1、,淮安建华汤始项目市场调研报告,Part 1,第一部分 两个理解 城市解析Urban Analysis项目土地属性terrain characteristics,第二部分 四个解析宏观政策 Macroeconomic policy 整体市场Overall market 区域市场 Regional market 客群分析Segments constitute,第三部分 两个研究典型楼盘研究 Typical properties 社区底商研究Community Business,Part 2,Part 3,理解淮安这座城Understanding of this city Huaian,第一部分
2、两个理解 城市解析Urban Analysis项目土地属性terrain characteristics,让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 美国著名城市学家伊里尔沙里宁,地理区位南北枢纽 /苏北腹地 /交通要道,淮安位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长三角地区。淮安南经扬州可通往省会南京市及苏南地区，东与盐城市接壤、西与西南接安徽省，北可通往宿迁、连云港及徐州、山东等地，为连接江苏南北的咽喉之地。淮安地跨淮河两岸，是我国重要的南北地理分界线。,城市解析,历史人文&行政区划文化名城/名人故里/五区四县/交通便利,淮安具有2200多年的悠远历史，
3、有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。淮安城区，大运河、里运河、古黄河、盐河四条河流穿城而过， 形成“四水穿城” 的城市景观。淮安是大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来的故乡。淮安交通便利，京杭大运河贯通南北，京沪、宁连、宁徐、徐淮盐等多条高速公路在境内交汇。,开发区,淮安现辖清河、清浦、楚州、淮阴及开发区五区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县。,城市解析,人口规模&城镇化率人口总量缓增，城镇化率不断提高, 2009年末，淮安全市户籍总人口534.16万人，05-09年，总人口增加6.39万，平均每年的人口增长率在2.4，保持了低速平稳增长。同时，淮安市城镇规模不断扩大，人口迁移流动速度
4、加快，城镇化率不断提高，2009年淮安城镇化率达43.5%；05-09年，淮安城市化率提高了6个百分点。,城市解析,城市定位长江三角洲地区先进制造业基地/综合交通枢纽/区域性服务中心,从先进制造业上看，以台湾鸿海集团投资的富士康科技城项目为标志，表明苏北地区成为长三角核心区产业转移的第一阵地。从交通上看，整个长三角的高速公路网密度明显呈现由核心区向南北外围地区递减，而北部地区的淮安四面被高速公路包围，呈现明显的公路枢纽特征。而随着淮安机场的建设，加上京杭运河，形成多方式联运的交通枢纽。从区域性服务中心上看，目前淮安是苏北腹地的中心城市，包括市域，及连云港、盐城、宿迁的部分县。,城市解析,空间结
5、构由哑铃状格局向三城联动发展,城市发展框架拉开，把淮安建成辐射2000万人口的苏北腹地中心城市和江苏第四商圈。目前淮安城市发展较为成熟的主城区与楚州古城分别距于西北、东南方位，新兴发展区域为连接两城的开发区，整体城市空间格局由哑铃状向三城联动发展。东扩南连 三城融合 五区联动东扩南连：主城区向东拓展，向南连接楚州城区三城融合：主城（清河、清浦、淮阴城区）、古城（楚州城区）、新城（开发区）三城相互融合，形成同城概念，合三为一。五区联动：清河、清浦、楚州、淮阴、开发区五区联动发展，形成合力。,（资料来源：淮安市规划局）,城市解析,经济快速增长带动房地产进入高速发展,淮安市GDP近年来保持持续平稳高
6、速发展。自2006年以来，淮安GDP平均每年增速超过15%，09年GDP总值突破千亿，达1121.75亿元，增幅达19.68%。在苏北、苏中七市对比中可以发现，淮安经济发展水平远远落后于南通、扬州等苏中城市，与苏北的徐州、盐城也存在一定差距，经济发展空间较大。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出淮安市房地产已处于高速发展期。,（资料来源：淮安市统计年鉴）,城市解析,人均收入稳步增长，有效推动当地房地产业的发展,淮安市人均GDP在2005年突破1万元，受全球经济危机影响，08年增速有所回落，但仍保持两位数以上。09年人均GDP达23300元。
7、根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。对比苏北/苏中七市，淮安人均GDP及增幅仅高于连云港和宿迁，较为落后，人均GDP增速相对处于中等水平。,城市解析,即将进入工业化发展加速阶段，城市发展势头强劲,目前，第二产业在经济结构中占据了重要位置，这与政府所走的新型工业化道路分不开。三大产业中第二产业处于主导地位。且比例不断提高，显示出强劲的发展势头，淮安正在向一个新兴的工业城市大步前进。第三产业比例不断加大，表明服务业发展情况良好。,经济发展阶段,第一阶段：工业化初始阶段,第二阶段：工业化起飞阶段,第三阶段：工业化加速成熟阶段,第四阶段：后工业化阶段,第一产业比重大于10%,第一
8、产业比重 小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业,第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当,第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上,产业结构特征,淮安工业发展阶段,依据淮安的三产结构来看，淮安处于工业化初始阶段向起飞阶段的过渡期，现阶段城市经济发展的主力军是制造业，主要承接长三角的产业转移。,城市解析,投资&消费&贸易“三驾马车”并驾齐驱，经济稳步发展,淮安近年来社会固定资产投资高速发展，平均增速达30%以上。2009年规模以上社会固定资产投资总额达745.58亿元，增幅达32.4%。近年来淮安消费市场稳中有升，消费者的消费理念发生很大变化，潜在的消费需求得到释放
9、。淮安近5年来进出口贸易总额逐年增加，2009年进出口贸易总额达21.4亿美元，外向型经济比重加速明显。,城市解析,财政收入&支出持续稳步增长，市政投入不断增强,近年来淮安市财政收入逐年快速增长，增幅逐年扩大，每年保持17%以上的增速，近两年增速达30%以上，经济发展势头迅猛。财政收入的稳定增长保证了政府对城市建设和市政配套的持续投入，而城市配套的完善、区域成熟度的提高能够增强消费者的购买信心，从而促进商品房的销售，提升商品房的销售价格。七市比较中发现，淮安财政收入与苏中地区及徐州、盐城地区仍有一定差距，在苏北地区位于中等水平。,城市解析,居民收入&消费逐年上涨，同比生活水平存在较大提升空间,
10、人民生活不断改善，城镇居民收入稳定增加，相应居民消费支出也逐年上涨，2009年居民收入增幅有所回落，而居民消费性支出却快速增加。在苏中、苏北七市比较中，淮安居民收入和支出都处于中下等水平，一方面由于统计口径的缘故，其他六市以城市居民收入、支出为统计数据，而淮安市以城镇居民收入支出作为统计数据，在一定程度上拉低了淮安的指标。同时也可以看出，淮安居民的生活水平存在较大提升空间。,城市解析,城市规划形成“三轴、四带、多组团” 的空间结构,三轴，即东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带；多组
11、团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。,城市解析,城市“大交通”框架已经拉开，“公铁水空”全面发展,陆运，1.01万平方公里的淮安大地上，公路总里程突破1.1万公里，高速公路和干线公路构筑了外联内畅的高等级公路网络，区域铁路枢纽也已雏形初现；航运，盐河这条历史上的苏北通海航运黄金水道经过彻底整治，筑起了借港出海迈向海河经济的水上高速通道；空运，随着淮安涟水机场的即将建成，空中对外通道将开启淮安对外开放和各类高端资源集聚形成裂变。,城市解析,综合淮安的基础资源与整体发展水平，可将其总体优势归纳为以下几点：,淮安地跨淮河两岸，处于苏北地理几何中心，是
12、长三角北部地区综合性交通枢纽；具有悠久的历史文化传统和丰富的生态自然资源，宜居条件充足；城市经济发展迅速，产业结构不断优化，人民生活水平有较大程度提高；淮安新城、省运会、地铁、淮安海港等城市发展题材丰富，发展机遇良好。,在肯定淮安城市优势的同时，同样不可回避其发展过程中存在的不足：, 城市位于苏北地区，经济基础相对薄弱，城市化进程滞缓； 产业发展缺乏主导型知名企业，难以形成集聚效应； 外来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成； 处于苏北腹地，是江苏省“三圈、五轴、四沿”战略政策概念低谷区，受经济圈辐射较小。,淮安城市竞争力分析,城市解析,理解建华这片土地Understanding the l
13、and of jian hua,第一部分 两个理解 城市解析Urban Analysis项目土地属性terrain characteristics,项目所在地处于淮安新城和楚州东部新城的交界处,淮安新城： 淮安新城位于主城区与楚州古城区连接处，总面积约28.9平方公里，城市总体规划将淮安新城纳入城市发展，结合城市发展历程和特征，淮安新城的发展目标是整合城市结构，塑造城市核心，成为五区联动的动力之源，未来的淮安市政府即将迁入此区域。楚州东部新城：东部新城是楚州未来发展的重要战略区域，将是楚州区融入主城的前沿优势地段，是楚州经济发展的重要增长极。未来的楚州区政府也将迁移至此。本项目地块处于两大新城
14、的交汇之处，是两区域规划利好的直接受益者，未来将受到两大新城的“双核辐射”，具有着强大的发展潜力。,项目土地属性,楚州区总体发展规划,（资料来源：淮安市规划局）,楚州是历史文化名城，拥有着丰富的交通、文化、自然资源，具有着明显的发展优势；楚州组团作为综合功能组团是淮安市中心城区空间结构“三轴四带多组团”的重要组成部分；楚州区后发优势明显，坐拥高速公路路口、城市骨干交通、城市客运站等优势资源，具有着较强的发展潜力；淮安新行政商务中心离楚州极近，是楚州城市发展的重大利好条件。,项目土地属性,楚州商务商业中心,楚州东部区域极核,楚州 “双核”功能结构,楚州“双核”位于淮安市中心体系的核心轴线翔宇大道
15、，具有着极强的现实意义。楚州商务商业中心：利用五星级酒店、商业中心等项目，整合原楚州行政中心资源，是楚州市场地标区域，是展示现代化楚州的窗口，具有楚州CBD意义。楚州东部区域“极核”：楚州行政文化中心、新区生活服务中心、新区中央公园三个功能聚集区，是楚州新区发展战略重点。,翔宇大道,本案,项目土地属性,楚州四大片区功能定位,四大片区功能定位：古城区域历史名城、文化旅游度假和自然人文环境优美的居住区。河西区域历史文化积淀丰富、自然环境优美，水乡特色鲜明的文。化生态居住区。西北区域对接淮安行政商务中心和淮安中心区的重要区域，以商贸、商务、居住为主。东部区域文教、行政中心区、生态居住去，新型都是工业
16、园区。,西北区域,东部区域,河西区域,古城区域,本案,项目土地属性,项目所在地东部新区的功能规划,东部新区作为楚州区重要组成部分，其承载的城市功能主要有：1、对接淮安行政商务中心和淮安市中心的重要区域，主要包含商贸、商务功能。2、传承历史文化名城积淀，自然人文环境优美的区域，主要包含居住功能。3、受行政商务中心影响，及淮安国际商贸城、河下古镇等重点项目带动，形成科、教、文、卫等配套完善的宜居新城。,作为对接淮安行政商务中心和淮安市中心的重要区域，本项目所处位置是楚州区的西北门户，是楚州区对接主城的桥头堡，是生态商务新城直接带动的前沿优势地段。,楚州东部新区功能规划图,项目土地属性,东部新区规划
17、布局,西北居住片区,西部居住片区,站前居住片区,核心居住区,城东居住片区,东部新区的战略定位：楚州行政中心和公共服务中心，楚州老城区人口疏散和空间东扩的重要载体，集生产、生活、文化休憩、对外交通等功能为一体的综合性城市新区，是楚州社会经济发展的重要增长极。规划布局结构：“一核、两带、四心、五片”一核“：楚州东部新区极核，服务覆盖整个楚州东部新区,由行政文化中心、公共服务中心、新区中央公园共同组成。”两带“：沿相遇大道发展带沿楚州大道景观带”四心“：淮安国际商城商业中心、火车站前市场商业中心、楚州商务商贸中心、南部商业文化中心”五片“：西北居住区、西部居住区、核心居住区、站前居住片区、城东居住片
18、区,项目土地属性,东部新区的路网规划,路网结构：以主干道、次干道、支路三级路网整体形成“井”字结构。主干道：主干道主要形成”六纵六横“的路网格局，”六横“分别是承恩大道、纬三路、翔宇大道、华西路、纬七路和南巽路，”六纵”分别是经一路、城西北路、北门大街、楚州大道、经十路以及铁云路。楚州共规划三条轨道交通，其中轨道一号线规划四个站点：1）国际商城市场区北侧2）楚州大道和翔宇大道交岔口3）永怀路和楚州大道交叉口4）古城墙遗址公园,本案,项目土地属性,楚州东部新城规划对本项目的影响,项目处于楚州东部新城的西北桥头堡，是楚州融入主城的最前沿地段，亦是规划中的商贸商业中心，未来将聚集大量商务商业高端人群
19、，带来充足的高消费需求和购买力支持。,楚州东部新城的规划发展，完善了城市发展配套，加强了政府公共投入，优化了各级路网交通，创造了宜居的城市环境，扩大了周边的人口吸纳范围，为房地产市场发展提供了有效支持。,相比主城区，楚州经济发展较为落后，各项城市公共建设欠缺，房地产发展相对缓慢，而项目所在西北区域，现阶段除淮安国际商贸城外，并无其它配套建设，人口密度不足，实现规划建设尚需时日，但楚州房地产相对价格洼地和新城规划以及生态环境将吸引大批主城客户和周边乡镇客户。,项目土地属性,淮安新城发展规划,（资料来源：淮安市规划局提供的淮安新城概念规划深化方案，该方案由上海复旦规划建筑设计研究院设计）,淮安新城
20、位于主城区与楚州古城区连接处，总面积约28.9平方公里，分为里运河东片区（商务大楼周边为核心功能区）、京杭大运河西片区及两河生态廊道片区。 新一轮总体规划将淮安新城纳入城市发展，结合城市发展历程和特征，淮安新城的发展目标是整合城市结构，塑造城市核心，成为五区联动的动力之源。,淮安新城位于建成区三面包围，空间上位于城市几何重心上，其独立性很弱，融入城市发展是淮安新城建设成败的关键。,项目土地属性,淮安新城功能布局,功能布局,根据不同的功能建筑所体现出的风貌进行的区域风貌分区。分为城市公共活动风貌区、运河休闲旅游风貌区、创智中心风貌区、休闲体育风貌区、行政商务风貌区、总部经济风貌区、专业市场风貌区
21、、水乡居住风貌区。,（资料来源：淮安市规划局提供的淮安新城概念规划深化方案，该方案由上海复旦规划建筑设计研究院设计）,本案,项目土地属性,淮安新城发展现状,河西区域基本处于尚未开发状态，土地现状基本为农田和村庄，部分村庄正在拆迁；体育场用地已拆迁完毕，设有围挡；河东区域正处于开发状态，以绿地世纪城为主要项目，建筑面积达300万的超级大盘，目前已对外销售，销售状况火爆；规划的市政府尚未开工建设；生态公园正在建设中。,体育场用地,项目土地属性,项目紧邻淮安新城，能享受未来新城的发展与利好，但由于目前该区域发展仍处于规划建设阶段，更多利好还处于预期。项目在借势新城发展的同时，更需依靠自身项目品质和产
22、品特色，寻求自身发展。,对本项目利好因素, 淮安新城规划带来的区域成熟和人口吸纳作用。 受政府搬迁利好影响及绿地项目的率先启动，淮安新城东南部未来将赢得更多市场关注。 淮安新城发展成熟阶段带来的大量高端商务消费和高端人群。 快速城市化进程过程中对周边市县人口的吸纳作用。 城市路网及轨道交通的的建设，将打破交通瓶颈，实现三城联动，吸纳人口。高起点大手笔的新城规划，将大幅提升人居环境。,对本项目不利因素, 区域离城区较远，房产开发刚起步，区域认知度与接受度较低； 周边配套极其缺乏，需要自身配置； 城市规划与实现的时间差。,VS,淮安新城对本项目的影响,项目土地属性,宏观政策 Macroeconom
23、ic policy 全市市场Overall market 区域市场 Regional market 客群分析Segments constitute,第二部分,四个解析,宏观政策环境,随着新国十条颁布已达半年之久，市场经历了急速冷冻与缓慢回暖的过程，而伴随着传统销售旺季”金九银十“的到来，成交量又创新政以来的新高，国家再次面临“空调”的尴尬，在开发商们为中秋小长假的楼市“开门红”振奋不已时，9月29日国家楼市政策再度“夜半鸡鸣”，国家再次加强了房地产市场的调控力度。 国家此次调控的目的究竟是什么？作为开发商如何认清当前的宏观政策形势？如何应对未来可能出现的政策变化？,历次有重大市场影响的房地产调
24、控,从过去的历次调控及房价走势来看，政府出台的每一项房地产打压措施，都不能根本扭转房价上升的趋势，都是上升趋势中的次级调整。,宏观政策环境,2010年国家房地产调控政策一览,宏观政策环境,从“4.15”新政到7、8月份的逐渐回暖，正当国家再次面临“调控失效”的尴尬局面时，“十一黄金周”前，国家再次加强了调控的力度，此次政策的再度收紧，一方面表明国家进行楼市调控的决心没有改变，另一方面也表明政府害怕黄金周市场再次失控，形成”空调“尴尬，因此我们在深刻认识中央政府意图和房地产市场当前形势的同时，我们必须要对未来的房地产市场保持一份谨慎的乐观。,1、中央调控房地产，意在抑制房价上涨过快、过猛，试图控
25、制房价不涨或少涨，并不是要房价、股市暴跌。2、从政策来看，国务院及部委的调控政策都早有预案，并非临时应急之举，因此政府的政策篮子里，还有可选的工具，视形势变化而用，因此在现阶段楼市继续回暖的形势下，并不排除二次调控的可能。3、房地产调控肯定会影响房价，因为这是中央调控的政治目的之一。但房地产市场毕竟还是一个市场，供需关系还是在起作用。只要不立刻出现恶性通胀、中国不大幅加息，在经历一定程度的价格调整之后，房价仍会维持在较高位置。4、房地产调控不会引发经济崩溃。防止经济复苏滑坡，这也中央调控政策的一条底线。当前国际国内经济形势的变化，尤其是国内经济强劲复苏，实际上为政府调控房地产增加了底气。,持续
26、上涨的高房价促使中央出重拳打压，但更要看到，政府的意图在于保持房地产市场稳定健康的长足发展，所以，调控是一把双刃剑。,对于本次调控的解读,宏观政策环境,对于“9.29”国家再次调控的理解,首先，政府调控的决心没变。此轮楼市调控一个值得关注的方面，就是调控政策出台以来，楼市博弈一直处于摇摆之中，甚至在一些二、三线城市还出现了不降反升的现象，导致公众对调控的信心也越来越低。此次调控，表明了政府继续楼市调控的信心。其次，新政不”新“。此次新政大部分是新国十条的细化，比如差别化的房贷政策，对开发商捂盘囤地的打击，加快保障房的建设等，目的是督促地方政府尽快出台细则，使新国十条能够具有可操作性，加强政策执
27、行的力度，使之能够真正落到实处。 最后，房产税改革试点工作扩大到全国范围。这和“4.17”新政有区别。房产税的长效调节作用在未来将会非常明显。但是房产税的落地将会是一个非常复杂的过程，要考虑到方方面面的因素和评判的标准，因此短期内不会大范围内推广 。,宏观政策环境,1、将会对消费者的消费心理产生不良影响，消费冷战开始，消费者的观望情绪加重，楼市新一轮博弈开始。但对于三线城市淮安来说，政策到达需要一定传导期。2、对首次置业的刚需伤害比较大，首付比例提高到30%以上，增加一成首付，对年轻人来说是一个很大的负担，很多初次购房者可能会因此望而却步，这一政策必然会造成淮安楼市的刚需形成一定的压抑。3、全
28、面叫停第三套及以上购房贷款后，淮安大户型销售可能将会出现困难，购买140以上的大户型的多属于第三次置业，但是全面叫停第三套，购买大户型面临要付全款的可能，必然给大户型的销售带来困难。综上所述，此次新政虽然是新国十条的细化和落实，不过力度更强，调控面更广，但对于泡沫并不大的三线城市淮安楼市影响并不大，而政策传导到淮安，也需要一定时间，在接下来的十月，淮安各楼盘可能还是以稳为住，加紧销售跑量。对于建华项目而言，还是需要在自身产品打造上下功夫，以”不变应万变“，以性价比较高的优质精品，应对不确定性颇多的现阶段房地产市场，无论市场如何变化，对房地产的需求短期内不会改变，认清形势，对后市保持谨慎的乐观才
29、是正确的态度。,”9.29新政“对淮安楼市以及建华项目的影响,宏观政策环境,对未来房地产市场形势的判断,1、房地产仍是中央及地方政府拉动经增长，扩大内需的必然选择，仍需依靠的重要的产业力量。2、供求关系决定了房价处于上升通道，土地成本推动房价上涨的大众预期坚不可摧。3、现有国家调控房价的主要措施，并无实质打压房地产的上升趋势。短期平静后，有可能进入新一轮价涨量平的行情。4、房地产是特珠商品，高度的金融资产性质，决定了其在新兴市场国家的快速发展时代较高的投资价值。,未来可能引起市场突变的政策因素：,1、下半年加息行为，加息的幅度。若加息幅度较大，对房地产将起到明显压制作用。2、房价恢复上涨，引致
30、的民意反弹，政府会否取消改善性住房这一概念，一刀切的针对所有第二套房实施高首付、和高利率，这二个政策在2010年上半年出现的概率极小，在2010年下半年出现的概率极大。可以说，政策是2010年房地产发展的最不确定因素。3、未来市场的较大放量，开发商在09年拿到新地后均紧锣密鼓的加快进度，最迟到2010下半年将有一轮供应高潮，会对市场信心有所压制。4、房产税改革，未来楼市的温度如果继续保持高温状态，房产税一旦推出，势必会对楼市造成巨大影响。但是鉴于国内外经济情况的不明朗，不到万不得已，政府不会轻易推行房产税。,需要明确的房地产行业属性：,宏观政策环境,宏观政策 Macroeconomic pol
31、icy 整体市场Overall market 区域市场 Regional market 客群构成Segments constitute,四个解析,第二部分,淮安房地产市场概述,整体市场印象,从2007年到2010年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年，便成功出让土地216宗2010年截止到9月份，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告164宗，出让土地面积858万平米，土地成交均价1200元/m2，土地出让楼面地价为965元/m2。,09年、10年土地出让数量大幅度上升，未来土地供应量继续加大,土地供应量,土地市场,从土地供应结构来看，中心城区土地供应量
32、偏大，整体市场竞争激烈,清河、清浦区土地存量共占53%，中心区开发量较大，区域内竞争环境将趋向白热化。土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区和楚州区。,2009年，清河区、开发区两区土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；从商品住宅的交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。,土地供应结构,土地市场,土地开发情况,土地市场,5月份供销逆转（供销比达到1.52，供求局面开始逆转）,新政后，淮安商品房住宅市场供销态势开始逆转，呈现供大于求的态势，这是自1月份以来，淮安延续了三个月的供不应求状况后，首次出现供大于求的现象。2010年5月淮安的商品房住宅市
33、场供销比1.52.，六月份的供销比为1.30，7月份供销比1.26，供销比开始有所收窄。,住宅市场,住宅供求关系,房价持续微涨,在观望气氛下，新房的市场成交量持续下降，但从淮安的全市范围来看，价格并没有出现下滑，仅在新政公布的后一个月也就是5月底才出现下跌现象，随后持续上扬。值得注意的是淮安自2010年以来上，商品房成交套数是稳步上扬的，而到了5月份成交套数开始下跌，出现量跌价升的现象。,我们可以看出，房地产政策调控对淮安是有一定影响的，从相关数据来看，政策调控影响了一部份购房者的心理预期，造成了市场成交量急速下滑。 但是从价格上来看，5月份均价下浮后，一直持续攀升，而8月，成交量陡然上升，8
34、月份的成交套数比7月份的成交套数高出64%，淮安楼市度过一段时间的政策消化期，量价齐升，市场出现一定的回暖迹象。,住宅价格走势,住宅市场,中心城区（清河区、开发区）是上半年市场成交主力，青浦区、淮阴区、楚州区市场份额接近。,中心城区依旧是市场主力，但是开发区成交量亦占有较大份额，近期主城区份额上升对整体均价的上涨具有一定影响。,住宅市场,住宅成交区域结构,2010上半年，14月份成交面积均保持上升趋势，4月到达成交顶点，受地产新政调控的影响，5月份成交面积开始回落，回落幅度明显，67月份成交面积回落趋势缓和，市场进入买卖双方观望的胶着状态。8月份成交放量，回暖迹象明显。,可以看出地产调控政策对
35、淮安有一定影响，有其表现在成交量方面，5-7月是低谷期，随即进入8月份，成交量开始回升。,2010年淮安楼市成交量走势,住宅市场,住宅成交面积,90-120户型是市场供给主力，占总供给量的48%，该面积段的成交比重为47%，60以下产品供给不足；市场需求以90-120、120-144为主，占总需求量的76%,大盘云集，90-120平米房源成为现阶段市场供求主力,住宅市场,住宅成交主力面积,从表中可以看出，淮安2010上半年购买自住性房产人数较多，而以本地客户为主。淮安购房客群大部分集中在2840岁的年龄段，以企事业单位、个体户以及公务员为主。,2010年已售住宅购房人群本外地人分类,2010年
36、已售住宅购房人群购房目的分类,2010年已售住宅购房人群职业分类,2010年已售住宅购房人群年龄分类,住宅市场,消费者结构,土地层面,近两年淮安土地成交量急剧增长，未来供应量巨大。 从区域上来看，开发区为主要土地出让集中区，土地价格仅次于清河主城区，平均楼面地价居全市之首；,众多品牌开发商入驻淮安，市场已然进入大盘开发时代，竞争逐步加剧； 房地产行业持续稳步发展，逐步成为淮安经济发展的支柱行业；2010年受到房贷新政影响，市场销量下降，但经8月份后，市场出现量价齐升的局面。 淮安五区构建房地产五大板块框架，老城发展东移，开发区等新兴板块成为热点。,市场层面,客群层面,政府机关、企事业单位人员成
37、为市场购房主力，年龄大多集中于30-50岁之间；中高端客群多为职业稳定群体，如公务员、教师、医生等； 购房需求以自住为主，地段、价格是客户关注的重点，产品品质关注度也正在逐步提高。,供需层面,大规模土地的出让，使得未来房地产市场供销结构面临考验。以09年的商品房销售速度计算，当前市场已成交的土地供应量消化周期长达5年之久。,淮安住宅市场综述,整体市场综述,宏观政策 Macroeconomic policy 整体市场Overall market 区域市场 Regional market 客群分析Segments constitute,四个解析,第二部分,淮阴区,清河区,清浦区,经济技术开发区,楚
38、州区,价格区间2900-5000元/,价格区间3500-6800元/,价格区间3000-5000元/,价格区间3600-5500元/,清河区：淮安市中心，也是全市政治、交通、经济、文化中心，市政配套齐全；清浦区：以运河为界限，分为老城、新城两大区域，市场差异性较大；老城生活氛围浓郁，新城正处于开发状态，居住人口较少，以拆迁户为主；经开区：紧依老市区东侧，是淮安城市新兴发展的区域。该区域西邻清河老城区，居住氛围较好，区域中部及东部均以工厂企业为主；淮阴区：原淮阴市老城区所在地，全区人口密集度较高，达85万；楚州区：原县级淮安市中心，目前远离主城中心，发展独立，是淮安的历史文化名城。,价格区间30
39、00-4500元/,淮安四大行政区域构成房地产市场主要板块框架，即清河区板块、清浦区板块、经开区板块、淮阴区板块，而楚州区板块脱离主城，发展相对独立。,四大行政区域构成主力板块，楚州发展相对独立,区域市场,世纪佳苑翡翠城金陵名府书香门第,本区域客户+城乡客户,3000-4500,多层、小高层、高层,环境+区域前景+文化,随着市政府的搬迁，该区域北部逐渐成为热点开发区域，大盘云集，建设速度逐步加快,楚州区板块,茂华国际汇、丰球白鹭湖山庄、长岛美墅馆,新区：5000-15000,新区：高层、别墅,益兴名人湾蓝庭印象,本区域改善型客户+异地客户,2900-5000,多层、高层,环境+配套,板块的开发
40、热度渐减，呈平稳态势,淮阴区板块,红豆美墅翔宇一号大湖城邦香榭丽花苑,全市范围的首次置业客户+异地客户,4000-6000,高层、多层、别墅,未来发展方向,城市新兴热点开发区域，开发速度较快，供应量和需求量均较大。目前开发项目以翔宇大道沿线为主,开发区板块,清江华府联盛国际广场华德力运河城,全市范围的改善型客户为主,3600-5500,高层、多层,教育,淮安热点开发的区域之一，老城起步较早，目前开发区域正逐渐南移，向新城发展,清浦区板块,万达广场、水韵天成、亿力未来城,全市的高端客户+全市范围的改善型客户为主,市区：4500-6800,市区：高层、洋房、小高层,地段+配套+开发商品牌,目前品质
41、大盘主要集中在水渡口区域，清河新区发展亦较迅速，但主要以别墅项目为主,清河区板块,代表楼盘,客户,主力价格（元/）,产品类型,价值驱动,开发状态,板块,市场格局正逐渐发生转变，“东扩、南连”的城市发展战略方针下，淮安东部、南部的房地产项目增量速度快，且以大盘为典型，逐步影响着淮安房地产市场，如绿地世纪城等。,各板块房地产市场概述,定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势,区位优势：中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段；配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；强烈的区域情节和对主城区的城
42、市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。,区域市场,清河区板块,清河公寓项目价格最高，主流价格区间4500-6800元/平方米客群价格敏感度较低，在售项目体量都是较大，未来供应充足客户层次高，主要来自政府公务员和私营业主中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动,区域市场,清河区板块,主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升,区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位；配套优势：商业、交通、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的教育客群；项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步
43、显现。,区域市场,清浦区板块,公寓项目为主，主流价格区间37005500元/平方米清河区房地产市场的重要补充，客户价格有一定敏感度以周边企事业单位职工为主要客群，区域客户占主要比例价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动,区域市场,清浦区板块,新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套相对缺失，人流量不足。,区位特征：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通发达；配套现状：商业配套欠成熟，商业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱，远逊色于市中心商业圈；车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在蓝领工人，收入不高；但是随着政府政策的导向，城市的向东发展，未来具
44、有很大的发展潜力。,区域市场,开发区板块,房价逐级递减，主流价格区间35005000元/平方米；主力购房群体层次较低， 刚性需求是大部分楼盘主力；客户层次跳级明显，公务员、私营业主至蓝领工人；总价低、价格低，产品需求级别较低，偏向于经济型产品；,区域市场,开发区板块,受城中心地带直接辐射，梯形差异化代表性板块，独立性与依赖性的统一体。,区位关系：运河北部区域，以王营镇为核心衍射，大淮安中心区域的重要补充板块；配套现状：无核心商业配套，依托于市区商业配套，区域零散性配套较为完善；价格吸引力和区域情节，以及收入限制是该区域内购房的策动元素，因此楼盘档次相对一般，外部客源较少，高档客源外流量较大。,
45、区域市场,淮阴区板块,黄河东路以南价格较高，主流价格区间34005000元/平方米客群功能性需求较强，产品以小三房为主客户层次良莠不齐，主要来自拆迁户、泛公务员价格与区域地缘偏好是购房的主要置业驱动力,区域市场,淮阴区板块,区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较晚；配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富；强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。,定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在于区位资源和配套优势,区域市场,楚州区板块,楚州公寓项目价格较低，主流价格区间30004500元/平方米客群
46、价格敏感度较强，在售项目体量都是较大，未来供应充足客户层次较高，主要来自政府公务员和私营业主教育资源和交通生活配套是客户置业核心价值驱动,区域市场,楚州区板块,市场供应量较大，总体品质及价格趋同，市场竞争激烈，个别大盘在市场竞争中占有优势,规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社区总体品质感趋同；随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提升，使得这些项目在市场竞争中优势明显；营销展示意识普遍淡薄，缺少惊艳的景观示范；万达广场、恒大名都、绿地世纪城、茂华国际汇、亿力未来城等大盘在社区品质、产品细节及营销展示上优于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。,区域市场,市场总结,宏
47、观政策 Macroeconomic policy 整体市场Overall market 区域市场 Regional market 客群分析Segments constitute,四个解析,第二部分,青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利的生活配套环境,中心城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其置业方向的选择，体现出很强的地域性；更高的产品品质，更为优良的产品整体表现有可能吸引并拉动此类客户选择区域外项目进行置业。,依赖成熟区域配套，中高层级，有一定支付能力，追求高品质居住生活的客户。,层级中等，寻求更好改善性居住条件，务实谨慎的客户。,客群分析,淮阴区客户在拥有地域性特征的同时对
48、城市化生活存在向往，开发区客户则更复合,部分解决刚性需求，部分被价格所吸引，部分寻求更高档次的项目进行产品换代,地域性强的同时，对主城区充满向往，希望拥有更好的城市化居住生活,成长中和相对封闭性较强的区域客户，自有数量不足及置业能力有限是其主要的特征；价格较低或者档次较高，品质优秀，并能带有城市化生活意向的项目能复合的吸引此二区域的客户。,客群分析,楚州区客群对楚州历史文化资源有着相当的自信，具有较强的地域特征；对市政府南迁后的城市发展充满信心,区域房地产业发展相对滞后，需要高质量的产品唤醒被压抑的购房需求,楚州区客户具有强烈的地域性，喜欢就近置业，但是由于楚州区长期缺乏优质物业供应，楚州人对居住配套质素不满，因此产生一部分楚州人到其它区域置业，而由于中心城区房价较高，多而选择离楚州较近的开发区。性价比/良好的地段/优质的自然资源和生活配套，是楚州人置业关注的主要因素，社区配套齐全，生活便利是评定是否购买的重要因素。,客群分析,总体而言，产品品质较为突出，居住环境良好，具备较高性价比，并且能让客户实际体会到以上特点的项目能吸取到客户。,
