1、【案例】温都水城金手杖养老公寓模式解剖（附：收费价目表、与“清朋华友”合作模式）蜗牛老龄事业俱乐部互助&分享&学习 名称：水城金手杖国际养生公寓位置：北京昌平区 4A 级景区温都水城内规模：建筑面积 143801.25 平米，其中地下 36172.46 平米，地上 107628.79 平米，共 5 栋公寓楼呈五塔式，可容纳 1495 户。360全周养老理念：5H+3E 模式 所谓 5H H=Hospital，联合国内心脑血管领域专家型医院安贞医院，建立安贞联合医院。距离居所仅 200 米，空中绿色就诊通道，2 至 5 分钟电瓶车无障碍护送直达。 H=Hotel，酒店医护式管理，建立健康档案，
2、24 小时专业人员监护。医疗信息化服务：安全检测系统、紧急报警系统，红外监控系统，个性化居家管理系统。H=Home，打造温馨、舒适的个性化居家感受；空中连廊将医院、酒店以及周边商业娱乐广场连接起来，全形态生活圈的无障碍并通。H=Hot spring， “偏硅酸温泉群落”让老年人足不出户享受温泉理疗的养生功效。H=Health，室内高尔夫、桌球、乒乓球、健身房、舞蹈教室，还有棋牌室、书画室、图书馆、音乐室、电影播放厅、露天剧场等一应俱全。所谓 3EE=Environment 环境，地处北京中轴线上，国家 4A 景区、环城水系包围，背靠成熟的社区服务。E=Entertainment 娱乐，温都水城
3、与优势媒体合作，不定期举办的大型文艺活动。E-Economy 创新“以房养老”模式，以北京市闲置房产，通过权威机构评估，以委托经营方式置换水城“金手杖”的相应公寓类型，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务。解决老人养老的资金难题，真正做到“以房养老” 。六大会员模式北京温都水城金手杖国际养生公寓设计长期、短期两种模式，六种会员项目。长期会员模式 1、15 年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，期满前还可拥有直系亲属的续住资格，或者因其它原因退会时返还相应会费的资格。2、30 年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，还可拥有老年公寓的继承、转让、委托经营在内的市场流转资格，坐享一代投入
4、，三代受益的增值保障。在期满退会后会费将全额返还给会员，期间产生的市场流转增益归会员所有。短期会员模式 3、短期租赁会员 ：建立随时入住、随时退租的年租方式，灵活性较强。4、老年“日托式”会员 ：想与老人乐享更多欢聚时光，白天又忙于工作无暇照顾老人，老年“日托式”是最好的选择。5、小憩会员：假日小憩服务，满足假日儿女出行，老人行动不便，无人照料的普遍需求。6、体验会员：为期 3 天的体验模式，实地参观、亲验“水城金手杖”的各项服务。水城金手杖老年养生公寓价目表 30 年会员入住收费一览15 年会员入住收费一览5 年会员入住收费一览短期养老入住收费一览以上为会员入会（房间）费用，每月根据个人情况
5、额外支付其他费用大约为：1.基础服务费：400 元/月/人、700 元/月/2 人2.热水：温泉入户，18 元/吨；3.自助餐费：早餐：6 元；午餐、晚餐：12 元/餐；如包月：750 元/ 月/人（平均 25 元/天/人） ；4.水、电费：收费标准同普通住宅，按表计量收费。 “清朋华友”学子园的创新养老模式聂梅生“清朋华友”学子园是由清华校友总会房地产协会、全联房地产商会、精瑞人居发展基金会支持发起创立的老年人生活模式。首个项目于 2014 年 6 月 19 日落户北京水城金手杖养生公寓 3 号楼，于 2014 年 10 月 18 日举办庆典， “清朋华友”学子园正式面向社会。由此引起了轰动
6、，引来了关于模式的热议。“清朋华友”在以下五个方面有所创新，分别是：生活理念即“清朋华友”内涵和定位、公益为核心即公益与盈利并重、轻资产战略、轻资产运营和金融创新尝试。这些创新源于 13 年的积累和沉淀。 一、生活理念 水城金手杖养生公寓 3 号楼所有权是宏福集团，基础服务是金手杖，那么“清朋华友”做什么，是在此基础上提供增值服务，是用这些服务让学子们拥有一个全新的生活模式：同窗养老、总结升华、服务社会、绽放精彩！同窗养老。学子园面向高校年长校友，他们可以这几十人是清华校友，那十几人是北大校友，他们同窗过，他们是高知人群。总结升华。学子园设立镜烟书院和公益平台，校友可以组织读书会、可以提出研究
7、课题，并可以在公益平台申请经费。以此总结他们的人生积累，升华他们的人生智慧。同时，以此成果通过公益平台传递给中小学生、大学生等年轻人。年长学子的价值不应该随着时间递减，而是继续提升。这就是为什么“清朋华友”学子园不是养老项目而是一个引领老年人的生活模式。服务社会。包括三个方面，一是“清朋华友”学子园部分服务免费；二是服务对象不只限于入住学子园的校友，还包括社会上的校友，非入住校友符合条件可以购买“清朋华友”增值服务；三是接受捐赠，通过公益项目回馈社会。在“清朋华友”学子园，您的人生将再次绽放精彩！ 二、公益为核心“清朋华友”学子园在做前期调研之时，就确定了公益心态，因为，为老年人服务，为校友服
8、务，是我作为清华学子应该承担的社会责任。明确以公益为核心后，由精瑞人居发展基金会参与发起和运作，策划了公益项目，一个是以绿色建筑部品为主题接受校友捐赠，一个是以“清朋华友”服务为主题的设计方案招募。在此影响下，我们还收到了清华大学校史馆图书捐赠。以此为基础，学子园将为“清朋华友”学子园的学子们提供更多的免费服务。 三、轻资产战略 “清朋华友”学子园在具体的实施中，得到了快速地推进，这背后与清华的推动有很大的关系。2011 年“清华百年校庆”以后，学校成立清华校友总会房地产协会，学校请我做协会首届会长，我与协会名誉会长叶如棠（清华建筑系建五班，原建设部部长）商量好了做一件事“我们这一任三年就做这
9、个学子园” 。在清华校友总会的资源优势下，学子园开始孕育。它的孕育还有全联房地产商会的资源优势。全联房地产商会也与 2011 年开始大量调研和研究，带领国内设计机构、运营机构、开发商等考察了美国、日本、台湾的老年社区，组织了五轮“高知人群养老需求调查” ，150 位的校友访谈和 1000 份的问卷调查。在此基础上，全联房地产商会联合全国老龄委办公室、美国老年住宅协会、中国老龄产业协会、中国医院协会等机构发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系 、 养老住区商业模式与价值工程 。由于这些外界资源减少了学子园自身的投资和投入，因此，“清朋华友”采用轻资产战略，下一步将继续发挥杠杆作用，在成都、深圳两
10、地创建“清朋华友”学子园。轻资产战略也为合作的重资产方带来了升值利益，水城金手杖在“清朋华友”学子园进驻后即进行一轮涨价销售。 四、轻资产运营 “清朋华友”学子园在确定了轻资产战略后，采用了轻资产运营模式，进行了服务顶层设计和品牌设计，并寻求优质养老项目和健康养老部品供应商。1、服务设计水城金手杖已有的服务设为基础服务，在此基础上， “清朋华友”提供增值服务，例如，候鸟养生、与校园图书馆联动图书借阅、经费支持课题研究为“清朋华友”学子组织同学聚会，商务会议等。 “清朋华友”的增值服务、免费服务整合在“清朋华友”会所和镜烟书院中。2、产品设计“清朋华友”学子园水城金手杖在产品设计中更多的考虑其金
11、融属性，在学子们享受清朋华友生活方式的同时使自己的资金保值升值。现房型有：A 户型 53m2 ，B 户型63m2 ，C 户型 72m2。基础月服务费 400 元/月/人、700元/月/2 人。分为以下产品类型销售。（1）30 年使用权使用权费用从 100 万到 160 万。使用权费用 30 年期满全额退还，入住 5 年后可转让，可继承。赠送“清朋华友”增值服务（2）5 年使用权使用权费用从 23 万到 31 万。此费用不退换，未满 5 年期，可以转让。赠送“清朋华友”会所服务。（3） “清朋华友 ”增值服务清朋华友增值服务，现在主要推出候鸟养生服务。候鸟养生服务分为两种，一种是钻石服务，可以在
12、海南、五大连池、成都享有每年 150 天/间的居住权益，还享有 3 年价值6000 元的清朋华友会所服务。另一种是金卡服务，可以在海南、五大连池、成都享有每年 100 天/间的居住权益，还享有 2 年价值 6000 元的清朋华友会所服务。以上服务购买后，没有消费的余额在 5 年后退还。（4） “清朋华友 ”会所服务会所包括多功能教室、会议室、娱乐活动区，休闲会客区、读书区、VIP 区以及办公区。会所设有电子视频、音响系统，设有三角钢琴、大屏幕 LED 电视、卡拉 OK 音响系统、XBOX 娱乐系统。可为“清朋华友”学子组织讲座、视频会议、发布会、研讨会、读书会、金婚庆典等服务。3、品牌设计品牌
13、设计包括两部分，一是硬件，二是软件。其中“清朋华友”会所内外装饰设计固定了品牌元素。软件服务也植入了品牌理念。而且在逐步形成标准化，更有利于轻资产运营模式。1、学子人脉。 “清朋华友学子” ，这是一个强大的人脉圈，具有强大的资源，不仅丰富、升华老年生活和心里，还将影响服务社会。2、镜烟书院。镜烟书院是我和清华大学原副校长还有清华校友刘玉桐共同创办的，用文化养老，使学子们生活得健康、愉快、高雅；而且，挖掘清华、北大等高校离退休人员的智力资源，帮助他们从事学术研究，总结升华，著书立说，培养人才，继续奉献社会；书院还会为年轻在职人员的进修提高，为培养高端人才、领军人物做贡献。3、绿色技术与产品。 “
14、清朋华友”会所设计采用自然通风、被动采光技术。在适老化设计的基础上要求绿色环保指标，在“清朋华友”会所中选用了节能外窗、亚麻地板、水净化器另外，硅藻泥涂料等绿色产品。今后我们将合作更多既适老又绿色的产品，并通过我们的电商平台“旺材”进行集团采购。 五、金融创新尝试 部分校友资金不足又没有贷款资格的问题形成了养老市场瓶颈，在解决这个问题的实践中探索了一些方式，其中保险行业的“以房养老”和有资质金融机构的“非资金池的众筹”在学子园中试点。“清朋华友”学子园还将继续金融创新，解决老年人资金瓶颈。 六、我国养老产业瓶颈 1、投资者瓶颈目前，民办养老机构用地还无法取得划拨用地，土地成本过高导致养老机构建
15、设投资过大，投资回收期过长，若想尽快收回投资，只有出售养老公寓，致使以养老服务为根本的养老机构变相成为房地产开发项目。利用农村集体用地建设养老机构，零土地成本本可成为投资优势，但由于农村集体用地无法抵押贷款，建设投资的融资瓶颈限制了养老开发建设。2、需求者瓶颈大多数民营养老机构为了快速回笼建设投资多采取会员制营销模式，会员费（可继承、可转让、可退还）多在百万元以上。以清朋华友学子园为例，尽管入住者属于高收入老人，但一次性缴纳百万元以上的会员费仍有困难。受当前的政策限制，保险、基金和银行贷款等融资渠道尚不支持养老需求，会员费成为了广大校友入住清朋华友学子园的瓶颈。医保接轨问题是需求者又一瓶颈。对
16、于入住清朋华友学子园的清华校友而言，他们的医保在校医院，不准随便转出。尽管学子园紧邻北京安贞新康医院，由于医保的限制，给校友就医带来了很多不便。对于外地校友，医保问题就更难以解决。清朋华友学子园正在与 “以房养老”保险机构和众筹金融平台等开展合作，探索解决上述两大瓶颈问题。 七、未来养老模式的试点 “清朋华友”学子园是开启了一扇门，走了一条探索之路。这里有成功也有一些不足。我们会继续探索、发展，希望已建、新建养老项目邀请“清朋华友”学子园进驻，共同为老年人服务。也希望优质先进的适老部品供应商与“清朋华友”学子园积极合作。我愿意和学子园一起成长。“清朋华友”学子园只是迈出了养老模式探索的第一步，
17、随着生活理念的不断变化，养老需求也不断提出新课题。另外如上所述，我国养老产业的发展还存在一些瓶颈，市场活力很旺，投资环境还没有匹配，希望会有更多的模式出来，使这个朝阳产业蓬勃发展。 版权声明：本文资料来源于温度水城官网、全经联、其他网络媒体等，如有版权不清晰之处，请随时致信蜗牛故事： 蜗牛福利把本文转发到朋友圈，截图发送到蜗牛故事老龄事业俱乐部微信公号后台，留下邮箱，把老龄人群消费行为分析报告送给你。蜗牛故事微信：yanglao737 微博：蜗牛故事养老投资 QQ 群： 蜗牛俱乐部精华文章选编阅读说明首先需点击本文标题下方的蓝色小字关注公众账号，然后在公号对话框回复以下文章标题前的编号即可查看
18、对应文章。例如：在公号对话框回复 071，即可查看台湾各类长期照护服务模式介绍 。071 台湾各类长期照护服务模式介绍 072 美国养老地产得以制胜的 8 个法宝 073 日本养老住宅的商业模式和现状分析 074 全球范围内最好的 20 个养老住宅社区项目调研报告 075 韩国近郊低密度高端养老社区 TheHeritage：改变销售策略后实现85%入住率（韩剧秘密花园豪宅拍摄地）076 国内外老年公寓盈利模式和案例分析及规划设计建议 077 德国的3 种养老模式和 4 个养老特点 078 中国养老地产大调查：32 家上市公司争食 4 万亿蛋糕 万科保利泰康玩法各不同079 蓝海边的荆棘：中美两
19、国养老地产经营模式研究 080上海高东福利院、亲和源、星堡中环和合众人寿养老社区模式比较 081 商业养老社区如何夯实客户导入、运营管理和定价模式？（以美国 HCP 和亲和源、东方太阳城为例）082 中国养老护理市场之辩 083 保险公司开办养老社区的2 个优势和 7 个案例盘点 084 美国养老社区投资龙头HCP：分红率持续增长 25 年的光荣史是如何炼成的？086中国老年人消费需求特征和养老产业链分析：2015 年护理和生活照料市场将超 4500 亿元，养老服务就业岗位需求500 万个。 087 美国养老产业发展现状 090 中国人口老龄化 4 个阶段的划分：老龄金融是老龄产业核心引擎 0
20、91 养老产业链分析之医疗保健行业篇：最直接受益于老龄化的 8 个方向 092 美国居家养老研究：没想到美国的居家养老比例也高达 90%以上 093 美国未来养老服务产业八大预测 094 美国笔架山村庄 “会员制多元服务”养老模式的起源、特征和发展状况 095 美国【自然形成退休社区】养老模式的起源、特征与发展 096 中国老龄产业背景数据和机构养老商业模式浅析 097 太申祥和国际敬老院 100%入住率到底是不是谣言？!049 日本 SunCity：日本高端养老地产运营管理机构的代表 050 美国养老社区分类、盈利模式、典型案例大盘点 051 走近日本日医学馆：拥有 25 年历史的三大养老地
21、产连锁运营机构之一 052 美国社区养老代表案例：希伯来之家、福克斯希尔社区、Burke 康复中心053 漂洋过海看养老：国外养老产业深度研究报告 054 互联网养老先行者“奥维通信”深度研究报告 055 鞠川阳子：详解养老产业三维产业链模型 056 韩国首家持续照料退休社区（CCRC）：罕见的三代同堂新型养老社区模式 058 零距离参观美国养老院：对你的孩子好一些，他们将决定你去哪家养老院。059 法国养老市场和养老体系报告（上、下）060 如何设计一个靠谱的养老服务产业商业模式 061德国养老地产发展研究：需护理老人约 230 万，其中 80 万人选择机构养老。062 王石谈万科养老地产（
22、附：万科“三位一体”养老体系框架和养老地产玩法）063 国内外养老地产案例研究报告（2014 版）064 台湾人如何选择合适的养老机构（附：台湾各类长期照护服务模式介绍）065上海、武汉养老产业调研纪要 066 在夕阳里起舞：中国养老产业深度研究报告 067 养老投资众生相：兼谈并购国外养老服务机构的优劣选择 068 陈东升死磕养老社区：只做养老产业的协和医院。069 走近特拉维夫：Gan Bair 的高端养老服务 070 六个国外养老中心设计案例和四个国内养老地产案例 027 中国高端养老住宅市场 5 种商业模式和服务配置深度分析 028 绿城的中国学院式颐乐养生养老模式（乌镇雅园案例）02
23、9 养老地产的“中国化”解决方案深度研究 030 国际养老地产经典案例研究 031 德国Augustinum（奥古新诺）连锁养老院 032 享老产业：中国养生养老产业发展新概念 033 社区照顾：香港的养老模式及对内地城市养老的启示 034 详解美国成熟的 5 种养老社区和 5 种居家养老管理模式 035 德国的康复养老护理一体化模式介绍 036 丹麦、瑞典、荷兰养老服务的特色及启示 037 专访滕威林：养老地产融资要从私募过渡到信托038 美国如何给民众养老 039“中国最好养老山庄 ”空城纪 040 日本旭川庄考察记 041 美国养老产业：进入机构养老院的只有 20%，其余都是家庭养老。0
24、42 中国养老产业的投资逻辑 043 实拍新西兰的养老院 044 日本养老产业：软硬件完美结合 045 英国的养老产业模式 046 加拿大多伦多孟尝阁：首个由华人投资的养老大厦 刚破土动工即被订购 80%047 韩国顶级养老公寓 The Classic 500：收费高却实现 100%入住率 048 瑞士、美国、加拿大养老服务业考察报告 001 北京大学齐伯力教授经典健康讲座 002 国外养老模式比较与借鉴 004 详解日本养老机构运营模式 005 养老地产市场与模式分析（研究报告）006 从几个代表案例看京津养老产业现状 007 国外养老地产模式汇总（附全球各地案例）008 台湾养老产业成功模
25、式与经验借鉴 009 养老院财务分析（以某养老院为例）010 案例|日本排名第一的养老服务公司日医学馆 收入 58%来源于护理服务 011借鉴|美国社区居家养老社区的四种类型和四种服务方式012 案例 |美国最大养老运营商 Brookdale 旗下拥有 674个社区 服务 6600 人 0132014 年养老地产专题研究报告（61 页 PPT）014 美国 REITs 市场全景分析 015 美国老年社区深度研究报告（附案例）016 发达国家养老地产研究报告 017 日本启示录：日本养老产业培育之路 018 国家老龄产业规划实施办法深度解读 019 互联网思维独孤九剑之“养老”剑谱 020 金融
26、业如何介入养老产业 021 台湾长庚养生文化村关键成功因素分析 022 对话泰康人寿董事长陈东升：我眼中的养老社区创新 023 红十字会的养老地产困局 0242013 年社会服务发展统计报告（全文）025 私募房地产基金如何玩转养老地产 026 美国三大养老地产REITs 运营模式分析蜗牛故事是中国最大的老龄产业互助分享社群，添加主编私人微信 colin7551 加入业界传颂的【蜗牛老龄产业主题分享微信群】115 从人口老龄化看未来 30 年的投资思路 116 王明夫：老龄化来临，顺着人口做产业 117 美国人居家养老，会做哪些准备？119 从超高龄化的日本看中国 121 中国涉老企业名单大全
27、（上、中、下）122 梦之湖：日本最先端的康复日照中心经验借鉴 123 办一家养老机构必须知道的两个文件 124 德勤：中国养老住宅现状和发展趋势报告（完整版）125 美国和中国老人居家养老住宅改装探讨 126 日本美国英国瑞典澳大利亚养老产业调研报告完整版（上、下）128 刘慧音分享台湾养老护理员培训（附课程表）129 日本老人真实的退休生活130 从养老地产的 5 个案例探讨规划设计理念 131 中国健康产业概况扫描及与养老产业商业模式关联的探讨 132 中国养老服务相关业态的虚与实 133 养老行业如何克服外国经验的“水土不服”问题？134 从养老地产的 5 个案例探讨规划设计理念 13
28、5 养老建筑及环境的无障碍设计 136 以万科为例：谈互联网下的养老地产 137 我对虚拟养老院的理解 138 提前布局培养外劳，是否应成为缓解养老产业人力匮乏的战略性需求？139 老人洗澡难：难在何处？如何处理？商机何在？142【医养结合】是否是养老的最佳模式？143 微尚科技创始人李勇：和大家聊聊互联网养老那些事144 自然医学、功能医学在个性化养老健康咨询服务中的应用 145 开发商视角的持有型养老项目融资结构：以万通立体之城为例 146 养老地产的商业模式：跨国养老地产企业如何看中国市场的经验总结报告（全文五部分）147 移动客户端在护理培训中的应用 148 保险主宰中国养老的时代何时到来？149 养老机构医养结合模式及解决路径 150台湾几家著名养老机构经验学习与借鉴：丰荣护理之家、双连安养中心、桃园长庚医院及长庚养生文化村 151 详解社区嵌入式养老模式点击阅读原文查看一个 APP 和4000 万老年人
