1、香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告嘉兴地产周报2011年，房价涨跌难定2010 年的楼市过得很妖异。年初以暴涨开篇，年中遭遇中央政府“史上最严厉”的调控，成交量骤降至冰点。但楼市也好，房价也好，却犹如“打不死的小强” ，在超强调控气压下，居然回了神，年末以一个漂亮的拉升，为 2010 年的波折画上了一个巨大的惊叹号！这是一个房企的收获年，最严厉的调控并没有阻止钞票滚滚流入开发商的口袋。这是一个房价的收获年，电影屏幕上演着“让子弹飞” ，各地楼市华丽的上演了“让房价飞” ，其中，北京以 42%的涨幅荣膺飞得最高的城市之一 最糟糕的是，上涨
2、的不仅仅是房价，我们的衣食住行正在全面涨价，大幅涨价。从普通城市居民的角度看，2010 年绝对不是一个好年份，那么 2011 呢？2011 年的开篇并不是很美好。去年年底，温家宝总理再次承诺， “在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩” ，并坚定表示“我相信，经过我们一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。 ”但元旦三天各地楼市暴涨的成交，让总理的承诺骤感压力。新年伊始，北京、上海、广州等地纷纷表示“限购令”将继续执行，当天的房地产股却以大幅跳涨回应该“利空” 。住建部表示，问责保障房机制已成型，北京、上海、大连三地的土地收入同时
3、迈过千亿门槛，土地财政达到前所未有的高度。2011 年，降地价与地方政府对土地财政更加依赖的矛盾，降房价与保物价之间的矛盾，保增长导致的流动性充沛与通货膨胀日益严重的矛盾，加息与增加企业经营压力和加速海外热线涌进的矛盾只要如此诸多矛盾依然存在，房价下降的希望就依然渺茫。五道分析：所有矛盾的根结在于政府的抉择，基本民生和发展速度之间的抉择，普天同庆和任由少数人吞噬社会财富之间的抉择。无论最终的抉择如何，我们会密切关注这个后续发展，我们希望能看到总理的承诺成为现实，切勿失信于民。香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告2011 房价涨跌趋势难料
4、嘉兴买房做好九大准备2011 年房价变化莫测，连专家也无法断言房价是涨还是跌。不少刚需购房者有不得不出手的理由，专家建议 2011 年购房一定要做好充分的准备。第一、密切研究政策动向，提防相关陷阱。 “一个同事年初购房，已经按照 20%的调控前政策付清首付， ”业内人士李梓说，结果由于后来政策变化，导致房子没买成。第二、远离投资风暴中心，比如高热区域，长期的无法确定的远景和目前的实际问题，你更看中哪一个。第三、贷款购房三要点：一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金，做到这三条，你就可以贷款买房了。第四、远期规划风险很大。要特别提防远期规划，开发商拿地亦然。第
5、五、投资性商业商务公寓，很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题，目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带，客户购买后很多权益得不到保障。第六、预售合同条款要字斟句酌地研究。第七、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细。第八、关于学区房要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育，所谓的学区配套，这方面一定要事先做充分扎实的调查研究，这方面千万不要轻信广告的迷人表白，而应该踏实前往教育主管部门一探虚实。第九、尽量避免购买“地王”周边的商品房，因为地王往往是一种炒作出来的价值，本身并不代表地段一定就是最佳或者最具升值潜力。香港五道梁行 / 杭
6、州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告2011 年嘉兴市区土地市场出让结果公告今年嘉兴市区土地出让不多，多在市区其周边镇，如大桥镇、王店镇、余新镇和凤桥镇等。行政区 土地位置 面积（公顷） 用途 签订日期市区本级 南湖国际实验学校北 1.4168 商业 2011-5-20市区本级 东至塘汇路，南到中环北路1.6206 商业 2011-5-20市区本级 东至新盛东路，南至 A3路1.9343 商业 2011-4-15市区本级 东至九里港，南至由拳路 2.8 商业 2011-3-11秀洲区 秀洲工业区，秀园路东 7.7318 商业 2011-4-28市区本级 东至
7、云溪路，西至云东路 0.4248 商业 2011-3-4市区本级 南至华玉路，西至中环北路18.8756 商业 2011-2-12市区本级 东至鸣羊路，南至陈家埭 0.9896 商业 2011-3-13南湖区 汽车商贸园文贤路北 0.9165 商业 2011-1-17南湖区 大桥镇仁和路与礼贤路交叉口东北侧0.4432 商业 2011-1-17南湖区 大桥镇华南街南 0.0736 商业 2011-1-17南湖区 大桥镇嘉善大道西 0.193 商业 2011-1-17秀洲区 王店镇百乐路南 1.3711 住宅 2011-1-25秀洲区 王店镇龙源路南 0.0713 住宅 2011-1-25南湖区
8、 余新镇余北街北 4.096 住宅 2011-1-17南湖区 凤桥镇余云路南 1.8452 住宅 2011-1-17南湖区 凤桥镇大桥南路与联星路交叉口西北侧1.0443 住宅 2011-1-17秀洲区 秀洲新区东升西路南 4.3143 住宅 2011-3-2市区本级 南至文昌西路，西至明谭路4.5113 住宅 2011-3-21香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告2011 年最近一个月嘉兴商品房销售备案面积走势图2011 年 最 近 一 个 月 嘉 兴 商 品 房 销 售 备 案 套 数 走 势 图根据最新备案数据统计，2011 年 5
9、 月共成交嘉兴市新建商品房 1376 套，备案面积共为 15.97 万平米，备案金额 11.41 亿元；其中普通住宅成交 1059 套，备案面积 11.15 万平米, 备案金额 7.59 亿元。以上数据与今年 4 月基本持平，近期市场成交平稳，2011 年 5月，普通住宅月备案均价为 6806 元/平方米，较上月环比下降 4.3%。根据 5 月销售备案金额排行榜可见，燕园、文锦苑、龙盛 右岸名邸、米兰风景等热门香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告楼盘，凭借良好的口碑和过硬的品质，依然保持着良好的销售势头；而随着钜和天乐苑、巨匠义圣名苑、盛
10、世豪庭香园等新盘的开盘则给整个嘉兴楼市注入了新的活力，也使得整个 5 月的楼市依然保持了相对平稳的成交势头。此外，在 5 月 26 日，恒大正式入驻嘉兴油车港镇，成为继万科、绿城之后又一入驻嘉兴楼市的品牌房企，品牌房企的入驻，带给嘉兴的将不仅仅是嘉兴整个楼市品牌的提升，更为重要的是它们将给嘉兴楼市带来专业化、标准化的管理理念，这将在很大程度上促进嘉兴楼市的健康发展。嘉兴区域销售数据区域 楼盘申报个数近 12 个月备案均价（住宅本月备案均价（住宅）本月备案套数中心区域 68 8571 10812 89正东区域 29 9811 10462 31正南区域 16 7823 8392 70正西区域 42
11、 8425 8115 111正北区域 9 5424 6998 4东南区域 6 7346 7501 10东北区域 5 7023 6475 9西南区域 2 7071 7129 13西北区域 9 4497 4030 34香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告嘉兴市区中心位置的价格都在 8000 以上，除西北区域外也有 6000 以上的价格，且有着快慢不等的上升趋势；中心市区的均价元高于周边地区（除西北区域外） ，而周边镇的价格则明显较市区要低许多，其中仅新塍的 6 月均价突破了 6000 大关，王店的 6 月住宅均价上升较快也突破了 5000，其
12、余的都在 3-4 千徘徊，其中均价的涨跌情况不一。合计 186 371区域 楼盘申报个数近 12 个月备案均价（住宅本月备案均价（住宅）本月备案套数新塍 9 5492 6016 20王江泾 10 4110 4199 5油车港 5 4013 4194 10洪合 4 2901 0王店 3 3919 5339 9新丰 3 3564 3173 6余新 6 6935 4616 1大桥 0 2369 0凤桥 6 3917 4478 14合计 46 65香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告中心区域与正东、正南、正西区位的月去化量较大，整个嘉兴市区中心点
13、的去化率占整个市区去化总量很大的比重。周边 9 个镇得总销售量也仅占有 15%。油车港的本月备案套数为 10 套，整个嘉兴市区的备案套数为 436 套，油车港占有 2%的比重，市场需求对于油车港来说不是很有利。前面的楼盘销售去化慢，后继的不断推出新盘，更加的使得油车港在住宅销售问题上相形见拙。运河古镇王江泾 衣被天下南方城楼盘名称 楼盘状态最近 12 个月住宅均价6 月住宅均价开始销售备案时间最近销售备案时间楼盘地址诚恒世嘉花园 销售 4740 4540 09.06 11.06 王江泾北虹东路北万福大厦 销售 4574 11.01 11.04 王江泾北虹路南木林森国际商贸城 销售 4194 3
14、929 07,08 11.06 王江泾闻川路西依云小镇 销售 4190 3993 09.12 11.06 王江泾新塍路南香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告王江泾 10 个楼盘 共有可售房源：935 套 其中：普通住宅 7 个楼盘有可售 房源：332 套本月(2011 年 6 月) 普通住宅 备案套数;5 套 备案均价：4199 元/m中国静电植绒名镇 全国千强镇油车港承天世纪花园 尾盘 2153 05.01 11.03 王江泾青荷创业园贝源商住楼 销售 2057 09.12 11.03 王江泾新塍路南汇源花苑 销售 08.11 11.0
15、6 王江泾南汇集镇楼盘名称 楼盘状态 最近 12 个月住宅6 月住宅 开始销售备案时间最近销售备案时间楼盘地址天星如意湾 热销 4037 4317 10.05 11.06 油车港镇天星路北侧水岸丽都 热销 3816 4033 05.04 11.06 秀洲区油车港格兰春天 尾盘 3536 07,12 11.03 正源北路天星路香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告油车港 5 个楼盘 共有可售房源：388 套 其中：普通住宅 3 个楼盘有可售 房源：239 套本月（2011 年 6 月）普通住宅 备案套数：10 套 备案均价：4194 元/m王
16、江泾与油车港地处相连在其中。同为政府正在规划的发展镇，王江泾更有其历史的底蕴，更好的促进、加快规划新城市建设，带动城市发展、促进市场进步，因此王江泾的房地产开发建设也比油车港规模大。 ，且住宅均价也很相近，因此有了极大的比较性。而王江泾镇江南湿地新城的规划蓝图，吸引了万科、华润置地、保利地产等国内知名房地产大鳄，说明了王江泾的有其一定的优势在区位的劣势下，销售状态的低迷间接的反应价格的偏高，或许适当的调低价格可以换来更大的市场需求，从而增大去化量。嘉兴楼市 2011 年 6 月开盘预告楼盘名字 开盘时间 开盘房源 所属区域 具体位置 开发商中楠穆溪左岸湖院6 月 29 号楼，90-130 平方
17、米户型加推正北区域 嘉兴市禾兴北路与昌盛路口嘉兴市中楠房地产开发有限公司金都夏宫笛园6 月 80-143 平方米刚需户型独创270 度环景空中小院南湖新区 南溪路南、南江路东金都房产集团嘉兴置业有限公司总部商务花园 5 号楼（WO 居）预计 6 月 主力面积 50-80平方米东南区域 南湖区亚美路与亚欧路交汇处嘉兴市天地实业发展有限公司罗马都市 6 月 罗马都市二期90-180 平米景观高层南湖新区 嘉兴市望湖路 嘉兴市明源房地产开发有限公司世茂新城卡门6 月 推出 2 栋高层的为 61-167 平米的高层房源。南湖新区 (沪杭高铁)嘉兴市南湖区余新镇五环洞路嘉兴世茂新城房地产开发有限公司中国
18、海德饰 6 月 一期商业 嘉兴经济 嘉兴物流园桐 嘉兴东兴置业有香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告博会 开发区 乡大道与眀潭路交汇处限公司佳源都市 预计 6 月 三期奥美宫 南湖新区 东升路城东路口浙江盛禾置业有限公司康桥花园 6 月 三期 南湖新区 南湖新区景宜路与凌公塘路交叉口嘉兴市联城建设置业有限公司元一柏庒 6 月 高层 正西区域 嘉兴市昌盛路与文昌路交叉口 浙江元一柏庄房地产发展有限公司2011 年“刷新”42 个老旧住宅区近几日下午，几名工人在市区菜花泾东区紧张地忙碌着，平整道路、铺装地砖，几辆工程车在小区里穿梭。从市建委了
19、解到，在前几年对市区开放式老住宅区整治改造的基础上，今明两年市区将再投入约 1.8 亿元，改造老旧住宅区 (点）88 个，今年的目标是改造42 个。何为老旧住宅区？“以前小区里没有停车位，路面也不平整，一到下雨天，泥泞不堪。这次大规模改造后，小区的环境肯定会变好。 ”家住菜花泾东区的居民如此描述。相关专家结合我市住宅小区建设历程，以大规模商品房开发的 2000 年为划分时段，将在此之前开发建成的见缝插针式或小区块小规模统一开发、建设的，包括由各企事业单位自建的住宅区（点） ，界定为老旧住宅区（点） （住宅点是指两三幢见缝插针式建造的住宅楼） ，这其中也包括开放式的老住宅区。“这类住宅区（点）普
20、遍存在设计标准低、整体布局差、配套设施不全、功能性基础设施老化、破损严重等突出问题。 ”市建委相关负责人告诉记者，在我市主城区，特别是在市区二环以内还存在着不少老旧住宅区（点） 。存在的问题蛮多通过走访了市区的一些老旧住宅区（点） ，发现这些地方都存在着基础设施少、环境面香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告貌差、公益设施无、主体建筑旧等问题，具体表现为路面破损，区内道路狭窄，规划布局不合理，绿化水平低，停车难且违章搭建、破墙开店现象多，架空线多、乱，杆线不齐等。“之所以出现这些问题，既有历史原因，也有后期管理因素。 ”据介绍，这些小区大多
21、是在上世纪 90 年代或以前建造，当时是以解决住的问题为主要目的，对配套设施的规划、建设重视程度不够。另外，这些小区在管理维护上很多都只停留在卫生保洁、绿化简单修剪等表面层次，而道路破损、排水管道经常性疏通维护则基本上处于无人过问状态。从 2001 年起，市政府陆续投入资金对市区的开放式老住宅区的环境进行了适当改善。2006 年，结合创建全国卫生城市，市委、市政府提出将市区老旧住宅区（点）环境综合整治改造工程作为一项重要的民生工程。至去年年底，累计投入资金约 1.4 亿元，整治改造的老旧住宅区（点）214 个，受益居民约 7.5 万人，受益面积约 95 万平方米。去年年底，市建委通过现场核查、
22、整理，确定市区还剩 88 个老旧住宅区（点）共约132 万平方米面积需进行环境综合整治，分两年完成改造。据介绍，这 88 个老旧住宅区（点）计划分两年时间完成改造，今年完成 42 个，明年完成 46 个，投入资金约 1.8 亿元。 “现阶段环境综合整治的主要内容仍是道路翻修、雨污分流、绿化整理与补植、架空线路和线杆整理、整理和新铺地下公用（供水、供气）管线、路灯添置和更换。 ”市建委相关负责人透露。另据了解，今年的整治改造将分两批进行。第一批 22 个住宅区（点） ，具体分布为新兴街道 4 个、建设街道 7 个、新嘉街道 5 个、解放街道 4 个、南湖街道 2 个，涉及区域受益面积 26.7
23、万平方米，受益居民 17755 人。这一批已进场施工，预计 8 月上旬进入施工扫尾阶段。第二批 20 个住宅区（点） ，具体分布为新兴街道 6 个、建设街道 12 个、南湖街道 2 个，涉及区域受益面积 19.34 万平方米，受益居民 11559 人。这一批预计 9 月中旬进场施工，12 月底完成主要工作量，次年 3 月全面完成。附：五道梁行部分机构简介五道梁行香港公司：2002 年在香港成立，五道梁行主要从事房地产销售代理领域的业务运作及提供房地产衍生产品服务。五道梁行由谢邦基（Martin Tse）与梁振伟（David Z. Leung）等 5 位董事会成员共同注资 50,000,000
24、万元港币成立。五道梁行下设投资战略咨询部、项目管理与开发服务部、企业客户发展服务部、市场研究部、项目销售服务部五个核心部门组成。香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告五道梁行团队由来自世界各地的优秀房地产投资、金融、城市规划、市场营销等领域的专业人士组成，五道梁行曾先后在香港、东南亚（越南） 、东北亚（韩国）等地操作过300 多个投资、引资、风险基金投资顾问等项目，并在房地产领域成功策划、代理过 180多个项目，平均每年的代理销售金额超过 80 亿港币。五道梁行中国大陆机构：五道梁行在稳固香港及东亚业务的同时，也将目光积极投向中国大陆的广阔
25、市场，并于 2009 年首次在长江三角洲的经济核心城市 杭州，设立首家分支机构 五道梁行（杭州）房地产咨询代理有限公司。五道梁行（杭州）房地产咨询代理有限公司主要服务于中国大陆的房地产开发商，为正在成长中的房地产企业提供自市场研究、项目定位研究至项目营销策略、销售管理、项目推广等全方位房地产项目服务。五道梁行同时利用香港公司的核心资源优势，利用专业的销售管理团队与成功的项目营销管理经验，成功为合作伙提供项目投资、销售策略、综合顾问等优质服务。五道梁行地产代理机构致力于成为中国房地产精确营销专家。秉承“营销为大，效益为王” ，的理念。主张无论前期研究、整合推广还是销售实操都要以营销的实效为核心。
26、即利润最大化、效率最大化、品牌增长最大化。五道梁行的专业理念得到了全国各地客户的广泛认可，在中国大陆的经营版图迅速扩展，不但在浙江遍地开花，目前北京、河北、安徽、山东的事业部也已在筹建中。五道梁行地产研究中心五道梁行地产研究中心，是中国首个将营销研究做为主要关注点的地产研究机构，摒弃了很多研究机构动辄以庞大芜杂的基础数据任意堆彻研究模型并以此为能的行为方式。五道梁行认为，市场研究的目的无非是为了营销实战，一定要有能化繁为简的能力。要能用最简洁晓畅的方式勾勒市场环境，准确判断对手的动向，而不是在数据的汪洋大海中漫无边际地游泳。优秀的地产研究机构要能将市场数据“翻译”成服务对象最容易理解接受的语言
27、，这种语言应是最容易切入其营销体系的，而不是纯粹统计学意义的，必须去除所有与营销无关的冗杂信息，最大化的实现研究的实效。广大地产开发企业需要的是能将营销化繁为简精确高效的代理机构，而不是只会堆数据积木的数学教研室。五道梁行地产研究中心更重视对市场实操面世界的探究，更重视研究的实效和高效。力争用最小规模的数据矩阵清晰的表现市场原貌，为市场营销实战提供最坚实有力的支点，香港五道梁行 / 杭州一道策划 地产研究中心 2010 年 6 月浙江嘉兴房地产市场研究报告而不是陷于数据游戏中不能自拔。五道梁行认为市场研究不光是要读市场众生“相” ，更多是要读众生“心” ，研究其实就是一种读心术，读的是政府、消费者的心态和企向，还有每个经营者的策略和动机，战略和战术。知道对方想什么甚至比知道做什么更为重要。五道梁行地产研究浙江月刊是五道梁行地产研究中心面向全浙开发商发行的一本地产研究月刊，将本公司研究中心对全浙地产市场监测的成果公诸于众。可以做为浙江开发商进行项目投资、开发、销售运营的辅助资料，也可以作为策划代理公司进行项目策划的一本工具书。 五道梁行地产研究杭州月报 1-3 月刊以及浙江 4 月刊发行后，立刻在全浙地产界引起了巨大的反响。目前安徽、河北的研究中心也在筹建中。
