1、昌乐中央帝景商业项目市场调研报告深圳成器 2009-3-12昌乐中央帝景商业项目市场调研报告 深圳成器企划2摘 要本次调研报告所采集的信息来源于：县统计局、规划局；潍坊日报 、潍坊新闻网；以及通过走访竞争楼盘、昌乐商业街的实地调查等。共历时 15天。本次报告有针对性的完成了关于本项目的昌乐宏观状况及房地产市场宏观分析、昌乐在售商业项目分析、昌乐商业结构及现状分析、项目 SWOT 分析、调研总结及项目定位建议等工作。昌乐中央帝景商业项目市场调研报告 深圳成器企划3目录第一部分、昌乐宏观状况及房地产市场宏观分析- 4（一）昌乐城市概况- 4（二）昌乐宏观经济背景情况- 5（三）昌乐县整体规划概况-
2、6（四）昌乐房地产现状及发展趋势-8第二部分、昌乐在售商业项目分析-8（一）在售商业项目概况-8（二）在售商业项目分析-12第三部分、昌乐商业结构及现况分析-13（一）昌乐商业结构调研分析-13（二）昌乐娱乐、特色餐饮业调研分析-19（三）昌乐主要街区沿街商业经营状况比较分析-21（四）目标经营户问卷调研分析-23第四部分、项目 SWOT 分析-25第五部分、调研总结及项目定位建议-24（一）调研总结-28（二）项目定位建议-28（三）招商运营管理建议-29昌乐中央帝景商业项目市场调研报告 深圳成器企划4第一部分 昌乐宏观状况及房地产市场宏观分析（一）昌乐城市概况1、城市性质主要是建设以工业、
3、商贸、休闲旅游为产业方向，以宝石文化、齐文化为特色的山水园林城市，并逐步形成了“珠宝、乐器、塑料、胶合板、织带和拉链、煤化工、食品、机械”八大产业集群。2、面积与人口情况昌乐县东临潍城、坊子、西界临朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，县境东西最大横距 40.9 公里，南北最大纵距 48.9 公里，全县总面积 1101 平方千米，辖营丘、红河、鄌郚、乔官四镇及城关、城南、朱刘、五图、宝城五街道，共 904 个行政村；总人口60 万人，其中非农业人口（城区）约 15 万。从城市规划构想来看，昌乐的城市规模仍在不断扩大，城市人口迅速增加。 （附图）3、交通情况昌乐县地处山东半岛中部，西距省城
4、济南 160 公里，东去青岛 150 公里，北离渤海、莱州湾 80 公里。交通便利。胶济铁路、济青高昌乐中央帝景商业项目市场调研报告 深圳成器企划5速公路、309 国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，地理位置十分优越。目前昌乐正着力打造交通一体化，主要是贯通三街：宝通街、东风街、新城街。其中新城街是潍坊北宫街在昌乐的延伸，主要对 309 国道昌乐至潍城段进行拓宽改造。东风街也将于近期开工建设。三条道路的改造贯通，使昌乐县城与潍坊市区真正连为一体，将进一步缩短昌乐与市区的距离。小 结昌乐县城人口的增加，给昌乐商业带来了一定的市场潜力；而随着昌乐加快融入潍坊一体化发展大格局中，昌乐的商业影响力将
5、进一步提升，商业经济的辐射力也将覆盖更广的区域范围，乃至周边其他发达县城的乡镇，同时昌乐的外向性经济尚在发展中，外来流动性人口不多，一定程度上影响了经济的快速发展。（二）昌乐宏观经济背景情况1、生产总值持续攀升。昌乐县 08 年生产总值（GDP）为 128.5 亿，较 07 年有较大幅度提升。其中第二产业和第三产业同比增长幅度较大，分别为 19.2%和 18.5%。09 年人均 GDP 为 21420 元，折合 3083 美元。主要经济指标增幅居全市前列。72.56 83.5102128.502040608010012014005年 06年 07年 08年国 内 生 产 总 值 （ 单 位 ：
6、 亿 元 ）2、固定资产快速增长，第三产业发展势头强劲。08 年昌乐全社会固定资产投资为 965000 万元，同比增长 37.8%（08 年潍坊地区比上年增长 26.1%） ，其中房地产 126584 万元，同比增长 88.9%（08 年潍坊地区比上年增长25.4%） ，增长幅度迅猛。按行业分：第一产业 12128 万元，增幅 20.8%；第二产业，441341万元，增幅 10.1%；第三产业 415442 万元，增幅最大，为 108.8%。3、消费品市场稳中趋旺。08 年昌乐县社会消费品零售总额为 497333 万元，同比增长 23.3%。其中，批发、零售业昌乐中央帝景商业项目市场调研报告
7、深圳成器企划6为 438435 万元，同比增长 28.2%。住宿、餐饮 42962 万元，同比增长 4.5%。4、居民可支配收入提高。昌乐县 07 年在岗平均工资 15900 元，08 年在岗平均工资 21004 元，同比增长30.4%； 07 年农民人均纯收入 5600 元，08 年农民人均纯收入 6543 元，同比增长 14.1%。居民可支配收入增多、购买力明显增强，带动消费零售增加。5、年轻人占全县总人口 1/4。从统计局得到的人口统计中，以年龄结构细分，1835 岁年龄段有 15 万以上，在全市总人口中占到 1/4。10527115569125092685932050000100000
8、15000020000025000030000018岁 以 下 18-35岁 35-60 60以 上昌 乐 人 口 年 龄 结 构小 结昌乐县经济一直保持着良好的发展势头，市民的可支配收入增加，将会产生更强劲的消费能量；包括零售批发业、餐饮业在内的第三产业发展迅猛，昌乐商业繁荣度前景可期。（三）昌乐县整体规划概况1、 “融入潍坊一体化发展”是昌乐县发展的大方向定位。潍坊市未来十五年城市总体规划，确定了市域“一主五副两翼”的城镇空间结构，重点打造以中心城区为核心，以安丘、昌邑、昌乐、寿光和滨海新城为副中心的半小时核心城市圈。关于昌乐“撤县划区”构想的实现，必将对昌乐的整体和长远发展起到非常重要的
9、作用。为此，昌乐县加快融入中心城市的步伐，对市区一体化发展进行了战略规划，加快道路对接、城建对接和产业对接的步伐。目前，城区实现了东扩南展，主要道路已向潍坊延伸，将尽早与东风街、北宫街、宝通街等道路连接起来，实现市与县的最短连接。道路通车后，仅用 7 分钟时间，就可进入潍坊市区。交通能力迅速提升。在发展方向上，实施北优南进、西控东接，积极推进与潍坊市区相向发展、主动融合。昌乐中央帝景商业项目市场调研报告 深圳成器企划72、着力打造“一轴、两带、五片区”的生态型组团城市空间结构在城市空间布局上，昌乐县着力打造“一轴、两带、五片区”的生态型组团城市空间结构。一轴：新昌路和方山路之间城市生长轴；两带
10、：北部产业发展带和丹桂滨水景观带；五片区：老城商贸区、北部开发区、城南新区、东北部工业区、寿阳山旅游度假区。形成分区明确、布局合理、功能完善、特色鲜明的城市布局。（部分信息资源整理于潍坊日报 、潍坊新闻网）小 结从昌乐县城市规划中可以看出，我们处在“一轴” 、以及五片区中的“老城商贸区”的老城商贸区北部开发区东北工业区寿阳山旅游度假区城南新区昌乐中央帝景商业项目市场调研报告 深圳成器企划8中心位置，项目所在的区域价值凸显，核心商业区得到进一步的夯实。（四）昌乐房地产现状及发展趋势据昌乐县 08 年 1-10 月份统计数据分析，房地产开发投资额总量增加。1-10 月份，全县房地产开发投资累计完成
11、 12.5 亿元，同比增长 286.1%。全县商品房施工面积 143 万平方米，同比增长 98.8%。住房价格相对稳定。1-10 月份，全县商品房销售面积为 21.5 万平方米，同比增长 99.9%，销售额 5.8 亿元，同比增长 218.9%。未售和在售的商品房存量巨大。进入 10 月份以来，昌乐商品房销售势头放缓，特别是大户型、小高层市场销售不理想。一方面跟全球金融危机及全国性房地产低迷大形势有关，购房者信心不足。预计未来一段时间，如何消化掉在售和在建的商品房，将是众多开发商面临的挑战。目前昌乐开发商观望的态度明显，停工、停招商，等待政策出笼、等待地产形势明朗，没有大力度的宣传推广。对于昌
12、乐地产而言，将在 09 年下半年将会进入一个调整期。小 结随着昌乐县经济发展，城市建设也相应规划和改造。致使短时间内开发项目众多，商品房存量巨大，购房者选择余地大，房地产市场竞争激烈，而投资者受房地产市场低迷影响，观望态势明显。第二部分 昌乐在售商业项目分析（一）昌乐在售商业项目概况调研时间：2009-2-26 至 3-12 日调研目的： 1、了解本项目目标商户商业租赁情况；2、了解本项目目标消费群体消费状况；3、给业态和租金的准确定位给予参考。调研范围：昌乐县核心商圈（北至新城街 南至昌盛街 东至大沂路 西至宝昌路）调研数量：19 个其中筹建中项目有 4 个（宝鼎广场、 品牌港、亿豪财富广场
13、、世纪美联二期）昌乐中央帝景商业项目市场调研报告 深圳成器企划9新昌路由北至南有 8 个（百盛喜庆大市场、宝鼎广场、金鼎广场、新昌大厦中厅商业、帝都国际、中央帝景、蓝宝石商业广场、亿豪财富广场）09 年拟开业项目有 4 个，其中锦伦天地 5.1 前，金鼎广场 6 月开街，蓝宝石商业广场肯德基店 4.1 开业，利民广场部分店面开业。昌乐的年轻人购物有两种选择，在昌乐去温州商城，在潍坊去温州购物商城，主力消费价位在 100 元上下，对时尚流行较为敏感，喜欢与众不同购物环境和集中的游乐场所。1、昌乐在售商业项目产品分析表序号项目名称 位置产品形式 商业规模商铺数量 商铺面积范围 层数层高.开间.进深
14、1 利民广场 佳乐家对面沿街商铺+内街室外商铺商业 5000 50 套外街 118.72-197.5内街76.14-129.76外街 2 层，内街 2 层一层 5.4 米，二层 3.5 米，开间 4-5 米，进深 14 米2 中央帝景 新昌路169 号沿街商铺+内街室内商铺商业30700南北街区56 套41-200 2 层/单层 层高 3 米3 宝都明珠 利民广场东侧 沿街商铺 商业 3000 16 套 110-200 2 层 层高 3.9 米，开间 3.8 米，进深 15 米4盛和爱伦堡利民街与方山路路口沿街商铺 商业 6000 约 50套 120-200 2 层层高一层5.4m开间 4m进
15、深 12m（带卫生间）5蓝宝石商业广场新昌路与恒安街交汇处沿街商铺+内街室内商铺总建筑面积商业60000，商业网点建筑面积20370约 300多套 20-2000共 4 层，地上3 层，地下 1层内街开间 4-5米，进深 5-7米6华普.御景苑孤山街与方山路交汇处沿街商铺 商业 9000 33 套 130-400 2 层 开间 4 米，进深 16 米昌乐中央帝景商业项目市场调研报告 深圳成器企划107 金鼎广场新华路与利民街交汇处沿街商铺+内街室内商铺商业 90002 约 130多套 20-2000沿街 3 层，内街分层销售为2 层和 1 层.内街开间 4米，进深 5.7米8新台北花苑利民街与
16、永康路交汇处沿街商铺 商业 2600 16 套 105-213 2 层层高 3.9 米，开间 3.5-8米，进深14.8 米9蓝宝石西区孤山街 与方山路交汇处东北角沿街商铺 3000 19 套 113-231 2 层层高 3.6 米，开间 5 米，进深 12 米10百盛喜庆大市场新昌路玉皇庙西邻沿街商铺+室内商铺约 90000其中 4 万家居城 5 万百盛商业街119 套 40-300 2 层/单层一层层高 5.4米，开间 4 米，进深 12 米11 锦伦天地方山街与利民街交汇沿街商铺+内街室外商铺约 25750（其中百大约 1 万）约 148套 48-363单层/2.3 连体开间 4.5 米
17、，进深 13 米12水印江南.美食街宝昌路与恒安街交汇沿街商铺 16500街长 327 米 41 套 约 180-2000 多店铺 层高为 34 层 建筑首层4.2m13亿丰五金机电城新城街与宝昌路交汇沿街商铺+市场内室外商铺53000 余平方米 508 套最小 66/2 层或3 层连体2 层或 3 层商铺 5.8 米挑高14 新昌大厦利民街与新昌路交汇沿街商铺（售馨）+内街中庭商铺约 3000 30 套 60-90 2 层室内中庭商铺层高 3.6 米开间 4.5 米进深 17 米15 帝都国际新昌路与孤山街交汇处沿街商铺+内街商铺约33750m2（一期）79 套 108-3362 或 3 层沿街和 2 个超市（10000）2 个商场（共5000）层高：一层4.2 米，二三层 3.5 米，开间 4.5 米，进深 15 米小 结在售项目中，从产品类型上可以看出分为二种，一是沿街商铺，多为 2、3 层连体，面积在 150 平方上下，价格因位置不同差别很大；二是内街商铺,内街室内商铺多为单层商铺，面积小，利用率高，单价相应较高。
