1、1目录第一章 区域价值篇 .2第一节 区域未来规划及城市地位 .2第二节 区域生态与人文环境 .4第三节 区域交通网络 .5第四节 区域的配套环境 .6第五节 区域群体 .7第二章 项目概况篇 .9第 一 节 总 体 介 绍 .9第二节 经济指标 .16第三节 物业形态及明细 .17第三章 项目规划篇 .30第 一 节 规 划 理 念 .30第 二 节 总 规 平 面 图 .30第 三 节 规 划 特 点 和 技 术 创 新 .31第四章 建筑特色篇 .32第一节 建筑风格理念 .32第二节 建筑外观特点与功能性 .33第三节 建筑结构特点 .35第五章 园林环境篇 .36第一节 园林设计理念
2、 .36第二节 中心主题园林介绍 .37第三节 园林稀有植物种类 .38第六章 户型分析篇 .39第一节 户型规划设计理念 .39第二节 户型特点解析 .40第七章 精装品质篇 .57第一节 满屋名牌 .57第二节 9A 精装的理念 .104第三节 楼宇装修标准 .104第四节 超越市场标准的国际 9A 精装体系 .106第八章 高性价比篇 .111第一节 超高性价比综合体现 .111第九章 国际级航母配套篇 .112第一节 公建配套概述 .112第二节 公建配套指标及功能 .112第三节 社区内其他配套 .1252第四节 配套给业主带来的附加值 .126第十章 物业管理篇 .126第一节 戴
3、德梁行背景 .126第二节 戴德梁行管理理念 .127第三节 恒大绿洲物业服务内容 .127第十一章 开发商品牌实力篇 .132第一节 恒大地产集团介绍 .132第二节 恒大地产集团荣誉 .132第三节 恒大地产集团品牌及实力 .133第十二章 品牌合作企业篇 .134第一节 规划设计合作商 .134第三节 园林设计合作商 .135第三节 施工合作商 .135第四节 物业管理服务合作商 .136第十三章 现场销售人员管理 .137第一节 销售人员培训与考核 .137第二节 销售现场日常管理办法 .137第一章 区域价值篇第一节 区域未来规划及城市地位 东丽湖板块规划简介：恒大绿洲项目坐落于东丽
4、湖温泉度假旅游区，该区域被定位为旅游度假区和生态环境保护区，是天津市八大旅游景区和七大自然保护区之一，规划范围东至黄港水库、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至京津高速公路，规划用地总面积约85.51 平方公里，其中建设用地约 30 平方公里，人口规模约为 20 万人。该区域位于天津市和天津滨海新区的中间位置，处于天津市发展主轴线中部，作为天津市区及滨海新区的交通走廊，距天津市中心 20 公里，滨海新区约 25 公里，天津机场 12.5公里，天津港 30 公里，紧邻开发区西区、空港经济区、航空城和空客 A320 项目区，区域位置得天独厚。东丽湖板块区位示意：3 东丽湖板块的多
5、重定位：生态型居住区：依托中心城区，建设天津市新的重要的生态型居住区。利用东丽湖地区良好的生态环境和交通便捷优势，承接市中心城区居民外扩和滨海新区新增人口而建设特色居住区，打造成为天津市生态城区的新亮点。高档配套服务区：依托以航空城为主的滨海新区产业功能区，建设高档配套服务区。利用东丽湖地区的区位优势，本着产业差异发展原则，重点发展商务商贸、会议展览、教育培训和文化创意等现代服务业态，努力成为滨海新区的重要产业板块。旅游休闲度假区：充分利用地热资源，建设特色旅游休闲度假区。利用东丽湖地处我国北方地热带中心的资源优势，本着保护与开发并举原则，重点发展与温泉相关的休闲、运动、康体和疗养等项目，努力
6、成为北方经济中心的温泉旅游区。文化创意功能区：坚持错位发展，努力打造滨海新区文化创意功能区。重点发展影视、会展、艺术品交易、演艺、娱乐、设计、研发、软件等现代服务产业，成为天津市重要的文化创意产业中心，现已经和中国电视家协会、英特尔公司等签订意向。区域未来展望：到 2020 年底前，东丽湖区域绿化覆盖率将达到 50%以上，人均公共绿地达到 15 平方米以上，绿地率达到 40%以上。东丽湖地区丰富的地热资源将优先用来发展供热，减少环境污染，同时为发展可持续生态社区，引入太阳能、低风速风能以及生物质能。随着未来的开发建设，东丽湖区域将成为一个北方的“江南水乡” ，同时又是一座集公路、铁路、轨道交通
7、(规划地铁 2、6、7号线未来将延伸至区域内)、有轨电车、大型车站、公交枢纽等现代化元素汇集的生态新城。4第二节 区域生态与人文环境1、区域历史：早在春秋战国时期，东丽区境内已有人聚居生息。东丽区大规模地开发，始于清同治五年(1866)。清政府在军粮城以西开渠三道，分地成排，共分五十六排，计得地五百余顷。从此，天津有了排地这个名称。排地因地处海河下游，接近海口，河流南北相通，水源充足，成为盛产水稻、鱼、蟹的鱼米之乡，素有“小江南”之称。排地瓜甜米香，久负盛名。2、完美的自然条件：宜居的气候：东丽湖板块位于天津市东丽区东北部，年平均气温 12。东丽湖周边自然环境非常好，覆盖于其周围的湿地环境，改
8、善了本地区空气质量，起到了调节区域小气候的作用，使之拥有特殊的生态功能。因此年平均风速均匀，夏季 2.8 米/秒，冬季 3.3 米/秒。相对湿度较高，夏季高达 78，冬季 54，人体感觉十分舒适，适合长期居住。辽阔优质的水域：东丽湖为淡水湖泊，水域辽阔，面积达 8 平方公里（约 12000 亩） ，相当于西湖的 1.5倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。湖岸周长 12 公里，总水容量 2200 万立方米，素有“淡水小海洋”之称，目前已形成了海河-新地河-东丽湖-渤海湾的良好流动水系，水质达到国家四类水质标准。2003 年 10 月被国家水利部确定为国家级水利风景区。多样的动植物种：区
9、域内生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类，包括白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头鹰等。湖中天然放养野生鲢、鳙、鲂等环保鱼种，2003 年被确定为天津市无公害水产品基地。区域内主要有芦苇群落、芦苇杂草草甸群落、刺槐群落三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大，东丽湖湖堤为刺槐群落，区域内种植各种树木 40 万株。丰富的地热资源：东丽湖区域位于山岭子地热带中心区域，区域内拥有丰富的地热资源，最高水温为100，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，不仅具有良好的药用价值，还兼有美容、理疗等功能。因此该地区开发了大量的温泉度假休闲设施，故有“温泉之乡”之称。
10、3、环境与人的互动：对生态的保护：东丽湖实施了从每一寸土地开始的生态保护，通过实施盐碱地改良、雨水收集和利用、太阳能利用、生物处理的人工湿地、生态景观防护林、垃圾分类收集和处理等二十几项生态技术，使植物、鸟类和东丽湖的居民、游人和谐共处。这里将经过处理的中水用于绿化、地面喷淋和清洁，然后自然地排入由鱼塘转化成的天然湿地，通过湿地中特别设计的过滤、减少水体富营养含量等天然过程进一步净化，并实现资源的循环利用。这些湿地又分别与主干道相邻、与东丽湖相连，为鸟类和两栖类动物提供栖居地，具有多重功能。区域内的垃圾处理将是整体生态的一部分，很多分类垃圾收集箱将被放置在区域不同5地点，有机的垃圾物不用出区域
11、，将由垃圾站先进的设备把它们处理成绿地和植被的肥料，绿色环保，充分实现了对原生态的保护。多元的文化活动：目前，东丽湖的生态资源已经逐步得到利用，这里曾成功举办了世界大学生滑水赛、世界滑水锦标赛、2005 年世界嘉年华活动，全国汽车场地越野锦标赛、世界最佳模特大赛中国区总决赛，并成为 2008 年北京奥运会铁人三项训练基地。目前东丽湖开辟的旅游项目有水上飞、水上系列索桥、豪华游艇、快艇、摩托艇、碰碰船、遥控船、帆船、脚踏船、手划船等。配有沙滩游泳场、温泉游泳池、按摩池、四滑道水滑梯、神龟亭等。冬季辟有冰帆、冰车、雪撬、冰排、冰滑梯、溜冰、冬钓等项目。未来，该区域除发展旅游外，将与滨海新区七大产业
12、功能区相匹配，大力发展影视、会展、艺术品交易、演艺、娱乐、设计、研发、软件等现代服务产业，成为天津市重要的文化创意产业中心。第三节 区域交通网络一、区域交通现状：项目周边形成四通八达的交通网络体系，现有津塘公路、津汉公路、京津塘高速公路、京津高速、津滨高速、杨北公路、省道 102 线等多条干道贯通市区与塘沽、汉沽，南北走向的湖滨路贯穿各个干线直达东丽湖板块。东丽湖区域路网通勤示意：二交通线路：本项目位于天津市城市发展主轴线中部，距天津市中心约 20 公里，滨海新区约 25 公里，天津机场 12.5 公里，天津港 30 公里，京津塘高速公路出口 10 公里，京津高速更是设有东丽湖出口。61天津方
13、向：自驾：卫国道：卫国道津汉路左转湖滨路直行金钟河大街：金钟河大街金钟桥省道 102 线直行公共交通：663 路（07:00-18:00）： 天津站(A 站台)万科东丽湖天津站(A 站台) - 北安桥 - 民主道(原第一医院) - 新货场 - 昌海公寓 - 昌海公寓(桥东) - 陈家沟子 - 新开路 - 李地大街 - 新天地家园 - 复兴庄 - 新东方家园 - 祈和新苑 - 益寿里 - 翠阜新村 - 上杭花园 - 天山北路 - 天津八中 - 李明庄 - 津汉桥 - 东丽赵庄子 - 空港物流加工区北 - 华明镇 - 赤贯桥 - 山岭子 - 滑水会所 - 湖家别墅 - 万科实验学校 - 城市天籁
14、- 万科东丽湖免费班车（东丽湖管委会设立）跃进路东丽礼堂门前东丽湖管委会旅游局门前东丽湖大酒店张贵庄发往东丽湖方向：7:30 8:30 10:30 14:30 17:40东丽湖发往张贵庄方向：7:00 8:30 13:30 14:30 17:00 18:15地铁：规划中的 2、6、7 号线未来将延伸至区域内有轨电车、大型公交枢纽：未来将陆续建成，满足近 20 万人通勤需求2塘沽方向：自驾：1京津高速：北塘京津高速东丽湖出口2津塘路：津塘路军粮城右拐东丽湖3. 津滨高速：滨海新区津滨高速军粮城站口东金路东丽湖(湖滨路为规划中道路，南起津滨高速公路，北至津汉快速路，全长 8.7 公路，双向8 车道
15、， 10 月 1 日完成主线施工)公共交通：515 路：第一大街 万科东丽湖（6:30-17:30）第一大街(晓园西路) - 泰达社区医院 - 黄海路 - 泰达中心酒店 - 泰达一中 - 南海路 - 翠亨广场 - 投资服务中心 - 泰达学院 - 滨海中学 - 泰达足球场 - 泰达国际养老院 - 泰丰公园 - 天大科技园 - 国翔公寓 - 百和路 - 长威科技 - 天海公寓 - 劲量电池 - 顶园食品 - 蓝领公寓 - 西区投资服务中心 - 开发区西区公交站 - 滑水会所 - 湖家别墅 - 万科实验学校 - 城市天籁 - 万科东丽湖3北京方向：自驾：京津塘高速 2 号线：五环化工桥京津高速 2
16、号线东丽湖出口公共交通：城际列车：城际列车天津站（A 站台）663 路（07:00-18:00）东丽湖7第四节 区域的配套环境一、项目自身的公建配套：在项目住宅区域的东侧地块，规划为集中的公建配套区，将建设成为华北地区规模最大、品质国际一流的大型国际温泉会议度假中心。总建筑面积达到 20 多万平方米，包括五星级酒店及商业中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、温泉中心、国际会议中心等六大中心。其中商业中心将打造别致的欧陆风情购物商街，餐饮中心营业面积充足，可同时容纳 1600 人的用餐需求；在运动中心中设有各类运动设施如恒温标准游泳馆、国际室内网球中心、篮球、羽毛球等各类运动球馆；在娱乐中心中设有
17、电影城、歌舞中心、KTV 等各类娱乐设施，作为东丽湖板块的大型公建配套区，是面向华北地区、功能齐全、以温泉为特色的超大型国际会议、高级旅游休闲接待区。二、周边生活配套：本项目处于东丽湖板块的核心位置，该区域经过多年的开发建设，各种生活配套已经逐渐成熟，简况如下：教育：伊顿国际双语幼儿园、东丽湖试验小学医疗：社区医疗站、武警医院康复中心（2010 年修建）银行: 中国农业银行、招商银行餐饮：天海风主题餐吧、滨湖酒楼、邑居客饺子馆、连锁面馆、罗林士三明治商业：华润万家超市、果蔬超市、维特斯洗衣店、金象大药店、书吧、咖啡吧文化娱乐：水上温泉欢乐谷、天海风水上俱乐部、亲水垂钓、健身会馆、湿地公园、欢乐
18、谷主题公园随着板块的加速发展，很快区域内将有更多的生活配套投入使用，除本区域的现有配套外，由于项目地处津塘轴心，项目的居民可以很方便的利用东丽区（距离东丽区政府直线距离仅 16 公里。约 15 分钟车程） 、塘沽区、以及市区的其它公共配套，如东丽医院、东丽邮电支局等。三、丰富的旅游资源：作为国家级水利风景区，项目的旅游资源得天独厚，随着各种旅游项目的逐步开发，板块的整体价值将得到巨大提升，项目的发展前景将十分优异。第五节 区域群体区域经济：(1) 东丽区：本项目所在地天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间，是津滨的经济走廊。滨海新区是继浦东，深圳之后的又一个经济增长级，包括塘沽区，汉沽区
19、，大港区以及东丽的一部分，相当于四个浦东，六个深圳的大小。东丽区地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带” 、 “三区”的辐射。全境东西长 30 公里，南北宽 25 公里，总面积 477 平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立 5 个街道，军粮城、大毕庄、华明等 3 个镇和么六桥乡。全区总人口 30.4 万,其中农业人口 19.6 万，非农业人口10.8 万。目前，东丽区国营企业、外资企业、集体企业、私营企业、股份制企业多种经济成份8共存，形成了多元化的经济格局。良好的投资环境，吸引了来自韩、日、美
20、、法等22个国家和地区的300多家外资企业。区内驻有天津无缝钢管公司等150多家国有大中型企业和科研院所，以中国银行为代表的十几家金融机构，还有温泉国际高尔夫俱乐部、华润万家购物中心、多功能体育场馆等服务设施。随着空客项目的落户，航空产业成为东丽区的另一重点产业。航空城规划面积102平方公里，包括机场运营区及保障区、空港物流区、中国民航科技产业化基地、空港物流加工区、航空教学培训与科研区。空客A320项目就坐落在区域。(2)滨海国际机场、空港物流加工区、航空城与空客 A320 项目：滨海国际机场（距本案 12.5 公里）在天津开发区的西侧，是中国北方航空货运基地和客运干线机场天津滨海国际机场。
21、伴随着天津以及环渤海地区经济快速发展，2010年天津滨海国际机场将实现旅客吞吐量560万人次，货邮吞吐能力50万吨。空客 A320 项目与航空城： 在空客A320系列飞机天津总装线项目所在地区，一座现代化的“航空城”将拔地而起，其将集机场作业、航空保税物流、航空科研与产业化、高新技术制造、金融商贸会展、航空设备维修、航空教学培训科研和生态居住旅游服务等众多功能于一体，而中国唯一的国家级民航科技产业化基地也将落户其中。空客落户天津，使天津成为继美国西雅图、法国图卢兹、德国汉堡之后，世界上第四个拥有大飞机总装线的城市，也是第三个拥有空客飞机总装线的城市。通常的国际经验说明，一个航空项目发展10年后
22、会给当地带来的效益是：产出比为1：80，技术转移比为1：16 ，就业带动比为 1：12 。 根据初步估计：未来总装线带来的直接增加值为 12亿。采购中国零部件2亿美元，带动相关产业上万个就业岗位。更重要的是， 320系列飞机天津总装线将极大促进航空产业的聚集。在空客项目带动下，目前已有家航空制造企业落户天津空港物流加工区，还有多个航空产业项目正在洽谈中，其中个项目专为空客项目配套。天津将成为中国新兴的航空城，中国的“西雅图”将在这里起航。空港物流加工区：9注册企业近千家，聚集了欧洲空客、德国汉莎、中兴通讯、诺基亚北方中心、大唐电信、中科院生物研发转化中心、中远航运、中航集团等一批国内外知名企业
23、。2009年这里有近100个项目开工建设，是滨海新区重大项目开工投产最集中的地区之一。空港加工区在航空产业方面举世瞩目。这里建设有规划面积8平方公里，总投资6亿元的航空产业园，集中了空客A320系列飞机总装线、中航工业直升机产业化基地、世界最大飞机零件设计商和制造商美国古德里奇飞机发动机短舱维修项目、中国大直升飞机项目和西安飞机机翼项目。中航工业直升机产业化基地落户空港加工区航空城，注册资金80亿元，建设中直公司总部、研发基地、产品总成基地和客户服务支持基地，成为自主研发的航空产业核心聚集项目，除此之外，中国的大直升飞机也将在这里诞生。空港加工区不仅是兴旺的工业区，也是美丽的生态区，这里形成了
24、湖面、绿地、林木相得益彰的生态园，目前绿化面积超过600万平方米。(3)天津经济技术开发区：（距本案 25 公里）泰达建立于1984年12月，25年来，累计批准来自74个国家和地区的外商及港澳台投资企业4695家，项目投资额517亿美元，实现年工业总产值3730亿元。2008年财富全球500强企业中，共有来自境内外的76家在天津开发区投资，投资项目达157个。自1997年以来，中国国家商务部投资环境综合评价中，天津开发区综合排名连续十二年位居全国之首，成为中国乃至亚太地区最具吸引力的投资区域。2005年，天津滨海新区在环渤海经济圈再度闪耀，被中国国务院总理温家宝誉为“继珠江三角洲和长江三角洲之
25、后，中国经济腾飞的第三级” 。2006年，推进天津滨海新区开发开放被纳入国家“十一五”发展规划，滨海新区成为继深圳和上海浦东之后，带动中国经济腾飞的“第三增长极” ，并被中央确立为全国综合配套改革试验区，成为带动环渤海乃至中国北方经济快速发展的“龙头” 。 第二章 项目概况篇第 一 节 总 体 介 绍项目简介：完整版天津恒大绿洲，坐落于津滨地区休闲地产第一湖东丽湖温泉度假旅游区内，位于新地河以西，金钟河以南，东丽湖北岸。项目地处天津市区和滨海新区中轴线轴心地带，未来北中国政治、经济、文化发展要地。承取东丽湖之优越天赋，尊踞津滨轴心之显赫地脉，以经典欧陆风格打造超大规模生态豪宅城，御领津门生态荣
26、居。项目总规模 1300 余亩，居住区建筑面积约 100 多万平米，公建配套面积约 20 多万平米。依托东丽湖之“龙形水系” ，项目布局“龙眼”上境，以欧陆新古典主义建筑，缔造区域人居地标。以中央纵横景观轴线，串连中部 8 大景观园林和水系，构筑世界级皇家园林，10芳华璀璨，尽显豪宅领地超凡气派。沿袭恒大一贯精品路线，项目斥资 20 亿元打造国际级航母配套，内容涵盖铂金超五星级酒店、国际会议中心、温泉中心、饮食中心、娱乐中心、商业中心、运动中心、豪华会所、国际双语幼儿园等。采用国际 9A 精装，与近百家国际一线合作品牌供应商，强强联合铸就品质保障。并力邀全球顶级物管专家戴德梁行担纲物业管理顾问
27、与中国一级物管理公司恒大旗下金碧物业联袂管理，领衔津滨水岸豪宅生活。天津恒大绿洲，津滨首席御湖生态豪邸，光芒璀璨，傲立于环渤海之巅。简约版天津恒大绿洲，坐落于京津地区休闲地产第一湖东丽湖温泉度假旅游区内，承取东丽湖之优越天赋，尊踞津滨轴心之显赫地脉，以经典欧陆风格缔造超大规模生态豪宅城。项目建筑面积 100 余万平米，70 余万平米欧洲新古典主义建筑与皇家湖景园林交相辉耀。20 多万平米世界级航母配套，成就人生无限尊荣。满屋名牌国际 9A 精装，领航精品演绎豪宅领地超凡气派；戴德梁行礼献全球顶尖物业服务，构筑豪岸生活壮阔版图。天津恒大绿洲，津滨首席御湖生态豪邸，光芒璀璨，傲立于环渤海之巅。十四
28、大卖点卖点一：自然生态环境一级湿地 北方第一生态湖区东丽湖独有的一级湿地资源，构建成天然的水吧与氧吧，成为天津的“城市之肺”。整个区域气候宜人，水域辽阔，水质卓越，拥有多样的动植物，以及丰富的地热资源，极大增加天津市的生态多样性。6 平方公里水域的绝大部分生态指标大大优于市中心，在自然环境上给天津市以极大提升，在国家政策的支持下，成为北方休闲地产第一湖。卖点细述 东丽湖“北方第一湖” ， “淡水小海洋 ”，早在春秋战国时期，东丽区境内已有人聚居生息,环境优势无 可替代素有“小江南”之称。排地瓜甜米香，久负盛名 ； 宜居的气候，年平均气温 12，相对湿度较高，夏季高达 78，冬季 54，人体感觉十分舒适，适合长期居住； 区域的空气负离子含量高于市区六倍，是天然氧吧与水吧； 辽阔优质的水域，面积达 6 平方公里（约 12000 亩） ，相当于西湖的 1.5 倍，丰富的地热水资源，富含多种有益于人体健康的微量元素； 国家四类标准的弱碱性水质，远优于城区饮用水，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能； 多样的动植物种，区域内生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只，其中有十多种为国家重点保护鸟类。区域内种植多种植物群落，各种树木 40 万株，国家政策保障的纯绿色、零工业生活。卖点二：区位价值津滨轴心 领占环渤海发展先机
