高新区两大区域的快速发展必将成为郑州未来核心版块。不同区域的写字楼的明显特征：郑东新区：高端
9、纯写字楼热点供应区域。8金水区：该区域具有浓厚的商业与文化相结合的气息，政府机关单位的集中地，交通便利，拥有繁华的商业氛围，是早期写字楼的集中区。 二七区 管城区 中原区：写字楼项目相对较少，而且整体功能规划较显落后。 2 调查写字楼分析2.1 重点写字楼楼盘分布图2.2 郑州市典型写字楼个案分析高新区个案分析（1） 仟禧国家动漫产业基地9项目基本情况开发商 仟禧置业物业位置 科学大道与三环路交汇口西1000米物业类型 写字楼、商业 占地面积 87亩均价 1、4号楼700010000元/平米,2、3号楼7000元/平米项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况车位 1121个10项目概况：装修建材：框架结构，精装修大堂，多联机中央空调 楼层特点：1、2、3 号楼 20 层，4 号楼 26 层，（其中 1 号楼标准层高 4.8 米，局部挑高 9.6 米。郑州创新幅度最大写字楼） 销售进度：排号近500个郑东新区个案分析（1） 绿地千玺广场
