1、中国房地产简史中国房地产市场的历史是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的。作为中国社会、经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与国民居住问题紧密相关，但其市场化又是相对滞后的一个领域。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在珠三角那片土地上。八十年代中期的广州、深圳等最早一批接受改革开放洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，尚未形成燎原之势，全国范围意义的房地产市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小。而在产业发展初期，因供求关系极度不合理形成的虚假繁荣，终于酿成了 1989 年的“
2、海南房地产泡沫”。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中走上了真正意义上的市场化发展之路。房地产真正市场化的历史应从上世纪九十年代算起，而全国范围的市场化进程可以说从 1992 年开始。1992 年春夏之后，在全国从南方到北方的、从东部到西部的大中城市里， “商住楼”、 “开发区”、 “花园社区”等各类房地产项目的工地纷纷开工，连沿海地区一些地理位置偏僻、经济实力也不显山露水、甚至在地图上连名字都很难找到的小城市也不例外。整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了 26 年的历程。在这 26 年里，中国地产行业发生了怎样的变化？发生了哪些足以对整个行业产生影响的事件？不妨把从上世纪
3、 80 年代房地产萌芽到 2006 年房地产走向成熟这一历史过程分成四个阶段进行简要的梳理：第一阶段：房地产萌芽期（1991 年之前）早在 1978 年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。在 1987 年，深圳率先出台了新的房地产政策房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透。其间发生的重大历史事件如下：1978 年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下理论基础。1980 年 9 月北京市住房统建办公
4、室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。1982 年国务院在四个城市进行售房试点。1983 年天鸿集团前身，北京房地产开发经营总公司创建。1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1988 年 2 月 25 日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 。1988 年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司 ”。这年 11 月18 日，万科以 2000 万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，
5、万科正式进入房地产业,成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。1990 年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。1991 年开始，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。1991 年，1 月 29 日，万科 A 股在深圳证券交易所挂牌交易。第二阶段：房地产爆发期与平稳期（19911997 年）1991 年到 1992 年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式
6、最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过 1993 年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入先队平稳的发展期。其间发生的重大历史事件如下：1991 年 9 月 13 日，冯仑等人注册了海南农业高技术投资联合总公司，当时冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富 6 人大约占到了公司总股份的 65%。 “农高投”成为万通的前身。1992 年 6 月 12 日，北京市政府公布 北京市住房制度改革实施方案以及其他七个配套办法，并于 7 月 1 日全面实施。1992 年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。1992 年，万科跨地域经营发展迅
7、速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。1992 年 6 月 16 日，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。1992 年 8 月 20 日，中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港业务上市的中资企业，获得了 99 倍认购，冻结资金 758 亿港元，创下当时的历史纪录。1992 年 9 月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。1992 年 11 月 23 日，恒大地产公司所发行流通 A 股经批准在深圳证券交易所上市交易， 股票代码：000502。1993 年 12 月，万科更名
8、为“万科企业股份有限公司”1994 年 9 月，万科举行了成立十周年系列庆典活动。1994 年阳光 100 参与决策北京万通新世界广场开发，创造了北京房地产最早的经典故事。1997 年 11 月 6 日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以 8798万元独家投得北京南路地块。第三阶段：房地产活跃期（19982002 年）1998 年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改 ”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。这期间也发生了一些比较有影响的事件：1998 年下半年，万科推出 “万客
9、会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。1999 年 2 月中国人民银行下发关于开展个人消费信贷的指导意见 。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。 ”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。2001 年 11 月,福布斯杂志评选出 “全球最优秀 300 家小企业”，万科公司排名第六位。2002 年 3 月，潘石屹成立 SOHO 中国有限公司。2002 年 8 月 8 日，中海地产股份有限公司在深圳注册成立，8 月 28 日，中海地产正
10、式通过批准进入在内地 A 股上市的辅导期。2002 年 8 月广州恒大实业集团有限公司( 以下简称：恒大集团 )通过受让公司法人股 41,864,466 股，成为公司第一大股东。2002 年年内，万科在全国销售住宅 1.1 万多套，按住宅销售面积来算，万科已经成为全世界第一的开发商。2003 年 4 月 1 日，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121 号文)。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003 年 6 月 北京首都创业集团有限公司重组其房地产业务成立的首创置业股份有限公司，
11、在香港宣布全球发售 5.64 亿股 H 股，发行价每股不超过 1.68 港元。发售股份约占首创置业已扩大股本的 35%。2003 年 7 月 30 日，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积约 60 万平方米，总投资额约 60 亿元。2003 年建外 SOHO 年度销售额达到 33.2 亿元人民币，创单体项目销售新高。第四阶段：房地产调控期（2003至今）从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的 121 文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003 年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应
12、该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。2003 年 10 月，香港联交所上市公司首创置业(H K2868)与国家开发银行签署协议，达成了为期 10 年金额达 45 亿元的授信贷款，其利率比普通贷款优惠下浮 10%。这些授信贷款将用于首创置业进行一级土地开发。这是国家开发银行本年度最大额度的授信贷款之一。2003 年，天鸿集团分别参与了国家奥林匹克体育馆和奥运村项目、奥运会顺义水上运动场和五棵松奥运馆的投标联合体，并全部中标。子公司天鸿宝业先后开发了回龙观龙华园小区、恩济庄二区北工程、曙光花园、回龙观龙腾苑、观澜国际
13、花园等项目。2004 年 1 月，万科被21 世纪人才报等单位推选为“房地产行业十佳雇主”之一。2 月4 日，招商银行授予万科集团“钻石客户”称号。2004 年 3 月 30 日，国土资源部、监察部联合下发了 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 （简称“71 号令”） ，规定 8 月 31 日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。深圳市梅江南投资发展有限公司成立，其背景是总资产逾亿元的天津市滨海投资控股集团为进军珠三角地产领域而专门设立的投资公司。其在深圳开发的第一个项目是左庭右院。20
14、04 年上半年， “恒大地产” 保持良性发展态势，被国务院发展研究中心企业研究所、清 华大学房地产研究所评为“中国房地产上市公司财富创造能力 10 强”。2004 年 9 月 2 日，银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引 ，对控制商业银行房贷风险作了相应规定。2004 年 10 月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。 ”此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。2004 年 11 月 6 日一笔价值 9 亿多元的土地转让合同在北京正式签定，这是国土资
15、源部禁止以协议方式转让土地后，北京市以招标方式转让的第一块土地。获得这块土地的是北京首创置业。这片土地共有 12 万多平方米。2005 年 3 月，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知 。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出:“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。 ”这个通知被人们称为“国八条”。在 2005 深圳春季房地产交易会上，左庭右院以类似于“行为艺术”的营销方式,精心布置了“手工创作
16、”的主题场景，惊艳全场，取得了极大的轰动效应。2005 年 5 月 27 日华润被评为 2005(第五届)中国房地产上市公司 10 强 。2005 年 7 月 1 日，首创置业股份有限公司(2868.HK ，以下简称首创置业)发布公告称，将与目前世界上最大的房地产业投资公司之一新加坡 GIC 新加坡政府产业投资有限公司旗下的 RZP(RecoZiyangPteLtd)二次“联姻”，在上海合资成立 “新创地产投资”，经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业，并从事与房地产相关的投资、收购。2005 年 7 月 14 日，富力以 H 股模式在香港主板上市。2005 年 7 月 24
17、 日，北京保利垄上别墅公开发售。开盘当日推出的别墅基本售罄，成交金额超过 3 个亿。2005 年 8 月 华润置地( 北京)股份有限公司以 25.65 亿天价竞得海淀清河镇住宅及配套用地。2005 年，作为专业的开发商，阳光 100 在全国共开发了 10 多个项目，已建与在建总面积逾 400 万平方米；目前，公司每年新增开发面积超过 100 万平方米。2005 年 3 月底，国务院办公厅出台的关于切实稳定住房价格的通知即“国八条”。2006 年 4 月 28 日央行宣布：将人民币贷款基准利率上调 0.27 个百分点。2006 年 5 月 17 日， “国六条 ”出台，引发诸多争议、产生巨大反响
