1、谨呈：武汉开来建设集团有限公司,汉阳新区地块发展策略报告,武汉浦江筑城房地产顾问有限公司,2012年8月,LOGO,目录,一、项目本体分析,二、背景分析,三、发展战略思考,四、项目定位,1.地块基本情况2.区位交通3.周边规划,项目本体分析,1.地块基本情况,项目地块位于汉阳区四新板块，四新北路与芳草路交汇处西南角，规划净用地面积97.05亩，其中商业16.8亩，住宅80.25亩，容积率2.7以内，建筑高度小于100米。目前项目用地基本为净地，无其他建筑物，四周均为待开发地块，商业配套略显缺乏。,项目地块,2.区位交通,项目地处汉阳区“五纵七横”道路网线最核心的区域，距芳草路、二环线、四新大道
2、两大主干道均在300m以内。五纵 龙阳大道，芳草路，江城大道，拦江堤路，滨江大道；七横 琴台大道，汉阳大道，墨水湖北路，二环线，四新大道，三环线，沌阳大道；,琴台大道,沌阳大道,三环线,二环线,汉阳大道,龙阳大道,芳草路,拦江堤路,江城大道,滨江大道,2.区位交通, 城市快速线：E1：由蔡甸向东沿汉蔡公路，四新大道过长江，实现汉阳与武昌的快速直达； E3：由蔡甸常福向北沿芳草路过汉江，沿发展大道，二七路过长江，再沿友谊大道至武汉站，经化工新城到阳逻，全线贯通武汉三镇。 骨架线路横跨两江：U3：东西湖吴家山博览中心 跨长江城市快速线：U4：永安堂武汉站 轻轨3号线：3号线是武汉市第一条穿汉江地铁
3、，从沌阳大道站出发，沿东风大道、龙阳大道，过王家湾，双墩进入王家墩CBD，经范湖、菱角湖公园进入建设大道，沿建设大道及建设大道延长线东行，垂直穿越金桥大道，终点站在塔子湖体育中心，,3.周边规划,武汉新区总体规划以实现三镇功能互补、协调发展为总体原则，将武汉新区规划建设成为辐射全国乃至世界的现代制造业基地，生产性服务中心，文化旅游中心，现代化商住新城。,规划范围分为两个区片：以汉江组团、四新组团、沌口组团为主体的重点发展区片。和以后官湖-龙阳湖-什湖一线及东荆河以东的生态敏感控制区片。,三大特色功能组团：1、汉江组团（59KM2） 文化旅游中心2、四新组团（生态新城）（46KM2）生产性服务中
4、心、现代生态居住城3、沌口组团（94KM2）现代制造业基地,武汉新区建设周期, 平稳启动期（2005年以前） 主要启动了东风集团总部、本田汽车、月湖文化艺术中心、 武 汉国际博览中心、武 汉汽贸城、全力物流园区、墨水湖南岸居住建筑博览园等重大项目，以及江城大道、四新大道、滨江大道、汉蔡公路、汉洪公路、四新土方排水工程、汉阳水环境整治工程等22项基础设施建设 。, 快速发展期（20052010年） 启动武汉国际博览中心等大型项目；全面实施后官湖南湖旅游区发展战略和汉阳水系开发计划，修 复汉阳生态环境；贯通西南翼的汉洪线、和墨水湖南路、墨水湖北路，贯通西翼的琴台路至什湖、蔡甸，拓展汉蔡路，四新片区
5、重点建设江城大道、四新大道、四新南路、四新北路、芳草路、连通港路，确保新区内部路网骨架的形成及与外部连通；启动轨道交通建设。, 稳定成熟期（20102020年） 全面丰富和提升武汉新区的城市功能，由点、片式的局部开发，向深度开发转变。以生产性服务为主导，完善四新生产性服务中心功能，全面开发沌口、枫树、全力一线的产业园区，足量供应产业用地，推进汉江南岸、后官湖南湖地区和墨水湖、龙阳湖、南太子湖等旅游区开发。,3.周边规划,3.周边规划,两轴：四新大道“城市之脊”江城大道城市发展轴双心：国际博览中心市级商业副中心两带：芳草溪生态生活廊道连通港生态生活廊道,四新组团空间布局以“两轴、双心、两带”为主
6、体的规划结构,芳草溪,方岛,国博中心,3.周边规划,项目地块,项目地块,以四新大道为发展轴，自东至西分别规划安排了武汉国际博览中心、海洋乐园、“T型区”总部经济区、连通港沿线地四新“方岛”生态商住和景观中心、四新大道与318国道交汇处综合商贸中心区等重点建设区。 宏伟壮观的武汉国际博览中心项目群将屹立于长江之滨，武汉四新国际博览会展区初放精彩； 以江城大道、四新大道为“金十字轴”的完善道路系统全面完成；以“方岛”建设超高层标志性建筑为制高点，充分显示四新新城的气势与神韵、个性与魅力；以四新大道入口公园综合商贸区为代表的商业副中心将为汉阳再添发展动力；以滨江滨湖亲水、低碳绿色为特色的生态居住小区
7、，将为市民提供高品质的生活，增添更多的幸福指数；一座活力四射、生态文明的现代化新城将展现于世人眼前！创领四新新城的未来人居生活。,小 结,项目总建设量约为17万方，含近3万方商业体量，开发用地为净地，土地平整，具有较好的开发条件；项目地块处于汉阳新区待开发区域，目前商业配套较不成熟；项目所处位置交通系统完善，为汉阳新区路网系统的核心区域，北可达汉口CBD，南可达武汉经济开发区，东可至武昌核心居住板块；项目所在四新组团定位于国际化的生态居住区，生产性服务中心，为汉阳新城三大组团中最适合居住的组团；项目地块在四新组团规划布局中临芳草溪生态走廊，靠近市级商业副中心、方岛景观中心及文化中心，有极好的发
8、展前景。,1.竞争认知2.市场表现3.政策动向,背景分析,1.竞争认知,朗诗绿色街区,绿地新都会,金地澜菲西岸,招商地块,乐天集团地块,中恒地块,中大水墨兰轩,和昌都会华府,目前，四新片区房产开发已经进入收获期，但同时我们也应该看到，绿地、金地、朗诗、万科等大牌房企相继进入销售阶段，招商、乐天、广电、汉阳造、和昌、中恒等实力公司也已在四新布点。未来区域内竞争非常激烈。,万科汉阳国际,观澜国际,和昌森林湖,广电地块,龙阳1号,1.竞争认知, 金地澜菲溪岸, 位于汉阳区江城大道与三环线交汇处 用地面积为306556 规划总建筑面积58万 双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房及高层等 容积率为1.
9、9,武汉首个纯意大利风格的高端项目,景观以意大利威尼斯为创作背景,1.竞争认知,金地澜菲溪岸：意大利风情豪宅，向江城的高端客户展示量身定做的意大利贵族生活品质。,项目精神属性：如果说，天赋优越是金地澜菲溪岸的背景，那意大利的贵族情怀，则是无可替代的“溪岸精神”。红瓦屋顶，抹灰墙面，意大利建筑风格外立面，艺术而高雅。钟塔、景观桥、罗马柱、铁艺门等水岸特色景观，独具风情。,项目特色：金地澜菲溪岸项目占地31万平米，总建筑面积58万平米，容积率为1.9，绿化率为31.5%，物业类型丰富，由低密度别墅、叠拼、花园洋房和高层等组成。楼盘以创领四新国际都会新城的未来人居生活为标杆，将打造成江城首个纯正意大
10、利贵族风尚的水岸墅区。,项目愿景：武汉国际博览中心、世界贸易中心、T型总部经济区，拥有优越的城市配套，营造了国际化的城市语境。同时，金地澜菲溪岸更注重生态环境，龙阳湖、墨水湖、三角湖、南太子湖、北太子湖、六大水系通衢，连接自然天成的汉江、长江，汇成自然天成的“东方威尼斯”水景。,1.竞争认知, 绿地新都会, 汉阳江城大道与四新大道交汇处前行800米 用地面积为190294 规划总建筑面积45万 高层，别墅等 容积率为2.41，绿化率30.9%,绿地集团在武汉开发的首个大规模世界级综合体项目。,1.竞争认知,绿地新都会：打造汉阳四新未来城市中心高档城市别墅社区、高尚公寓、LOFT创意办公和青年公
11、寓于一体的“全能型国际人居典范”,科技创新：去年年底底，绿地集团与加拿大木业协会签订合作谅解备忘录，将选取武汉绿地四新项目为试点，实施现代木结构，该技术具有强效保温、有效节能、抗震性好、节省空间等优点，在多国尤其是北美已经成为主流建筑。,绿地品牌：1992年，绿地集团前身绿地开发总公司成立。17年间，绿地完成资本积累，以核心产业为主导、均衡发展，实施全国化战略的三级跳。2010年，绿地集团以2009年全年销售592.96亿元的成绩，分别获得2010中国企业500强第96名，中国服务业企业500强第36名。,对于四新新城的价值：绿地的高调拿地，对于武汉新区，意味着除开香港世茂、万科、华润、万达外
12、，又迎来一位地产大佬；对于绿地集团本身，意味着其在全国的战略布局，再添棋子一枚，达到43座城市。绿地集团希望在这块汉阳南部的“处女地”上，通过多国建筑风格和景观要素的原版移植，打造一座原汁原味异域风情浓郁的人文小镇。,1.竞争认知, 万科汉阳国际, 汉阳龙阳大道陶家岭 用地面积为127640 规划总建筑面积57万 高层，超高层，全装修 容积率为3.41，绿化率30%,1.竞争认知,项目意义： 万科汉阳国际创造了万科三大第一次：第一次以一个区域为名；第一次在社区打造世界顶级活水景观；第一次在中心区打造60万方品质大城 。,万科汉阳国际：万科在中心城区打造的第一个大盘。,万科品牌： 万科企业股份有
13、限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”等专利产品层出不穷。,万科物业：深圳市万科物业服务有限公司成立于一九九二年初,为深圳万科企业股份有限公司全资附属机构。该公司发展为国内最负盛誉的物业服务企业之一。,1.竞争认知, 观澜国际, 江城大道与四新北路交汇处 用地面积为100216 规划总建筑面积34万 高层，超高层 容积率为3.4，绿化率35%,1.竞争认知,观澜国际：武汉四新国际新区核心，新二环40万方国际青年住区。,项目优势： 观澜国际位于四新组团规划的黄金十字轴，
14、在四新片区的竞争项目中地理位置最为突出，且拥有34万方的体量，但反观其价格，为区域最低，其超高性价比也恰恰与其青年住区的刚需路线相吻合。,汉阳造品牌：“汉阳造地产”，在其十年的成长历程中，开发了五里汉城、小城故事、观澜御苑、新华名典等楼盘，在汉阳乃至武汉家喻户晓。汉阳造地产，项目遍布三镇，完成开发项目150万平方米，储备开发项目达300万平方米。,区域优势： 早在4年前，在武汉市市政府提出建设“武汉新区”时，汉阳造地产的核心成员企业敏锐地抓住了机会。4年来，在配合武汉加快城中村改造步伐的同时，汉阳造地产一直为得到该地块开发权而准备，也在实践中形成了自己的特色城中村改造模式。,1.竞争认知, 和
15、昌都汇华府, 汉阳江城大道与四新南路交汇处 用地面积为46743 规划总建筑面积17.5万 高层，soho，商业等 容积率为3.0，绿化率35.5%,1.竞争认知,和昌实力： 和昌地产（集团）为河南中瑞控股集团旗下的综合性房地产开发企业。中瑞控股主要拥有煤炭物流产业、房地产开发产业、精细化工产业及战略投资产业，能源、化工产业稳定的利润和各产业之间的资金融通，为地产产业的发展提供了良好的发展支撑和融资平台。,和昌都汇华府：经典时尚的ARTDECO建筑风格配合多视觉层次的景观，打造温馨、浪漫、舒适的新古典人文社区。,汉阳布局： 和昌都汇华府总建面17.5万方，和昌森林湖总建面17.1万方，和昌在汉
16、阳四新的布点可谓是匠心独具。一个在纵向主轴江城大道，一个在城市二环线，尽管其项目都不大，但从其产品打造来看，和昌很有可能走短平快的路线，树立在汉阳的地位，之后再进行大规模开发。,1.竞争认知,香港招商地产：独具优势的城市运营商（墨水湖南岸合作开发协议）,招商地产： 城市运行模式领航 成立于1984年的招商地产，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一。目前位列中国房地产上市企业TOP10第四,中国房地产品牌价值10强，位列国资委重点支持的5家央属地产企业范畴。 招商地产一直倡导的“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”被誉为中国地产界“
17、城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。 与局部的个体开发相比，综合开发更像是对一个城市进行全面规划，类似于一部完整的戏与一个场景的关系，因而具有无以复加的优势，其社会和经济效益非常显著。除了深圳蛇口和福建漳州，招商地产正在将其复制到全国。,1.竞争认知,韩国乐天集团：韩国最大零售商（四新大道入口公园综合贸易区合作开发协议）,韩国乐天集团： 乐天集团在韩国大企业中排名仅次于三星、现代汽车、LG、SK四大财团位居第五，在流通、食品、娱乐、购物和信用卡等领域具有很强的竞争力。乐天百货和新世界百货是韩国流通领域的双壁，而乐天凭借着百货商场和免税店的建设超过了从三星集团分离出来的新世界百货成
18、为韩国最大流通企业，位于乐天百货里的乐天世界更是世界上最大的室内游乐园。乐天信用卡也具备和三星信用卡、LG信用卡竞争的实力。在娱乐领域，乐天也与CJ、SHOWBOX并列韩国三大电影公司。乐天不但是韩国最大的食品流通企业，也是韩国企业进军全球的主力军。,小 结,四新房地产市场已处于收获期，同时区域内竞争十分激烈，名企名盘争相抢夺市场，后续供应量相当大；目前金地以其1.9的容积率占据四新高端市场；而绿地则以其商业优势提升整体形象，以别墅物业占据四新中高端市场，同时以高层抢夺刚需客群；由于首次在中心城区开发大盘，万科选择了稳扎稳打的路线，以最主流的刚需产品，及最擅长的精装修产品入市，产品较为普通，没
19、有体现其一贯的创新路线，但凭借其品牌及物业站稳脚跟后，或许会有新亮点出现；汉阳造通过其十余年在武汉尤其是汉阳区域的打拼，已经积累了相当多的客户资源，同时观澜国际项目也依靠其优势的地理位置及亲民的价格吸引了众多眼球；从招商地产在武汉入市的第一个盘雍华府来看，其在产品打造上尚可，但宣传推广并无亮点，但我们不能忘记招商地产是区域开发的佼佼者，汉阳墨水湖南岸的开发才是其崭露才华的时刻。韩国乐天集团的模式相对明了，以综合体的整体项目形象拔升档次，与万达广场的模式较为类似。,2.市场表现,2012年7月份（7月1日7月31日），通过对浦江筑城RMAS房地产市场分析系统的数据统计显示，全市12个主城区（10
20、大主城区，及江夏区、黄陂区）有成交项目373个，成交均价7333元/平方米，较上月下跌约211元/平方米，环比跌幅为2.80%，同比跌幅为8%；总销售套数10423套，较上月增加了1532套，环比涨幅17.23%，同比涨幅为89.85%，平均每日销售约336套。,2.市场表现,7月，武汉市12大中心城区新增住宅类预售面积约86.18万方，较前上月减少，环比跌幅约41.76%，和2011年同期供应量相比，减少约36.02%。反应出开发商对未来形势较为谨慎乐观的态度。截止到8月19日，12大主城区共计成交约66.29万方，同期同比增长41.11%，表明去库存的速度加快。但目前库存量依旧巨大，库存压
21、力的尚未得到缓解。,2.市场表现,汉阳区的量价走势与武汉市整体量价走势趋同，呈现出价跌量涨的态势，同时累计供销比呈持续下降态势，说明汉阳正在经历去库存期，但从目前1.46的比值来看，新房存量依旧偏大。,2.市场表现,汉阳市场特征：传统老工业区，内需型的房地产市场，以跟随性发展为主，对区域外客户的吸纳力有限,区域属性决定了项目所在的汉阳将仍然延续以内销为主的市场特征，本案所要重点关注及捕捉的客户，也将以区域内的实际需求为主。,全市价值低点,内向型市场,价值逐渐提升,短期内现状难突破,以满足内部需求为主，仅个别一线开发商打造的高端项目能够吸引到区域外客户,除汉阳临近汉口的商业核心区外，其他区域的价
22、值始终处于全市的价格洼地,新工业区的发展，商业的成熟及规划利好，共同促使汉阳的区域价值逐渐提升,良好的预期下，历史形成的区域价值定性短期内仍然难有突破。,2.市场表现,绝大比例的区域内置业客户；外来的地缘型客户（以工作缘为主）。,现状的区域客户结构,市场发展中的客户改变,传统区域客户结构,区域内客户仍占据置业的绝大比例；原有客户基础上增加少量的外来中高端置业客户。区域房地产开发水平提升，资源型别墅项目出现。,区域内客户仍为置业的绝对主力；标杆项目吸引外来高端客户；外来价格挤压型的刚需客户出现。武汉市场整体飞速发展，城市整体价格抬升，一线开发商进驻区域。,客户演变：尽管汉阳置业客户是区域项目的绝
23、对主力，但随着区域房地产市场的发展，客户层次得到了扩展，置业客户分流的趋势已经形成。,2.市场表现,小 结,武汉市房地产市场呈现出价跌量涨的态势，表明房地产市场仍在调控的影响下进行盘整，消费者仍存在一定的的观望情绪，但较年初有所缓解；从武汉市场新增供应量看，大多数开发商持谨慎乐观的态度。此外，供销比持续下降，但仍保持在1.4以上，表明武汉房地产市场仍将持续一段时间的去库存阶段；汉阳市场由于2010年至2011年间土地供应量偏大，在2011年年底，供销比一度接近1.7，但在一轮降价风潮后，销量量节节上涨，供销比逐渐下降，但仍处于1.46的高位；汉阳市场目前仍以“内需”为主，但外来客户逐渐增多，且
24、出现客户分流的现象；,3.政策动向,公积金贷款政策放宽。2012年湖北省新增47亿公积金；13种情况可提取公积金；低收入家庭购买首套房子女父母可互提；购买首套90平方米以下住房最低可首付两成。,6月底，包括武汉在内的40城市个人住房信息全部联网，跨城市限购存在可能。,湖北试点房产税尽管形势并不明朗，但房产税扩征渐行渐近，征收只是时间问题。,中央楼市督查组称暂时不会有新的楼市调控政策。,1.核心价值梳理2.目标与问题3.案例借鉴,发展战略思考,1.核心价值梳理,综合体价值 丰富多变的产品组合，满足居住、休闲、购物、投资各种需求。 区位交通价值 汉阳新中心，武汉未来之城，国际生态居住区，拥有E1、
25、E3两条轨道交通规划。 景观资源价值 位于四新中轴线景观中心方岛西北角，景观廊道芳草溪东侧。 配套价值 周边乐天集团商业、国博以及文化中心等超级配套。 品牌价值 武汉开来建设集团优秀的开发及建设经验为项目建设质量保驾护航。,我们发现这是一个拥有如此多优质禀赋的项目同时，我们也注意到,2.目标与问题,我们想：打造高端综合体，提升产品溢价空间有人说：汉阳区域限制了片区的发展与价格突破,Q1：如何建立市场高端形象认知？,访谈客户语录：“汉阳是乡下，老武汉人都不愿意去汉阳住”“我知道你们四新那边啊，环境很不错，但是那边的项目卖到8000多，比汉阳其他的项目高那么多，我不能接受这个价格。”“虽然跟汉口并
26、不远，但是过了月湖桥就觉得有很大差别，你那边什么都没有，连超市都没有，更别说商场了，生活不方便，购物也不方便。”“四新未来的规划在武汉算是蛮好的， 环境优势也挺明显，但是汉口人对汉阳还是有点抗性。”,2.目标与问题,我们想：快速去化，实现回款现状是：区域大牌、大盘林立，竞争异常惨烈,朗诗绿色街区,绿地新都会,金地澜菲西岸,招商地块,乐天集团地块,中恒地块,中大水墨兰轩,和昌都会华府,万科汉阳国际,观澜国际,和昌森林湖,广电地块,Q2：如何应对竞争？,龙阳一号,2.目标与问题,汉阳的区域限制不是根本问题！区域竞争不是问题!关键是：差异化竞争，突破性价比问题！,问题不仅仅是解决开盘热销的问题,而是
27、如何实现项目的高端品牌建立，为集团后期拿地开发，奠定品牌形象？,浦江观点,3.案例借鉴,百仕达红树西岸,区域尴尬：红树西岸位于深圳南山区 ，当年属于位置非常偏远，这一板块未被大多数客户接受，前景也不明确；,价格尴尬：红树西岸共3栋楼同时开工建设，产品品质一样；但05年开盘价格25000元/平方米，07年要涨到45000/平方米，刨去大市场上涨因素，同样的产品价格涨幅奇高，如何消除市场和消费者对此的抗性是难题。,产品相同价格飙升也能获得客户的认同，单价比同区域地段的对手高出40%。客户的荣誉感被极大提升，以住在红树西岸为荣，甚至对手的客户羞于在红树客户前提及自己买的是别的项目。红树西岸的成功不是
28、与生俱来的，前期也遭遇不少的尴尬。,创新、打破传统、满足未来前瞻性需求、给买家贴上独具慧眼的标签是前期沉淀的资产。用高的多的价格买同样的产品在普通人看来是“愚蠢”的事情，如何将这种看似“愚蠢”的行为变成非凡的决定，成为消费者的荣誉，是今年传播的最大挑战。,热销原因：1、挑战,红树西岸推出“名人空间”活动，请诸如“贾彰柯”等非主流的名人设计系列样板房，品牌主张在活动中得到很好的贯彻。,热销原因：2、360传播活动,热销原因：3、运用多项全国首创高科技智能系统及材料，开创现代住宅居家理念,热销原因：4、区域价值个盘价值,解读红树西岸的未来,红树西岸代表深圳未来的城市名片,“红树西岸深圳未来”,因为
29、科技智能，所以红树西岸因为红树西岸，所以深圳国际化,案 例 启 示,区域价值个盘价值，以区域发展带动项目营销，立足最高点，打造城市名片；以创新的理念，打破常规，差异化市场竞争，令项目脱颖而出；,1.定位策略2.形象定位3.功能定位4.产品定位,项目定位,1.定位策略,1、本项目定位策略 定位的重点是通过定位促使商品进入潜在消费者的心目中，将消费者从众多“品牌”的包裹中解放出来，形成新的形象阶梯。 就定位原则而言，通常采取以下几种策略： 领先定位To Be First 领先定位适用于独一无二或无法替代的资源。 比附定位To Be Similar 比附定位并不去占据形象阶梯的最高阶，而情愿首居其次
30、。 逆向定位To Be Different 逆向定位强调并宣传定位对象是消费者心中第一位形象的对立面和相反面，同时开辟了一个新的易于接受的心理形象阶梯。 空隙定位To Be Only 比附定位及逆向定位都与原有形象阶梯存在关联，而空隙定位全然开辟一个新的形象阶梯，从新角度出发进行立意，创造鲜明的形象。 在对本项目项目进行定位时，除遵循以上各项原则外，还要充分考虑本项目所具有的区域特殊、地块特别等具体项目因素及特点。,本项目可创造的领先性竞争优势在哪？,综合体三大占位模式,高端休闲,城市功能,科技智能,本项目可发展优势,与农科院合作的优势以及方岛、芳草溪的优势自然资源（独占型）,利用四新组团国际
31、生态居住区及生产服务中心的定位（非独占型）,以科技智能住宅的理念进行规划设计，形成产品优势（非独占型）,通过以上分析我们可以看到，在综合体三大占位模式中，城市功能与科技智能都非本项目独占型资源，那么本项目是否可以考虑以高端休闲为突破口进行占位？,？,1.定位策略,以智能居住概念为主打,打造意大利贵族生活,高端商业为主,城市整体运营为主,全能型国际人居典范,本项目的差异化竞争优势在哪？,作为一个科技新城，四新的众多楼盘中，并没有一个真正意义上的景观生态楼盘，这个会不会成为本项目突破市场，差异化竞争的契机呢？,招商项目,绿地新都会,乐天项目,金地澜菲溪岸,中恒项目,让武汉人民重新审视豪宅居住标准，
32、建立四新方岛富人区的影响力！,破局：跳出包围圈，打造城心高端休闲第一盘。,高端休闲地产标准体系：,5大特点,大指标7,6大消费群体,大消费特征10,需求个性化；产品多样化；市场细分化；形象主题化；品味贵族化。,高科技与人文含量；高人力资本投入；高附加值；高产业带动力；高开放度；低资源消耗；低环境污染。,社会名流；高级官员；白领高收入者；高端商务群体；工薪知识群体；高收入空巢家庭。,良好教育背景与个人素质；一定社会地位；追求生活品质；停留时间较长；较高品位；日常生活环境优雅；讲究诚信；理性消费；价格不敏感；需要身份体现。,2.形象定位,都汇岛岸生活给讲究的人,以都汇岛岸生活表现项目占据配套和自然
33、景观双重优势，而“给讲究的人”则表现客户的高端性，从而体现项目的高端性。,3.功能定位,方岛RBD首站,方岛RBD首站，表明项目是方岛RBD系统中的组成部分，使项目与方岛的联系更加紧密，使区域内的配套都能成为项目的卖点。,关于RBD,根据其发展的主要依托空间，城市RBD有四种类型：大型购物中心型RBD：仅限于经济发达的特大城市，是经济高度发达，物质生活极其丰富的产物。特色购物步行街：整体规划设计，商品有一定特点旧城历史文化改造型：一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌相对较集中新城文化旅游型：文化旅游带动商业发展,城市中以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化
34、、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分。,关于RBD,根据四新组团的定位及规划，方岛RBD属于大型购物中心类。,购物中心类RBD特征多功能：集购物、餐饮、娱乐、旅游等功能于一体大规模：商业中心建筑体量大；购物中心营业面积大；吸引顾客流量大吸引力：对游客具有较大吸引力，是游客购物娱乐的必去之地,考虑到本项目在方岛中的位置及体量，我司建议项目在业态功能方面以高档居住、生活配套、特色餐饮、休闲娱乐设施为主，作为方岛中心的辅助。,4.产品定位,函数构建的假设前提：1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）； 2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）； 3
35、、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数,1、A1小独栋价格， A2TH价格，A3洋房价格，A4小高层价格2、X1小独栋建筑面积， X2 TH建筑面积，X3 洋房建筑面积，X4小高层面积3、0=(X1,X4) 小高层 独栋 洋房 尽可能增加TH的比例将明显增加项目总收益,构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)项目总收益 A产品价格（市场价预估） X产品建筑面积,建立关系式求解函数,R1小独栋的常规容积率；R2TH的常规容积率；R3洋房的常规容积率；R4小高层的常规容积率；,4.产品定位,无论是绿地新都会、万科红郡还是金地圣爱米伦，事实证明，
36、高低配的产品组合方式是中高端楼盘利润率和去化速度兼顾的最好模式。,考虑到安全性及外部环境因素，建议内设坡地、绿植，与社区内地形变化自然呼应，外设围墙进行双重区隔，提高安全性及内部景观性。社区边缘带，主要会受到外部交通因素影响，且无外部景观资源可以利用。建议设计公园绿化带或多重绿化带与外部进行区隔，其间可以布置一些小品，慢跑道，休憩区等。,必备点 1景观,会所会所设置在有一定优势资源景观周边，确保CLUB的专属性质；会所设置考虑多重功能，满足健身、娱乐、社交等多重功能； 设置过程中受面积的局限，遵守“小而全”的原则，保证功能齐备性。,必备点 2配套,儿童娱乐室,恒温泳池,健身房,餐吧,台球厅,餐饮,阅读吧,水果超市,临街及户外设施在有一定优势资源景观周边，设置开放的休憩空间；通过指示牌更好的体现项目高端及引导商业人流。,必备点 3临街及户外设施,Thank you,谢谢聆听！,
