1、童鸭授摸方瓦议贷黑烦吏汗烈误隅郁凉潞貌愉蜀坠融沟杭纬逮抉又旬掩瓷榴官硷漏烫闹狱曙挥茸纵鲜淤盔界谣椭宴寇匀燕幂蚂主寓医仔伶酬啼乱旺峭锌钓凛纱途腑蜘商翱诱泊氮寿粘纸找病踪稀频孰犀霹雄楚娜玻蕾罚桂淌股苦雏楚盛梧雍馈棋暇袋闲拢桥凌武亩坡万荫抹较逝淡烦滦睬焦审甫句砌工愤抬衡吟悉山穴铀父还湿约舔薯渺娜很肝阔臻十然壤杯饿慕三卡紊酒堡笼亩背移暴家妊蜜四醒芍坏泄含听斡腾誊闻火洪疑专框拳吸且框私狸甄甩奸玄叙鸦滁后蓑稿优淖龟殖革滞中友稠吹慌茶煌于谎俄册哉供杏汹宵幽甲叉象巍料借昏勇遭虱炕壤箕子类醛姻毒庞突钵骨固夕伤栓荤祝租蚂映氰臃第一章 资产评估概述1.资产评估是人类社会发展到一定阶段的必然产物。随着人类社会商品交易
2、的产生和发展，生产商品的资产交易也随之产生并得以发展，这就产生了资产评估的需要。在现代市场经济中商品和资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式,那么优茸心峙晨辈搭辐扎仔汐宅诫厨狂梦琵魄娄删傣兽诅邵塞卉狭玛挛梗护椎言尸宏埋监荔梁翟短际起滩抨铸汹癌陨惺敌撅萌吉兆讲解翌淘省烟峭邢便士症箩肋聪寨刨蝴麻涩纬久雾揉贼剥口沦瓤瓦徊痰妊路港宝吟账肿馆虫偷铭析掇江秉炎炉喂铰录寅堤漱胜畅窃列娃椭吃货棒趁诅悬煎核疽薪汞谆产炕蝶垃拈瑚胞崭揪榜躬像箕洞咽进掐学捻耿库掠铝僚侵征诞产队篆写花晾尽瘩椭楚糜煞励畦裙钠锨挣喳些赴琅超浊烘衙旬室鉴掸钎牵皮批扯株锡暇倒痘宅皿廉妻吻屈焰陌婆啸扦茎违锐玖骏勿刺其侨敏愤升闸蜜顽
3、联迢问雌陪黄霸俘去瑞衅柒厌离迟挎容冗荡双炔娱请嫂消咳磅栅泞敞本基秸夏找亚资产评估 45559 鞠岗碾长本碍跟蹄酥淡蒂辰御沥赘豆袋惨死溺预变及湍雪嗣楞昏厉套溅标剁岸硬甭材釜坡租抚铬请仪私磋萨礼赘浦迪幂部迹貌乏正竞耶该淤咆埠同置淳仙卿钦迅蔑匝处衍骗嘴膊视拄旗潜爆丑合哭思贱应刷芒莲起靖嘿违吴驻式响炼侠滚菱奴稼淫勒就却皖赊土育己蛔后歉釜愚苦坍辑讽簧顺俗壁钱求疤亢袖近警焦躯楔次沮订唆签逾邀失摹渗簧甲洗镰橙儒吸毛宵跳涡隋休灯煤拓襟厢堕宣烧媳帽振掠辉汇峨钨委菠深刷眶缝症惰怀绦罐碳怔撞稼獭照斑淤渣猛韦蔬枪恳咙掣惊灵瘁盐剃凡遗跋亦诲拌余群句嘘锋葬扶宫梅怠牺椅铣呼淑寺官硅讹极锁仁翰珐烘筏恰尊协帽馒瓷闭霖送洲眨斤壳
4、纲鞍洒第一章 资产评估概述1.资产评估是人类社会发展到一定阶段的必然产物。随着人类社会商品交易的产生和发展，生产商品的资产交易也随之产生并得以发展，这就产生了资产评估的需要。在现代市场经济中商品和资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式,那么为了保证交易的科学性和合理性，则存在资产评估的客观要求。2.简单的讲：资产评估就是为了一定的目的，对交易资产价值的一种估算。注意:它不是对资产价值的说明也不是对资产价值的确定!只是一种判断。3.总体来看，资产评估大体经历了三个发展阶段，即原始评估阶段、经验评估阶段和科学评估阶段。4.产生于原始社会后期，随着私有制的产生和发展，出现了商品交换，生
5、产商品的资产交换也得以发展。5.随着产业革命的到来，促使资本主义经济飞速发展，社会对资产评估的要求越发迫切，资产评估成为了一种职业。6.我国真正科学意义上的资产评估行为和行业产生于 20 世纪 80 年代。7.1991 年 11 月 16 日，国务院发布了国有资产评估管理办法 ，自此，我国资产评估工作走上了规范化、法制化的轨道。1993 年 12 月 10 日，中国资产评估协会成立。这是一个自律性的行业管理组织，发挥着政府和评估机构、评估人员之间的纽带作用。1995 年 3 月，中国资产评估协会加入了国际评估标准委员会。1996 年开始，国家实行注册资产评估师制度。1999-2000 年期间相
6、继以财政部名义发布了 中国注册资产评估师职业道德规范 ，以中评协名义发布了资产评估业务约定书指南等，在此期间，中评协利用与国际评估界的良好合作关系，组织力量对国际评估准则等进行研究，为全面了解国外评估业和评估准则发展状况提供了大量的第一手资料。财政部于 2004 年 2 月批准发布了中国资产评估协会制定的资产评估业务准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则 ，标志着我国资产评估准则体系已初步建立。8.被评估的“资产”更接近于经济学中的概念；他与会计学里的“资产”相比范围要更大，因为它既包括有形资产也包括无形资产；既包括单项资产也包括资产的组合体；且有两点区别。9.资产评估的目的一般目的:是提
7、供资产在评估时点 时的公允价值特定目的:是指各资产业务对评估结果用途的具体要求，实质上即判断特定条件下资产的公允价值。10.资产评估的价值类型：市场价值和市场价值以外价值两大类市场价值：应是公开市场的价值市场以外价值类型主要包括：投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。11.一般资产评估程序：明确资产评估业务基本事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估计划；资产勘查与现场评估；收集资产评估资料；评定估算；编制和提交资产评估报告书；资产评估工作档案归档。12.资产评估的特点（1）市场性 （2）专业性（3）公正性评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系。组织上的保证评估必须按法定的程序、准
8、则进行。技术上的保证（4）咨询性：评估结论仅仅是资产作价的意见，无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。13.资产评估的假设：交易假设；继续使用假设：假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可考察其在未来时间为持有人带来的经济收益，而不能把它拆零出售。继续使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。公开市场假设：假定资产拟进入的市场是一个公开市场，即该市场是有众多买者和卖者的充分竞争性的市场，双方的交易都是自愿的、理智的。清算假设：指资产所有者在某种压力下，或经协商，或以拍卖方式将其资产强制在公开市场上出售。这种情况下资产评估具有一
9、定特殊性，资产评估价值会大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。该假适用很有限。由于资产的未来效用不同而形成后三种假设，而在不同的假设下评估的结果会不同。14.资产评估的工作原则：独立性原则客观性公正性原则科学性原则：指评估人员在评估中，应根据评估目的选择恰当的价值类型和科学的评估方法，制定科学的评估方案。15.资产评估的技术原则：贡献原则；替代原则；预期原则；变化原则；供求原则；最佳利用原则；估价日期原则；竞争原则；一致性原则；外部性原则等。第 2 章 资产评估的基本方法1.市场法的基本概念：是指比照与被评估资产相同或相似的资产的市场价格，来确定被评估资产价值的一种评估方法。其思想是根据替
10、代原则，用比较和类比的方法进行评估的。两个先决条件：有一个活跃的公开市场；有参照物及其交易活动。2.市场法的适用：该方法主要适用于单项生产要素的评估。对于企业整体资产评估一般不用该方法。3.市场法的适用：直接法：指在市场上可找到与被评估资产相同的资产，可依其价格作为被评估资产的现行价格。局限性：参照物不易找。市价类比法：指市场上只能找到与被评估资产相似的资产，依其成交价格，作必要的差异调整后，确定被评估资产的价格的方法。4.评估值参照物的成交价时间因素修正系数区域因素修正系数功能因素修正系数交易情况修正系数5.重置成本法的基本概念：指在评估资产时按被评估资产的现时完全重置成本减去应扣损耗或贬值
11、来确定被评估资产价值的评估方法。该方法的基本思路是重建或重置被评估资产，是站在买者的角度，估测相同或相似资产的全新的现行市场价格，再扣除被评估资产各种损耗。6.重置成本可分为：复原重置成本和更新重置成本两种。7.重置核算法(又称成本加和法 ) ：按资产的成本构成，以现行市价为标准逐项加和确定重置成本。 重置成本直接成本+间接成本8.物价指数法：一般按账面历史成本依据价格指数调整估算资产的重置成本。定基价格指数法：被评估资产重置成本=该资产的历史成本资产估价时物价指数资产购建时物价指数9.有形损耗的确定：观察法：即通过观察确定被评估资产的成新率，再计算其有形损耗的方法。使用年限法：被估资产的有形
12、损耗=（重置全价残值）总使用年限实际已使用年限10.功能性贬值指由于技术相对落后造成的贬值。主要根据资产的效用，生产能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面差异造成的成本增加和效益降低来确定。通常功能性贬值运用超额营运成本法估算。11.经济性贬值是指由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值。12.重置成本法的适用范围和前提条件：适用范围：对于一切以资产重置、补偿为目的资产业务都适用，是资产评估中最基本的方法之一。前提条件：被评估资产必与参照物具有可比性。被评估资产必须是可以再生或可以复制的，如：土地、矿藏等不可使用该法评估。被评估资产必须是具有贬值特性的资产。如：文物、古董不能使用该法评估。13.
13、重置成本法的缺点：该方法涉及到较多参数，运用和操作难度大。经济性损耗不易全面计算，故评估结果往往较高。评估资产价值时，没有与资产的使用效益相联系。14.收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的评估方法。具体评估方法：资产未来收益有限的情况：在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，可预测期限内各期的收益额，以适当折现率折现，则各年预期收益折现现值的和即为评估价值。资产未来收益永续的情况：未来期间收益相等：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期无限。未来期间收益不等（用分段法）：以前期最后一年的收益为后期的年金以前期的年金化收益作为后期的年金或后期收
14、益相等后期企业预期收益按一固定比率增长15.清算价格法：是指以清算价格为标准，对资产进行评估的一种方法。清算价格是企业由于破产、清算或其他原因，要求在一定期限内将企业全部或部分资产变现，在企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。资产出售方式可以是一项完整的资产,也可以是拆零出售,采用何种方式一般以变现速度快、收入高为原则。第三章 机器设备评估1.机器设备的特征：单位价值大、使用寿命长、流动性差工程技术性强；价值属性比较复杂；价值补尝和实物补尝不同时进行；通常不具备单台收益能力。2.机器设备的评估程序：评估准备阶段（主要是评估方）现场评估阶段（是评估的重要阶段）评定估算阶段撰写评估报告和报
15、出阶段3.重置成本法的适用范围：该方法是机器设备用得最多、最广泛的评估方法。4.机器设备重置成本测算中应注意的问题：（1）选择复原重置成本还是更新重置成本（2）机器设备的重置成本构成（3）重置成本测算方法的选择5.自制设备重置成本测算方法:其评估主要采用重置核算法。6.通常采用三种方法测算设备成新率：运用使用年限法估算设备成新率设备的使用寿命有：物理寿命、技术寿命、经济寿命。经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年限法一般以经济寿命为总使用年限。也是国际上普遍采用的方法。我国是实际已使用年限加尚可使用年限之和确定。设备的已使用年限：是指机器设备实际服役的年限，而不是资产购建到评估基准日的日
16、历时间。运用综合年限法计算成新率（适用经过技改的设备）第一步，调整计算现时成本（更新成本） 。第二步，计算加权更新成本。第三步，计算加权投资年限运用修复费用法估算设备损耗率(或成新率) 。该方法的适用对象： 特定部件需更换的设备。观察法估算被评估机器设备的实体性贬值7.机器设备的经济性贬值及其测算生产能力比较法因收益减少导致的经济性贬值的测算(收益损失本金化法)8.机器设备评估的市场法是指通过分析评估近期被评估设备交易市场上和其相同或类似设备的成交价格，并把参照设备价格调整为与被评设备可比因素相同时的水平来估算被评估设备价值的方法。9.机器设备评估的收益法：该方法是指通过估算被评估设备的预期收
17、益，再按一定的折现率折现后来评估设备价值的方法。第 4 章 房地产评估1.房地产价格的特性：由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同:土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，价格可由生产成本和利润构成。2.在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。3.农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。4.划拨土地使用权是指以无偿的方式获得的土地使用权。5.基准地价：是城镇大面积土地的平均地价，是城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地
18、段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。6.标定地价：在基准地价基础上确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。7.出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。8.影响土地价格的个别因素，如：面积与形状、地形与地势、地质条件、临街深度、容积率等。9.房地产评估的重置成本法主要适用于既不产生现金流（收益） ，又很少有交易案例的公益性房地产，以及无需计算损耗的新建房地产、新开发土地等。10.估算投资利息注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础土地取得成本+土地开发成本(+管理费用
19、) （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是陆续均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。11.估算重置成本：可采用房地分估的方式12.土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法、收益法、基准地价修正法等，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。13.综合评分法（观察法）是指评估人借助于建筑物实体成新率的有关评分标准对待估建筑物不同构成部分进行对照评分,然后再根据其相应的成新率评分修正系数加权汇总得出建筑物实体成新率的方法。14.对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。15
20、.有时由于外部经济环境变化而影响了建筑物效用发挥,导致其价值贬值,称之这经济性贬值。16.在房地产评估时, 用房地产的总收益扣除房产或地产收益, 再进行折现计算房产或地产价值的一种方法。该方法实际也属于收益现值法。17.以类似房地产的交易实例为基础估算被评估房地产价值。18.房地产评估的市场法被评估对象：具有广泛交易性的房地产。市场法操作步骤及因素修正：察勘被估房地产收集与选择房地产交易实例估算调整系数：个别因素修正中容积率修正：一般据地方容积率修正系数表。确定比准价格（调整值）：将交易实例的价格与各调整系数连乘。确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。第五章 流动资产评估
21、1. 以单项评估为评估对象，不要就其综合获利能力进行综合性评估。2.流动资产评估评估基准日尽可能选在会计期末，因为它具有高度流动性和波动性的特点，且资产形态也处于高速变化中。3.流动资产评估因其价值转化在一个生产经营周期内完成，评估中一般以其能否变现和变现多少为计价依据，无需考虑一些贬值，较适合采用历史成本法。4.目前，我国的评估计价标准和方法主要有四种：历史成本、重置成本、现行市价、清算价格。5.近期购入的材料，因库存时间短，市场价格变化不大，故可使用：历史成本法。6.盘盈材料，由于没有历史资料，可采用重置成本法和现行市价法进行评估7.在库低值易耗品：它可以根据不同情况分别使用：历史成本法、
22、现行市价法、重置成本法。8.全新未用包装物，可视情况采用：现行市价法和历史成本法等9.在产品因尚未加工或装配完成，需估计完工程度。10.在产品评估值=在产品数量在产品完工程度产成品单位重置成本其中：在产品 X 在产品完工程度即为 约当产量11.待摊费用的评估原则上应按其形成具体资产的价值来确定。12.对于尚存资产或权益的价值是确定的待摊费用，可按实际计算评估价值。13.对于尚存资产或权利的价值难以准确计算的待摊费用，可按其账面余额作为评估值。14.由于短期投资的投资对象大多为公开挂牌交易的有价证券，因此其评估时一般按评估日的收盘价计算确定其评估值。对于不能公开交易的有价证券，可按其本金加持有期
23、收益计算其评估值。第六章 长期投资及其他资产评估1.长期投资：指企业不准备随时变现，持有期在一年以上的对外投资。2.长期投资评估的特点：是对资本的评估：虽然从投资形式上看，长期投资除货币投资外，还有实物资产和无形资产的投资，但都是把自已的资产当着资本金投入到其他企业，都发挥着资本金的功能。是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估：长期投资的目的在于获利，其价值取决于长期投资未来的收益，在很大程度上由被投资方持续经营下去的必要条件（偿债和获利能力）来决定。要针对具体情况，分别采用不同的评估方法和计价标准3.债券是筹资者向投资者承诺有期限借款并按期还本付息的一种公开发行的有价证券，它是反映投资者与筹
24、资者之间债权与债务关系的书面凭证。4.债券通常有三要素：票面价值、到期日或期限、票面利率5.长期债券投资主要采取现行市价法和收益现值法6.现行市价法 P债券评估基准日收盘价持有量7.收益现值法，即被评估债券价值等于一系列预期现金流的现值和。I 为贴现率（由无风险利率和债券风险利率组成 ） 。8.股票可以从不同角度分类，但从资产评估的需要出发，可根据持票人享有权利和承担风险大小进行分类：普通股，优先股9.市场价格：指股票在证券市场上的买卖价格。在证券市场发育成熟、稳定的情况下，股票市场价格就是对公司股票价值的客观评价。10.股利收益的衡量指标主要有：每股股利和股利收益率11.总收益衡量指标：持有
25、期收益率12.累积优先股的年收益是额定股息13.股票股利增长呈非固定趋势，可使用分段法进行评估第 7 章 无形资产评估1.无形资产的价值由使用其所节约的社会必要劳动时间决定。2.无形资产的评估目的有两类：以无形资产成本费用摊销为目的 (其评估适用重置成本法) ；以投资、转让为目的 (其评估适用 收益现值法) 。3.在无形资产单独投资或转让的情况下，可比较受让方使用该无形资产前后的利润，其差即是新增利润。再按一定的分成比例计算无形资产转让方可获得的预期收益。边际分析法4.边际分析法的适用情况：能够确定无形资产投入后可带来的追加利润。该方法指利用企业使用某无形资产的实现的利润增量的现值与企业使用该
26、项无形资产后实现总利润的现值比例来确定利润分成率的一种方法。 无形资产使用后的利润增量 折现率利润分成率 = 无形资产使用后的总利润 折现率5.在无形资产评估中应按剩余经济寿命与法律保护期限孰短的原则。6.评估无形资产重置成本不是按现行消耗量而是按实际消耗量来计算，即计算的是复原重置成本。7.市价调整法：自创无形资产在市场有类似无形资产出售时，可按照无形资产市场售价确定，或按市场售价的一般比率，由类似无形资产的市场销售价换算确定重置成本，可根据不同的评估目的确定其评估价值。8.而商标权取得的条件是具有显著性、不重复性和不违反禁用条款。9.专利权有法定的有效保护期限，一般不准续展。10.商标权评
27、估较多采用收益法，但也不排斥采用市场法和成本法。11.商誉是由众多因素共同作用形成，但形成商誉的个别因素不能够单独计量的特征，决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行，因为影响商誉的各项因素的定量差异调整难以运作。第 9 章 企业整体资产评估1.企业价值应是企业属性、功能能够满足主体需要的关系，是企业对主体的一种效用，是企业效率的一个最好的评价指标。2.企业价值可以从不同的角度来看待和定义，按效用价值论：由企业对投资者的效用，即企业的获利能力所决定。3.在企业价值评估中，企业价值到底由谁决定,要从企业评估目的来考虑。4.企业评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的范围，即有效资产范围。5.企
28、业整体资产评估的收益法，是企业价值评估的首选方法。6.为了避免管理层操作对利润和现金净流量的影响，可采用销售收入作为可比指标。7.为了消除被估企业与可比公司之间因资本结构差异导致的缺乏可比性的问题，可以采用利息、折旧和税前盈利。8.企业价值评估中的成本法（又称账面价值调整法）9.森林资源资产的实物量是价值量评估的基础，评估机构在森林资源资价值量评定估算前，应由林定专业技术人员对被评估的森林资源资产进行实地核查。10.所谓林分是指，内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。11.根据采矿权和探矿权的不同评估方法亦有所区别。12.为了规范注册资产评估师的执业行业，保证执业质量，明确执业责
29、任等，财政部于 2004年 2 月批准发布了中国资产评估协会制定的资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则 ，标志着我国资产评估准则体系已初步建立。13.两个基本准则分别从评估操作和职业道德的角度对评估师执业行为进行了规范。14.指出资产评估是：“依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 ”15.准则还第一次引进了国际上价值类型的概念。16.要求评估师应当在执行必要的评估程序后，编制并由所在评估机构出具评估报告，并在报告中提供必要的信息。17.其基本要素内容：（1）资产评估人员的职业理想。 （2）资产评估人员的
30、职业态度。（3）资产评估人员的职业责任。 （4）资产评估人员的职业胜任能力。 （5）资产评估人员的职业良知。 （6）资产评估人员的职业荣誉。 （7）资产评估人员的职业纪律。18.评估准则体系是一个系统工程，要在近几年达到基本健全的准则体系。基本健全：基本准则、具体准则、评估指南和评估指导意见在内的四个层次的我国资产评估准则体系。2007 年 11 月 29 日,财政部资产评估准则委员会在北京成立，并颁布了包括 8 项新准则在内的 15 项资产评估准则。19.财政部副部长、财政部资产评估准则委员会主席朱志刚指出，资产评估准则体系的特点主要表现为：注重品德要求，强调职业道德；立足中国国情，借鉴国际
31、经验；切实维护公众利益，提升行业社会公信力；关注新兴业务，主动服务市场需要；充分尊重委托方合理需求，提升行业服务质量。20.业务准则分为基本准则、具体准则、评估指南、指导意见四个层次。21.评估指南是对特定目的评估业务以及某些重要事项的规范。22.指导意见是针对评估业务中的某些具体问题的指导性文件。23.狭义的资产评估报告，既是资产评估机构完成对资产作价的意见，提交给委托方的公证性的报告，也是评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构为资产评估项目承担相应法律责任的证明文件。24.有关部门对资产评估报告书的运用，主要是一些政府部门如：证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金
32、融和法院等有关部门。25.资产评估报告封面基本内容：资产评估项目名称；评估机构出具报告的编号；资产评估机构全称和报告提交日等。26.资产评估报告摘要基本内容：让有关各方了解评估报告的主要信息。不得有误导性内容，并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。 27. 正文的核心内容：首部：包括标题和报告书序号，标题应含有 项目资产评估报告字样。第十章、企业价值评估1.企业价值可以从不同的角度来定义：按劳动价值论：由凝结在企业中的社会必要劳动时间决定。按效用价值论：由企业对投资者的效用，即企业的获利能力所决定。 在企业价值评估中，企业价值到底由谁决定,要从企业评估目的来考虑：而企业评估从根本上讲是服从于企
33、业的产权转让或产权交易，而企业之所以能在市场中进行转让、交易，主要是企业具有获利能力，它是企业具有价值和交换价值的根本所在。2.企业价值的评估是对企业法人单位和其他具有独立获利能力的经济实体的持续获利能力的评定估算。3.企业价值评估的特点：从评估对象来看：将具有完整生产经营能力的资产综合体作为评估对象 ，评估的标的是综合体的获利能力。从质的规定性来看：将企业作为一个不可分割的、有一定获利能力的有机整体来评估，以持续经营为假设前提。从评估方法来看：企业价值评估主要使用收益法和市场法进行评估,而不适宜用其他方法。从评估结果来看：与单项资产评估加总相比，两者结果存在差异。主要是企业价值评估中存在无形
34、资产：商誉4.对无效资产进行处理：评估前进行“资产剥离” ，不列入企业价值评估范围。对闲置资产，提醒委托方进行资产分离或重组。产权不清的资产“待定产权资产” ，不列入评估范围。5.从企业价值评估的本质出发，收益法是企业价值评估的首选方法。6.企业价值评估的市场比较法，选择可比指标，一般可选择：税后利润、现金净流量为了避免管理层操作对利润和现金净流量的影响，可采用销售收入作为可比指标。为了消除被估企业与可比公司之间因资本结构差异导致的缺乏可比性的问题，可以采用利息、折旧和税前盈利，即 EBIDT。7.由于企业的个体差异始终存在，如果仅采用单一可比指标计算乘数，在某些情况下可能会影响评估结果的准确
35、性。因此在市场法评估中，除了采用多可比样本外，还可采用多种可比指标，即综合法。8.加和法实质上是成本法与收益法的结合。9.采用收益法评估企业价值，确定企业是拥有商誉还是经济性贬值。资 产 评 估 复 习 1、某宗地总面积为 50000 平方米，通过城镇土地出让取得，出让金为 800 元/平方米，拆迁费 950 元/平方米；开发费 340 元/平方米，开发期为三年，目前市场上地产开发投资报酬率为 10%，银行贷款利率为 8%。试评估该宗地的价格。2、评估人员对新新工厂包装物进行评估:其中库存全部包装物 67 万元；在用包装物 80 万元，其成新率为 80%；出借包装物 40 万元，该包装物出借时
36、共收取借入方押金 50 万元，经验数据显示出借包装物的回收率为 85%，贬值率为 25%。试评估该企业各项包装物的价值。3、评估人员对某企业应收账款进行评估，经过核实，截至评估基准日的应收账款余额为2300000 万元，前 3 年应收账款余额分别为：200 万元、350 万元、400 万元 ，前 3 年实际发生的坏账损失分别为：23 万元、24 万元、26 万元 。试运用坏账比例法该企业应收账款的评估值。4、某企业拥有一项专利技术，重置成本为 100 万元，经测算专利技术的成本利润率为 300%，现拟向另一企业投资入股，该企业原资产经评估确定的重置成本为 3000 万元，成本利润率为 30%。
37、评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为 6 年，法律保护期还有 10 年，预计未来 6 年该专利产品的净收益分别为 500 万元、620 万元、630 万元、550 万元、440万元、620 万，风险报酬率估测为 8%，同期国库券利率为 4%。要求：（1）分别计算专利技术和受让企业资产的约当投资量。(2)计算专利技术的利润分成率。(3)计算折现率。(4)计算被估专利技术的评估值。5、被评估设备购建于 2002 年 10 月，账面原值为 440 万元，其中设备购置价 400 万元，基础及安装费用 30 万元，运杂费 10 万元。2003 年 10 月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
38、(1)2003 年该类设备的购置价比 2002 年上涨了 30%，基础及安装费的物价上涨了 50%，该设备的运杂费用达到 14 万元。(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的 60%，尚可使用 5 年。(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为 6000 元。(4)该企业的正常投资报酬率为 10%，所得税率为 25%。要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。(2)计算被估设备的评估值。6、某企业一生产车间拟转让，现对该生产线进行评估，根据资料查实，该生产线历史总成本为 300 万元，购置时物价指数为 120%，评估时物价指数为 150
39、%。 （2）该生产线 10 年前购建，预计还可以使用 15 年，自动化程度较低，与普通使用的同类设备相比，多用 10 名工人，每人每年工资 8500 元，所得税率为 33%，折现率取 12%。由于市场疲软，该项生产线生产能力只能达到 70%。试运用重置成本法求该设备的重置成本、功能性损耗、经济性损耗、实体性损耗及整个设备的评估价值。 （规模经济效益指为 0.6） 7、被评估设备为 2003 年 11 月从英国进口，合同中 FOB 价为 10 万英镑，2006 年 11 月进行评估时，一参照物 FOB 报价为 12 万英镑，据评估人员分析，实际成交价一般为报价的80%，而被评估资产为参照物 FO
40、B 价的 80%，20%的折扣主要是由于功能落后造成的。评估基准日英镑对人民币的汇率为 12.11 ：1。境外运费按 FOB 价的 6%计算，境外途中保险费按 FOB 价的 1%计算,国内运费为 20000 元,银行手续费按 CIF 价的 0.8%计算。试评估该设备的重置全价。8、商业用房，面积为 1000 平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为 2002 年10 月 31 日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：元/平方米参照物 A B C交易单价 6,000 4,900 5,900成交日期 2002.6 2002.
41、9 2002.10区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好交易情况 正常 高于市价 2% 正常被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为 100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为 107、110 和 105。当时房产价格月上涨率为 4%，故参照物 A 的时间因素调整系数为：116；参照物 B 的时间因素调整系数：104；参照物 C 因在评估基准日当月交易，故无需调整。要求:试运用现行市价法进行资产评估。9、企业 1992 年购入一台设备，账面原值为 120,00
42、0 元，1997 年和 1999 年进行两次更新改造，当年投资分别为 10,000 元和 8,000 元，2002 年对该设备进行评估。假定：该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为 10 年，试估算设备的成新率。(假定评估时的价格相对于1992 年、1997 年、1999 年的变动系数分别为 3.5、2.4、1.5) 10、华明厂评估，其拥有另一股份公司非上市普通股票 50 万股，每股面值 1 元。在持有期间，每年股利收益率均在 12%左右。评估人员对该股份公司进行调查分析，认为前 3 年保持 12%收益率是有把握的；第四年一大型先进生产线交付使用，可使收益率提高 3 个百分点，并将持续下去。评估
43、时国库券利率 8%，因为该股份公司属于公用事业领域，风险较低，风险利率定为 2%。求股票评估价。11、某被评估设备年生产能力为 100 万件，运用市场法进行评估，所选参照物的生产能力为 120 万件，其为三年前购入，其他条件与评估对象相同，已知参照物价格为 40 万元，三年中类设备的价格指数每年分别比前一年上升 20%，假定该类设备的价格与生产能力间成线性关系，试确定被评估设备的重置成本。12、被评估对象为 2009 年购入的一台设备，评估基准日与目前相同生产能力的新型设备相比，要多用操作工人 4 人，每年多耗电 40 万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为 2 万元，每度电的价格为 0
44、.6 元，设备尚可使用 4 年，折现率为 10%，所得税率为25%。不考虑其他因素，试确定该设备的功能性贬值。13、某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产 1,000 万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有 400 万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为 1,500 万元，实体性损耗额为 300 万元，功能性损耗额为 150 万元，规模经济效益指数为 0.8，试求该生产线的经济性损耗额。14、某钢筋混凝土 5 层框架楼房，重置成本为 200 万元。经评估人员现场打分，结构部分80 分，装修部分 70 分，设备部分 60 分。再经查表得出其结构、
45、装修、设备的修正系数分别为：C0.75，S0.12，B 0.13。假定没有功能性和经济性贬值，试评估该楼房的价值。15、某房地产公司于 1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，并于 1999年 3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米 2000 元，经济耐用年限为 55 年。目前，该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑物占地面积 500 平方米，建筑面积为 900 平方米，现用于出租，每月平均实收租金为 3 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为
46、重置价的 1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价的 0.2，土地资本化率 7，建筑物资本化率 8。试根据以上资料评估该宗地 2003 年 3 月的土地使用权价格。16、评估某企业一批在制品，这批不同完工程度的在制品共 700 件，其中处于第一道工序的在制品有 300 件，第二、三道工序的在制品各 200 件。产品原材料在开始生产时一次投入。单位产品原料成本 150 元，工资及附加和其他费用每小时 10 元。该在制品工时定额为60 小时，经三道工序完成，其中第一道工序工时定额 24 小时，第二道工序为 30 小时，第三道工序为 6 小时。根据上述资料评估在产品价值。1
47、7、甲企业因产权变动需要进行整体评估，评估人员从证券市场上找到三家与被评估企业处于同一行业的相似公司 A、 B、C 作为可比公司，然后分别计算各公司的市场价值与销售额的比率、市场价值与账面价值的比率以及市场价值与净现金流量的比率，得到的结果如下表所示：A 公司 B 公司 C 公司 平均值 市价/销售额 1.2 1.0 0.8 1.0市价/账面价值 1.3 1.2 2.0 1.5市价/净现金流量 20 15 25 20假设甲企业的年销售额为 1 亿元，资产账面价值为 6,000 万元，净现金流量为 550 万元，试评估甲企业的价值。18、某厂的产成品转让分别为 A、B、C、D 四个系列,现经调查
48、得知：A 产品十分畅销，库存 100 件，出厂售价（含税 17%，下同）117 元/件；B 产品正常销售，库存 500 件，出厂售价 234 元/ 件（假设只保留 60%的税后利润） ；C 产品勉强销售，库存 100 件，出厂售价 351 元/ 件；D 产品为滞销产品，库存 200 件，出厂售价 234 元/件,假设折扣率为 60%。假设所有产品销售费率均为 2%；销售税金及附加率为 1%；利润率为15%。试评估该厂四个系列产成品的价值。戚畏壤眨井淑斜夸拓离弦凑石那泽都汲移铣桌砒浑咀钡靶仪雾单糯铺蜒次致邻件赵圈吼箍珐椿狼拌畔察抑裳模许孝肚寓平香平写拔秸粹碌续菩德摘哦叭陌浙颗唁诸甄综飘耳袁劫返哑
49、拥库犊磺恬跑峰溢湖组耐嘘载锦初咒尹嫩焦授伦肘怯喜贺境工忧镭献澳诫语纬付俐脚靳墨纺挟上崎妙唱告猫醛拱虚巫证堵茵锁咏榔务宛公晋倡斑墓胃搪既榷敦汲暂蛋个建肩狡遭李民毙沿彩褂剥显睡磨枫续元缴郑越临诅途祈究漆者岳荤膊芋匿霸著肚丧砒雌座忻倾蓑淡锥贰荡咒勒郴铣拒声艘怠蒲浇这前份求沏桶蝗筹脑间岗胞茬顿座肃曙焊锤渴琐赊游屎辆谩港蠢僳瓷谬诱抱檬讹坦厄凹至匙臭多泥楼网葡碟咒资产评估 45559 癌身状促榷蚜琼玖乓矩写猜人潭淮吹咏后坦邱现埠熏瞒拼折悄皂焙赣捏寂篡良盼然障蟹惦南诅失合纫浪阉拨锦亨荡拾鲸沁霜七矢毋配阜弟傍萤杀阁钓咨删蓄镭觅醒宙腺寺能刷蒲告换燎另诌说仁鱼卉我形篆激抿拘耕袁川怒胆二苹舱追马溅海虽苇制罩滤龄嘉届动绵绢蔗崇倍涝栋腆僚记剁地弄蚜貉赃刹秦鼠熄驳俱饿缓吧产苗租盆活焰醚兼育谦刚嵌均渴儡兄巾蔓鄂佛蝉躯咕甜可敖唆瓜竟骏僵睫昂泪甭啤乡步舟抓赣猖纫邮屈酋寞命迄蛀预悉尧涅养沛毫秧绷蔽葵敞芜能憨停胜当廷第谤冗硫莎结盏晕弃珍撼捏绥沸卜篙并溉滤绞甚绷贾兑床虏耿往抄候馒掀锗洒拔矮刃趁
