1、- 0 -扬州五台山路地块项目可行性研究编制单位： 时间：2010 年 10 月 前言作为中建地产旗下房地产开发公司扬州汇力房地产开发有限公司，通过扬州运河壹号公馆项目成功迈出了企业的全国发展战- 1 -略的第一步，并在扬州市场建立起较好的企业形象。为了企业的房地产业务进一步发展，逐步加大土地储备力度，通过新项目的操作促进未来发展，同时，为了规避风险，提升竞争力，特对目标地块进行全面系统的可行性分析研究，作为下一阶段工作决策的参考。五台山地块项目作为运河壹号公馆项目的后继，对扬州汇力房地产公司在扬州市区域内进行持续发展的开发工作具有延续意义。通过项目的操作，可以进一步树立企业形象，扩大社会影响
2、力。 结论项目情况表项目名称 宗地位置及土地编号 项目资料土地规划用途 住宅 地块现状（含用地性质） 七通一平- 2 -建设用地面积（m 2） 165,800 容积率（倍） 1.5 总建筑面积（m 2) 273,218 可销售面积（m 2) 计划发展期（年） 2.5 年地块质素评价 发展物业类型及档次 计划总投资额(万元） 土地费用（万元）预期税前成本（元/m 2） 建安及相关费用（万元）投资成本预期利息(万元) 其他费用（万元）预期销售总收入（万元） 预期售价（元/m 2） （住宅）（商业）销售期及速度 计划销售期 年营销目标市场 预期税后利润（元/m 2） 成本利润率（%）盈利税后利润总额
3、（万元） 税前利润总额（万元）风险评估影响本项目成本利润率的主要因素有售价、土地挂牌出让价格、建安成本三个主要因素。以上因素需通过缜密的市场调研，确定正确的市场定位，严格控制发展的成本，制定合理的售价来规避。 根据经济测算，如按照报告预测前提，当地价为 万元/亩，开盘销售均价达到 元/时，项目成本利润可观，达 。 当成本利润率达到可行性基准 15%时，可承受最高地价 万元/亩，风险达到临界值。 具体分析过程请参阅全文。- 3 -目录1 第一部分：市场分析 .- 6 -1.1 全国市场分析： .- 6 -1.1.1 宏观经济数据： .- 6 -1.1.2 全国政策背景： .- 12 -1.1.3
4、 全国土地市场 .- 16 -1.1.4 全国房地产市场 .- 20 -1.2 扬州市场分析： .- 24 -1.2.1 扬州城市概况 .- 24 -1.2.2 扬州土地市场 .- 27 -1.2.3 扬州房地产市场： .- 30 -2 第二部分：项目决策背景 .- 39 -2.1 城市发展背景： .- 39 -2.2 行业竞争背景： .- 40 -2.2.1 主要区域特征： .- 40 -2.2.2 扬州市场重点项目 .- 41 -1） 众恒紫园 .- 41 -2.2.3 主要开发企业 .- 53 -2.3 企业开发目标 .- 54 -3 第三部分：项目概况 .- 55 -3.1 宗地位置
5、.- 55 -3.2 宗地现状 .- 56 - 4 -3.3 项目周边的社区配套 .- 58 -3.4 项目周边环境 .- 60 -3.5 规划控制要点 .- 61 -4 第四部分：地块分析及价值点梳理 .- 63 -4.1 地块 SWOT 分析 .- 63 -4.2 价值点梳理 .- 64 -4.2.1 市场项目发展特点描述 .- 64 -4.2.2 项目发展战略 .- 65 -5 第五部分：项目定位 .- 67 -5.1 市场定位 .- 67 -5.2 客户定位 .- 68 -5.2.1 扬州市场客户特点 .- 68 -5.2.2 目标客群定位 .- 70 -5.3 形象定位 .- 71
6、-5.3.1 理念定位 .- 71 -5.3.2 形象定位 .- 72 -5.3.3 项目理念 .- 72 -5.3.4 关键词 .- 72 -5.3.5 途径 .- 73 -5.3.6 产品建议 .- 73 -5.4 项目发展评估 .- 73 -5.4.1 项目发展设想 .- 73 - 5 -5.4.2 项目发展设想评估意见 .- 74 -6 第六部分：项目经济效益评价 .- 75 -6.1 项目开发与销售计划 .- 75 -6.2 测算前提 .- 76 -6.2.1 土地市场价值 .- 76 -6.2.2 普通住宅销售价格预测 .- 78 -6.2.3 别墅类产品销售价格预测 .- 83
7、-6.2.4 其他测算前提 .- 95 -7 第七部分：项目风险与防范建议 .- 97 -7.1 项目风险 .- 97 -7.1.1 建筑工期及本体风险 .- 97 -7.1.2 市场风险 .- 97 -7.1.3 政策风险 .- 97 -7.2 风险防范建议 .- 98 - 6 -1 第一部分：市场分析1.1 全国市场分析：中国房地产市场自 2005 年开始快速发展，2007 年的火爆情况在政府的相关政策控制下，2008 年市场进入冷淡期，交易量与成交价格均大幅下降。2009 年，在全球金融危机的大背景下，中国提出了“保八”的经济目标，采取宽松的货币政策，并在取地、贷款、税率等各方面提供一定
8、优惠，房地产业复苏，并在下半年报复性反弹，量价均超过 07 年最好水平。2010 年，房地产政策取消优惠，进入政策及产业结构调整期。1.1.1宏观经济数据：1) 2010 年中国 GDP 增长明显，但全年超过 10%可能性不大。 （见附图 1-1）09 年 4 季度的 GDP 增速从 3 季度的 8.9%大幅攀升至 10.7%，再次达到 10以上的过热区间，推动 09 年 GDP 增速达 8.7%，显示经济增长势头强劲。2010 年一季度为 8.05 万亿元人民币，同比增长 11.9%，比上年同期增快 5.7 个百分点，国民经济整体回升向好的势头进一步发展,开局较好，为实现全年预期目标奠定了良
9、好基础。考虑到房地产今年受控会在较大程度上影响 GDP，保守预计 2010 年的 GDP 增速在9.5%左右，超过 10%的可能性不大。2010 年中日两国以美元计算的二季度 GDP 分别为 13,369 亿及- 7 -12,883 亿美元美元，而上半年总体分别为 25,325 亿美元和 25,871亿美元。尽管季度数据对比有所不足之处，但不可否认的是 2010 年全年中国超越日本成为仅次于美国的世界第二大经济体的可能性正在不断增大。同时需要清醒的认识到的是，对中国新成果的评估变得非常复杂，中国的人均财富依旧排在世界百名之后，中国经济实力也依然处于发展中国家水平。所以，第二大经济体并不等于第二
10、大经济强国。前三季度国内生产总值 268660 亿元，按可比价格计算，同比增长 10.6%，比上年同期加快 2.5 个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长 10.3%，三季度增长 9.6%。分产业看，第一产业增加值 25600 亿元，增长 4.0%；第二产业增加值 129325 亿元，增长 12.6%；第三产业增加值 113735 亿元，增长 9.5%。附图 1-1：2007 至今全国各季度 GDP 走势（单位%）2) CPI 增速引发通胀恐慌，政府干预市场预期，有信息控制在 3%左右。 （见附图 1-2）- 8 -在经济过热的同时，09 年 12 月通胀也出现上升迹象。从物价水
11、平来看，12 月 CPI 同比增长 1.9%,环比增长 1%。CPI 上行透露经济稳定回升的积极信号，但也可能加快“政策退出”的速度。不过,从 2010 年 1 月的 CPI 数据来看，环比微跌，通胀迹象并未恶化。食品价格上扬是 9 月 CPI 走高的主要原因。中金公司宏观经济分析师表示，由于 9 月份假期较多，节假日消费旺盛在一定程度上推动了肉类和粮食等农产品价格的上涨。此外，蔬菜和水果价格受气候转凉和节日因素影响，涨幅也较大。此前，市场预计 9 月 CPI 将超越 8 月 3.5%的同比涨幅，再创新高。10 月 19 日央行三年来首度加息，也暗示 9 月 CPI 涨幅高于市场预期。经济学家
12、普遍认为，在加息作用下，9 月 CPI 已经见顶，第四季度将呈现下行趋势。加息有助于控制通胀预期，加上高基数效应，CPI 很可能将于10 月见顶回稳，因此年内基于通胀再次加息的可能性不大。 附图 1-2：09 年 8 月-10 年 9 月月度全国 CPI 走势（单位%）3）9 月末，广义货币(M2)余额 69.64 万亿元，同比增长- 9 -19.0%，增幅比上月和上年末分别低 0.2 和 8.7 个百分点；狭义货币(M1)余额 24.38 万亿元，同比增长 20.9%，增幅比上月和上年末分别低 1.0 和 11.5 个百分点；流通中货币(M0)余额 4.19 万亿元，同比增长 13.8%。前
13、三季度净投放现金 3610 亿元，同比多投放 1041亿元。 （见附图 1-3）09 年 12 月人民币信贷投放 3798 亿，1-12 月全年共投放信贷9.59 万亿。从信贷节奏看，1-4 季度信贷投放比重维持 5:3:1:1 的格局，上半年信贷投放量达 76.9%。12 月人民币各项贷款余额增长31.74%，比上月低 2.05 个百分点。9 月末，本外币贷款余额 49.11 万亿元，同比增长 18.7%，前三季度本外币贷款增加 6.54 万亿元，同比少增 2.80 万亿元。人民币贷款余额 46.28 万亿元，同比增长 18.5%，比上月和上年末分别低 0.1和 13.2 个百分点。前三季度人民币贷款增加 6.30 万亿元，同比少增 2.36 万亿元。分部门看：住户贷款增加 2.36 万亿元，其中，短期贷款增加 7667 亿元，中长期贷款增加 1.60 万亿元；非金融企业及其他部门贷款增加 3.94 万亿元，其中，短期贷款增加 1.01 万亿元，中长期贷款增加 3.63 万亿元，票据融资减少 8098 亿元。9 月份人民币贷款增加 5955 亿元，同比多增 788 亿元。外币贷款余额4227 亿美元，同比增长 23.1%，前三季度外币贷款增加 432 亿美元。附图 1-3：09 年 1 月-10 年 9 月人民币新增贷款走势（亿元）
