1、鲁北通力国际商贸城项目营销策略报告山东邦正文化发展有限公司二 0一 0年六月五日第一部分 营销定位一、区域市场分析（一）无棣概况1、无棣地理位置无 棣 县 位 于 山 东 省 最 北 部 ， 县 人 民 政 府 驻 地 无 棣 镇 西 南 距 省 会 济 南 140 公 里 。 东 北 濒 临 渤 海 ， 东 南 连 沾 化 县 ， 南 靠 阳 信 县 ， 西 接 德 州 市 庆云 县 ， 北 以 漳 卫 新 河 为 界 与 河 北 省 海 兴 县 、 黄 骅 市 为 邻 ， 与 国 家 第 二 大 跨 世 纪 工 程 -神 华 工 程 的 枢 纽 黄 骅 港 隔 河 相 望 。 总 面 积
2、1998 平 方 公里 。 人 口 43 万 。 辖 无 棣 、 水 湾 、 马 山 子 、 埕 口 、 小 泊 头 、 碣 石 山 6 镇 ， 信 阳 、 车 镇 、 佘 家 巷 、 柳 堡 、 西 小 王 5 乡 和 593 个 行 政 村 、 568 个 自然 村 。 为 滨 州 市 辖 县 。2、辐射区域分析1）阳信：距离无棣县城只有 11km，无大型专业批发类市场。2）庆云：专业市场发达，聚集大批投资类客户。3）县城周边乡镇3、新区未来要求生活、商业配套、商业中心北移 （二）无棣商业布局（五金、机电、建材装饰）1、商业格局老城区1） 老城区主要为三街五路：棣新一路、棣新二路、棣新三路
3、、棣新四路、棣新五路（南北走向）院前街、中心大街、富路大街（东西走向）2 )棣新一路为老城区的主要商业道路，租金价格根据位置不同有起伏，平均租赁价格为 11.4元/月。3）建材、五金等与项目相关产业主要分布于棣新一路以及院前街的一部分。新城区1） 新城区商业氛围较差，在建商业项目只有金棣阳光购物广场。2） 商业分布较少，周边配套不到位，主要原因为新城发展太快与旧城脱节。2、商业经营现状（1）商铺形式1） 棣新一路是老城区主要商业街沿街商铺以两层整体出租为主，少量单层出租，每小间单层面积约在 40左右，根据需要的不同可选择需要的商铺。2） 主要产品形式3）进深（m） 面宽（m） 层高（m）812
4、 3.64 3.643）无棣绝大部分五金机电业户都沿街经营，在目前的经营状态下，商铺二层基本作为仓库和临时住所，80%以上的业户需求的商铺面积不超过 120。4）大多数业户利用自己的民房解决仓储的问题，也有部分业户租赁废旧厂房或从商城租赁店铺解决自己的仓储问题。新城区域（2）经营状况1） 进货渠道通过前期对部分项目相关商铺的调查发现，货源一般来自周边的批发市场产品 五金类（螺丝、齿轮、槽轮等） 机电类（水泵等） 装饰材料类货源地 河北 淄博、济南 滨州、临沂、淄博2） 销售半径无棣县五金机电行业主要用于满足本县的基本需求，以零售居多，基本无对外域辐射现象。3） 营业额：无棣五金、机电类业户年销
5、售额在 50140万之间，少数销售额在 100万元以上，约占市场的 10%4） 行业销售特点（3）经营费用主要经营成本一览表工商税务 水电费用 物业费用购买发票时代缴 水：2.58 元/方、电：0.60.95 元/（房东自主定价）无（村建房）（4）商铺租购现状通过前期的市场调查，目前无棣县城五金机电类商铺主要以租赁为主，自主商铺经营的业户不超过 16家。商 铺 租 售 比 例 调 查83%17%0 20 40 60 80 100自 有 商 铺租 赁 商 铺（5）主要租赁市场资料1）棣新一路经营业态（南北）1段主要经营业态：五金、机电、建材、装饰材料等2段主要经营业态：大型超市、服装等3段主要经
6、营业态：五金、机电、建材、装饰材料等租金水平棣新一路作为无棣县城老城区的主要商业道路，成就了区内最高的租金水平。名称 1段（元/月/） 2段（元/月/） 3段（元/月/）租金 10.420.8 16.725 16.720.82）商贸街经营业态（西东）主要以装饰材料、建材、五金、机电为主，商贸街共有 66家商铺，其中装饰材料约占到商家总数的 75%租金水平价格（租金/年） 10000 20000面宽/m 4 8进深/m 10 10商铺名称 洪峰艺玻 鑫宇艺术推拉门二层连体（Y/N） Y Y（6）业户购买商铺意向未来两年购买意向，市场调查结果显示如下有 意 向35% 无 意 向34% 说 不 清
7、楚31%29303132333435有 意 向 无 意 向 说 不 清 楚购 买 意 向 调 查3）购买范围位置和价格是无棣项目相关经营业户购买商铺考虑的主要因素，绝大部分业内群体认为 205国道周边是他们比较理想的购买或租赁商铺区域4）需求面积/类型面积需求面 积 需 求40-6018% 60-8030%80-10030%120 以 上22%40-6060-8080-100120 以 上需求类型需 求 类 型一 层 67%三 层 1%二 层 32%一 层二 层三 层（7）购买动机分析1）区域认可度通过前期对有关商铺的调查发现，绝大多数业户认为 205国道区域是业内人士较为认可的区域。205
8、国道交通便利，城市发展方向向北，在未来205国道有可能成为无棣新的商业中心道路。棣新一路作为无棣现在的商业中心道路，历来是商家必争之地，随着近几年新城区的建设和城市北扩的需求，商业中心的位置受到一定的挑战，但目前仍然是业内人士首选的经营地段。华府沿街商铺是区域内装饰材料较为集中的地段之一，作为无棣的高档楼盘，聚集了部分的高端消费人群，所以，这篇区域以相对高档的装饰材料店面为主。区 域 认 可 度城 北 环 205国 道 段15%棣 新 一 路41%华 府3%其 他 区 域41%城 北 环 205国 道 段棣 新 一 路华 府其 他 区 域2）价格承受能力分析图价 格 调 查15-20万20-30万30万 以 上其 他15万 以 内15-20万20-30万30万 以 上其 他15万 以 内4） 付款方式经过前期的市场调查，业户购买商铺的付款方式比例如下
