1、房地产开发实务系列课件,中国房地产起源,房地产业,含义：房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产,房地产业主要包括以下一些内容：,1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；,3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和
2、健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。,房地产业主要包括以下一些内容：,中国房地产发源四个阶段,第一阶段：理论突破与试点起步阶段第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段第三阶段：相对稳定协调发展阶段第四阶段：价格持续上扬、多项调控措施出台,建国后新中国房地产情况,1958年开始中国实行的房屋集体所有。82年以前的大陆没有房产的概念，人的生命都是国家的，不要说房子了。文革十年里，一穷二白的无产者是最风光的社会阶层，老百姓知道财富、资产只能给拥有它的人带来灾难。昔日精明的老板、商人把自己的私房缴公后，为自己留的住宅
3、总是离街口最远的位置，却让自己的伙计、佣人则住在临街的黄金地段，让他们忍受灰尘、噪音。,到85年的时候，也有人愿意用一个计划液化气用户证去换一个现在价值40万的房子。当时的人们从物质极度缺乏的时期过来，刚开始追求食物与服饰的改善，物质的需求还在一个较低的层次，每个家庭能放张睡觉的床、有台收音机、有块手表、有辆自行车就非常满足了，房子再多可能政府的一张纸条就把它给收了，所以没有私房的概念，老百姓从没有做过住房的美梦，刚刚开始做起彩电、冰箱、洗衣机的美梦。老百姓知道身边的高级别墅跟他们没有如何关系，高级别墅依旧，只是里面的主人变了而已，主人过去穿着高级西装，现在只是穿着高级中山装。,建国后新中国房
4、地产情况,理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）,1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。,第一阶段概述,1978-1991年，住房改革和房地产市场的区域性试点。本阶段，试点还带有
5、大量的社会主 义时期的残余；1991-1998年，住房改革和房地产市场在全国推开。本阶段，由于住房商品化程度不高，福利分房大量存在，出现了中国房地产的第一次泡沫。1998年后，房地产市场基本成熟。本阶段，终止福利分房，全部城镇住宅强制商品化。经过将近20年的努力，在中国政府的主导下，适应中国资本主义制度的房地产市场最终得以建立。,第一阶段试点情况,1979年，中央在南宁、柳州、桂林、梧州、西安等五市进行尝试，试图以土建价格的成本价将住房出售（房 价/年均收入=5），主要对象是干部、侨胞和统战对象。然而由于当时城镇中住房几乎全是福利分房，职工只需要缴纳非常低的租金就可以使用，几乎没有人去买房，甚
6、至觉得买房是一种奇怪的事情。由于效果太差， 房子卖不动，1982年试点停止。,1982年，在总结前期经验的基础上，中央在常州、郑州、沙市、四平四个城市试点补贴售房，出售价仍为土 建价格的成本价，政府、单位和个人各承担三分之一（承担房价/年均收入=2 ）。大量补贴后，效果较前期 明显，但是由于国家要给出大量补贴，无法形成资本的有效循环，试点在1985年取消。 也就是在此期间，日后在房地产领域中叱咤风云的房地产公司和银行系统，首次登上了舞台。,第一阶段试点情况,80年代中后期的尝试 86年开始，前期的补贴售房全部取消，中央规定，住宅在原则上必须按全价出售。 全价房没人买，这是82年已经形成的共识，
7、怎么办？中央准确的认识到，没人买房，是因为社会主义制度的残余福利分房制度下的低租金。中央决定提高租金，以此促进职工买房。为了减轻职工的阻力，中央决定在提高租金的同时，适当提高职工工资，减轻职工负担。,第一阶段试点情况,1986年开始，提租补贴的模式在烟台、蚌埠、常州、沈阳四城市试点。 试点有一些效果，但仍然不明显。86年的中国，工人阶级的力量仍然很强大。工人在被增加房租的同时，几乎都要求单位增发工资，而且幅度往往超过预期。之前预想的压在工人肩上的高房租，就转嫁到国家财政和 企业财政上面。 在此期间，日后土地财政的萌芽在中国已经出现。 同时，住宅作为商品本正式划出计划序列，从法律层面上进入流通领
8、域。,第一阶段试点情况,然而，经济规律不是法权的反映，而法权只能是经济规律的反映。在福利分房制度没有废除的前提下，住宅 在法律层面进入流通，并不意味着在经济生活中能够获得认可。1987年底，住宅在中国还仅仅是一个微不足 道的商品。单位：万平方米,第一阶段试点情况,1988年的中国，提租补贴已经摸索了两年，土地出让已经有了先例，商品房也从法律层面上进入了流通领 域。各方面条件似乎都已经具备，于是中央开始了第一次全面铺开的尝试。1988年2月，国务院颁发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知，决定从当年起，用三至五年时间，在全国城镇把住房制度改革分期分批推开，鼓励职工购买公有旧房。正当中
9、国房地产改革的英雄们准备抡起膀子大干一场的时候，他们遇到了中国资本主义改革以来最大的一次 危机。,第一次停滞,第一次停滞,1988年物价闯关时期通货飞涨，职工纷纷提储变现，使得居民手中的大量现金与国家财政的恶化形成鲜明对 比，国家急于通过出售公房回笼一部分资金，结果造成重新回到低价出售公有住房的老路上去，提租补贴的 模式就此夭折。 次年发生89风波，政治环境和人民情绪的变化，房地产改革全面停滞。 停滞持续了两年，1989-1990年期间，房地产投资增长大幅下跌，1990甚至出现了负增长。前一阶段初步发 展起来的房地产业受到巨大冲击，一些房地产开发公司、经营公司被纷纷撤销，继续保留的公司也出现银
10、根 紧缩而无法继续运转，房地产市场一片萧条。大量楼盘由于资金不济形成烂尾，出现中国第一次烂尾潮。,84年至92年经济情况,1991-1998年的基本情况,90年代前期房地产的复兴和泡沫 1、基本背景 房地产的第一次停滞，是随着大的经济背景的转变而来临的；房地产的第一次大跃进，也必将随着大的经济 背景的转变而到来。 1991年左右，中国发展资本主义的大方向基本确定。特别是，1992年邓小平南巡后，资本主义的迅猛发展更是大势所趋。 1991年11月中央发出房地产改革的纲领性文件，要求在1992年至1993年内在全国范围内全面推进城镇住房制度改革。至此，前期停滞的房地产改革正式向全国推进。 次年11
11、月，国务院在关于发展房地产若干问题的通知明确指出：“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”这确定了房地产在我国经济中的支柱地位。,房地产进一步发展,1992年南巡讲话打破僵局后，中国出台大量有利于非公有制经济发展的税收、金融政策，乡镇企业和私营企 业迎来飞速发展时期。之前被压制住的投机风潮再次兴起。物质、股票、汽车、地皮都成了投机的载体。 房地产的第一次大跃进，就是在此背景下诞生的。这一次大跃进，是在整个经济转型催生的投资和投机的红利下产生的，是在城镇职工仍然享受福利分房的背景下发展的。也就是说，
12、这次大跃进注定了只是投资推进的、没有真实需求的大跃进，最终只能演化为投机和泡沫。,中国高房价的起源,第一、分税制改革,第二、土地财政,分税制,分税制财政管理体制，简称分税制，是指在合理划分各级政府事权范围的基础上，主要按税收来划分各级政府的预算收入，各级预算相对独立，负有明确的平衡责任，各级次间和地区间的差别通过转移支付制度进行调节。它是市场经济国家普遍推行的一种财政管理体制模式。,土地财政,土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，属于地方财政收入的一种。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求
13、。,第一次房地产泡沫,1992年，房地产公司开始大规模涌现。1988年全国房地产公司为3124家，在第一次停滞时期，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，房地产公司猛增到1.2万家，到1993年又变成了3万多家。 同期，各银行开始大规模进入住房金融领域。1992年末，中国工商银行、中国建设银行系统先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法。各种金融机构开始大量向房地产开发企业贷款，甚至直接开办房地产开发公司。 各行各业大搞房地产开发，房地产投资远远高于经济的增长。1992年经济增长14.2%，房地产开发投资增长1 17.6%，比值8.3；1993 年经济增长13.5%
14、，房地产开发投资增长165%，比值12.2。,泡沫的典型：海南,海南的房地产泡沫，是当时中国房地产泡沫的一个缩影。 1988年海南建省，成为全国惟一的省级经济特区。当时的中国，特区就意味着钱和机会，更何况是唯一的省级特区。于是，一大堆怀揣发财梦的人涌进海南，盛况空前，当时有一个词形容这种情况十万人才下海南。 然而海南的基础设施建设很差，这些追梦人的住房和办公场所问题，就形成了海南房地产的基础需求。,终止福利分房,1998年7月国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知，1998年下半年开始，要求全国城 镇停止住房分配。 至此，地产资本终于敲开了他们梦寐以求的个人住房领域，在这个新的起点上，资本大鳄们摩拳擦掌、跃跃 欲试。 1998-2002年的情况 福利分房终止后，再也分不到房的老百姓不得不购买商品房。同期，国家进一步出台政策，要求金融系统全 面支持地产开发。 经过了长达四年的寒潮，在一个全新的起点上，地产资本的车轮滚滚向前。 98年开始，商品房销售面积增长率和房地产投资增长率全面上升。,七、我国房地产业的弊端和原因,1、中国国情导致房地产市场与任何国家都不一样，利益扭曲2、中国房地产业法律体系不健全，导致行业出现不正当现象。3、单一引进了香港的商业房地产开发模式。4、国家政策出现滞后。,
