1、中央空调使用费的分摊方法及其测算1 引言大型公共建筑、综合大楼往往有多个业主，不同业主有不同的使用要求，中央空调使用费的收取就成为物业公司的“心病”。为避免日后建成因空调使用费出现的矛盾，有的开发商在大楼设计时采用按层（或户）设置小型中央空调系统，甚至干脆采用分体式空调。设有中央空调系统的大楼，空调使用费可以按空调建筑面积、空调末端使用的电量、按冷热量表读数等不同方式收取空调使用费。若空调使用费是按面积分摊或按空调末端使用的电量，不能反映实际使用情况。而按冷热量读数进行收费时，确定的空调使用费的价格和收费方法能得到技术上支持，则可得到业主的认可，也可避免物管部门与用户的收费纠纷。按冷热量读数进
2、行收费时，不同用户根据其使用的空调冷热量的多少，缴纳不同的空调使用费，有利于提高用户的节能行为。但是空调使用费若仅按用户所使用的冷热量读数收取，不把空调使用费中的核算固定费用与可变费用分离开来，是不利于空调使用费的计量和收费。由于空调冷热负荷的特点，决定了其不可按各用户的实际数值乘以单位收费；各用户冷热表的数值不仅取决用户本身为达到一定的舒适度所消耗的能量，它还受其在建筑物中的位置、围护结构等诸多因素的影响，如屋顶、技术层等为整个大楼服务的围护结构。为使分户计量的空调使用费收费能够落到实处，笔者对此进行一些探讨，并对设计的某大楼空调使用费进行了分析及测算。2 空调使用费的制定空调使用费一般由物
3、业公司收取，故其价格应采用成本法。即空调使用费只包括必要成本，物业公司收取空调使用费的目的不是盈利，而是如何以最低的成本向用户提供冷热量。制定冷热量的合理的价格，兼顾用户、物业公司的利益并有利于建筑节能的推广。2.1 空调使用费的组成成本法空调使用费分为两部分，一部分为固定空调使用费价（元/m ），其计算方法为空调系统的固定成本总额除以该工程的总空调建筑面积，其中的固定成本是指与空调用户的用量多少无关的部分，如空调系统折旧费、管理费、日常维修费等；第二部分为可变空调使用费（元/kwh），其计算方法为空调使用的可变成本除以该工程本年度（季）提供给各用户的总冷、热量，可变成本是指购买燃料、能源、水
4、、电和药剂的费用，它随工程供冷热量的多少而变化。固定空调使用费价收取的原因为：（1）为用户建造的空调设备用房、空调系统等固定资产的年折旧费和投资利息、物业公司的管理费用等，这部分费用于用户少用或不用无关。（2）公共使用房间（如消控室、电梯厅等）的空调费用因各种原因，无法计量；空调系统上部分管道的损耗不含在计量表上。（3）屋顶、技术层等为整个大楼服务的围护结构的空调负荷。（4）临户的影响，当某户调低室内温度或关闭空调时，其邻户就增加空调冷热量。固定空调使用费价与可变空调使用费比例的确定与各工程性质、规模等有关，固定空调使用费比例高，有利物业公司的收费，但不利于用户的节能。参考有关国家供热方面的情
5、况，固定空调使用费价应占总空调使用费的 3050%,可变空调使用费占总空调费用的 7050。具体比例可按具体工程进行测算。2.2 空调使用费的制定空调使用费分摊的原则是公平，公共耗能共摊。不同楼层、不同建筑位置但户型相同、面积相同、室内空气品质相同所缴纳的费用，不应受围护结构的影响。空调冷热量表的读数，仅反映用户室内使用的冷热量的多少，故用户的空调使用费为：C =C +C C 2-1式中 C -用户年度空调使用费(元/年)；C -用户固定空调使用费(元/年)；C -用户可变空调(夏季空调)使用费(元/年)；C -用户可变空调(冬季空调)使用费(元/年)。物业公司收取的空调使用费为：C =xC
6、+C +C C +C +C 2-2式中 x-按面积收取的固定空调使用费占总空调使用费的比例，从鼓励节能的角度，取值越小越好，一般在 0.30.5 间。x=C /C 2-32.3 空调使用费的调整对于承担屋顶、公共楼面的用户引起的冷热量差异，是难以通过固定空调使用费的调整达到平衡的。可以采取以下二种方法对可变空调使用费进行修正。（1）一次修正（房价补贴），一次性从房屋的售价中予以补偿。以后的空调使用费按面积缴纳固定空调使用费，按计量表缴纳可变空调使用费。具体补偿可按技术经济学的“折现值”法计算：R =(1-N)2-4式中 R -因空调有利与否的购房差价（元/m ）,其正值为附加于房价，负值为附减
7、于房价；i-年利率；f-年通货膨胀率；n-建筑物使用（设计）年限；N-设计工况下房间的空调负荷于平均空调负荷的比值；C -固定空调使用费总额(元/年)；A -大楼空调总建筑面积(m )。采用购房时的一次性补偿措施后，在今后的空调收费时，完全按用户的冷热量表读数进行收费。(2）分期修正（根据冷热量表的读数）。用户缴纳的总费用中除去固定部分的费用后，可变空调使用费按以下公式修正。C =C /N 2-5式中 C -用户实缴的冷量或热量的计量费用（即 C 或 C ，可变部分,元/年)；C -用户按表计算的冷量或热量的计量费用（可变部分,元/年），其值按公式 2-8 计算；N-设计工况下房间的用户空调冷
8、或热负荷于平均空调冷或热负荷的比值。2.4 各分项空调使用费的计算对各分项空调空调使用费（C 、C 、C ）的计算采用以下公式：（1）用户固定空调使用费 C ，C =A * 2-6式中 A -用户的空调建筑面积(m )；-用户固定空调使用费的单价(元/年.m )，可按技术经济学的有关公式计算，即：+2-7式中 C-空调系统工程总造价(元)，不含土建及其它造价；CR-空调系统维护管理人员工资（元）。（2）用户按表的可变空调使用费，按以下公式计算：C =A （Q *H Q *H ） 2-8式中 Q -用户的空调总冷量（kwh）；Q -用户的空调总热量（kwh）；H -冷量价格（元/kwh）；H -
9、热量价格（元/kwh）。2.5 冷量价格或热量价格计算（1）冷量价格按以下公式计算：H 2-9式中 N -冷冻机房用电量，含冷冻机组、冷却水泵、空调水泵、冷却塔等用电量（kwh）；S-冷冻机房用水量，含空调水系统、冷却水系统等用水量(m )；G -耗汽量或燃料消耗量(kg)；H -电价(元/kwh)；H -水价(元/m )；H -除人工外的其他费用，如维修费、系统清洗费、药剂费等(元/年)；H -蒸汽或燃料的价格(元/kg)；Q -系统的空调总冷量(kwh)。（2）热量价格按以下公式计算：H 2-10式中 Q -系统的空调总热量(kwh)。3 工程实例3.1 工程概况笔者设计的某大楼，按设计要
10、求，进行空调冷热量按户计量。该工程为高层办公大楼，总建筑面积 5.6 万多 M ,地下 2 层，为汽车库、自行车库、设备用房；地上 26 层。副楼为一户，为工商办公；主楼 1 层为门厅，212 层为出租办公，每层为一个用户，1317 层为一户，1821 层为一户，22 层26 层为一户。3.2 空调系统概况（1）空调风系统按房间（功能）设置，办公按层设置新风机组。空调末端电源已按每户计量。（2）选用超声波冷热量表作冷热量计量之用。（3）表 3-1：冷冻机房主要设备设 备 名 称 规 格 主 要 参 数 台 数溴化锂冷水机组 Q=2000kw G=2360t/h,N=7kw 2螺杆式冷水机组 Q
11、=700kw N=140kw 1空调冷水泵 1 G=370cmh,H=34kpa N=55kw 2空调冷水泵 2 G=130cmh,H=31kpa N=18.5kw 1空调热水泵 G=150cmh,H=24kpa N=18.5kw 2冷却水泵 1 G=600cmh,H=30kpa N=75kw 2冷却水泵 2 G=160cmh,H=28kpa N=22kw 1冷却塔 G=200cmh N=5.5kw 7汽水换热器 Q=1700kw 24 本工程分项空调使用费单价的测算4.1 用户固定空调使用费单价 按公式 2-7 计算，即：+=29.311 元/m .年。4.2 可变空调使用费单价按公式 2-
12、9、公式 2-10 计算。（1）按整个大楼投入使用。在进行冷热量价格测算时，不考虑以下因素：设备在部分负荷时的效率，间隙运行水泵（凝结水、定压罐等）的耗电量；排水的费用。（2）空调冷热量测算： 表 4-1：冷热量测算项 目 单位 计算过程 数 据空调系统运行时间 制冷按 120 天，制热按 90 天，每天 10 小时设计日平均负荷系数0.8年平均负荷系数 0.8电价 元/kwh 0.75水价 元/ m 2.0蒸汽价格 元/kg 0.14空调水系统加药费 元/年 30000耗材费、维修费 元/年 80000用电量 N kwh溴化锂：14kw螺杆机组：140Kw空调水泵：128.5kw冷却塔：38
13、.5kw冷却水泵：172kw热水泵：37kw夏 季：N =0.8*0.8*120*10*(14+140+128.5+38.5+172)=378624冬季 N =0.8*0.8*90*10*37=21312用水量（S）m 冷却系统补水按循环量的5%,空调水系统 2t/d 计夏 季：0.05*1400*120*10+120*2=84240冬季：2*90=180耗汽量（G）kg夏 季：G =2360kg/h.台冬季：G =2700kg/h.台夏 季：0.8*0.8*120*10*2*2360)=3624960冬季：0.8*0.8*90*10*(2*2700)=3110400空调总热量（Q ） kwh
14、 0.8*0.8*90*10*2*1700 1958400空调总冷量（Q ） kwh 0.8*0.8*4700*120*10 3609600（4）热量价格 H 0.231 元/kwh（5）冷量价格 H 0.296 元/kwh。4.3 空调使用费的调整（1）分期修正（根据冷热量表的读数）对于承担屋顶、公共楼面的用户采用分期修正,按公式 2-5 测算，冷热空调的修正系数见表 4-3，表 4-4。表 4-3：各用户冷空调修正系数表用户名称建筑面积m 空调冷负荷kw空调冷负荷指标 w/m 平均冷负荷指标 w/m 修正系数（N）副 楼 3840 690 179.7 179.7 1.00主楼 1 层 12
15、45 244 196.0 125.1 1.567主楼 212层13695 1655 120.9 125.1 0.966主楼 1317层6225 753 120.9 125.1 0.966主楼 1821层4980 602 120.9 125.1 0.966主楼 2226层6225 795 127.8 125.1 1.022汇 总 36210 4739 表 4-4：各用户热空调修正系数表用户名称建筑面积m 空调热负荷kw热负荷指标 w/m 平均热负荷指标 w/m 修正系数（N）副 楼 3840 423 110.0 110.0 1.00主楼 1 层 1245 171 137.3 86.9 1.580
16、主楼 212层13695 1150 84.0 86.9 0.967主楼 1317层6225 523 84.0 86.9 0.967主楼 1821层4980 418 84.0 86.9 0.967主楼 2226层6225 551 88.5 86.9 1.018汇 总 36210 3236 5 本工程各户空调使用费的测算本工程各用户空调使用费测算按以下条件进行，空调总造价 1500 万元，制冷按 120天，制热按 90 天，每天空调时间 10 小时。热价为 0.231 元/kwh，冷价为0.296 元/kwh。表 5-1：各用户空调使用费测算表用 户面积m 固定空调使用费可变量冷空调使用费（元）可
17、变量热空调使用费（元）空调使用费（元）（注 1）空调使用（元/m .天）（注（元） 1）副 楼 3840 112554 156856 56283 325693 0.404主楼 1 楼 1245 36492 35398 14401 0 0主楼212 楼13695 401414 389470 158236 987044 0.343主楼1317 层6225 182461 177203 71963 448865 0.343主楼1821 层4980 145969 141668 57515 358943 0.343主楼2226 层6225 182461 176836 71887 448422 0.343汇 总 36210 1061351 1077431 430285 2569067 0.338（注 2）注 1:主楼 1 层的空调使用费按面积分摊给主楼 226 的用户。注 2:含主楼 1 层。6 结束语本文以每层或几层为一用户实例进行空调使用费的测算，但其计算方法是科学合理的，每层有不同的用户也可按本文的方法进行空调使用费的测算。若获得实际使用的耗能（电量、耗汽量、用水量等）、维修费、空调系统清洗费、药剂费等，按本文有关公式计算所得的空调使用费即可作为物业公司的收费依据。
