1、广东省国泰集团,清远市富荣农副产品批发市场 可行性研究报告,调研目录,一、清远市总体概括介绍二、清远农产品批发市场状况三、项目宗地清城区概括介绍四、富荣市场项目概况及周边商业情况介绍五、项目SWOT分析六、项目前期定位七、清远房地产市场状况八、总结建议,清远距广州仅60公里，后亚运时代，广清同城，清远发展提速，自从2005年以来清远连续7年城市发展主要指标增速位列广东第一，到2010年，清远的GDP达到1110亿元。清远正日益成为投资的热土。,清远市位于广东省中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合部；南连广州、佛山,北接广西、湖南及江西，东及东北与韶关市相邻，西及西南与肇庆市为界。在
2、市场发展的新形势下，清远市旗帜鲜明地提出的“珠三角后花园” 形象日益深入人心，招商引资势头迅猛，经济社会发展加快，各种专业批发市场发展迅猛。,一、清远概况,随着珠三角经济经济发展，土地资源日趋紧张、城际交通环境的改善，深圳、广州等地的“菜篮子”纷纷外迁。清远市依托农业优势，积极发展农业产业化组织，同时制定积极法规办法，落实各项惠农政策，通过推进农业产业化，清远不仅要成为珠三角的后花园，还要成为珠三角的菜篮子、米篮子。,清远目前的农批市场属于第二代农批，新城三乌蔬菜批发市场、松岗市场和新大地水果批发市场，硬件设施落后，经营条件差，无法适应清远发展的要求，第三代农批呼之欲出。,政府支持,根据工业化
3、、城市化、市场化及后花园发展战略，清远市确立了三大产业的主导产业志向，其中第一产业以山地农业开发为突破口，重点发展“三高”农业，初步形成优质蔬菜、优质水果、优质“三鸟”、反季节蔬菜、清远麻黄鸡、鸟鬃鹅、清远笋、北江水产养殖等一批较具规模的农业商品生产基地，食品等农副产品成为地方重要的出口资源。,农业发展,截至2008年12月31日，清远市户籍人口405.81万人。其中农业人口占总人口的72.5%，约为294万人，从事二、三产业的占总人口的27.5%，依靠第一产业的主导优势，有调查数据显示2010年清远市完成批发和零售业零售额122.5亿元，比2005年增长2.4倍，持续高增长的消费直接催动了大
4、批专业化市场发展。,城市发展,清城片区正在崛起，义乌小商品城、吉美特华南装饰城、汽配城、各高端住宅小区的建成等，给片区带来大量的消费力，市民对农副产品的需求日益旺盛， 大发展催生大商机。,新城三乌蔬菜批发市场,二、清远农副产品市场现状,松岗综合批发市场,新大地水果批发市场,清远市积极响应国家政策对菜篮子工程建设，大力扶持农业现代化、产业化、规模化，推行三高农业，为珠三角等地提供源源不断的农产品，清远农产业商业化发展正当时；珠三角经济发展让区域内土地资源日趋紧张，农批市场外迁已成必然，已经使用长达22年的深圳布吉农批市场外迁就是一个很好的例子，清远毗邻珠三角的区位优势及农业产业优势在这一时势下必
5、然催生清远市农批市场商业新王朝；四通八达的立体交通网络，构建一小时珠三角生活圈，成就珠三角菜篮子商圈，大商圈催生大商机。清远市庞大的农业从业人员及农业生产基础，顺应发展时势，打造清远现代化、规模化的农批市场势在必行；,市场总结,第三代、升级版、精品版、现代化农批市场,清远市富荣农副产品商贸城,核心价值观,政策方向 区位优势 交通网络 商业价值 商圈商机 业态优势 规划布置 投资回报 经营推广,1.中央政府倡导工程，清远政府重点项目,“菜篮子”工程是关系到国计民生的头等生活大事，是中国中央政府竭力发展的民生工程，是政府惠民政策的重点体现。清远政府倾力将富荣项目打造成清远城市的第一名片，花巨资大力
6、发展的公路、铁路、轻轨、物流园区等，将为区域的发展注入强劲的新生血液，项目在万众瞩目之中应势而生，汇聚全城创富商机，万商聚首之铺必当一开即旺，升值劲头势不可挡。,2. 清远大崛起，投资新领地,清远距广州约60公里，三大动脉贯通广州与清远，努力打造成珠三角的后花园，现在广清同城圈正在形成。清远经济增幅从2001年名列全省倒数跃升到广东前列，随着交通条件日益成熟，商业发展迅猛、社会急速转型，清远这片沃土正在崛起，从曾经的经济“寒极”变成投资新领地。,3. 政府重点发展片区清城区。,清远清城区人民三路四路片区是清远城市重点开发和建设区域，大型城市商业、大型专业市场、大型高端社区等密集汇聚并迅速崛起，
7、一个全新的现代都会圈正在形成，区域价值急速提升，商业价值正在一飞冲天。,4. 特色规划，便捷交通，聚财八方，货通天下,富荣农产品批发市场位于清广交通网络的龙头位置，高速公路、铁路、轻轨等纵横交错，北出湖南，南下广州，尽在畅意之间，便捷交通构建起无可估量的投资前景和财富未来，大交通，大财路，铺王风范无出其右，升值前景无可限量。大交通网络：从市区到广州仅30分钟，距广州白云机场仅20分钟，境内京珠高速、清连高速、广清高速、107国道、武广客运专线、京广铁路纵贯南北，广清城际轻轨选址确定，规划中的广乐高速、二广高速将于近年开通。小交通纵横：东接广清大道，西连广清高速与清连高速，由政府规划的民安北路、
8、富强北路、连江西路、凤鸣西路将建成通车。,富荣农产品批发市场位于清远南城区人民三路片区，该片区是清远重点开发区域，是清远政府规划的又一区域中心，片区内众多大型高端楼盘正在纷纷拔起，大型商业、商务及居住鼎盛崛起，数量庞大的高端消费人群正在向这一区域迅速聚集，巨大的消费潜力无限释放，成就了清远首个农产品商业王朝。,5.大建设，大前景，催生农产品商业王朝,6. 大发展铸就大产业，催生120亿元大商机,清远经济发展迅猛，2010年农作物总播种面积519.6万亩。其中,粮食播种面积268.9万亩,产量78.1万吨；经济作物种植面积78.9万亩；蔬菜种植面积144.5万亩,产量197.0万吨。水果产量52
9、.5万吨，农业产值高达120亿元！随着清远的发展，农产品的市场将不断壮大。 大发展成就大产业!,富荣农产品批发市场坐据赢之城商圈核心，尽享赢之城成熟商业氛围，畅旺的人流，火爆的交易，成为富荣农产品批发市场的财富磁场，同时，清远城南地区人口达百万，消费力强大，商机无限，超大消费力为富荣农产品批发市场提供滔滔不息的财富源泉。,7. 大商圈，大消费，成就财富大磁场,8. 大规模，高档次，领创农贸未来方向,清远首家国际化农产品专业市场，重金打造清远农批市场的升级版、精品版，在空间的功能组织上遵循国际化专业市场标准规范，内部格局现代感强，通道宽，环境好，确保上下层的整体性和人流共享性。同时设有货运电梯、
10、 LED显示屏、高速网络等各项现代设施，配备大型停车场，完全改变传统农批市场“脏乱差”、“低档次”的经营状态，开创现代干货特产业的shopping mall模式。立面俊朗，气势雄浑，国际感强，尽显农贸商业的未来风尚。,10.唯一性，稀缺性，创造无限发展空间,富荣农产品批发市场是清远唯一一个高档次、国际化农产品市场，填补清远现代农批市场的空白。由于房地产政策抑制住宅市场的发展，众多实力买家及投资者纷纷将目光转向商业地产，随着人民三路四路片区规划的进一步发展，农批市场商铺价值将呈巨量上涨趋势，展望未来，财富炙手可热，商铺价值必然无可估量。,11. 清远第三代农产品集散基地。,通过对第一代至目前逐步
11、产生的第三代农批专业市场的发展历程及特点研究，清远农产品批发市场急需升级改造，而富荣农产品批发市场的则顺承市场需求，凭借高端国际管理，成功打造出第三代农产品批发集散基地。,12.农批市场升级版，旗帜清远商业标杆,项目立面俊朗，气势雄浑，国际感强，内部规划比肩国际水准，完全改变传统农批市场“脏乱差”、“低档次”的经营状态，开创现代干货特产业的shopping mall模式， 实现农批市场大升级，为清远商业建树标杆。,15.现代化管理体系，系统性品牌推广，力保市场做旺,发展商组建专业的商业管理公司，全面引进现代商业管理模式和管理手段，实行“三个统一”(统一管理、统一招商、统一推广)和 “代租、代管
12、、代收”服务，让业主收租省心，让经营者经营放心，让顾客采购舒心。发展商特别推出系列品牌推广方略，通过网上商城、行业门户网站、品牌媒体、峰会论坛、专业杂志等手段来宣传推广，通过与政府单位、相关协会、物流公司等优质合作来开源节流，提高商户业主的切身利益和利润，让你的财富一路飙升。,三、富荣项目概况, PART 3 ,项目整体效果图,宗地现状分析图,经营产品功能区分区图,市场交通导流图,停车区、绿化分布图,项目介绍 ,该项目总建筑面积51000平方、基地面积21000平方。开发商：广东省国泰集团清远市富荣市场物流有限公司开发地点：清远市清城区人民三路E18号（义务小商品市场对面）,四、投资估算,经估
13、算、本项目总投资约1.8亿。本项目初步租赁建议价格：一层铺位租赁价格：80-100 元/月二层铺位租赁价格：50-70 元/月三层铺位租赁价格：30-40元/月,销售价格评估,初步设定项目平均租金为100元/月。1）确定年收益：100元/月12月1=1200元2）确定还原利率：采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数以及本项目属前期经营，市场有待培育，故取还原利率为5-6%3）使用年限（未来可取得的收益年限）：40年4）收益价格确定，运用公式：V=A/R1-1/（1+R）N 式中 V：房地产的价格 A：房地产的年收益 R：还原利率 N：未来可取得收益年限,市场预售价,根据清远市
14、商铺市场特性，结合项目特性（40年独立产权商铺，紧邻义乌小商品市场、华南装饰城），建议：一二层均价1200015000元/,招商与销售利润对比,销售收益初步设定其销售率为70%，核算其收益销售利润收益=5100012000元/70%=4.2亿元评价：资金回收快，风险低，利润收益高,招商收益初步设定其租赁均价为80元/月，考虑到免租期等方面的因素，核算其收益招商年收益=5100080元/月12月50%=2448万评价：资金加收慢、利润较直接销售略低、易于培育市场，但运做风险高,五、市场购买力分析总结,房产中介阳光嘉园投资客占60%；清城区外来购房人群占40%；2007年深圳投资客多；本地现有在售
15、楼盘项目约30多个；120-130方建筑面积受当地市场欢迎，三房带套间最佳，50-80方建筑面积受投资客欢迎；奥园双拼别墅与联排别墅单边位投资性较好；租金回报：108平米装修配齐家电，月租2300-2500元；间接渠道信息清城区本地购房主力人群为公务员、国有企事业单位；清城区当地工厂企业少，打工机会少，本地一般居民多经营菜场、养殖场和鱼塘，或从事个体户；本地单位员工收入水平约2000元/月，服务员、售货员收入约700元/月；清城区石角镇、龙塘镇从事铜回收和垃圾回收的私营老板老板多，经济较洲心镇、横荷镇富裕；清城区房地产市场广州、深圳投资客占50%，城区本地客约占1/3到1/2；村民多在本村自建
16、房多，征地后较少迁移至城区，流动性较低。分析与结论别墅市场：以奥园项目为参考，当地别墅产品购买人群从地域分布而言，清远本地客较多，包括清远当地官员和周边街镇私人老板（石角镇和龙塘镇），外地客作为补充，但后者比重不断增强；就购买动机来看，由于片区目前生活配套尚不成熟，自住较为不便，购房人群多以投资为主，因此200平米左右的小面积别墅较受欢迎；洋房市场：从客户区域来看，清城区目前洋房购房人群当中，外地客约占4成左右，其中以广州客居多，此外也有佛山、深圳及东莞客；本地主力购房人群多为政府公务员和企事业单位员工，收入约2000元/月，住房公积金约2000元/月左右，一般城乡居民购房能力有限，农村居民较
17、少于城区置业；120-130平米建筑面积的三房带套间产品受市场欢迎，90平米以上的小户型市场供应量较少。商业商铺市场分析：从美吉特华南装饰城购买客户来看，外地客约占6成左右；主要来自广州、佛山、东莞深圳；,六、清远市房地产宏观数据分析,3、社会消费品零售总额,4、固定资产及房地产开发投资,1、总表,2、GDP与人均GDP,5、商品房及住宅销售面积,6、商品房销售额及成交均价,数据来源：清远市统计局,GDP与人均GDP,近年来，GDP绝对值是逐年增长的，但是增长速度成到U型，人均GDP和GDP的趋势基本相似，根据国际经验，清远市仍处于高速发展期。,清远市GDP从2005年的315亿增长到2009
18、年的855亿，近2.5倍GDP的增长速度在2007年达到最大，然后逐年趋缓人均GDP从2005年的9104元增长到2009年的22600，近2.5倍左右人均GDP增长速度2007年31%是最大的，然后逐年趋缓,数据来源：清远市统计局,社会消费品零售总额,社会零售品的消费总额的数据显示清远市居民消费水平大大增加，购买逐渐增强，生活水平提高较快。,社会消费品零售总额从2005年的129.8亿增长到2009年308.4亿元，增加到两倍多。其增长速度，在2006年达到小高峰，在2008年达到最高峰，2009年有所回缓。,数据来源：清远市统计局,固定资产投资和房地产开发投资,近年来政府或国家基础设施项目
19、较多，房地产开发投资空间比较大。,固定资产投资逐年增长的，增长速度从2007年开始减慢，至2009年减幅最大房地产开发投资在2008年之前都是增长的，2009年降为90亿。房地产开发投资额在固定资产投资的占有比例2009年最小，政府的基础建设项目较多。,商品房销售面积及住宅销售面积,2008年受金融危机大趋势影响，商品房及住宅销售面积极度受挫，但2009年受国家宏观调控影响迅速回升。,商品房销售面积2007年之前是逐年增长，2008年是拐点，销售面积大幅度下降2009年迅速回升，绝对值超过2007年。住宅销售面积趋势与商品房销售面积基本相同。,商品房销售额及成交均价,2008年商品房销售额出项
20、异常值，2009年迅速回升，成家均价逐年增长，有持续增长趋势。,商品房销售额从2005年的19.73亿增长到2009年的98亿元，增加了四倍左右，2008年时拐点，为36.7亿元。成交均价是逐年增长的，从2005年的1701元/m2增长到2009年3403元/m2。5年之内价格翻了一番。,数据来源：清远市统计局,七、清远部分规划和市场信息,1、规划板块一,2、规划板块二,3、规划板块三,4、规划板块四,先锋路,清远大桥,北江大桥,未来一线江景洋房最佳区域,桥北大道两边正在开挖人工湖飞来湖1000亩，环湖规划为高档住宅区，目前只有美林宏景新城。洋房均价3800元/m2,有少量的复式4700元/m
21、2。清新县均价2500-3000元,500亩,100亩,江口互通至飞来镇沿江片区，规划为高档住宅区，,汕湛高速,广乐高速,京广铁路,武广高铁,广清高速,佛清从高速,八、结论分析建议：,一、项目主要开发风险,项目总体开发风险：1、房地产市场宏观调控仍在继续，受此影响，市场未来发展具有较大的不确定性。2、该地块内部设施（国防光缆和高压线、坟墓土包）的迁移及周边市政配套设施和生活配套设施的不完善，会给项目前期开发经营带来影响。,二、结论和建议,通过对项目的可行性研究，我们得出如下结论意见： 该地块在区位、规模、形状方面具备明显优势，不存在民房拆迁等隐患问题；周边市政、生活配套设施基本完善，但随着区域城市建设快速发展，尤其是周边市政道路通车后，短期内将得到明显改善。 因该项目周边（义乌小商品市场、美吉特华南装饰城）商业圈已逐步形成，可以判断该地块未来升值潜力巨大，投资利润测算也符合集团公司开发利润要求，建议集团积极储备开发。,
