1、1,沈阳万象城华润中心项目工作总结 （2010.11.12011.5.15） 汇报人：李光能、杨满、戴德新 2011.5.26,主要内容,物业移交 华润建筑收尾队 开业前后 其它,2,沈阳万象城项目简介 工程质量 安全管理 设计问题 租户协调,沈阳万象城项目简介,3,项目规划 占地面积: 8.05万平米 总建筑面积：约70万平米 开发计划 一期：20万平米购物中心（MIXC），7.5万平米甲级写字楼 二期：5.5万平米超五星级酒店 三期：11万平米高档住宅 四期：公寓及其它,4,（单位：平方米）,总用地面积约8万平方米,南北375米，东西235米。 总建筑面积约58万平方米,其中地上约42万，
2、地下约16万,一期,二期,四期,三期,购物中心： 地上建筑面积约16万平米，地上6层（局部7层，其中二、三、四层设有部分夹层地上停车，停车面积为19000平方米），地下3层（其中地下一层部分为商业，商业面积为16000平方米）；写字楼： 地上建筑面积约为7万平米，地上33层，地下3层，建筑高度173m；,华润中心一期工程基本情况,项目简介,沈阳华润中心万象城东北立面效果图、实景图,东北面效果图,东北面实景图,项目简介,沈阳华润中心万象城东立面效果图、实景图,东立面效果图,东立面实景图,二、工程质量问题,沈阳华润中心万象城工程质量问题,精装区外挂石材错缝,石材角破损,质量问题,地下室楼板墙体渗水
3、,楼板洞口漏水、污染墙面,质量问题,防火卷帘导轨破坏墙面,百叶与墙体缝隙过大，未封堵,质量问题,防火卷帘卷轴处手动铁链外露，影响精装区整体效果和美观。这种现象我们应该引以为戒。,防火卷帘下方天花破损,质量问题,地下室停车场内移动、联通、电信等信号放大器位置随意放置，对机电风管、水管按装造成较大影响，这种现象比较普遍。,信号放大器安装极不规范，影响整体美观。,建议：在这些运营商安装信号放大器时，对其进行有效管理。,机电线管走明线，这种现象比较突出，这是由于在前期主体工程施工中土建与机电没有相互配合造成的结果。,建议：在现阶段，土建、机电、精装等各专业相互配合，杜绝此类情得发生。,汽车坡道上方线管
4、走明线。,墙面上线管走明线。,在临近开业之际，突然发现停车场柱子上有缺角。,其实，沈阳万象城在开业之前的成品保护中投入了大量的人力、物力和财力，不惜动用大量的工人、保安和管理人员全天候巡视现场，专门从事成品保护工作，但仍然存在疏忽的地方，应当引起我们足够的重视。,柱子角上石材破损，未修复。,汽车坡道上方竟然有消防水管横穿而过，说明在安装只初未考虑实际效果，影响美观。,车道上方梁侧的腻子脱落，在开业之前仍未修补，影响美观。,质量问题,汽车坡道上方竟然有污水排水管，并且周围漏水明显。,汽车坡道上方再次出现污水排水管，且洞口未封堵。,质量问题,防火卷帘下部破损,精装公共区租户门前防火卷帘,质量问题,
5、防火卷帘下部破损,精装公共区防火卷帘下部存在缝隙,质量问题,室外园林景观,地面石材与墙面拼缝太大,地面石材拼缝太大，影响美观。,质量问题,消防喷淋头漏水，损坏精装区天花,消防喷淋头漏水，损坏精装区天花,质量问题,墙体交接处石材缺失,质量问题,精装区地面疏散指示与石材接缝效果太差，影响美观。,石材表面有缺陷,质量问题,精装后勤走道与防火卷帘之间存在巨大空隙，可以看见天花上方的各种线管,精装区空调百叶破损,精装区防火卷帘下方天花拼缝不齐,百叶破损，这种情况比较常见,质量问题,精装区墙面石材接缝之间可以看见龙骨，影响美观。,石材接缝之间可以看见内墙,质量问题,线管走明管,线管走明管，且穿墙洞未封堵,
6、质量问题,楼梯踏步石材破损,墙面石材破损，且卷帘控制盒未安装,质量问题,29,照片分析：由于园林缺乏冬季施工保护意识，没有采用保护措施，致使浇筑的混凝土被冻坏处理措施：将此处混凝土剔凿，重新浇筑,部位：下沉广场,质量问题,部位：下沉广场照片分析：下沉广场所铺的石材成品保护措施不当，被铁锈污染处理措施：首先尝试用弱酸清洗铁锈，如果清除效果不好，则必须重新铺设,30,质量问题,部位：溜冰场吊顶天花铝板 照片分析：铝板翻边的加工质量达不到要求、折边的角度不符合设计要求、最严重的是在折边处和反沿部位的油漆喷涂质量极差，存在明显褶皱现象,31,质量问题,溜冰场施工,溜冰场吊顶铝板,工程质量问题,部位：室
7、外幕墙装修照片说明：室外幕墙装修时，镀锌铁皮间的连接不严密处理措施：镀锌铁皮间连接应做密封胶防水防渗漏处理，严防雨水渗入,32,工程质量问题,部位：空调机房照片说明：空调机房中，由于对机电洞口缺乏清晰认识，机电经常在后期开凿中对墙面进行大面积浪费性开凿，造成墙开裂，而且产生大量建筑垃圾处理措施：开凿墙体洞口前机电应做好合理规划，恰当地进行施工,33,工程质量问题,部位：机房消防管道照片分析:机电消防管道锈蚀较严重，但安装前没有做任何除锈措施处理措施：除锈喷漆；安装前首先应做好管道的防锈防腐蚀工作，各方应加强监督力量，有效执行。,34,工程质量问题,部位:负一层高低压配电房照片分析：前期结构施工
8、效果不好，没有做好防水防渗漏工作，后期注浆修补，但是注浆效果极差，严重漏水，对高低压配电室的安全构成相当大的影响处理措施：应重新修补，各方加强监督，确保用电安全,35,工程质量问题,部位：万象城负一层外墙 照片分析：万象城负一层外墙、顶板开裂，墙体渗水十分严重。是一个头痛之事，因是大面积渗水，且室外已回填及铺装。目前总包无好办法解决。 思考：如何做好结构施工及防水施工，加强过程管理。（应是一个典型）以免后期后患。,36,工程质量问题,部位：华润大厦正门大堂侧墙照片分析：幕墙装修时，砖墙应提前抹灰；由于施工不当或设计变更，塔楼大堂处梁被剔凿了一部分。处理措施：幕墙设计变更应与施工及早沟通，同时监
9、管好施工质量,37,工程质量问题,部位：项目现场北侧围栏照片分析：工地现场围栏不牢靠，一场风雨过后，北侧围栏即被刮倒破坏处理措施：薄弱处需重新搭设 工地现场围栏必须做好！既关乎形象又关乎安全！,38,工程质量问题,部位：宴会厅南侧防火墙照片分析：砌墙时，没有做好测量，防火墙砌筑时未坐落于梁底（红线区域为两者间距）处理措施：砌筑前应该做好测量，做好标准砌筑,39,工程质量问题,部位：地下室负三层换热站处照片分析:机电对消防管道没有做好有效监督，致使地下室大面积积水，对装修将造成影响。易引起各单位不必要的纠纷处理措施：需对消防管道做好严格检查，尤其是消防管道；发现漏水应及时排水,40,工程质量问题
10、,部位：万象城5层东侧结构与幕墙连接处照片分析：幕墙与室内（竖向）室内装修（横向）等的收口问题图中红线区域所示处理措施：自已想吧！,41,工程质量问题,部位：后勤区后期通道吊顶处照片分析： U-PVC排水管与金属支架间未加设柔性衬垫（图中红线区域所示）支架安装未与精装吊装标高核对，吊顶不能包住支架采取措施：应将螺丝松开，重新加设柔性衬垫及更改支架,42,工程质量问题,部位：4层某卫生间照片分析：卫生间内消防水管过墙无套管（这种无套管现象很多）处理措施：消防水管过墙必须有套管。需重新补加套管，甚至可将洞口再扩大，然后重新做外框,43,工程质量问题,部位：后勤区后勤通道照片分析:2.4m标高以上涂
11、料粉刷时，无保护措施，造成污染地板处理措施：每次涂刷时，应采取保护措施，可预先铺设木板，防止污染,44,工程质量问题,部位：万象城北侧一层通往二层的扶梯与楼梯连接处照片分析：左侧照片中扶梯与楼梯间距上小下大；右侧照片中扶梯与楼梯间距上大下小（图中所示） 思考：测量放线、结构施工，偏差太大。影响扶梯安装及精装。,45,工程安全问题,部位：万象城南侧园林围栏照片分析：裙房南侧园林围挡遭破坏后长期没恢复，而且围栏破旧不堪，工人经常从该漏洞处穿越，对安全和形象造成很坏影响效果：反应管理水平,46,工程安全问题,部位：一层7#洞附近照片分析：焊接无接火斗，无灭火器，无看火人，无安全措施处理措施：焊接过程
12、中，需有接火斗、灭火器、看火人、安全措施,47,工程安全问题,部位：首层7#洞分包库房附近照片分析：分包单位没有及时清理易燃垃圾处理措施：业主、监理、总包应全面加强易燃垃圾的清理和安全工作的督查,48,工程安全问题,部位：负一层排水坑照片分析：负一层排水坑没任何防护，且坑中大量积水没有清理采取措施：检查此项工作的责任方，各方加强督查，做到安全万无一失！,49,工程安全问题,50,上图：乙炔气瓶瓶身无防震橡胶圈左图：灭火器欠压失效,三、小结,首先，对租户的有效管理。开业前的一个多月，大小租户的装修队伍开始大量进驻现场，管理这样一个庞大的施工群体，对于我们来说是一个严峻的考验。事实证明，作为管理方
13、，我们的工作重心应该由管理各个分包商逐渐过渡到管理各个租户及其装修队伍对场地的合理有效使用。租户不服从现场的管理，是常有的事，他们自认为已经付了钱，是业主的业主，想怎么干，就怎么干，谁管也不理。这样的经验教训，希望在成都万象城不要重蹈覆辙，租户大量进场之后，就要加强对租户的有效管理，能减少很多问题的发生。,通过对在沈阳万象城工作期间的总结，得出如下两点建议：,三、小结,其次，对于结构、机电、消防漏水等问题要预先考虑。结构漏水的地方主要有地下室楼板和外墙漏水、屋顶漏水、结构外幕墙封闭漏水等等。同时，还有一些租户由于自身的需要，在楼板、墙面上随意开洞，或者随意修改地漏位置，又增加了结构的漏水点，造
14、成漏水防不胜防。除此之外，由于在开业前的这个阶段，机电系统和消防系统都已经开始运行，很多给排水管道和消防管道漏水的现象大量存在，更是使漏水问题趋于复杂化，漏水点的位置不可确定性、漏水点的数量大量增加，使解决漏水问题的难度也急剧加大。更有甚者，由于漏水问题，造成租户或者精装区域的装修泡坏，造成更严重的后果。因此，成都万象城漏水问题应该尽早解决，机电消防漏水的问题也应在精装和租户进场之前解决，以免在开业前出现不必要的状况。,53,钢结构设计,冬天花园四到六层横向钢梁影响效果,冬季花园钢结构优化,开业后,城市公司总经理,钢结构设计与幕墙配合,55,钢结构设计与混凝土结构设计的协调,56,外立面幕墙,
15、原东立面方案,调整后的东立面方案,57,防火卷帘与精装修的配合,工程实例,部位：楼梯间报警器照片分析：楼梯间报警器管线安装时用的是明线(很多处都是这样)处理措施：自已想吧！,58,工程实例,部位：2、3层扶梯 照片分析：上下两层扶梯间净高小于2.2m，人乘坐扶梯时会碰头 处理措施:将上下两层两道扶梯间距缩小，也即将扶梯基坑梁剔凿以后，右侧扶梯向左移动一定距离即可满足净高要求,59,工程实例,部位：后勤区电梯门梁照片分析：吊顶标高为2.4m，而电梯门梁不满足（即图中红线位置）。安装此标高装修时电梯门梁无法吊顶，影响美观和使用。处理措施:降低此区域吊顶标高，或者在门梁上砌筑一道砖墙以满足吊顶标高的
16、要求,60,工程实例,部位：7层屋面空调机房处照片分析：由于事先没有现场勘查，定做的百叶窗尺寸过小，造成中间部位空置，需采取措施补救处理措施：自已想！,61,工程实例,部位：后勤区风井管道照片分析:由于风井管道设计时没有充分考虑吊顶安装的要求，使得风管接口净高小于吊顶净高所要求的2.4m处理措施:风井已安装完毕，此时重新调整风管接口位置已无可能，只能降低吊顶净高，将其调整为2.2m或者2.3m,62,工程实例,部位：后勤区机电管道照片分析:后勤区域吊顶净高设计为2.4m，但是机电设计和安装时没有充分考虑到这一要求接口太低，影响吊顶处理措施：此种情况中，管道接口太低，无法降低吊顶标高，只有将机电
17、管道拆除，重新安装,63,工程实例,部位：后期通道墙体照片分析：在前期的设计和施工中，没有预留机电线管管道，后期机电施工中必须对墙体进行开凿，造成大量垃圾，影响工期和现场环境处理措施：前期施工中，机电应做好预埋管道的审查，及时与土建做好沟通协调,64,工程实例,部位：首层落客区照片分析：落客区台阶边缘的柱子按照原设计拟装修为一个圆柱（直径1.65m），但图中所示柱角装修后将直接靠近台阶，过往车辆易对其造成损坏处理措施：调整圆柱圆心位置即可将最不利柱脚与台阶间距扩大，从而满足要求,65,工程实例,部位：负一层租户往后勤区通道的门照片分析：门洞口尺寸偏小，需凿宽处理处理措施：应首先弄明白，凿墙的原
18、因是因为租户的原因还是自身设计、施工的原因？然后再以最少的代价完成此项工作,66,工程实例,部位：一层租户区照片分析：实际此处建筑设计上有扇门，但是精装修设计时未充分了解实际构造，将龙骨安装处理措施：重新设计此处龙骨,67,小结,1、总包为中建一局四公司，2009年8月，因设计变更、工期索赔向甲方报价要好几千万，由于甲方不能及时解决此笔费用，总包停工一个月，对后期机电、精装移交造成工期延误。并且此后人员严重不足，工作十分松懈，对指定分包基本上不管理。增大了业主的协调、管理，业主成了总包，十分累。在2010年3月份年后总包因人员问题又基本上停滞一个月。 2、监理会、总包会、业主会太多，一周天天都
19、是会，上午会、下午会、晚上会，开会纪律散乱，打手机、大声私下讲话，迟到、或不来，早退，简直无法形容。开会之内容无法落实，简直就象走过程，没实际意思。并且这么多会占用干实事的时间太多了。 3、防火门安装：甲方现场工程人员讲述应放在总包合同里。因是指定分包，防火门安装单位本身人员不足，找门位置都困难，材料乱丢找不到，总包又故意找难，在电梯运输、门框收口、剔打等均不配合。至今防火门安装还乱糟糟。,68,小结,4、钢结构安装:溜冰场顶部、冬季花园、中庭顶钢构是指定分包浙江精工，未在总包范围内，甲方现场人员讲述应放在总包合同内就方便了，于是在场地、起吊、用电等各方面，总包极不配合，给施工带来极大的管理、
20、协调困难。且冰场钢构塔吊起重未考虑好精工的钢构重量，于是在现场搭架散拼后滑移就位安装。 5、幕墙：沈阳远大成了一个烂分包，人员长期不足，工作内容严重滞后。石材由业主供应成了一个心病，远大基本上不管石材，供货、排版、接货、成品保护均是麻烦重重。建议以后就由分包自已定好些。 6、机电砸洞乱糟糟，总包不管了，也不补，业主最后成立一个杂工队，专门补机电砸的洞，及租户一些变更，因总包基本上拖拉不想做了。,69,租户相关工作协调,项目部租户协调主管,项目部设立租户相关工作协调主管： 为项目部与市场部的对接人，负责统筹项目租户相关的信息，如：招租进度、租户需求、现场进展状况、租赁条件图 根据租户提出的要求，
21、及时整改土建、防火门、机电、消防等问题，在规定时间内负责按租赁条件图按时移交场地给租户 每天晚上八点半组织租户相关工作例会，会前收集会议议题，会后整理会议纪要，督促各项工作的落实。参加人员：公司负责万象城的副总、市场运营部、设计管理部、物业管理部、 华润中心项目部、机电项目经理、消防项目经理TC租户专项协调会（会议纪要）,责任部门,协助部门,参与部门,租户相关工作的分工,TC职能包含在运营部,租户变更审批流程,租户预留条件统计表,电量 燃气用量 排油烟量 隔油池 结构荷载,餐饮租户预留条件的核对,租户相关工程信息的共享,租户招租状况的信息每月更新,租户消防报批和验收,原则报批、现场拆改和验收，
22、由租户委托我司现场已有消防分包完成，便于和消防主管部门协调和沟通。 消防主系统验收（2010年10月-11月）公共区域+不含租户区域（除冰场） 租户装修消防报批和验收（2010年8月2011年4月）百货、电影院租户和超市租户计划与2011年1月份开始租区内的消防验收，开业前完成。 其他租户按批量报批和验收 开业前消防检查（2011年4月）,租户装修改造施工期间的管理,租户装修管理指引 装修图的审核原则店面：设计部-室内设计师租赁区内部：结构拆改设计部 结构工程师其他-运营部（TC，物业公司），项目部配合 现场安全管理、成品保护、（临）水电、垃圾清运和运输通道项目移交前：租户服从项目部（总包）的
23、管理要求，租区内由运营（物业）负责项目移交后：运营（物业）负责租户区的安全管理属总包合同外工作租户装修垃圾的清运：总包（需与其协商费用）,租户协调工作,确定租户规划信息表租户规划信息 租户场地整改租户接场前，需根据租户要求，及时有效的对场地进行整改，其中涉及的主要方面包括，防火门、土建、给排水、暖通空调、消防、强弱电、幕墙、燃气等。项目部务必按照租户提出的问题在规定的时间内完成整改。 租户场地整改信息统计,80,租户装修改造施工期间的管理,租户装修管理指引 装修图的审核原则店面：设计部-室内设计师租赁区内部：结构拆改设计部 结构工程师其他-运营部（TC，物业公司），项目部配合 现场安全管理、成
24、品保护、（临）水电、垃圾清运和运输通道项目移交前：租户服从项目部（总包）的管理要求，租区内由运营（物业）负责项目移交后：运营（物业）负责租户区的安全管理属总包合同外工作租户装修垃圾的清运：总包（需与其协商费用）,租户协调工作,租户施工方（丙方）的管理市场部（TC）在签订三方协议前，需就丙方应遵守的施工要求，及时同项目部同事进行有效沟通，将项目部的意见写入协议中！丙方几乎都是小型的建筑装修公司，管理人员及工人素质普遍不高，因此很有必要对其进行严格规范和限制，否则已引起不必要的纠纷。在沈阳万象城租户施工过程中，甲方项目部、甲方物业公司、监理、总包等未能对丙方进行有效管理，各单位所反映的与丙方有关的
25、信息都需要TC去解决，极大的降低了项目部的管理效率，同时也损害了租户的形象。,82,租户协调工作,施工单位与租户的工作协调 幕墙整改 消防管道变更 防火门变更 其它 典型案例： 多次消防漏水对已装修的租户造成的破坏。如天花吊顶、底板等。有次万象城四层漏水达三个小时之久，仍未见分包应急小组人员踪迹，致使漏水直接将novo吊顶泡坏、ole超市货物损坏。,83,物业移交,84,在物业移交方面， 物业公司提前介入也具有一定的优势和积极的意义，其中主要表现在：熟悉现场、熟悉系统、磨合人员等。物业移交主要涉及，安保移交（首层出入口、工地外大门、外场、楼层内巡视）、分区域移交（精装修、后勤区、租户区、标识、
26、车库、景观、幕墙、LED、雨篷、屋面、门斗）、机房移交、机房各系统移交、培训等。 移交流程 华润中心万象城验收文件 沈阳华润中心万象城验收移交邀请函 物业验收整改问题记录汇总表,华润建筑收尾队（鹏城建安）,成立华润建筑收尾队的必要性 截止至12月，已有大量租户陆续开始进场，多家租户已开始进行初装修工作。在进场过程中，租户不可避免的对原有的建筑和结构等设计方案提出了变更申请。根据双方签订的合约条款，总包单位拟于2011年1月20日撤场，且与总包单位的合同中并没有关于租户变更事宜的条款。如需总包完成此项租户变更工作，则需双方重新洽谈和商定合同问题，同时施工质量和施工工期等也难以得到有效保证，从而对
27、租户产生不必要的不良影响。因此，项目部决定另外成立一支收尾队，以处理由于当前租户变更而带来的各项施工工作。,85,华润建筑收尾队（鹏城建安）,收尾队工作派遣单,86,鉴于沈阳万象城复杂的现场环境及各承包商对工作的态度，业主在提高各分包的执行力方面的能力还有待提升，因此很多原本属于分包职责范围内的事情都令项目部大伤脑筋。为了提高工作效率，公司领导决定成立华润建筑收尾队。实际的工作内容中，以租户变更及其它设计变更为主，兼顾一些辅助性的工作，如漏水后的场地清扫、协助机电做好堵洞、消防验收及领导检查前的垃圾清扫、开业前整个万象城的场地清理等。每天的工作安排，以工作派遣单的形式发出，派遣单上写清楚所用人
28、工、拟完成时间、原属责任单位等。所用人工从相关单位加倍扣除！ 收尾队工作派遣单,华润建筑收尾队（鹏城建安）,87,施工部位：冬季花园地暖系统 责任单位：优高雅 照片说明：地暖管线铺设完毕、混凝土浇筑以后才发现出现问题，造成全面返工，由收尾队负责剔凿,开业前后,88,溜冰场,幕墙（带着问题开业）,89,室外景观、灯饰、园林（部分）,90,开业后,开业前,精装修卫生间,91,万象城东入口,92,冬季花园与宏伟楼梯,93,开业前,开业后,下沉广场,94,开业后,开业前,提示牌,95,首层楼内东南入口提示牌,五层提示牌,开业了 ,96,沈阳华润中心项目部,开业了 ,97,华润建筑沈阳项目部,请各位同事批评指正！祝成都万象城越来越好！,98,
