1、星河时代COCOPARK 市调分享,*,目录,*,项目介绍,星河时代COCOPARK是由星河集团投资约10亿、联袂Benoy建筑事务所、香港华艺、香港ACLA景观设计等世界知名设计团队精心打造。,*,项目介绍集团介绍,星河商业地产全称深圳市星河房地产经营有限公司，为星河集团全资子公司。星河商业地产是星河集团两大支柱产业之一，依托星河集团雄厚资本实力，星河商业地产形成了多项目，全流程的商业地产项目开发营运管理体系。星河商业地产是深圳起步最早、起点最高的商业地产营运公司之一，先持有5大商业项目，均占据深圳新商圈中心，总面积达33万平方米，预期市值超过100亿元。,在营项目,新建项目,项目介绍公司介
2、绍,2018/5/4,家庭休闲购物中心 以“自然、休闲”为建筑理念，拥有五大自然采光中庭，近百家国际国内知名品牌，内设国际仓储式超市山姆会员店、巨幕影院博纳国际影城、喜悦真冰滑冰场、时尚服饰、中西特色美食、亲子乐园、潮流数码等。,项目介绍,位于龙岗大运新城与龙城中心交汇区位，毗邻大运主体育场馆，坐拥大运、爱联双地铁站。 总占地面积3万平方米，建筑面积达8.2万平方米，建筑主体共八层，地上四层，地下四层。,*,项目介绍-地理位置,项目位于深惠路与黄阁南路交汇处紧邻深惠路地铁3号线复合通道正对深圳标志性建筑大运中心距南中国最大的城市广场龙城广场约900米,*,项目介绍-人口及人均收入分析,核心圈层
3、：大运新城与中心城区的高尚楼盘居住人口、商务人口等；住宅人口：整体规划住宅310万平14万人，中心城4.55万人；商务人口：三年内商务面积约43万平米，商务人口约5万人；主要圈层：龙岗中心城人口；2020年规划人口约74万人；偶得客群：横岗、坪地、坪山、凤岗等周边城镇的客户。龙岗常住及外来人口增长幅度较为稳定，常住人口年增长率约为3%；人口年平均增长率高于深圳整体水平；外来人口占据常住人口总量的80%以上；龙岗区消费者家庭规模通常较大，家庭人数主要集中在3个以上。,2009年龙岗区居民人均消费性支出占可支配收的比例为84.1% 在六个区中排名第一，有较强的消费意愿。,项目介绍-人口及人均收入分
4、析,2009深圳市各区人均可支配收入与消费性支出,*,项目介绍-项目定位及楼层规划,定位： 星河时代COCO Park，打造时尚、经典、潮流于一体的时尚中心，集时尚购物、休闲娱乐、商务餐饮、家居生活、生活服务多功能于一体，是深圳东部第一家高品质、现代化购物中心。,*,龙岗cocopark商业面积共8.2万（建面） 其中独立项目类占比54%（山姆会员店 面积为2.4万），餐饮类占比24%， 女装占比9%，男装占比8%，精品占比 5%。,楼层业态占比,*,龙岗cocopark商户共108家， 在商户类别中，服装/鞋包/运动类有 商户50家，占比达46%，钟表/ 珠宝/饰品/礼品/化妆品有商户8家
5、占7%， 它们都是主力零售商户，共占 比53%；餐饮品类共26家，占比24%； 其它娱乐休闲、生活配套等品类共25家 占比23%。,业态占比分析,*,业态占比分析,*,业态占比分析,*,业态占比分析,*,业态占比分析,*,主要品牌介绍-山姆会员店,山姆会员店（Sams Club）是美国沃尔玛百货公司（Wal-Mart Stores, Inc）的会员制连锁店，是专门服务于会员的仓储式购物俱乐部。其店名取自沃尔玛百货的创始人山姆沃尔顿（Sam Walton）的名字。第一家山姆会员店于1983年在美国俄克拉荷马州（Oklahoma）的中西部诞生，成为继沃尔玛社区店（Wal-Mart Store ）之
6、后的第二种业务类型。至2009年5月7日，山姆会员店在美国已拥有4700万会员，602家连锁店遍布于除俄勒冈州（Oregon）和佛蒙特州（Vermont）的其余各州。,*,图片展示,*,主要品牌介绍-博纳国际影城,*,博纳国际影业集团是一家拥有强大资本背景支持的涉及电影制作、发行、影院投资、院线管理、广告营销、艺人经纪的集团化电影公司。纽约时间2010年12月9日上午9:30，博纳影业CEO于冬敲响纳斯达克的开市钟，标志着中国第一家影视公司在美国上市。为了打造电影制作、发行、放映完整的产业链条，博纳国际影院投资管理有限公司于2005年成立，现在已经在北京开设5家，上海3家，西安、重庆、深圳各2
7、家，哈尔滨、天津、福州、石家庄、武汉、长沙、惠州、东莞各1家，共22家。,主要品牌介绍-博纳国际影城,*,影院博纳国际影城,品牌分布,*,图片展示,*,主要品牌介绍-喜悦真冰滑冰场,*,图片展示,更衣间,休息区,*,图片展示,*,主要品牌介绍-餐饮,*,主要品牌介绍-服装,商户图片展示,商户图片展示,商户图片展示,经营情况,数据统计时间：2012.122013.02,星河COCOPARK各月销售数据统计,1、主力店,经营情况,2018/5/4,2、餐饮方面,销售最好的是星巴克，月均18.5万，最低的是奉茶，月均7.8万。 坪效最好的是艾薯，月均1800元/平方，最差的是星巴克，月均1092元/
8、,2018/5/4,销售最好的是必胜客，月均59.6万，最低的是石名家，月均9.6万。坪效最好的是面包新语，月均1672元/平方，最差的是石名家，月均333元/,2、餐饮方面,经营情况,2018/5/4,销售最好的是九毛九，月均100.7万，最低的是Annex，月均1.9万。坪效最好的是禾绿，月均2165元/平方，最差的是仙踪林，月均477元/,经营情况,2018/5/4,销售最好的是汉拿山，月均49.8万，最低的是甜品站，月均3万。坪效最好的是甜品站，月均3000元/平方，最差的是亚马逊，月均682元/,经营情况,3、配套方面,配套项目包括： 生活服务、培训教育、健身、美容美体、电玩、游乐、
9、滋补品、药店等,经营情况,4、零售方面,零售包括： 服装、珠宝、化妆品、箱包、钟表、礼品、数码等,经营情况,经营情况,4、零售方面部分品牌月销售情况统计,主要品牌租赁条件,主要品牌租赁条件,市调总结,优点：动线设计，龙岗cocopark动线很流畅，只有一个主动线。餐饮主力店和服饰主力店和sam会员店均置于购物中心的两边，而且还分布在不同楼层，很好的起到了动线引导的作用战略合作，针对定位服装品牌招商的过程中，通过战略合作引进了ELLASSAY、MY TENO等精品女装品牌，为二三楼的招商打下了很好的基础。不足交通情况：项目交通不够方便，与地铁没有无缝接驳，离市区较远，路程较长；项 目旁边有一个天
10、桥，使得开车不是很方便。 周围环境：周边住宅入住率较低、周围缺少大型商业物业。现状下，商圈消费力和竞争力都还不是很强，人气不够、销售不理想。市场还有待培养。项目自身经营管理不够、营销策划等方面欠佳，开业后半年经营情况不容乐观,1、硬件配置,市调总结,2、规划定位、品牌组合,优点：两个首家：深圳首家巨幕影厅，龙岗区首家真冰冰场，吸引客流、带动消费。山姆会员店入驻，因其品牌号召力，聚集了一定客流，同时延长了消费时间。国内快时尚及主流的时尚休闲品牌坪效较高，能出业绩。少淑女装、大众休闲市场表现较好。引进成熟餐饮品牌，生存力强、坪效较高；餐饮整体的分布、占比比较合理。不足缺乏有号召力品牌带动人气，促进消费。餐饮种类不全，缺少川湘菜、茶餐厅、江浙菜等；休闲餐饮氛围不够、影院周边休闲餐饮太少。精品业态不齐全，业绩不佳。,建议建言,
